【正文】 1,199 5,822 6,781 7,441 8,161 8,948 9,806 10,744 11,769 12,889 13,262 項(xiàng)目物業(yè)價值（ NPV@9%)萬元 121,053 130,749 136,694 142,215 147,574 152,694 157,489 161,856 165,679 168,821 171,126 58 第五部分 本項(xiàng)目后續(xù)服務(wù)方案 59 服務(wù)內(nèi)容 ? 針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況以及貴司的服務(wù)需求，我公司將為本項(xiàng)目提供開展以下三部分服務(wù)： ? 全程商業(yè)顧問服務(wù) ? 招商代理服務(wù) ? 商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù) 60 ? 商業(yè)策劃顧問 ? 與甲方協(xié)商進(jìn)行各業(yè)態(tài)、商鋪?zhàn)饨鸲▋r范圍確定建議； ? 根據(jù)招商情況，針對品牌專賣店、餐飲娛樂商戶、配套服務(wù)商戶等進(jìn)行招商策略、租金策略調(diào)整建議； ? 與甲方協(xié)商后確認(rèn)商業(yè)整體工作進(jìn)度安排； ? 細(xì)化項(xiàng)目定位，確定定位在品牌、商業(yè)環(huán)境、空間規(guī)劃布局、經(jīng)營管理、物業(yè)及設(shè)備設(shè)施條件等方面的體現(xiàn)策略和要求建議； ? 協(xié)助甲方確認(rèn)廣告公司提報招商推廣方案； ? 協(xié)助甲方進(jìn)行市場推廣活動（廣告、公關(guān)、活動）的組織與全面推進(jìn)； ? 根據(jù)招商情況進(jìn)行前期定位中的招商策略、租金策略調(diào)整建議； ? 制定商業(yè)組合控管和招商優(yōu)惠策略； ? 制定未出租空間運(yùn)營策略； ? 制定招商工作計(jì)劃，并編制相關(guān)預(yù)算； ? 經(jīng)營預(yù)測財務(wù)分析； ? 協(xié)助甲方制作項(xiàng)目購物指南； ? 協(xié)助甲方審定開業(yè)商品促銷活動； ? 協(xié)助甲方及廣告公司制訂開業(yè)推廣計(jì)劃； ? 協(xié)助甲方進(jìn)行開業(yè)推廣組織與協(xié)調(diào)； 一、 商業(yè)顧問服務(wù) 61 ? 商業(yè)規(guī)劃顧問 ? 提供業(yè)態(tài)組合建議； ? 提供業(yè)態(tài)縱向布局設(shè)計(jì)； ? 商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃； ? 提供商業(yè)人流動線規(guī)劃設(shè)計(jì)； ? 提供商業(yè)垂直動線規(guī)劃設(shè)計(jì)； ? 提供商業(yè)業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計(jì)及分析； ? 提供商業(yè)項(xiàng)目租金預(yù)算及分析； ? 提供各業(yè)態(tài)定位與主力商家組合建議； ? 提供業(yè)態(tài)定位，店鋪分割及品牌落位設(shè)計(jì)； ? 提供主力店招商時調(diào)整業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分設(shè)計(jì)； ? 協(xié)助甲方確認(rèn)室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)方案的審核建議； ? 協(xié)助甲方對專業(yè)設(shè)計(jì)公司提交的各類方案，審核并提供專業(yè)意見； ? 協(xié)助甲方提供專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行相關(guān)的商業(yè)裝修設(shè)計(jì)方案的調(diào)整、審核建議； ? 協(xié)助甲方進(jìn)行內(nèi)外部交通設(shè)計(jì)提供審核建議； ? 協(xié)助甲方進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)審核建議； ? 協(xié)助商家為設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)需求建議； ? 協(xié)助甲方檢核各店鋪的裝修狀況是否達(dá)標(biāo)； ? 