【正文】 售都很單調(diào)，促銷手段也較少，樓盤的宣傳渠道也很有限，多為圍墻廣告和宣傳折頁，這為項(xiàng)目的銷售留下了發(fā)揮的廣闊空間?！繇?xiàng)目周邊樓盤的價(jià)格有一定的差距，陽光花城價(jià)格雖未定，但均價(jià)不會(huì)低于2400元/平方米，而龍海的均價(jià)為2200元/平方米。 ◆對(duì)銷售中心的設(shè)計(jì)布置越來越重視，典型的項(xiàng)目如陽光花城，這一方面說明了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與完善，另一方面則傳遞了競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)信息。第五節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)策略總的來說，以上特征的呈現(xiàn)給本案的推廣帶來是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的微妙局面。對(duì)于本案來說，可以采取以下競(jìng)爭(zhēng)策略：，尋求差異化，樹立獨(dú)特的項(xiàng)目形象。，以人文、教育、簡(jiǎn)約實(shí)用為主要訴求點(diǎn)，建立濃郁、和諧的社區(qū)文化。，后期銷售以快制勝，在經(jīng)過一段時(shí)間的包裝宣傳之后，吊足目標(biāo)消費(fèi)者的胃口，然后利用各種渠道，達(dá)到快速銷售的目的。，每一個(gè)事件都足以在六合引起轟動(dòng)，提高項(xiàng)目的知名度與指明度。,做足體驗(yàn)營銷文章。如設(shè)置樣板房，美化工地，優(yōu)化環(huán)境，在細(xì)節(jié)上下功夫。第二部分 項(xiàng)目分析第一節(jié) 項(xiàng)目基本狀況◆區(qū)位地段：位于園林東路以北、白果路以東；項(xiàng)目南側(cè)為六合雙語學(xué)校，以東為龍海新加坡花園小區(qū)，西面為早期開發(fā)的白果園；南面不遠(yuǎn)處是陽光花城、經(jīng)典雅居、隆泰花園等住宅小區(qū)。◆交通狀況：交通條件相對(duì)便利，園林東路連接延安路，白果路連接泰山路。東西延伸，南北貫通。項(xiàng)目離市中心地段距離近，驅(qū)車3分鐘，騎自行車10分鐘，步行20分鐘?！糇匀画h(huán)境：項(xiàng)目北測(cè)的八百河具有絕佳的自然景觀，項(xiàng)目旁的化工廠已經(jīng)拆除，環(huán)境幽靜，空氣清新；并且周圍沒有高層建筑的遮擋，視野開闊，非常適合居住。◆人文環(huán)境：臨近六合雙語學(xué)校，沉淀了濃郁的文化氣息，同時(shí)小區(qū)內(nèi)居住一部分政府、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)和職員。這群人學(xué)歷較高，知識(shí)修養(yǎng)程度較高，認(rèn)同感強(qiáng)。◆配套設(shè)施：銀行（農(nóng)行、郵政儲(chǔ)蓄、建行等）、學(xué)校、市政機(jī)關(guān)、酒店、醫(yī)院（六合人民醫(yī)院）藥店、超市、商場(chǎng)（蘇果、華聯(lián)、永安商廈）等設(shè)施一應(yīng)俱全，應(yīng)有盡有，但離本項(xiàng)目還有一定的距離，項(xiàng)目周邊配套還有待完善，不過六合面積不大，10分鐘車程即可到達(dá)繁華地段，得到充分滿足生活的各方面的需求第二節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃之前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目存在的優(yōu)缺點(diǎn)，在知彼的基礎(chǔ)上還要知己，以下就是項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)（strength），距離市區(qū)中心15分鐘，離通往南京及市中心的延安路不遠(yuǎn)。、環(huán)境俱佳、八百河緊鄰小區(qū)。，認(rèn)同感強(qiáng)，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)入住的人普遍素質(zhì)較高。，底子厚，臨近六合雙語學(xué)校。劣勢(shì)（weakness） ，沒有更多的優(yōu)勢(shì)和特色。，但生活配套相對(duì)缺乏，生活配套還有待完善。，導(dǎo)致容積率偏高。機(jī)會(huì)(opportunity) ，給本案帶來不少機(jī)會(huì)。，增加了市場(chǎng)剛性需求。，隨著交通的日益便利，對(duì)本項(xiàng)目將起到一定的促進(jìn)作用。、教育概念的項(xiàng)目幾乎沒有，這為本項(xiàng)目制造了機(jī)會(huì)。，在非常重視教育的六合，學(xué)生的陪讀市場(chǎng)將為我們小戶型提供投資客戶群體存在的可能。威脅(threat) 。龍海新加坡花園持續(xù)分流客戶，陽光花城剛剛開發(fā)一期，還是會(huì)分流一部分客戶。由于其位置環(huán)境優(yōu)勢(shì)與我們相當(dāng)，無論從哪個(gè)方面看，都是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)者，勢(shì)必給本項(xiàng)目的銷售帶來影響。，檔次、價(jià)格不一，將對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)、銷售造成一定的沖擊。 ，以及鋼材等項(xiàng)目工程建材成本的提高將影響項(xiàng)目的開發(fā)周期和盈利水平。本項(xiàng)目在開發(fā)地塊分布方面，是一前（9）一后（31）同時(shí)開發(fā)，開發(fā)整體感不強(qiáng)。