保障房建設(shè)的lpfs融資模式探討-資料下載頁
2025-04-13 04:27本頁面
【正文】 法律壞境與政策環(huán)境是保障房LPFs順利設(shè)立正常運(yùn)營的保證。首先，我國應(yīng)在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》的基礎(chǔ)上出臺有關(guān)REITs/LPFs的法律法規(guī)，破除原先將房地產(chǎn)信托劃歸私募，所以受到200份5萬元的規(guī)模限制，這是做大做強(qiáng)保障房LPFs的前提。同時(shí)確定保障房LPFs的監(jiān)管部門，界定該部門在LPFs運(yùn)作中的職責(zé)，以維護(hù)LPFs安全監(jiān)控運(yùn)作降低LPFs風(fēng)險(xiǎn)。最后，通過放松管制，引導(dǎo)多方資金支持保障房LPFs，探索信保合作，將社保資金引入保障房信托，可以極大的解決保障房工程資金短缺問題。也可以通過制定相關(guān)法規(guī)，將閑置的住房公積金投資LPFs合法化，引導(dǎo)進(jìn)入LPFs后在彌補(bǔ)保障房資金短缺同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)公積金資本增值。（三）提高保障房LPFs吸引力經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)應(yīng)密切關(guān)注財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、租金回報(bào)率、貸款比率、貸款償還期等收益償債指標(biāo)，不同區(qū)域的信托設(shè)立，不同的物業(yè)投資類型，應(yīng)該有著不同的規(guī)模[5]。保障房LPFs的設(shè)立首先應(yīng)確定合適規(guī)模，適度規(guī)模會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效益，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)與降低管理成本間進(jìn)行平衡。目前估算的正常情況下保障房投資收益率約為4%，以保險(xiǎn)資金的收益率預(yù)期5年以上整存整取定期存款利率5％為參照，保障房LPFs收益率偏低。偏低的收益率對使得保障房LPFs對市場資金的吸引力不夠，因此通過一定財(cái)政支持彌補(bǔ)保障房公益性特征引起的低收益是必要的。按照我國現(xiàn)行稅法，這部分租金收入需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等流轉(zhuǎn)稅，這一部分稅收可以減免或者豁免。我國也可以制定類似美國REITs法規(guī)將利潤分配率與稅收掛鉤，這樣一是保障投資者收益，二是降低保障房LPFs營成成本。允許保障房LPFs在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下進(jìn)行杠桿操作以提高收益率，對擬投資項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析等不確定性分析來確定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小、風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)可能性大小以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下LPFs通過杠桿操作可以一定程度提高收益率，如果在LPFs在市場活動(dòng)中自有資金比例允許為50%，這樣即便是以4%左右的利潤率計(jì)算，兩倍的杠桿效應(yīng)意味著保障房LPFs的資金收益擴(kuò)大至8%，這種杠桿操作在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下是可行的。 [參考文獻(xiàn)][1](深證綜研字第0089號)..[2][D].同濟(jì)大學(xué)（2005）[3]。我國房地產(chǎn)投融體制發(fā)展的新動(dòng)向[J].(1):1718.[4][J].(17):7778[5][J].(1):3637.
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