各階段商業(yè)設(shè)計(jì)、設(shè)施及導(dǎo)識、 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)審核； 一、 商業(yè)顧問服務(wù) 62 ? 物業(yè)工程顧問 ? 提供設(shè)備設(shè)施設(shè)計(jì)審核建議； ? 提供水機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)需求建議； ? 提供車流及停車場設(shè)計(jì)審核建議； ? 提供商業(yè)物業(yè)需求，管理用房需求以及物業(yè)管理技術(shù)指標(biāo)需求建議； ? 協(xié)助管理公司制定設(shè)備設(shè)施的管理、消防安全管理、財產(chǎn)安全管理、治安管理、環(huán)境衛(wèi)生管理制度； ? 協(xié)助管理公司制定物業(yè)管理的各項(xiàng)管理制度、操作規(guī)范； ? 審核商戶裝修及設(shè)備安裝工程的設(shè)計(jì)、施工方案，協(xié)助辦理施工申報審批手續(xù)，對施工過程進(jìn)行監(jiān)督； ? 協(xié)助管理公司制定商戶管理和服務(wù)的管理制度，并檢查、落實(shí)； ? 協(xié)助各商戶與管理公司進(jìn)行商裝的方案審核； ? 協(xié)助甲方及管理公司進(jìn)行工程驗(yàn)收、交接； 一、 商業(yè)顧問服務(wù) 63 ? 前期商業(yè)運(yùn)營顧問 ? 提供運(yùn)營管理需求，管理用房需求以及運(yùn)營功能技術(shù)指標(biāo)建議； ? 提供商業(yè)運(yùn)營管理體系建議； ? 推薦專業(yè)商業(yè)管理系統(tǒng)（軟件）設(shè)計(jì)公司，對本項(xiàng)目商業(yè)管理系統(tǒng)提供評估建議； ? 協(xié)助管理公司制定商業(yè)管理制度綱要，提供修訂 《 商業(yè)管理委托合同范本 》 ； ? 協(xié)助甲方審定商業(yè)管理制度大綱，討論商業(yè)管理制度細(xì)則，提供相關(guān)的專業(yè)建議； ? 與甲方和管理公司協(xié)商制定未出租空間運(yùn)營策略； ? 協(xié)助各簽約商戶與管理公司進(jìn)行入場前接洽； ? 協(xié)助甲方審定商業(yè)管理制度細(xì)則，提供相關(guān)的專業(yè)建議； ? 協(xié)助甲方和管理公司制訂裝修管理制度及入駐流程； ? 協(xié)助甲方和管理公司進(jìn)行商家入場裝修協(xié)調(diào)； ? 協(xié)助甲方協(xié)調(diào)各商戶達(dá)到統(tǒng)一開業(yè)時間的建議； ? 協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心正式開業(yè)的準(zhǔn)備工作； 一、 商業(yè)顧問服務(wù) 64 一、 商業(yè)顧問服務(wù) ? 5文本提供 ? 意向性文本 ? 正式租約合同及附件 ? 租賃管理制度及流程 ? 商業(yè)管理制度 ? 物業(yè)管理制度 ? 裝修管理制度及入駐流程 ? 聯(lián)營收益交付流程 ? 6 招商策略制定 187。 制定招商方案（包括備用方案） 187。 設(shè)立招商目標(biāo) 187。 確定招商方針和招商優(yōu)先次序 187。 制定商業(yè)組合控管和主力店優(yōu)惠策略 187。 租金定價策略 187。 租金收入預(yù)算編制 187。 各業(yè)態(tài)、商鋪?zhàn)饨鸲▋r范圍確定 187。 租金漲幅與抽成比例建議 187。 商業(yè)管理費(fèi)用核算 187。 制定未出租空間運(yùn)營策略 187。 制定招商工作計(jì)劃，并編制相關(guān)預(yù)算 187。 經(jīng)營預(yù)測財務(wù)分析 187。 租金收入預(yù)測 187。 招商及運(yùn)營預(yù)測 187。 盈虧平衡點(diǎn)預(yù)測 65 二、 招商代理 ? 1 招商組織與執(zhí)行 ? 招商組織運(yùn)營體系搭建 ? 業(yè)務(wù)流程制定 ? 定崗定編 ? 招商工作行為準(zhǔn)則制定 ? 招商考核激勵體系建立 ? 租賃審批授權(quán)規(guī)范，與甲方的交叉配合流程建議 ? 招租執(zhí)行方案制定 ? 各區(qū)塊產(chǎn)品組合方案 ? 各商鋪候選租戶方案 ? 主力租戶招商方案 ? 工作進(jìn)度細(xì)化 ? 整體工作進(jìn)度安排 ? 招商工作進(jìn)度表細(xì)化 ? 招商人員上崗培訓(xùn) ? 