【正文】 3層及地下： 4元 /天 /建筑平方米 ? 店鋪數(shù)量： 38家 ? 目前招商狀況：已經(jīng)簽約 8家 2022年 4月 第 81 頁 思源顧問 商業(yè)參考項(xiàng)目 —— 第三臵業(yè)三元島 ? 建筑形態(tài) ： A、 B、 D座的 一、二層商業(yè) 廣場，獨(dú)立分割的商鋪。 ? 商業(yè)定位： 三元島 〃 第一國門商務(wù)休閑廣場 ? 商業(yè)總面積 ： 7600平方米 銷售價格 ： 2022035000元 /平方米 租金報價： 9元 /平米 /天 ? 高使用率 ：約在 75% ? 商鋪面積在 100平米以上 2022年 4月 第 82 頁 思源顧問 商業(yè)參考項(xiàng)目 —— 嘉里中心 ? 定位：寫字樓配套商業(yè) ? 價格： 60美金 /月，合人民幣 /天 .平方米 嘉里大廳 雕刻藝術(shù) 高爾夫?qū)Ｙu店 珠寶店 2022年 4月 第 83 頁 思源顧問 寫字樓參考項(xiàng)目 —— 佳程廣場 ? 開發(fā)商 —— 香港佳程集團(tuán) 。 ? 總占地 17690平方米 。 ? 總建筑面積約 14萬平方米 。 ? 建筑高度 。 ? 地上 25層、地下 3層 。 ? 1000個地下車位。 2022年 4月 第 84 頁 思源顧問 寫字樓參考項(xiàng)目 —— 現(xiàn)代盛世大廈 ? 開發(fā)商 —— 北京漢斯盛世房地產(chǎn)開發(fā)公司（美國房地產(chǎn)企業(yè)漢斯公司分公司 ）； ? 地下 3層和地上 22層，總建筑面積 ； ? 現(xiàn)代汽車集團(tuán) 已于 2022年 8月收購了這座大廈；該大廈的所有權(quán)為現(xiàn)代汽車集團(tuán)； ? 微軟（中國）有限公司 也在現(xiàn)代盛世大廈辦公，并取得大廈的冠名權(quán)。 ? 目前在大廈辦公的韓國企業(yè)單位有： 現(xiàn)代 mobis株式會社北京代表處、現(xiàn)代汽車中國投資有限公司、大韓民國文化新聞處、大韓商工會議所北京事務(wù)所、中國韓國商會以及韓國友利銀行北京分行 ，而 北京現(xiàn)代汽車的銷售總部 也設(shè)在這座大樓之內(nèi)。 2022年 4月 第 85 頁 思源顧問 項(xiàng)目周邊商業(yè)租金狀況 位臵 業(yè)態(tài) /地點(diǎn) 數(shù)量 面積 平方米 租金范圍 元 /天 .平方米 霄云路 臨街小商業(yè) 38家 1000 1200 6 12元 特色餐廳 19家 8000 10000 4 8元 其他類 10家 6000 8000 4 10 本案周邊 女人街 700個展位 40000 10 16 好運(yùn)街 38個鋪位 15000 4 8 星吧路 酒吧： 25家 飯館： 16家 娛樂： 2家 8 12 其他區(qū)域 嘉里中心 2022 15 25 2022年 4月 第 86 頁 思源顧問 面積在 2030之間的沿街面鋪 數(shù)量 特色餐廳 面積 其他 面積 煙酒 4 知味堂 100 曲美家具 3000 蛋糕、西餅屋 3 福宮潮州火鍋城 韓日料理、海鮮、 KTV 450 農(nóng)業(yè)銀行 450 冷飲店 1 三元水餃城 80 柯達(dá)圖片社 美容美發(fā) 7 海華城 1500 建設(shè)銀行 1000 擦鞋店 1 金三元 扒豬臉 鑫元世紀(jì) 興業(yè)銀行 400 飾品 1 美京燒鵝粵菜 夢蝶夜總會、 中名豪夜總會 服裝店 4 凱利港式茶餐廳 300 浦發(fā)銀行 雜貨店 3 日式餐廳 200 高爾夫?qū)Ｙu店 200 診所 1 三羊開泰黃酒館 800 京奧口腔門診 300 房屋中介 3 廣州海鮮酒家 3000 華園飯店金色朝陽洗浴、 KTV 維修店 1 韓國料理 京漢苑 300 勞務(wù)服務(wù) 1 湘菜館 100 超市（快克、 ELEVEN 韓國百貨） 3 鴻德（烤鴨） 200 復(fù)印店 1 東來順 200 眼鏡店 1 蜀王火鍋 200 雅芳化妝品專賣店 1 金山城 重慶菜 300 按摩店 1 海港大酒樓 音像店 1 美國加州牛肉面 200 金州韓國菜 2022年 4月 第 87 頁 思源顧問 ? 星吧路餐飲數(shù)量： 錦衣玉食 仙吧 金色風(fēng)景 海洋酒吧 金石酒吧 地火天堂 豪運(yùn)酒城 譜樂酒吧 奇異島 星星酒吧 萊思酒吧 啡霸咖啡屋 摯友酒館 晴海日餐 酒成日千代香 飄香漁村 老北京炸醬 面 唐吧 99 NOUVEAU 比必必利 （非洲風(fēng)格） 西迷魂陣村 七彩小吃城 薔薇島嶼 新疆館 川菜 湘菜 迪廳 2 3 1 1 日式館 韓菜館 馬來西亞菜館 西餅屋 4 3 1 2 美容美體 酒吧 咖啡館 1 22 3 ? 