【正文】 11000元 /平米，每年返租 10%計，總房款 550000元，每年獲得返租收入 55000元。 按五成十年按揭計算 首付： 280000元 月供： 則每年的收益為 55000－ 12＝ 前十年凈現(xiàn)金收益率： 247。 280000=％ 如果十年后繼續(xù)簽約，則后十年每年的現(xiàn)金收益率為： 55000247。 280000＝ ％ 按照 20年經(jīng)營壽命計算，則總投資為： 280000＋ 12 10＝ 總投資利潤率為（ 55000 20－ ） 247。 ＝ 108％ 即使十年后不繼續(xù)簽約，按照商業(yè)物業(yè) 40年折舊計算，物業(yè)殘值為 ，將其變現(xiàn) 則總投資利潤率為（ 55000 10＋ 412500－ ） 247。 ＝ 82％ 按照 10％的年返租率計算，項目前十年的凈現(xiàn)金收益率為 ％，高于市場上一般的理財產(chǎn)品如國債、貨幣基金等。 即本項目的投資收益率較高。 項目營銷策略 /投資收益 投資收益 49 常見投資理財產(chǎn)品收益率比較 理財產(chǎn)品 8 年收益率 風(fēng)險性 銀行存款 % 無 國債 2%左右 極低 保險理財 % 低 人民幣外匯理財 % 較低 開放式基金 % 中等 一年期信托產(chǎn)品 5％左右 中等 股票 不確定 高 本項目 ％ 較高 項目營銷策略 /投資收益 投資收益 50 后期運營 解決產(chǎn)權(quán)分散情況下的統(tǒng)一經(jīng)營問題，是保障本項目后期運營的關(guān)鍵。 包租到期后，解決產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一經(jīng)營的問題的幾種方式 1. 在包租到期后，承諾一個保底的投資回報； 2. 在包租到期后，承諾一個回購的價格； 3. 在包租到期后，承諾業(yè)主給予商業(yè)運營收入一定比例的分成 4. 購買同時，簽定業(yè)主承諾書，承諾業(yè)主日后自營或出租商鋪，其運營的品牌和產(chǎn)品必須符合本項目的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃。 項目營銷策略 /后期運營、部分案例研究 ? 售后包租案例研究 ? 帶租約銷售案例研究 部分案例研究 51 城市邊緣，主干道旁的大型綜合體項目 樓盤名稱：合肥賽亞星游城 總建面積： 20萬平米 產(chǎn)品類型：商場、商業(yè)街、街鋪 主力面積： 812平米 價 格： 10000元 /平米（商場二層內(nèi)鋪） 開 發(fā) 商：安徽樂客來置業(yè)有限公司 項目位置：長江西路與紅皖路交口 開盤時間： 2023年 12月 20日 業(yè)態(tài)定位：中高檔餐飲、休閑娛樂 銷售目標(biāo)： 4000萬 /月 賽亞星游城 項目營銷策略 /部分案例研究 52 一期商場銷售背景 1. 2023年下半年，全國房地產(chǎn)市場整體調(diào)整，合肥市場處于低谷； 2. 商業(yè)成為合肥房地產(chǎn)市場熱點，大量商業(yè)項目推售，市場競爭激烈 3. 項目位于城市邊緣，大蜀山的北面，周邊大量的在建住宅用地和項目，但是入駐率很低，人流量嚴(yán)重不足 4. 項目是周邊 3公里區(qū)域內(nèi)唯一的綜合商業(yè)用地； 5. 客戶積累期短，一個月； 6. 推售時機不佳，開盤臨近春節(jié) 賽亞星游城 部分案例研究 項目營銷策略 /部分案例研究 53 通過售后包租的銷售模式，突破市場競爭，達(dá)到銷售目標(biāo) 包租方案： 1. 包租期限： 15年 2. 投資回報： 13年，每年 8%的投資回報率，在房款中直接扣除； 45年，每年 9%的投資回報率； 610年，每年 10%的投資回報率； 1115年，每年 12%的投資回報率。 3. 回購方案： 5年， 100%回購 ； 10年， 120%回購 實現(xiàn)銷售業(yè)績：在阜陽和合肥二地同時發(fā)售，開盤當(dāng)月完成銷售業(yè)績近 400套。 賽亞星游城 部分案例研究 項目營銷策略 /部分案例研究 54 合肥中環(huán)邊，大型城市綜合體 樓盤名稱：大唐國際購物廣場 總建面積： 80000平米 產(chǎn)品類型： 6+1商場（只售負(fù)一層和一層） 主力面積： 1216平米 價 格： 22023元 /平米 投 資 商：安徽信旺集團 項目位置：合肥市望江路與潛山路交匯處 開盤時間： 2023年 11月 業(yè)態(tài)定位：超市、零售、餐飲娛樂 銷售目標(biāo)：一期 600套 大唐國際 部分案例研究 項目營銷策略 /部分案例研究 55 一期商場銷售背景 1. 