【正文】 601 小區(qū)次入口 車行環(huán)道 游泳池和中心會(huì)所 中心中庭 銷售中心和會(huì)所 余貨套數(shù) 合計(jì) 余貨比 底躍余貨： 28套 55套 50% 頂層余貨： 6套 23套 26% 平層余貨： 41套 72套 57% 剩余原價(jià)總額： 剩余套總面： 10197平米 剩余套數(shù)： 75套 注：數(shù)據(jù)截至到 洋房余貨主要集中在 5/6棟（ 46套），其中底躍滯銷，平層則去化平緩。 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 ? 重慶總部城項(xiàng)目占地 33萬方，總建筑面積 52萬方 ? 物業(yè)形態(tài)包括高層、寫字樓、公寓 ? 總戶數(shù)約 1200戶 ? 主力戶型面積 6973平米 ? 車位約 884個(gè) 競爭項(xiàng)目個(gè)案信息 —— 重慶總部城 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 相似產(chǎn)品對比 重慶總部城 〃 兩室單衛(wèi)：套內(nèi) 74平米 ? 優(yōu)勢：精裝產(chǎn)品，景觀陽臺(tái)大 ? 劣勢：協(xié)信產(chǎn)品有雙陽臺(tái)，廚房和飄窗都比本案大。 本案 〃 三室一衛(wèi)：套內(nèi) 78平米 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 相似產(chǎn)品對比 華潤 24城 〃 三室兩衛(wèi) +書房：套內(nèi) 99平米 本案 〃 三室兩衛(wèi)：套內(nèi) 93平米 ? 優(yōu)勢：本案客廳面積比華潤多出約 3平米，面積較小，精裝修 ? 劣勢：華潤有獨(dú)立書房，相當(dāng)于四房，景觀陽臺(tái)和贈(zèng)送面積比本案大，長形單側(cè)面廚房也是客戶比較抱怨的。 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2023 年 4148 4060 4099 4108 4105 4242 3977 4155 3903 3791 3832 3713 2023 年 3943 3668 3756 4231 4321 4252 4117 4029 4453 4558 4673 5222 2023 年 4844 5400 4996 6113 4995 5444 5547 5888 6435 6621 6651 7040 2023 年 7185 5792 6933 7374 7434 7144 7198 6610 6686 5994 6272 7030 0 2023 4000 6000 8000 元 / ㎡ 2023 年 2023 年各月主城區(qū)房地產(chǎn)成交均價(jià)（建面）走勢圖時(shí)間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合 計(jì) 7185 5792 6933 7374 7434 7144 7198 6610 6686 5994 6272 7030 環(huán)比增漲 % % % % % % % % % % % % 同比增漲 % % % % % % % % % % % % 2023年，市場整體均價(jià) 6832元 /㎡ （套內(nèi)均 8504元 /㎡ ），較 2023年整體均價(jià)上漲 % 一、項(xiàng)目競爭市場分析 中觀市場 市區(qū)成交走勢 月均成交 180萬方 ， 全年成交 2023萬方 為重慶 真實(shí)需求 。 內(nèi)容 摘自 一、項(xiàng)目競爭市場分析 宏觀市場 2023年走向 政策趨勢： 繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力 總體預(yù)判： 上半年受調(diào)控波動(dòng)影響市場會(huì)有一定起伏，地產(chǎn)投資開工步伐放緩，量價(jià)繼續(xù)下行，下半年逐漸越好，全年量價(jià)有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀。 