【正文】 用，能夠讓目標市場提前感受項目所傳達的獨特的素質、文化人居生活方式的魅力，從而切實支撐并提升項目的價格定位。（一切先用模擬文本，作好準備工作，與工程硬性指標同步推進）④ 節(jié)慶的影響接下來將是十一黃金周，這是一個非常有利的時機。第二節(jié) 銷售策略一、入市策略樓盤的入市與亮相的時機對整個項目的銷售非常重要，秀林水苑三、基本營銷思路（客戶積累期）以概念和項目整體形象為主，以“高質”的形象帶動購買者熱情，形成口碑，此階段營造時尚的項目形象。于此之時，充分利用這一時機，在消費者熱切期盼、翹首以待之中，迎來開盤熱潮。形象先行：形象是建立消費者好感度的直觀因素，好的形象向來帶來好的評價?！魞r格：總價18萬元左右的質優(yōu)價實的高品位超值精品住宅社區(qū)?！艚逃毫想p語學校、六合高級中學。需要說明的是，此時總結的項目賣點是整體性的，而在營銷過程中，隨著市場的變化以及營銷過程中發(fā)現(xiàn)的熱點，逐步對賣點進行完善?！舫杀緝r值取向：項目整體成本加開發(fā)商期望的利潤。有一定的審美能力，希望能有一種美的體驗?！?相對時尚，容易接受前衛(wèi)的東西?！?收入中等，有一定的購買能力，但算不上富裕，對于所花的錢會進行較精細的計算?！?購房時較為感性，會受到居家的環(huán)境氛圍、建筑質量、風格檔次、物業(yè)管理、小區(qū)配套、子女教育等任一環(huán)節(jié)的誘惑。，拆遷量大，動遷一族剛性需求是本案重要的客群之一?！?以六合下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)構成二級聯(lián)動市場一方面，本項目規(guī)模不大，目標客戶有限；另一方面受到項目片區(qū)的市場特征的制約。將現(xiàn)代居住理念與傳統(tǒng)文化深厚底蘊巧妙融合，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。，應該擺脫傳統(tǒng)策劃中非“高檔”即“中檔”的局限。每個人都有自己不同的生活喜好，價值觀，涵養(yǎng)及性情習慣。，臨近八百河，具有得天獨厚的教育資源優(yōu)勢、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，闡釋著小康生活的要義。洋房七十坪：“洋房七十坪”具有時代氣息，含義直接明白不生僻，“洋房七十坪”顯得易讀、易記、易懂、易推廣傳播，讀起來響亮上口。第三部分 項目定位洋房七十坪案名釋義：洋房：現(xiàn)代感強烈，直接昭示了本案的產品特征。，檔次、價格不一，將對本項目的定價、銷售造成一定的沖擊。，在非常重視教育的六合，學生的陪讀市場將為我們小戶型提供投資客戶群體存在的可能。機會(opportunity) ，給本案帶來不少機會。，底子厚，臨近六合雙語學校。這群人學歷較高，知識修養(yǎng)程度較高，認同感強。東西延伸，南北貫通。,做足體驗營銷文章。對于本案來說，可以采取以下競爭策略：，尋求差異化，樹立獨特的項目形象?！魪匿N售策略看，各個樓盤的銷售都很單調，促銷手段也較少，樓盤的宣傳渠道也很有限，多為圍墻廣告和宣傳折頁，這為項目的銷售留下了發(fā)揮的廣闊空間。因此我們對六合的幾個競爭樓盤進行了調查，特別是本案的直接競爭樓盤——龍海新加坡花園、陽光花城這兩個樓盤，我們可以得出以下結論：◆本案周邊市場的供應量較大，對于六合相對較小的消費人群來說，這樣的供應量必然對本項目是一個極大的考驗?！艚环繕藴剩耗壳笆袌錾辖环慷际敲鞣浚M者也接受了這種交房標準，但如果交房時提供簡單裝修或者是對廚衛(wèi)進行裝修，則更樂意接受?！糍徺I面積：對三房的需求較大，三室兩廳，面積在95左右的戶型最受市場歡迎，但考慮到總價因素，總價在18萬以內的面積在80平米以內的兩房也存在較大的市場空間?！艚洕鸂顩r：月收入在六合處于中上等，具有一定積蓄或較穩(wěn)定的經濟來源。不過將來樓盤會越做越大，品質越來越高，環(huán)境越來越好，高層可能增多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買者也越來越多。