【正文】 公司審核 ? 集團(tuán)制定含三十九條罰則的 《 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度 》 ，量化了懲罰的標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行力強(qiáng) ? 項(xiàng)目活動(dòng)由恒大領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)夜做好策劃、下達(dá)工作任務(wù)，第二天交由相關(guān)部門開始邀請(qǐng)全國的媒體，第三天活動(dòng)成功舉辦 反應(yīng)快 ? 恒大董事局的一個(gè)指令，在半個(gè)小時(shí)之內(nèi)就能傳到南在海口，北在長春的最基層。 周期短 ? 許家印規(guī)定一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開盤須在 6個(gè)月內(nèi)完成 ? 長沙兩個(gè)恒大新盤從拿地，到開工，再到開盤僅僅用了五個(gè)月 內(nèi)控嚴(yán) 36 武漢一個(gè)項(xiàng)目完成情況不理想，主管當(dāng)場在集團(tuán)會(huì)議上被撤職，不給借口、不找理由 —— 恒大廣告公司負(fù)責(zé)人 突然來了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，恒大可以在短短兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，組建一個(gè)工種齊全的隊(duì)伍立即操作 —— 易居一位負(fù)責(zé)人 第一條 公司各相關(guān)部門在每月 27日 17:00前，將下兩個(gè)月工作計(jì)劃經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，報(bào)綜合計(jì)劃部，并在公司計(jì)劃例會(huì)上予以核定，否則，扣 罰相關(guān)部門負(fù)責(zé)人 100元 —— 《 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度 》 目錄 ? 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ? 業(yè)務(wù)模式研究 ? 架構(gòu)與管理體系 ? 對(duì)萬科的啟發(fā)和借鑒 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 ? 項(xiàng)目形成包括示范區(qū)、售樓部、整體規(guī)劃、單體產(chǎn)品、配套、園林標(biāo)準(zhǔn)、精裝規(guī)格等各方面的一整套標(biāo)準(zhǔn)化方案，大幅減少了前期設(shè)計(jì)的工作量和時(shí)間 銷售包裝化 ? 示范區(qū)、售樓處設(shè)計(jì)、選材和軟裝，注重客戶的視覺體驗(yàn)和國際名牌效應(yīng)，“把錢砸在客戶看得到、摸得著的地方”，形成打擊力 節(jié)點(diǎn)軍事化 ? 對(duì)重要運(yùn)營節(jié)點(diǎn)（開工、取證、售樓處開放、樣板間開放、封頂、竣工、交付等）的把控，實(shí)行軍事化管理，以問責(zé)制的方式確保節(jié)點(diǎn)的準(zhǔn)時(shí)完成 土地規(guī)?；? ? 投資可遵循“規(guī)模拿地、快速開工、分期開發(fā)、賺取溢價(jià)”的策略，避免同時(shí)介入多個(gè)小規(guī)模項(xiàng)目攤薄人力資源且不能獲得后期開發(fā)的土地溢價(jià) 38 總結(jié)“恒大模式”的四個(gè)特點(diǎn)是：土地規(guī)模化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、銷售包裝化和節(jié)點(diǎn)軍事化 避免問題 借鑒優(yōu)點(diǎn) ? 重視戰(zhàn)略縱深： “深化二線，拓展三線”的布局，與萬科的“戰(zhàn)略縱深”策略相似，通過在政策相對(duì)寬松、競爭不激烈的二三線城市大規(guī)模拿地實(shí)現(xiàn)快增長和長遠(yuǎn)利潤增長 ? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化： 成熟標(biāo)準(zhǔn)化體系是實(shí)現(xiàn)其高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的保證；萬科可考慮在中低端品類推行成熟的產(chǎn)品系列（如萬科城、四季花園、假日風(fēng)景等），形成品類下的不同標(biāo)準(zhǔn)化方案，迅速復(fù)制，實(shí)現(xiàn)少折騰、快開發(fā) ? 