前言 一、項(xiàng)目競爭市場分析 二、項(xiàng)目庫存貨源 三、目標(biāo)客群分析 四、 2023年項(xiàng)目營銷亮點(diǎn)及難點(diǎn)分析 五、 2023年項(xiàng)目整體銷售策略 六、項(xiàng)目 8月份清盤方案及具體實(shí)施辦法 七、項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)組建和管理策略 八、營銷推廣媒介策略、渠道策略 九、權(quán)證管理制度以及回款執(zhí)行方案 十、客戶滿意度管理制度、項(xiàng)目銷售品質(zhì)提升執(zhí)行方案 一、項(xiàng)目競爭市場分析 宏觀市場 2023年全國重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)對比 政策環(huán)境： 房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加嗎，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化 新房： 全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù) 3個(gè)月下跌。 ? 2023年，市場整體均價(jià) 6832元 /㎡ （套內(nèi)均 8504元 /㎡ ），較 2023年整體均價(jià)上漲 %。 一、項(xiàng)目競爭市場分析 中觀市場 市區(qū)成交走勢 競爭項(xiàng)目篩選原則 本案屬于尾期清盤階段，根據(jù)銷售產(chǎn)品界定競爭項(xiàng)目篩選原則： 項(xiàng)目市場形象定位和本項(xiàng)目相仿（中高端項(xiàng)目） 根據(jù)之前成交客戶的情況，選擇臨項(xiàng)目較近或同區(qū)域的竟品 考慮到本項(xiàng)目屬于尾盤銷售，因此選擇竟品產(chǎn)品和本項(xiàng)目產(chǎn)品相似（高 層、洋房） 項(xiàng)目具有綜合體特征 微觀市場 競品解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 競爭市場解析 與本項(xiàng)目可能產(chǎn)生競爭關(guān)系的主要項(xiàng)目主要有： 本案 一、項(xiàng)目競爭市場分析 競爭項(xiàng)目個(gè)案信息 —— 華潤二十四城 ? 華潤二十四城項(xiàng)目占地 70萬方，總建筑面積 191萬方 ? 二期物業(yè)形態(tài)由 15棟高層組成 ? 二期總戶數(shù)約 3000余戶 ? 主力戶型面積 63117平米 ? 車位配比比例為 1： 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 戶型配比 樓棟 梯戶比 戶型 套內(nèi)面積 套數(shù) 兩房所占比例 三房所占比例 16號(hào)樓 3梯 6戶 /33F 兩房 63平米 66套 41% 59% 三房 99/113平米 128套 17號(hào)樓 3梯 6戶 /33F 兩房 63平米 66套 三房 99/113平米 128套 15號(hào)樓 3梯 6戶 /33F 兩房 63平米 66套 三房 99/113平米 128套 18號(hào)樓 3梯 6戶 /33F 兩房 63平米 66套 三房 99/113平米 128套 19號(hào)樓 3梯 6戶/31F/26F 兩房 6385平米 159套 三房 96117平米 159套 21號(hào)樓 3梯 6戶/31F/26F 兩房 6385平米 159套 三房 96117平米 159套 合計(jì) 1412套 582套 830套 ? 華潤二十四城的產(chǎn)品包含首置、首改 ? 三房面積 96117平米，占總量的 59%，兩房面積 6385平米，占總量的 41% ? 兩房產(chǎn)品去化最快，其次為三房 96平米 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 銷售情況說明 樓棟編號(hào) 產(chǎn)品套內(nèi)面積 推售時(shí)間 套內(nèi)銷售均價(jià) 成交總價(jià)范圍 推售套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 1 17號(hào)樓 兩房： 63平米 三房： 99/113平米 11年 10月 約 80008200元 /平米 約 5196萬 1412套 1322套 94% 1 18號(hào)樓 兩房： 63平米 三房： 99/113平米 11年 11月 19號(hào)樓 兩房： 6385平米 三房： 96117平米 11年 12月 21號(hào)樓 兩房： 6385平米 三房： 96117平米 12年 1月 ? 華潤二十四城近期推售產(chǎn)品以首置、首改類為主 ? 1 17號(hào)樓在政策影響下開盤，合理調(diào)節(jié)價(jià)格，開盤一周內(nèi)實(shí)現(xiàn) 96%的消化，目前完成 100%銷售 ? 近期銷售的高層均價(jià)為 8200元 /平米左右 ? 兩房成交總價(jià) 5170萬， 3房成交總價(jià)在 7996萬之間 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 相似產(chǎn)品對比 華潤 24城 〃 兩室兩衛(wèi)：套內(nèi) 81平米 ? 