2023年下半年，全國房地產(chǎn)市場整體調(diào)整，合肥市場處于低谷； 2. 商業(yè)市場競爭激烈，去化速度較慢； 3. 國購廣場的成功模式帶給市場對商場內(nèi)鋪信心； 4. 開發(fā)商市場口碑不佳； 5. 項目位于大型居住區(qū)，商業(yè)氛圍不足，人流量較大，商業(yè)的發(fā)展?jié)摿^大； 6. 開發(fā)商資金極度緊張，年內(nèi)回款目標(biāo)不低于 1個億； 7. 客戶積累期長，對區(qū)域商業(yè)價值有一定了解 6個月； 8. 項目所處地段的價格在 15000左右，如何實現(xiàn)開發(fā)商 22023元 /平米的銷售目標(biāo) 大唐國際 部分案例研究 項目營銷策略 /部分案例研究 56 在弱市的情況下，如何通過包租，拉升價格和銷售速度 包租方案： 1. 包租期限： 11年 2. 投資回報： ，每年 8%的投資回報率，在房款中直接扣除； ，每年%的投資回報率； 711年，每年 10%的投資回報率。 3. 回購方案： 11年， 150%回購 實現(xiàn)銷售業(yè)績：開盤當(dāng)天加推 300套，實現(xiàn)銷售業(yè)績 900套，實現(xiàn)銷售價格 22023元 /平米 大唐國際 部分案例研究 項目營銷策略 /部分案例研究 57 城市核心大型綜合體 項目名稱： 成都新城市廣場 總建面積： 27萬平方米 （ 15000商業(yè)） 產(chǎn)品類型：商鋪 主力面積： 價 格： 8200元 /㎡ 租 金： 56元 /㎡ /月 開 發(fā) 商：成都統(tǒng)建合能房地產(chǎn)有限公司 地理位置：成都市西大街與寧夏街交匯處 業(yè)態(tài)定位：百貨商場 /購物中心 地下車 位：機動車位 1160個 非機動停車位 2023個 ，總價 22萬元，按現(xiàn)租價 1500元 /月來計算，年投資回報為%、并且租金每五年有遞增，回報非?？捎^。項目所處地段商業(yè)氛圍濃厚，今后租金還會持續(xù)增長，商鋪的增值空間也會逐步體現(xiàn)。 成都新城市廣場 部分案例研究 項目營銷策略 /部分案例研究 58 58 位置 銀湖中路 26號 規(guī)模 約 120230平米 特色 蕪湖目前最高檔的家居賣場 商業(yè)類型 商場 產(chǎn)品概況 200戶左右商家，面積都在 180250平米左右 業(yè)態(tài) 一層、二層：主營居住家具 三樓：辦公家具 客戶 開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理 主要經(jīng)營居家家具及辦公家具，檔次為中高端，商場內(nèi)環(huán)境較好，主要面向中高端消費客群 福海家具城 部分案例研究 項目營銷策略 /部分案例研究 59 位置 蕪湖市濱江大道 規(guī)模 40000平米（ ） 商業(yè)類型 區(qū)域特色商業(yè)街 建筑形態(tài) 二層商鋪，局部三層或四層 單價 2300025000（一層、二層）， 14000（三層、四層） 戶型面積 — 440平米 總價 92萬 1020萬（一層、二層）、 56萬 610萬 銷售模式 承諾投資回報， 5年，每年 8%，前三年折入房價， 后二年每年二次，先用后付； 運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理 租售狀況 銷售率； 51% 客戶 購買的客戶主要以世茂濱江花園的業(yè)主為主， 世茂濱江花園的客戶多為蕪湖下轄三縣。以投資為主。 世貿(mào)濱江花園 — 玫瑰坊由世茂集團打造，商業(yè)輻射范圍廣，影響力較大 世貿(mào)濱江花園 部分案例研究 項目營銷策略 /部分 案例研究 60 位置 蕪湖市中和路與華興街交匯處 規(guī)模 占地 40000平米，總建筑面積190000平米 商業(yè)類型 城市綜合體，大型shoppingmall 建筑形態(tài) 購物、休閑、運動、文化、餐飲、娛樂、 SOHO公寓等 單價 未定（估計不低于 30000元） 戶型面積 ≥ 15平米 總價 ≥ 45萬 銷售模式 承諾三年的保底的投資回報， 具體操作未定 運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理 租售狀況 未開盤 預(yù)計在今年 10月份 客戶 蕪湖本地人為主，少量在蕪湖工作的外地人 聯(lián)盛國際廣場屬于城市綜合體，輻射范圍擴大到全市 聯(lián)盛國際廣場 部分案例研究 項目營銷策略 /部分 案例研究 61 策略：統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)運營模式的投資價值滲透； 策略：碩豐家居建材品牌價值滲透； 讓突破性營銷成為可能 策略 1：商鋪一、二層：在不損害原來平面規(guī)劃布局的情況下，面積盡量劃?。? 