星吧路經(jīng)營商家： 2022年 4月 第 88 頁 思源顧問 消費(fèi)者調(diào)查 攔訪地點(diǎn) 霄云路沿線，燕莎商城附近，第二、第三使館區(qū)，鳳凰城、時間國際住宅客戶，三里屯，光華路及國貿(mào) 攔訪人數(shù) 180人 有效答卷 128個 攔訪對象 寫字樓上班人員 酒店客戶 使館工作人員 周邊住戶 數(shù)量 22 53 20 33 2022年 4月 第 89 頁 思源顧問 ? “ 一般 ” 、 “ 很少 ” 、 “ 比較頻繁 ”三個選項(xiàng)的比例較大； ? 選擇 “ 一般 ” 、 “ 比較頻繁 ” 的客戶中，酒店客戶和寫字樓客戶的比例約為 30～ 50％； ? 選擇 “ 很少 ” 的客戶最多的是 “ 使館工作人員 ” 和 “ 周邊住戶 ” 。 區(qū)域內(nèi)商務(wù)消費(fèi)的頻繁度 —— 比較頻繁 2022年 4月 第 90 頁 思源顧問 ? “ 吃飯 ” 仍然是商務(wù)人士進(jìn)行商務(wù)洽談的主要方式； ? 其中， ％的 “ 寫字樓客戶 ” 和 ％的 “ 酒店客戶 ” 選擇 “ 吃飯 ” ； ? ％的 “ 酒店客戶 ” 選擇進(jìn)行“ 喝茶或喝咖啡 ” ； ? 四類客戶選擇娛樂型商務(wù)消費(fèi)的比例都較小。 商務(wù)消費(fèi)的主要方式 —— 吃飯 2022年 4月 第 91 頁 思源顧問 A4b. 您認(rèn)為該區(qū)域缺少哪種類型的餐館 ? 餐飲種類 提及率（％） 被訪者傾向 中式快餐館 “ 寫字樓客戶”（ 49％）、“使館工作人員”（ 35％）的提及率較高 茶餐廳 “ 周邊住戶”（ 58％）提及率最高 異國餐廳 “ 酒店客戶”（ 31％）、“周邊住戶”（ 36％）的提及率較高 商場中的排檔 “ 周邊住戶”（ 36％）提及率最高 便民餐館 “ 使館工作人員”（ 25％）、 “寫字樓客戶”（ 19％）提及率較高 西式快餐廳 “ 使館工作人員”（ 25％）提及率最高，其余 10％以上 休閑西餐 “ 周邊住戶”（ 18％）提及率最高，其余 10％以上 其它 － 無 － 區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)的空缺 —— 中式餐廳、茶餐廳、異國餐廳 2022年 4月 第 92 頁 思源顧問 ? 四類被訪者普遍認(rèn)為，該區(qū)域的餐飲業(yè)應(yīng)該向中高檔、甚至高檔餐飲方向發(fā)展。 區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)的檔次空缺 —— 中高檔餐飲 2022年 4月 第 93 頁 思源顧問 A7. 請問您常做以下哪種消費(fèi) ? 消費(fèi)種類 提及率（％） 被訪者傾向 去酒吧 /咖啡廳 43 普遍被四類被訪者歡迎，“酒店客戶”（ 59％）、“使館工作人員”（ 55％）、“周邊住戶”（ 40％）、“寫字樓客戶”（ 34％） 卡拉 OK迪廳 “ 寫字樓客戶”（ 49％）、“使館工作人員”（ 30％） 美容美發(fā) “ 周邊住戶”（ 42％）、“寫字樓客戶”（ 34％） 健身場所 25 “ 周邊住戶”（ 40％）、“寫字樓客戶”（ 25％） 洗桑拿 “ 酒店客戶”（ 55％） 去茶館 “ 酒店客戶”（ 31％） 電影院劇院 網(wǎng)吧游藝廳 其它 休閑性消費(fèi)的主要場所 —— 酒吧 /咖啡廳 2022年 4月 第 94 頁 思源顧問 商務(wù)消費(fèi)小結(jié) ? 1/5的的被訪者經(jīng)常有與客戶進(jìn)行商務(wù)消費(fèi)的需求； ? 4/5的被訪者認(rèn)為在該區(qū)域進(jìn)行商務(wù)消費(fèi)比較方便； ? 吃飯仍然是目前商務(wù)人士選擇消費(fèi)的主要方式，喝茶 /喝咖啡的方式其次； ? 商務(wù)消費(fèi)的主要時間段集中在周一至周四。 2022年 4月 第 95 頁 思源顧問 ? ％的人認(rèn)為，該區(qū)域缺少 中高檔次的購物場所 ； ? 被訪者希望， “ 大型購物中心 ” 、 “ 休閑娛樂廣場 ” 、 “ 餐飲一條街 ”等形式的商業(yè)設(shè)施能夠在該地區(qū)建設(shè)。 希望建設(shè)的商業(yè)設(shè)施 —— 購物中心、休閑廣場、餐飲 2022年 4月 第 96 頁 思源顧問 消費(fèi)者調(diào)查說明 ? 通過以上結(jié)果可以看出，商務(wù)消費(fèi)在本區(qū)域內(nèi)需求較大，尤其是中高檔餐飲和休閑類商業(yè)，與本案的市場定位及業(yè)態(tài)布局基本相符； ? 因樣本量有限，以酒店客人和居民為多，因此在自由選擇建設(shè)什么樣的商業(yè)設(shè)施上，以大型購物中心居多，存在一定的局限性； ? 在綜合考慮周邊的商業(yè)情況，充分參考市場調(diào)查資料的前提下，通過篩選，確立適合本項(xiàng)目發(fā)展的商業(yè)設(shè)施，滿足財務(wù)測算、未來競爭、后期經(jīng)營等目標(biāo)，達(dá)到長期穩(wěn)定的商業(yè)效益。 謝 謝！