【正文】 目的社區(qū)配套商業(yè)不僅可以滿足小區(qū)的需求，而且可以為周邊住戶提供商業(yè)服務(wù)，不但滿足傳統(tǒng)的居住功能，更能滿足消閑和消費(fèi)需求，其前景應(yīng)該是非常理想的?！?偏感性?！舻囟危鹤淞暇幼∠鄬γ芗瘏^(qū)域，離塵不離城，彰顯優(yōu)質(zhì)化的愜意生活。二、推廣方式建議六合市場上的樓盤在開發(fā)時(shí)都是先建住宅主體，環(huán)境景觀放在最后。①銷售中心的氛圍營造②銷售物料的準(zhǔn)備銷售物料主要包括、宣傳物料、沙盤、戶型模型、房源窗口表等?！鲆淮涡愿犊钕鄳?yīng)優(yōu)惠（主要是針對投資者和動(dòng)遷者）。散發(fā)傳單，制造氣氛。洋房七十坪——70年代的家園釋義：“70年代的家園”廣告語的提出，取決于洋房七十坪銷售目標(biāo)客戶的精確定位———生于上世紀(jì)70年代的年輕一族。具體如下：長江路、南門廣場白果路或延安路銷售中心周圍 DM電視字幕五、階段性推廣策略按照房地產(chǎn)運(yùn)做的一般規(guī)律，將本項(xiàng)目廣告推廣分為四個(gè)階段，即導(dǎo)入期（蓄水期）、開盤強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。訴求重點(diǎn)：目標(biāo)對象心理特征+行為方式+環(huán)境+品質(zhì)生活+市場反映營銷組合：促銷活動(dòng)+形象硬性廣告時(shí) 間：開盤期間具體形式：以簡短的賣點(diǎn)訴求和開盤信息告知為主。一、系統(tǒng)應(yīng)用——VI系統(tǒng)應(yīng)用。在這“三大法寶”之中，唯有樓書的可以讓人隨身攜帶的，也是完整傳達(dá)項(xiàng)目信息的最主要途徑，是傳達(dá)產(chǎn)品形象非常重要的一個(gè)方面。廣告目標(biāo)：鞏固成果，消化存量，盤活難點(diǎn)，突破瓶頸，成功完成銷售。28——2006。四、媒體策略①平面媒體閱讀率不高②電視媒體受歡迎，但受眾主要是家庭婦女、老人和學(xué)生。輔以少量的單頁發(fā)放以及其它的小眾媒體進(jìn)行立體宣傳?！舴e極參加和舉辦各種文化活動(dòng)、參觀活動(dòng)、典禮活動(dòng)。（必須嚴(yán)格執(zhí)行）③開盤銷售價(jià)格，可以根據(jù)蓄水期間人氣指數(shù)進(jìn)行定奪，以此確保價(jià)格定位更符合市場接受度。鑒于因素的影響，建議本項(xiàng)目盡快開工建設(shè)，以搶占市場空白點(diǎn)和入市時(shí)機(jī)。而形象宣傳主要安排在項(xiàng)目銷售籌備期。◆消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心理的“功能價(jià)格比”?！?對子女的教育極為重視，重要是為子女創(chuàng)造一個(gè)良好的成長環(huán)境。上述項(xiàng)目形象的定位相對業(yè)界同類概念更趨細(xì)致、完善，并為項(xiàng)目整體形象的包裝、推廣以及延展預(yù)留下無限寬廣的空間。同時(shí)也代表了一種文化內(nèi)涵，是居住者的身份的象征和層次的體現(xiàn)。劣勢（weakness） ，沒有更多的優(yōu)勢和特色。，以人文、教育、簡約實(shí)用為主要訴求點(diǎn)，建立濃郁、和諧的社區(qū)文化?！糗囄灰螅河捎诮?jīng)濟(jì)水平的限制，當(dāng)?shù)赜兴郊臆嚨妮^少，對車位的需求也較少，但考慮到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，車位的規(guī)劃應(yīng)該有所準(zhǔn)備，目前地下車位與人防工程結(jié)合的方式較為合理。一個(gè)是在園林路和白果路相交而成的L字型區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的樓盤主要有龍海新加坡花園城、秀林水苑、隆泰花園、陽光花城，白果園等。在最短的時(shí)間以最有效的運(yùn)做方式來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目價(jià)值最大化。四是強(qiáng)化政策的執(zhí)行力度，落實(shí)中央調(diào)控政策，提高執(zhí)行力，需要從制度上規(guī)范地方政府的行為，切斷其與房地產(chǎn)業(yè)過于緊密的聯(lián)系。第三節(jié) 消費(fèi)群分析為了更好地對本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，找準(zhǔn)其購買對象，我們在詳盡的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，同時(shí)對秀林水苑已成交客戶進(jìn)行了系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)和分析。