保障房建設(shè)的lpfs融資模式探討-資料下載頁
2025-04-13 04:27本頁面
【正文】 法律壞境與政策環(huán)境是保障房LPFs順利設(shè)立正常運營的保證。首先，我國應(yīng)在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》的基礎(chǔ)上出臺有關(guān)REITs/LPFs的法律法規(guī)，破除原先將房地產(chǎn)信托劃歸私募，所以受到200份5萬元的規(guī)模限制，這是做大做強保障房LPFs的前提。同時確定保障房LPFs的監(jiān)管部門，界定該部門在LPFs運作中的職責(zé)，以維護LPFs安全監(jiān)控運作降低LPFs風(fēng)險。最后，通過放松管制，引導(dǎo)多方資金支持保障房LPFs，探索信保合作，將社保資金引入保障房信托，可以極大的解決保障房工程資金短缺問題。也可以通過制定相關(guān)法規(guī)，將閑置的住房公積金投資LPFs合法化，引導(dǎo)進入LPFs后在彌補保障房資金短缺同時也可以實現(xiàn)公積金資本增值。（三）提高保障房LPFs吸引力經(jīng)濟效益評價應(yīng)密切關(guān)注財務(wù)內(nèi)部收益率、租金回報率、貸款比率、貸款償還期等收益償債指標(biāo)，不同區(qū)域的信托設(shè)立，不同的物業(yè)投資類型，應(yīng)該有著不同的規(guī)模[5]。保障房LPFs的設(shè)立首先應(yīng)確定合適規(guī)模，適度規(guī)模會產(chǎn)生規(guī)模效益，在實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟與降低管理成本間進行平衡。目前估算的正常情況下保障房投資收益率約為4%，以保險資金的收益率預(yù)期5年以上整存整取定期存款利率5％為參照，保障房LPFs收益率偏低。偏低的收益率對使得保障房LPFs對市場資金的吸引力不夠，因此通過一定財政支持彌補保障房公益性特征引起的低收益是必要的。按照我國現(xiàn)行稅法，這部分租金收入需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等流轉(zhuǎn)稅，這一部分稅收可以減免或者豁免。我國也可以制定類似美國REITs法規(guī)將利潤分配率與稅收掛鉤，這樣一是保障投資者收益，二是降低保障房LPFs營成成本。允許保障房LPFs在控制風(fēng)險的情況下進行杠桿操作以提高收益率，對擬投資項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析及風(fēng)險分析等不確定性分析來確定項目的風(fēng)險大小、風(fēng)險出現(xiàn)可能性大小以及風(fēng)險規(guī)避措施，在控制風(fēng)險的情況下LPFs通過杠桿操作可以一定程度提高收益率，如果在LPFs在市場活動中自有資金比例允許為50%，這樣即便是以4%左右的利潤率計算，兩倍的杠桿效應(yīng)意味著保障房LPFs的資金收益擴大至8%，這種杠桿操作在控制風(fēng)險的情況下是可行的。 [參考文獻][1](深證綜研字第0089號)..[2][D].同濟大學(xué)（2005）[3]。我國房地產(chǎn)投融體制發(fā)展的新動向[J].(1):1718.[4][J].(17):7778[5][J].(1):3637.
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