追求品質(zhì)感和示范區(qū)打擊力： 恒大對(duì)示范區(qū)打擊力（實(shí)景水系、園林、銷售中心、樣板房）的高要求，以及精裝標(biāo)準(zhǔn)國際名牌產(chǎn)品的使用，為消費(fèi)者帶來項(xiàng)目優(yōu)秀的品質(zhì)感和物超所值感；我們應(yīng)該思考在保證質(zhì)量的前提下，如何把錢花在客戶認(rèn)知度高的方面 ? 融資渠道多元： 5年 320億元的融資水平是恒大發(fā)展迅速的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，拓展各種低成本的融資渠道和創(chuàng)新的融資模式，通過足夠的資金支持，才能實(shí)現(xiàn)“大象起舞” ? 重視企業(yè)內(nèi)控： 完善嚴(yán)格的監(jiān)察和審計(jì)機(jī)制，保證企業(yè)的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)降低，團(tuán)隊(duì)風(fēng)氣嚴(yán)謹(jǐn)，值得借鑒 我們可以借鑒“恒大模式”中重視戰(zhàn)略縱深、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、追求品質(zhì)感和示范區(qū)打擊力、融資渠道多元和重視企業(yè)內(nèi)控等；也要看到恒大在急速擴(kuò)張中遇到的管理模式僵化、利潤率低和人員過快擴(kuò)張等問題 39 ? 管理模式僵化： 體系標(biāo)準(zhǔn)化的極致帶來僵化的行為模式，一線公司的員工經(jīng)常思考的問題不是如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售，而是營銷方案如何按節(jié)點(diǎn)通過集團(tuán)審核 ? 利潤率低： 盡管在二三線城市的銷售保有品牌溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，但恒大項(xiàng)目的后期溢價(jià)能力有限，毛利率低，利潤質(zhì)量差 ? 人員過快擴(kuò)張： 標(biāo)準(zhǔn)化的體系并沒有帶來更高效率的人力資源安排， 0910年翻倍的員工數(shù)量，將考驗(yàn)集權(quán)化的管理模式 姓名 出生年份 職位 工作內(nèi)容 教育背景 工作背景 許家印 1958 主席 制定集團(tuán)整體發(fā)展戰(zhàn)略 武漢科技大學(xué)冶金系學(xué)士，西亞拉巴馬大學(xué)榮譽(yù)博士、武漢科技大學(xué)管理學(xué)教授 26年房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)及企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 夏海鈞 1964 董事局副主席，總裁 兼執(zhí)行董事 集團(tuán)的日常運(yùn)營管理及資本市 場運(yùn)作 中南大學(xué)、暨南大學(xué)，金屬材料學(xué)士、工商管理碩士（ MBA）、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位 16年以上的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師專業(yè)職稱 李鋼 1964 董事局副主席、常務(wù) 副總裁兼執(zhí)行董事 集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理、資金及法律 事務(wù)管理 15年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及 運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn) 謝惠華 1966 執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù) 官 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)營管理 北卡羅來納大學(xué)夏洛特分校工商管理碩士學(xué)位；香港會(huì)計(jì)師工會(huì)及美國職業(yè)會(huì)計(jì)師工會(huì)會(huì)員 逾 16年審計(jì)、會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn) 徐湘武 1964 執(zhí)行董事及副總裁， 兼管理中心總經(jīng)理 集團(tuán)工程建設(shè)系統(tǒng) 華東交通大學(xué)工民建本科，中南大學(xué) 結(jié)構(gòu)工程碩士 逾 23年的工程項(xiàng)目管理及建筑研發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn) 徐文 1963 執(zhí)行董事及副總裁兼恒大材料設(shè)備有限公司董事長 房地產(chǎn)項(xiàng)目材料與設(shè)備供應(yīng)的計(jì)劃與管理 土建工程專業(yè)學(xué)位 ；國家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師及監(jiān)理工程師 逾 16年的工程項(xiàng)目管理及建筑研發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn) 賴立新 1972 執(zhí)行董事及副總裁 集團(tuán)資本運(yùn)營、投資管理工作 南昌大學(xué)，持有機(jī)械制造工程學(xué)位，并于 2022年取得武漢科技大學(xué)工程管理碩士學(xué)位 逾 15年房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營與管理經(jīng)驗(yàn) 何妙玲 1965 執(zhí)行董事及副總裁 集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)品牌宣傳拓展、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、商業(yè)經(jīng)營等 華南理工大學(xué)應(yīng)用數(shù)學(xué)專業(yè) 。 ，國家認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)師專業(yè)職稱 逾 11年房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃及品牌推廣管理工作經(jīng)驗(yàn) 資料來源：恒大 IPO招股書 附表 1：執(zhí)行董事（ 8人） 40 姓名 出生年份 職位 工作內(nèi)容 教育背景 工作背景 孫云馳 1973 副總裁 集團(tuán)部分地區(qū)的資金籌措及融資 管理工作 青島冶金礦山職工大學(xué)財(cái)務(wù) 會(huì)計(jì)本科 超過 14年資金運(yùn)營與管理經(jīng)驗(yàn) 李國東 1963 副總裁 集團(tuán)部分地區(qū)的資金籌措及融資 管理 河南廣播電視大學(xué)審計(jì)專業(yè) 超過 13年資金運(yùn)營與管理經(jīng)驗(yàn) 時(shí)守明 1974 副總裁 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目全國拓展 四川大學(xué)管理工程專業(yè)學(xué)士 學(xué)位 逾 11年項(xiàng)目拓展與運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)， 國家認(rèn)可注冊(cè)會(huì)計(jì)師 魏克亮 1966 副總裁 集團(tuán)部分地區(qū)的資金籌措及融資 管理工作 鄭州大學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，高 級(jí)經(jīng)濟(jì)師 21年經(jīng)濟(jì)管理及資金管理經(jīng)驗(yàn) 彭建軍 1970 副總裁兼酒店管理 集團(tuán)總經(jīng)理 恒大酒店管理集團(tuán)的運(yùn)營與管理 暨南大學(xué)管理學(xué)博士 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 林漫俊 1970 副總裁兼招投標(biāo)中 心總經(jīng)理 集團(tuán)合同管理以及預(yù)算審計(jì)等方 面的管理 武漢市建設(shè)學(xué)院建筑專業(yè)學(xué) 士 超過 16年工程設(shè)計(jì)及招投標(biāo)管理 工作經(jīng)驗(yàn) 王川 1966 集團(tuán)副總裁 集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、成本質(zhì)量控 制、園林設(shè)計(jì)施工建設(shè) 重慶市建筑工程學(xué)院 逾 20年研發(fā)設(shè)計(jì)及管理經(jīng)驗(yàn) 伍立群 1963 集團(tuán)副總裁 集團(tuán)廣東省以外對(duì)外事務(wù)有關(guān)的 工作 湖南大學(xué)學(xué)士 逾 15年房地產(chǎn)開發(fā)特別是銷售及 人事管理經(jīng)驗(yàn) 劉永灼 1980 集團(tuán)副總裁 集團(tuán)廣東省對(duì)外事務(wù)、行政及信息管理、排球俱樂部、足球俱樂部 上海華東師范大學(xué)工商管理專業(yè) 許建華 1962 集團(tuán)總裁助理兼資 本市場部總經(jīng)理 集團(tuán)國內(nèi)外股權(quán)融資、信托融資 中山大學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)金融學(xué)博士后學(xué)位 逾 11年資金運(yùn)營及管理經(jīng)驗(yàn)；高 級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱 附表 2：其他高級(jí)管理層（ 10人） 41 資料來源：恒大 IPO招股書 謝謝