◆項(xiàng)目周邊以陽光花城為例，樓盤正向高品質(zhì)的方向發(fā)展，陽光花城在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、戶型等方面都較其它樓盤有很大的進(jìn)步，可以說是六合高品質(zhì)樓盤的代表，這預(yù)示著本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外觀、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型等方面要進(jìn)行概念包裝，吸引客戶關(guān)注?！糇匀画h(huán)境：項(xiàng)目北測的八百河具有絕佳的自然景觀，項(xiàng)目旁的化工廠已經(jīng)拆除，環(huán)境幽靜，空氣清新；并且周圍沒有高層建筑的遮擋，視野開闊，非常適合居住。龍海新加坡花園持續(xù)分流客戶，陽光花城剛剛開發(fā)一期，還是會(huì)分流一部分客戶。第二節(jié) 形象定位定位描述：[自立、人文、品質(zhì)生活的專屬雅居]內(nèi) 涵：社區(qū)核心價(jià)值觀：充滿自信，追求成功，以自立為榮項(xiàng)目核心競爭力：文化、品位、尊榮、儒雅社區(qū)形象：是現(xiàn)代的社區(qū)，是精神的社區(qū)社區(qū)核心特色：社區(qū)業(yè)主具有身份、品味、文化、生活形態(tài)的同一性。二、客戶類別根據(jù)前期翔實(shí)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、市場分析的結(jié)果，擬將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶人群鎖定為以下幾個(gè)類別：、個(gè)體戶、教師以及各事業(yè)單位人員購買力相對有限的動(dòng)遷一族定位闡述：、2項(xiàng)，這兩類客戶將是本項(xiàng)目的主力消費(fèi)人群?！?有一定的家庭生活觀念，較重視家庭親情。◆品位：時(shí)尚生活區(qū)，感動(dòng)著生命的華美，體驗(yàn)著境界的卓越，棲居于此，尊貴之后更多一份品位的沉淀。3. 50%—80%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目持續(xù)品質(zhì)形象跟進(jìn)為主，強(qiáng)勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢。③銷售隊(duì)伍的培訓(xùn) 對現(xiàn)有秀林水苑的銷售人員進(jìn)行再培訓(xùn)，要使銷售人員深入了解“洋房七十坪”的產(chǎn)品特色及包裝。通過對六合市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道主要是戶外廣告、圍墻廣告、銷售中心、電視字幕廣告和朋友介紹，而對于在其它城市具有巨大作用的報(bào)紙廣告性價(jià)比相對較低。工作重點(diǎn)：（售樓書、宣傳折頁、戶型圖、排號(hào)須知、價(jià)格表、項(xiàng)目說明、貸款利率表等）、制作樣板房裝修方案落實(shí)、彩效圖到位客戶積累期（蓄水期）（—）任務(wù)：，引發(fā)消費(fèi)者一窺究竟的欲望工作重點(diǎn)：，備齊各種銷售資料（樓書替代品）散發(fā) 裝修方案到位，形成公開當(dāng)日購買熱潮?！?動(dòng)起來，不僅僅是行動(dòng)！◆ 動(dòng)起來——“榮耀是自己的，羨慕是別人的”；◆ 動(dòng)起來——“驕傲是自己的，嫉妒是別人的”；◆ 動(dòng)起來——“得意是自己的，遺憾是別人的”；◆ 動(dòng)起來——“自豪是自己的，懊悔是別人的”。10。1——2007。將精美簡潔的圖案噴繪于圍墻之上，再配以具有吸引力大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?hào)，使幾百米以外的行人都能為其所吸引，同時(shí)可通過加設(shè)燈光的處理，妝點(diǎn)夜間景致，使之成為該區(qū)域一道亮麗的風(fēng)景，增強(qiáng)項(xiàng)目高品質(zhì)樓盤的形象。－－秀林水苑●洋房七十坪施工工地策略B：施工進(jìn)度板主要內(nèi)容為施工進(jìn)程，安排在工地外圍。28）階段特征：有了良好的市場形象，有了賣點(diǎn)的充分渲染，配合若干極具誘惑力的強(qiáng)勢促銷手段出臺(tái)。訴求重點(diǎn)：素質(zhì)人居生活方式的描述營銷組合：公關(guān)活動(dòng)、事件行銷、硬廣告時(shí) 間：開盤前2個(gè)月左右具體形式： 相關(guān)展板到位，VI應(yīng)用① 大型戶外廣告牌在六合中心地段和通往項(xiàng)目的中心大街路段設(shè)置大型廣告牌，以強(qiáng)烈的視覺沖擊，引起消費(fèi)者注意。他與建筑風(fēng)格相吻合，與目標(biāo)消費(fèi)群體心理特征相接洽。開盤強(qiáng)銷期（—）任務(wù)：，造成現(xiàn)場購買人氣旺盛的局面 ，震撼目標(biāo)客戶，誘發(fā)其購買欲望工作重點(diǎn)：，營造現(xiàn)場氣氛，并檢討客戶反應(yīng)以修正銷售及廣告路線?！魢鷫V告：項(xiàng)目靠近園林東路，巨幅圍墻廣告是項(xiàng)目最佳的展示方式。在“焐”的階段先不公開價(jià)格，只樹立形象。第二節(jié) 銷售策略一、入市策略