【正文】 性感度高大牌性感明星選秀明星大家閨秀恐龍知名度高知名度低Mini Cooper、蘋果《失戀 33天》、吳莫愁等可口可樂、百事口樂郭德綱、芙蓉姐姐4大品牌類別 √客戶解碼 富力城成交客戶分析成交客戶多以首置及二次置業(yè)為主，主要用于自主兼少量投資客成交客戶多以白下、玄武、江寧區(qū)原住民及工作所在地為主1150012023的均價，并非每個毛頭小伙能消費得起好產(chǎn)品還得遇到懂得欣賞的人從主力面積上看，以首次置業(yè)、首次改善為主客戶解碼 目標客群界定目標人群強調(diào)自我的城市新貴首次置業(yè)的城市精英首次改善的三口之家客戶解碼 目標客群寫真在這城市奮斗 8年以上， 30多歲經(jīng)過多年打拼，已經(jīng)小有成就，城市里的新脊梁品牌化消費，堅持品味，懂得欣賞美好的事物有文化，有品味，有責任，有購買力的 新 “ 四有新人 ”有責任感，知道要為自己和家人追求更好的生活經(jīng)過生活的沉淀，更懂得生活的意義講品位，有情趣，懂格調(diào)，愛生活。社區(qū)的人文底蘊、圈層的交流平臺、為客戶營造的智本社區(qū)感受，通過活動塑造出來的品牌個性，實現(xiàn)客戶之間的良性互動。精神屬性：高端區(qū)域?qū)傩裕放祈椖吭萍?、高端住區(qū)所帶來的標簽感、自豪感價值屬性：主城價格洼地，未來的低密度花園板塊所帶來巨大的升值潛力→ 項目營銷價值體系的挖掘項目價值挖掘 ——城市資源價值體系→ 項目營銷價值體系的挖掘物理屬性：山湖環(huán)抱， 600年運糧河景觀帶，背靠紫金，直面青龍山，滄波門百里風光帶，濕地公園、中央公園，擁有城市山水不可再生的自然資源。 核心競爭策略： 遠交近攻 | 占高打低 |核心競爭陣地光華路片區(qū)紫金山片區(qū)麒麟片區(qū)城東 大城東本案的核心競爭陣地在南京大城東板塊，重要競爭片區(qū)為麒麟新城片區(qū)東方紅郡本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊地塊在售項目 東郊小鎮(zhèn)麒麟片區(qū)競爭趨勢分析當下（ 20232023年）前期（ 2023年前） 后期（ 2023年后）由剛需居住片區(qū)，逐步邁進品質(zhì)時代，未來將成為南京城東新興高品質(zhì)宜居住區(qū)， 品質(zhì)產(chǎn)品將成為區(qū)域絕對核心競爭價值點 。 高層 均價 恒富物業(yè)管理有限公司 總戶數(shù) 麒麟科技創(chuàng)新園東麒路 277號 建筑面積 規(guī)劃用途 二類居住用地 戶型小結(jié)： 戶型功能區(qū)分區(qū)明顯，室內(nèi)布局合理，居住空間十足。飄窗設置在客廳，能夠增加與外界接觸。n功能區(qū)分布明確。獨立玄關(guān)，入口可設置儲物間。n入口玄關(guān)可設置了儲物間比較實用。n戶型方正，動靜分離，居住比較舒適。戶型： 3室 2廳 面積： 105㎡戶型： 2室 2廳 中海國際社區(qū)戶型： 2室 2廳 南北向的琉璃街和東西向的麗帆巷、鐘園路、兆佳巷以及方洲路將項目劃分成七個組團。 10000綠化率 產(chǎn)品類型 項目的飄窗、陽臺等的附贈面積也比較大。室內(nèi)房間有飄窗贈送，客廳有大觀景陽臺贈送。n入口獨立玄關(guān)設計，可以滿足隨心所欲的收納。室內(nèi)動靜分離，屬于舒適住宅。戶型方正，舒適度較高。動靜分區(qū)，居住舒適。周邊配有珠江小學、浦口區(qū)第二中學、 12班幼兒園，蘇果超市、蘇寧電器，工商銀行、建設銀行、交通銀行，浦口區(qū)中心醫(yī)院等多種設施。 9650累計推量 1124套 60% 容積率 開發(fā)商 江浦街道團結(jié)村 2號 建筑面積 產(chǎn)品組成 住宅（ ㎡） +商業(yè)（ 21000㎡）中海萬錦熙岸 中海鳳凰熙岸中海 G03中海 G03 中海 3盤齊發(fā)力，強大市場影響力，提升板塊認知度。③ 區(qū)域競爭解讀地塊 經(jīng)濟指標 地塊名稱 江寧區(qū)麒麟科創(chuàng)園 82(B)地塊 關(guān)鍵詞： 未熟已熱 | 熱點區(qū)域 |競爭加劇富力城世茂G40中海G03 狀態(tài) 關(guān)鍵詞： 市場回暖 |大城東 |品牌聚集 | 大城東板塊主要劃分為三大區(qū)域：光華路片區(qū)紫金山片區(qū)麒麟片區(qū)光華路片區(qū)紫金山片區(qū)麒麟片區(qū)本案項目處在麒麟片區(qū)內(nèi)，屬于城東未來新興板塊定義 大城東 大城東，主城階梯板塊的延伸大城東② 區(qū)域市場解碼東方紅郡本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊地塊在售項目 東郊小鎮(zhèn)項目名稱 物業(yè)類型 容積率 總建面（萬 方） 余量富力城住宅、商業(yè)、高層、多層強大的剛性需求造就賣方市場趨勢，由于慣性作用， 2023年上半年樓市依然看好，專家稱 2023年下半年可能會有更嚴格的調(diào)控制度出臺。