立丹行-20xx年古地石22坊項目前期策劃-資料下載頁
2025-04-13 23:13本頁面
【正文】 ou2 Bar 約 200 5萬 250 4080 110 65%外國人 35%中國人 約 白浪酒吧 約 200 5萬 250 4080 110 75%外國人 25%中國人 /天 金樽慢搖吧 200多平米 約 250 1%外國人 99%中國人 觀音山商業(yè)街 名稱 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 店面面積 目前租金水 平 經(jīng)營狀況（含營業(yè)收入） 主要客戶 各時段人流 開業(yè)時間 沙馳國際 品牌服飾 兩棟兩層店面：約 1000平米 一年免租（此后預(yù)計5060元 /月 平米） 預(yù)計低于 10萬 /年 外地旅游客戶、本地休閑市民 舉辦活動時人較多，但購物意愿較低，其它時段基本沒人 茶博士家 茶葉 一棟兩層：500600平米 一年免租（此后預(yù)計5060元 /月 平米） 預(yù)計低于 10萬 /年 外地旅游客戶為主 舉辦活動時人較多，平時人少 觀音山商業(yè)經(jīng)營狀況 市場總結(jié) : 湖邊水庫周邊社區(qū)商業(yè) 海灣公園 西堤別墅 觀音山 區(qū)位特征 湖邊水庫新建社區(qū) 成熟市區(qū) 成熟商務(wù)區(qū) 新區(qū) 目標(biāo)客戶群 社區(qū)居民 周邊市民及家庭 外籍 /白領(lǐng) 商務(wù)人士 外籍人士 旅游觀光 ,政府接待 消費目的性 強 強 強 弱 招商可行性 一般 好 好 一般 人氣 一般 高 高 低 租金水平 4055 110250 80130 5060。 1年免租 經(jīng)營情況 未完全開業(yè) 租金受危機影響 ,普遍反映較高 ,目前在調(diào)整階段 理想 較差 ,人氣不足 租金價格比較 經(jīng)過市場同類型休閑商業(yè)的調(diào)研 ,選擇海灣公園 /西堤別墅/觀音山商業(yè)街 /金域藍(lán)灣社區(qū)商業(yè)作為租金定價依據(jù) . 權(quán)重 本案 海灣公園 西堤別墅 觀音山商業(yè) 金域藍(lán)灣 自然景觀 6% 100 110 100 90 70 項目區(qū)位 16% 100 130 135 80 90 商務(wù)氣氛 14% 100 135 140 90 95 交通情況 12% 100 120 130 95 100 周邊配套 15% 100 130 130 95 90 項目規(guī)模 8% 100 130 120 105 100 物業(yè)服務(wù) 10% 100 100 90 80 110 項目檔次 8% 100 120 130 90 95 附加價值 6% 100 120 125 105 90 開發(fā)商實力 5% 100 100 60 90 110 項目 海灣公園 西堤別墅 觀音山商業(yè) 金域藍(lán)灣 綜合指數(shù) 目前租金 120250 60120 5060 4055 對比價格 98204 4998 5566 4257 平均租金 151 73 60 50 權(quán)重 10% 10% 40% 40% 分值 24 20 項目租金預(yù)測 項目租金水平預(yù)測 :6066元 /㎡ . 附件 2:政策問題 目前政策現(xiàn)狀 政策可行性 根據(jù)目前貴司已提供的信息，該項目的運作方式不外有兩種： 自建方式 ：即貴司取得項目土地的使用權(quán)和項目開發(fā)權(quán)，以項目主體身份，直接投資開發(fā)建設(shè)。 1)劃撥用地：如劃撥取得土地使用權(quán)，根據(jù) 《 土地管理法 》 、 《 城市規(guī)劃法 》 ，開發(fā)方應(yīng)當(dāng)按照土地使用性質(zhì)、用途、劃撥土地使用年限，對土地進行開發(fā)建設(shè)；另外， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 55條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國家。 2)臨時用地：如土地為臨時用地性質(zhì)，按照 《 土地管理法 》 57條規(guī)定 “ 土地使用期限一般不超過二年 ” 。 《 城市規(guī)劃法 》 第 23條規(guī)定 “ 禁止在臨時用地上修建永久性建筑 ” 。 《 福建省臨時用地管理辦法 》 第 6條規(guī)定 “ 臨時用地實行許可證制度 ” 。因此，項目開發(fā)建設(shè)面臨較大的不確定性與短期風(fēng)險。 目前政策現(xiàn)狀 政策可行性 二、 代建模式： 代建模式：即貴司與項目的投資人，即該項目的土地所有權(quán)人（國家）或土地使用權(quán)人，以合同的方式約定，由貴司作為項目代建人，代為開發(fā)、建設(shè)、管理本項目，以建立起了有效的政府投資項目約束機制，實現(xiàn)項目管理隊伍的專業(yè)化、建設(shè)過程的規(guī)范化，政府投資主管部門的利益最大化。 在代建模式中，代建人開發(fā)建設(shè)的依據(jù)是：代建人與項目投資人的代建管理合同，以及相關(guān)法律法規(guī)。所承擔(dān)的合同責(zé)任為：依據(jù)代建合同，按照土地使用用途、性質(zhì)，在法律許可范圍內(nèi)，合法建設(shè)、開發(fā)、管理，以實現(xiàn)雙方合同目的。所承擔(dān)的法律風(fēng)險為：合同風(fēng)險、建設(shè)、經(jīng)營風(fēng)險。 目前政策現(xiàn)狀 政策爭取 ?由于項目用地性質(zhì)為政府劃撥用地 , 因此用地性質(zhì)決定了未來入駐商家的消防 /營業(yè)證件的辦理需要一定的政策支持 . ?經(jīng)營期限有限制 ,因此和商家的溝通顯得尤為重要 ,政策上的扶持和免租期優(yōu)惠將有利于招商 . 項目的運營方式?jīng)Q定了該項目土地的性質(zhì)，以及項目的開發(fā)模式 附件 3:顧問團隊成員 顧問執(zhí)委會 顧問團隊成員 待定
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