樓市整體特征是供略過于求，但是小戶型相對短缺、迷你小戶型市場空白。二、房地產開發(fā)狀況六合城區(qū)的樓盤主要分布在兩個區(qū)域。富民強市戰(zhàn)略的的實施，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的擴張、化學工業(yè)園區(qū)進駐企業(yè)的增加，六合區(qū)城市居民收入增長迅速， 2005年全區(qū)城鎮(zhèn)在崗職工人均工資達19880元，增長15％；農民人均純收入6300元，增長14％左右，城鄉(xiāng)居民儲蓄總額達101億元，社會消費品零售總額65億元，增長16．5％，強勁的消費力為六合的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了巨大的空間，也為地產的繁榮奠定了基礎。其次是調整住房供應結構，構建多層次的住房保障體系。但也不盡十全十美，在某些方面或許還有不完善或疏漏之處，還望諒解，并予以指正。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出 秀林水苑二期項目的資源問題與機會，以達到或超出秀林水苑二期的原定銷售計劃。本方案在于為秀林水苑二期提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。盡管此報告是基于我們對六合市場調查分析以及對初步意向客戶分析統(tǒng)計的結果，并結合壹畝田置業(yè)顧問公司多年地產策劃經驗編寫而成。如果房價過高及房地產收益過高，必然會吸引社會上各種資源紛紛涌入房地產市場，引致房地產和相關產業(yè)的投資沖動增加，誘發(fā)全面的新一輪投資過熱。第二節(jié) 區(qū)域市場分析一、六合概況六合居民近年來收入水平持續(xù)提高將使購房消費日益活躍。有望吸引南京市主城區(qū)的養(yǎng)老、投資等為目的潛在購房者群體。如果按照距離六合城區(qū)最繁華的長江路的遠近，利用生活設施的便利程度把六合城區(qū)分為黃金、中等地段和寧靜地段，那么各個樓盤坐落的大致位置如下：黃金地段：金寧廣場、河濱花園、河濱雅苑中等地段：經典雅居、隆泰花園、陽光花園（預約中）寧靜地段：龍海新加坡花園城、秀林水苑、星河楓苑六合樓市的現(xiàn)狀，這里按照樓盤開盤銷售的階段來進行描述：即將開盤的樓盤：陽光花城、華夏廣場；開盤不久的樓盤：河濱雅苑、金寧廣場、珠港花園；陸續(xù)開盤的樓盤：龍海新加坡花園、秀林水苑；尾盤：隆泰花園、經典雅居。但是中低價格小戶型卻呈現(xiàn)出相對短缺的態(tài)勢，國家有關政策也是側重中小戶型的發(fā)展。經濟能力決定購買能力，消費習慣影響消費行為，由于六合獨特的人文特征形成了獨特的消費習慣，也因此形成了六合相對獨特的商品房消費特征：◆主力購買人群：城區(qū)主要購房人群為公務員、教師、事業(yè)單位人員、生意人等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要購房人群為：各事業(yè)單位人員、鄉(xiāng)干部、鄉(xiāng)村中小學教師、生意人以及外出打工者。◆地段選擇：六合長江路、滁河沿線附近是購房者的首選，主要是那里的地理位置較好，各方面配套較為成熟，城市感強，六合人比較注重繁華的程度。◆戶型設計：受訪者普遍表示，客廳最好在15㎡左右，臥室?guī)ш柵_，主臥帶衛(wèi)生間，喜歡落地玻璃陽臺，餐廳最好和客廳有所區(qū)隔。第四節(jié) 競爭樓盤分析兵法有云：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，只有全面了解對手，才能更深刻地認識自己。◆從產品賣點來看，環(huán)境景觀、項目品質成為各項目宣傳的主要賣點，特別是陽光花城，將景觀、品質作為主要賣點，但這些賣點都沒有深入，這給本案留下了機會。第五節(jié) 競爭策略總的來說，以上特征的呈現(xiàn)給本案的推廣帶來是機遇與挑戰(zhàn)并存的微妙局面。，每一個事件都足以在六合引起轟動，提高項目的知名度與指明度?！艚煌顩r：交通條件相對便利，園林東路連接延安路，白果路連接泰山路。◆