但是，相對(duì)嚴(yán)重的是，9的開發(fā)與2007年即將開發(fā)的1—8幢沒有聯(lián)系，為了強(qiáng)化產(chǎn)品的特色，建議將9開發(fā)作為1——9幢中的先期，而1——9幢采用組團(tuán)式開發(fā)，與現(xiàn)有產(chǎn)品要有所差異，建議1——8幢也是走“時(shí)尚地產(chǎn)”的概念，這樣9從產(chǎn)品本身而言，特色就較為鮮明，便于推廣和銷售。第三部分 項(xiàng)目定位洋房七十坪案名釋義：洋房：現(xiàn)代感強(qiáng)烈，直接昭示了本案的產(chǎn)品特征。同時(shí)也代表了一種文化內(nèi)涵，是居住者的身份的象征和層次的體現(xiàn)。也較吻合六合地區(qū)購買人群的心理趨向度和認(rèn)同度。七十坪：“七十坪”是一種數(shù)字描述，很容易給人帶來對(duì)面積以及總價(jià)的直觀感受。洋房七十坪：“洋房七十坪”具有時(shí)代氣息，含義直接明白不生僻，“洋房七十坪”顯得易讀、易記、易懂、易推廣傳播，讀起來響亮上口。定位原則：，突出差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；，充分發(fā)揮項(xiàng)目地塊價(jià)值，規(guī)避不利因素； 、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度；。第一節(jié) 市場(chǎng)定位定位描述：[時(shí)尚美家 小康人居]內(nèi) 涵：具有格調(diào)、品位高雅、充滿濃郁的時(shí)尚氛圍和人文生活氣息。定位闡釋：、配套作為訴求點(diǎn)，但都沒有深入，沒有明確的時(shí)尚地產(chǎn)概念，這是一個(gè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，由此可以形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。，臨近八百河，具有得天獨(dú)厚的教育資源優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，闡釋著小康生活的要義。，它更是一種歷史文化、意識(shí)形態(tài)、現(xiàn)代建筑文化的復(fù)合體，所以市場(chǎng)定位不僅要體現(xiàn)在功能和具體賣點(diǎn)上，還應(yīng)該體現(xiàn)在格調(diào)、檔次、個(gè)性、文化與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較上，它是項(xiàng)目充分張揚(yáng)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)。第二節(jié) 形象定位定位描述：[自立、人文、品質(zhì)生活的專屬雅居]內(nèi) 涵：社區(qū)核心價(jià)值觀：充滿自信，追求成功，以自立為榮項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：文化、品位、尊榮、儒雅社區(qū)形象：是現(xiàn)代的社區(qū)，是精神的社區(qū)社區(qū)核心特色：社區(qū)業(yè)主具有身份、品味、文化、生活形態(tài)的同一性。定位闡釋：，一種文化積淀。每個(gè)人都有自己不同的生活喜好，價(jià)值觀，涵養(yǎng)及性情習(xí)慣。而這些特征，決定了每個(gè)消費(fèi)者需求的文化因素。有什么樣的價(jià)值觀及習(xí)性涵養(yǎng)，便會(huì)選擇什么樣的房子。，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求，在消費(fèi)者心里樹立起產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己的身份相匹配，使業(yè)主有一張尊貴的“名片”。，應(yīng)該擺脫傳統(tǒng)策劃中非“高檔”即“中檔”的局限。上述項(xiàng)目形象的定位相對(duì)業(yè)界同類概念更趨細(xì)致、完善，并為項(xiàng)目整體形象的包裝、推廣以及延展預(yù)留下無限寬廣的空間。第三節(jié) 功能定位定位描述：[是集居住功能、養(yǎng)生功能、商業(yè)功能、身份展示功能為一體的新型生活社區(qū)]定位闡釋：，而消閑功能、感官功能不足，這是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，也是市場(chǎng)留給我們的一個(gè)大好機(jī)會(huì)。，但應(yīng)做到精細(xì)，使之五臟俱全。將現(xiàn)代居住理念與傳統(tǒng)文化深厚底蘊(yùn)巧妙融合，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。同時(shí)本項(xiàng)目的社區(qū)配套商業(yè)不僅可以滿足小區(qū)的需求，而且可以為周邊住戶提供商業(yè)服務(wù)，不但滿足傳統(tǒng)的居住功能，更能滿足消閑和消費(fèi)需求，其前景應(yīng)該是非常理想的。，具有特殊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和可遇而不可求的土地資源，使投資增值成為現(xiàn)實(shí)。第四節(jié) 目標(biāo)客戶定位一、區(qū)域范圍經(jīng)對(duì)全局性市場(chǎng)的整體論證及嚴(yán)格的市場(chǎng)區(qū)劃界定，本項(xiàng)目將囊括兩大部分的區(qū)域市場(chǎng)：◆ 以項(xiàng)目所在的六合城區(qū)為中心區(qū)域，構(gòu)成項(xiàng)目的一級(jí)主力市場(chǎng)?！?以六合下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)構(gòu)成二級(jí)聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)一方面，本項(xiàng)目規(guī)模不大，目標(biāo)客戶有限；