戶型優(yōu)點 一梯一戶，四室設計，動靜分離，三室朝南，開間大，采光通透佳，有大面積贈送，主臥有獨立衛(wèi)生間及 270度飄窗， 項目戶型分析一、區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域規(guī)劃：項目所處的麒麟科技創(chuàng)新園是南京市委、市政府著力打造的融合科技、產(chǎn)業(yè)、文化、生態(tài)、生活為一體，集聚 “ 高端技術(shù)、高端產(chǎn)業(yè)、高端人才、高端客戶 ” 的 生態(tài)科技城 ；未來發(fā)展?jié)摿薮螅?區(qū)域現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi) 配套還不完善 ；周圍樓盤較少，隨著富力城、世貿(mào)和中海等知名房企的挺進，品牌開發(fā)商集中度越來越高， 區(qū)域吸引力越來越高 ；二、配套條件交通配套：距離主干道較近，駕車出行方便；未來規(guī)劃有 地鐵 8號線和 17號線 緊鄰園區(qū)，且設有多處站點；生活配套：缺乏大型商業(yè)配套，僅 滿足基本生活需求 ；教育醫(yī)療配套：附近有滄波門小學，建南聯(lián)合小學及幼兒園，缺乏綜合型醫(yī)療配套；三、項目基本品牌實力：江蘇啟迪科技園發(fā)展有限公司成立于 2023年，注冊資本 ；隸屬于清華大學控股的啟迪控股有限公司，是清華科技園在江蘇省的分支機構(gòu)。飄窗贈送 7㎡ 戶型優(yōu)點 四房設計，四陽臺，總體贈送較大，且動靜分離 戶型優(yōu)點 三室朝南，大開間，兩臥室贈送飄窗 戶型優(yōu)點 四房設計，四陽臺，東側(cè)臥室大面積飄窗贈送，總體贈送較大，且動靜分離戶型不足 僅主臥客廳兩室朝南，開間小，兩個西向臥室，僅主臥有飄窗 戶型不足 北側(cè)為走廊影響通透采光，北臥室面積較小，實用性不高 戶型不足 僅主臥客廳兩室朝南，開間小D1 項目戶型分析 2E戶型 次臥 3 ㎡ 次臥 2 6㎡ 主臥 ㎡ 主臥 13㎡ 主臥 ㎡次臥 1 ㎡ ㎡ ㎡ 四室面積 四室 戶型 客廳開間 ㎡ 次臥 1 ㎡ 主臥 ㎡ 2㎡ 陽臺贈送 ㎡ 113㎡ 面積 C2（ 中間戶） 客廳開間 ㎡ 主臥 ㎡ ㎡ B2（ 中間戶） 客廳開間 ㎡ 次臥 2 ㎡ 次臥 1 ㎡ 飄窗贈送 ㎡ 陽臺附贈 四室 109㎡ 面積 A2（ 中間戶） 項目 C1\C2地塊總計 ， 10棟約 1188套房源。項目四至l項目總建設面積為 100萬平米，其中 40萬平米住宅、 40萬平米科技園、 20萬平米酒店及商業(yè)。世茂 G40地塊南京人口學院中央公園富力城中海 G03地塊本案科創(chuàng)園保障房龍王山中海 G03地塊項目處于南京市麒麟科技創(chuàng)新城總體規(guī)劃 “ 一心一軸四片 ” 的核心區(qū)內(nèi)，是麒麟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要組成部分。品質(zhì) 加熱 品牌 號召力 品質(zhì) 決定 價值 價值 決定 價格項目 品質(zhì)提升 成為關(guān)鍵要素清華品牌落地跨入全新市場需要生根發(fā)芽項目品牌建立現(xiàn)場體驗行銷完成既定銷售任務如何實現(xiàn)品牌 — 品質(zhì) — 價值提升？品牌視角銷售目標利潤目標速度目標項目 2023年銷售均價 11500~12023元 /平米；2023年 9月開盤，當年銷售 8~10億元， 后期年銷售 15億如何實現(xiàn)項目溢價？如何實現(xiàn)品牌建立？如何實現(xiàn)速度和利潤的平衡？品牌實現(xiàn)壹，項目基本屬性研判貳，市場格局競爭解碼叁，核心價值聚合梳理肆，企劃策略形象表達伍，產(chǎn)品升級策略建議陸，營銷策略推廣主軸PART1項目基本屬性研判湖南路（）岔路口（）新街口（）奧體中心（）南京南站（）夫子廟（11公里）本案馬群（ 公里）項目位于 麒麟科技創(chuàng)新園內(nèi) ，到新街口的車行距離約 ，駕車時間約 30分鐘；到夫子廟的車行距離約 14公里，駕車時間約 30分鐘；到岔路口的車行距離約 ，駕車時間約26分鐘。本案② 區(qū)域環(huán)境區(qū)域內(nèi)目前呈富力、世茂和中海三大品牌開發(fā)商形成三足鼎立的局勢， 品牌集中度越來越高 ， 區(qū)域的吸引力越來越高 。世貿(mào) G40地塊富力城 富力城龍王山 龍王山③ 區(qū)