招商執(zhí)行 ? 招商工作階段性總結(jié)與效果評估 2 正式開業(yè)的準(zhǔn)備工作 商戶入場的協(xié)調(diào)工作 商戶入場裝修協(xié)調(diào) 商戶各項(xiàng)費(fèi)用的交納協(xié)調(diào) 商戶各項(xiàng)營業(yè)手續(xù)辦理的協(xié)調(diào) 商戶開業(yè)協(xié)調(diào) 66 三、商業(yè)運(yùn)營管理 ? 商業(yè)運(yùn)營管理委托模式下我司提供的服務(wù)： ? 負(fù)責(zé)搭建商業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)及平臺體系。 ? 對項(xiàng)目物業(yè)管理的具體管理。 ? 賣場具體管理（包括布局、促銷、調(diào)整、員工考勤及紀(jì)律、衛(wèi)生、服務(wù)、安全、解決投訴）。 ? 商場優(yōu)化與招商管理（包括建立業(yè)務(wù)檔案、建立廠商溝通機(jī)制、建立高效有序的招商機(jī)制等建議）。 ? 執(zhí)行營銷管理的流程（包括各種店內(nèi)、店外促銷宣傳活動的規(guī)劃、安排和落實(shí)；包括對企業(yè)文化的整理、構(gòu)建和組織實(shí)施；包括媒體公關(guān)、采訪接待等），創(chuàng)新盈利模式，最大可能地吸引和保留消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)商家盈利的目標(biāo)。 ? 執(zhí)行運(yùn)營管理的流程，創(chuàng)造舒適的消費(fèi)環(huán)境，創(chuàng)造消費(fèi)者、經(jīng)營商家以及發(fā)展商之間的和諧關(guān)系。 ? 實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的投資回報目標(biāo)。 ? 尋找合適的投資者及合適的市場機(jī)會，以較大溢價出售本項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)價值變現(xiàn)。 ? 對商業(yè)管理的成果負(fù)責(zé)。 67 后續(xù)服務(wù)初步計(jì)劃 時間 2022下 2022上 2022下 2022上 2022下 2022上 2022下 2022 環(huán)球中心服務(wù)安排 ? 商業(yè)顧問服務(wù) ? 商業(yè)策劃顧問 ? 商業(yè)規(guī)劃顧問 ? 物業(yè)工程顧問 ? 前期商業(yè)運(yùn)營顧問 ? 招商代理服務(wù) ? 招商準(zhǔn)備 ? 招商開展 ? 招商深入 ? 全面招商 ? 補(bǔ)充招商 ? 商業(yè)管理服務(wù) ? 需求分析 ? 系統(tǒng)架構(gòu)與團(tuán)隊(duì)組建 ? 壓力測試 ? 正常運(yùn)營 項(xiàng)目完工 項(xiàng)目開業(yè) 合同簽訂 68 工作期限和收費(fèi) 時間段 服務(wù)內(nèi)容 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)總額 結(jié)算方式 合同簽訂至開業(yè) 商業(yè)顧問服務(wù) 150萬 按階段付費(fèi) 合同簽訂至開業(yè) 招商代理 招商月費(fèi)： 15萬 /月； 招商傭金： 45天商戶成交租金 ， 聯(lián)營商戶按該位置的預(yù)定租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算成交租金 按月支付 項(xiàng)目開業(yè)前三個月至合同結(jié)束 商業(yè)運(yùn)營委托管理 團(tuán)隊(duì)工資 、 辦公費(fèi)用按預(yù)算由貴司承擔(dān)； 委托管理費(fèi)按年租金 8%收?。? 按月支付 69 招商與運(yùn)營效果保障措施 ?實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)是最好的履約保證。 ?**顧問有能力并有信心高質(zhì)量完成上述服務(wù)工作。 ?**顧問的優(yōu)勢： ? 商業(yè)項(xiàng)目全程服務(wù)能力 ? 豐富的操作經(jīng)驗(yàn) ? 充足的商家資源庫 ? 豐富的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與資源 70 預(yù)祝環(huán)球中心項(xiàng)目招商圓滿成功！ The End. 魅力新寧波 城市新中心