優(yōu)勢：本案套內(nèi)面積比華潤小，但多出一間房，結(jié)構(gòu)布局緊湊，精裝修 ? 劣勢：華潤比本案多一個(gè)院館和衛(wèi)生間，且生活陽臺(tái)較大。 本案 〃 三室單衛(wèi)：套內(nèi) 78平米 *本戶型為 2023年戶型， 2023年新推產(chǎn)品可能有變化 競爭市場解析 一、項(xiàng)目競爭市場分析 個(gè)案信息匯總 該項(xiàng)目位于本案附近，擁有便捷交通優(yōu)勢 項(xiàng)目以首置類的產(chǎn)品為主，清水房 項(xiàng)目擁有自身建造的商業(yè)圈，生活附加價(jià)值較大 2023年新推產(chǎn)品均價(jià)預(yù)計(jì)在 9000元 /平米左右，比周邊同類型市場要低（包括本案） 應(yīng)對說辭：本案高層產(chǎn)品為精裝修，提升身份又免去裝修煩惱，再者龍湖住宅產(chǎn)品位于商圈之中，噪聲影響較大；而本案雖自帶商業(yè)，住宅產(chǎn)品卻是位于商業(yè)之后，是鬧中取靜，更適合生活。針對華潤，我們將主要打造精裝修、交通便利的優(yōu)勢；針對龍湖，我們將重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)鬧中取靜、精裝的舒適生活。02 063201 3203 3205 30 3002 3004 30062801 2803 2805 26 2602 2604 26062401 2403 2405 22 2202 2204 22062023 2023 2023 18 1802 1804 18061601 1603 1605 14 1402 1404 14061201 1203 1205 10 1002 1004 1006801 803 805 6 602 604 606401 403 405 2 202 204 206重慶錦程 四期 1 5 幢樓層列表單元號(hào)碼 04 32 3202 3204 32063001 3003 3005 28 2802 2804 28062601 2603 2605 24 2402 2404 24062201 2203 2205 20 2023 2023 20231801 1803 1805 16 1602 1604 16061401 1403 1405 12 1202 1204 12061001 1003 1005 08 0802 0804 08060601 0603 0605 04 0402 0404 04060201 0203 0205 02 063101 3103 3105 29 2902 2904 29062701 2703 2705 25 2502 2504 25062301 2303 2305 21 2102 2104 21061901 1903 1905 17 1702 1704 17061501 1503 1505 13 1302 1304 13061101 1103 1105 9 902 904 906701 703 705 5 502 504 506301 303 305 1 102 104 106重慶錦程 二期 1 4 幢樓層列表14棟 10棟 15棟 92 93 首改主要集中在 10棟（余 185套），其中 92和 110平米余 214套占75% 余貨套數(shù) 總合計(jì) 余貨比 92平米： 98套 288套 34% 110平米： 116套 288套 40% 120平米： 74套 288套 26% 貨源難點(diǎn) 二、項(xiàng)目庫存貨源 ① 面積較大，總價(jià)較高 ② 首改貨源較多，帶來難度 ③ 貨源分布零散、未作封房源策略、影響置業(yè)顧問集中推售 ④ 首改四房與洋房平層客群重疊、互耗 ⑤ 部分戶型設(shè)計(jì)缺陷（ 9 93平米戶型單衛(wèi)），使得客戶感覺使用功能較局促 ⑥ 樓棟位置處于社區(qū)景觀資源最好區(qū)域，價(jià)格高，總價(jià)高，性價(jià)比低 高 層 洋 房 ① 平層洋房與首改大三房、四房總價(jià)內(nèi)耗競爭 ② 平層系、 C系 ③ A A2去化平緩，產(chǎn)品亮點(diǎn)少，總價(jià)較高，約 170230萬，市場可選同類產(chǎn)品較多 ④ 產(chǎn)品非純粹洋房，大部分房源為假洋房，對洋房客戶無明顯吸引力 ⑤ 洋房周邊環(huán)境破舊，居住品質(zhì)不高 ⑥ 洋房規(guī)模較?。?150套），缺少洋房社區(qū)的氛圍 ⑦ 戶型有缺陷，躍層房間較少（ 220平米戶型僅 4個(gè)臥室）；平層戶型走道較多，使用面積浪費(fèi)較大 高層產(chǎn)品中規(guī)中矩，贈(zèng)送少，亮點(diǎn)少 洋房規(guī)模小，產(chǎn)品無明顯的（退 /錯(cuò) /露）特征 前言 一、項(xiàng)目競爭市場分析 二、項(xiàng)目庫存貨源 三、目標(biāo)客群分析