困惑 撫州普通客戶對碩豐家居建材及其運營模式、盈利模式了解不多； 困惑 純投資商鋪：首選臨街街鋪，次之為商業(yè)街，再次之為商場（除非閑錢很多）。 困惑 自買出租客戶：大部分客戶用于投資的資金不多，而商鋪價值較高，擔(dān)心買不起。 策略 2：商鋪三層：在符合政府商鋪規(guī)劃條件的情況下，面積極端趨小化。 項目營銷策略 /價值策略解析 62 品牌策略 —— 碩豐家居建材價值 1碩豐家居建材發(fā)布會 2碩豐家居建材體驗場 項目策略 —— 城市價值 /投資價值 1 項目信息導(dǎo)入 2 主力商家炒作 3 項目未來升值潛力引導(dǎo) “核心價值體系建立” 項目營銷策略 /核心價值建立 63 碩豐家居建材品牌首次亮相，需要以創(chuàng)新的方式 引起市場認(rèn)知，創(chuàng)造品牌的營銷領(lǐng)先地位 ?碩豐家居建材品牌理念傳遞的重要的體驗場 ?與客戶對話和互動的引導(dǎo) +親民策略 創(chuàng)新型品牌營銷模式策略 ： 發(fā)現(xiàn)與消費者對話的新方法：引導(dǎo) +親民 +體驗營銷 我們傳遞價值，讓客戶感知價值，同時采取真正滲透到消費者 身邊的親民策略。最終為價值買單，完美實現(xiàn) “全民營銷”。 創(chuàng)新型品牌營銷模式策略 項目營銷策略 /營銷模式策略 64 巨幅廣告牌攻勢 ?以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象。 戶外廣告設(shè)置點推薦： 撫州連接市中心的贛東和金巢大道 汽車站、火車站和高速路口 親民營銷：新聞事件，最大限度地擴大影響力 ?以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象。 ?活動配合：報紙、電視臺軟性新聞報道。 ?活動效果：輻射全城，新聞報道，市民直觀感受，品牌與項目信息直接告知全城。 利用一些賽事， 制造轟動撫州的公益事件， 讓碩豐家居建材運動全城皆知！ 創(chuàng)新型品牌營銷模式策略 項目營銷策略 /營銷模式策略 主題：碩豐家居建材發(fā)布會 65 選擇 碩豐家居建材 的 “十五大理由” 理由一：本土家居業(yè)第一品牌，值得信賴； 理由二：家具、建材、家裝、飾品等，一站式購齊； 理由三：首家體驗式賣場，引領(lǐng)家居消費新時尚； 理由四：世界家居直銷中心，品牌商品、源頭價格； 理由五：開業(yè)促銷，價格一降到低； 理由六：新款家居大本營，時尚色彩引領(lǐng)者； 理由七：所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全責(zé)； 理由八： 30天無理由退貨，后顧無憂； 理由九：同城比價 3倍退差，確保全市最低價； 理由十：綠色環(huán)保，健康從這里開始； 理由十一： 360度全程服務(wù)導(dǎo)航，購物滿意舒心； 理由十二：五星級購物環(huán)境，“看看就是一種享受”； 理由十三：一線品牌匯聚，城市精英夢想之選； 理由十四：碩豐家居建材 VIP卡舉市發(fā)售，物超所值； 理由十五：售后跟蹤回訪，服務(wù)無時不在。 ?通過活動、報紙、線下推廣將碩豐家居建材“價值宣言”信息傳遞給撫州客戶，讓客戶感知到碩豐家居建材對產(chǎn)品與服務(wù)的信心與保證。 碩豐家居建材“價值宣言” 項目營銷策略 /營銷模式策略 66 碩豐家居建材品牌全面滲透，親民形象成功打造 引爆市場輿論焦點！ “ 碩豐家居建材橫空出世 給撫州帶來了頂級家居商場！ ” 碩豐家居建材“營銷效果 ” 項目營銷策略 /營銷模式策略 67 透明化賣鋪：吸引客戶上門 項目的各種動態(tài)與成交信息，通過彩信、微博、 在線等透明化的傳遞給目標(biāo)客戶，持續(xù)焦點產(chǎn)生，保持市場熱度！ 活動形式： ? 開盤前，即將項目介紹的單張彩頁資料派發(fā)出去，或通過彩信，并且對外公布開盤日期。 ? 開盤后，時時公布項目的銷售情況，以及將項目的其他活動情況全部公開透明化。 活動目的： 不斷出現(xiàn)在撫州市人民的視線前，制造