【正文】 、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等四斗門(mén)分公司各辦公室、會(huì)議室、洗手間、公共走廊、梯間等。2吸塵機(jī)、高級(jí)地拖、掃把、工作車(chē)、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等五金灣分公司辦公室、會(huì)議室、洗手間、公共走廊、梯間等。1吸塵機(jī)、高級(jí)地拖、掃把、工作車(chē)、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等92清潔工作流程與實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)清潔工作流程與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施措施一走道、門(mén)面、綠化地室外7:00~11:0015:00~19:00每天清掃兩次，其余時(shí)間循環(huán)保潔。無(wú)垃圾，無(wú)紙屑，煙頭等雜物（允許值1個(gè)/1000m2）路面無(wú)泥砂、雜草、積水、青苔、綠化地?zé)o雜物、垃圾。建立專(zhuān)業(yè)化、高素質(zhì)清潔服務(wù)隊(duì)伍；制定清潔工作管理規(guī)程和運(yùn)用于不同清潔對(duì)象的清潔操作規(guī)程；經(jīng)培訓(xùn)合格的員工方準(zhǔn)上崗；配備齊全、精良的清潔裝備，使用科學(xué)、高效、安全的清潔方法；實(shí)行清潔標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化；按照ISO9001質(zhì)量管理體系要求做好清潔工作的記錄和質(zhì)檢。二石材地板或拋光磚地板室內(nèi)7:00~11:0015:00~19:00每天拖抹一遍，隨臟隨清潔、循環(huán)清掃多遍（二次以上）無(wú)垃圾、無(wú)雜物；三業(yè)務(wù)臺(tái)、辦公臺(tái)、設(shè)備表面室內(nèi)7:00~11:0015:00~19:00每天一次全面清潔，循環(huán)保潔多次；無(wú)垃圾、無(wú)紙屑、煙頭、無(wú)灰塵、無(wú)污漬等；扶手明亮、干爽、潔凈。四門(mén)窗、室內(nèi)玻璃辦公室及服務(wù)廳7:00~11:0015:00~19:00每周全面清潔一次，隨臟隨清潔玻璃無(wú)塵、透亮、無(wú)水漬、無(wú)腐蝕；窗臺(tái)無(wú)灰塵、無(wú)污染；玻璃通透、無(wú)污漬、無(wú)手印。五垃圾清運(yùn)室內(nèi)7：00、19：00日產(chǎn)日清主要管理措施：1）制定本項(xiàng)目不同清潔對(duì)象的作業(yè)規(guī)程，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔工作。932）采取清潔與保潔相結(jié)合，以保潔為主的清潔保潔方式，保持辦公營(yíng)業(yè)場(chǎng)所處于整潔狀態(tài)，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命。3）采用先進(jìn)的清潔裝備和工具、材料，如全自動(dòng)洗地機(jī)、水槍機(jī)、磨洗機(jī)、高級(jí)地拖、高級(jí)清潔劑等，提高工作效率和清潔質(zhì)量的穩(wěn)定性。4）實(shí)行清潔該日評(píng)價(jià)和月度考核制度。由主管或該轄區(qū)管理處管理員每天檢查各清潔崗位的工作質(zhì)量并進(jìn)行評(píng)價(jià)（按優(yōu)良、合格、差評(píng)定等級(jí)），及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并加以解決，月底進(jìn)行清潔大檢查并對(duì)進(jìn)行驗(yàn)收考核。5）實(shí)行分片包干負(fù)責(zé)制。所有清潔人員劃定固定工作區(qū)域，實(shí)行崗位責(zé)任制，便于檢查和考核。三、環(huán)境消殺消殺方法滅鼠：室內(nèi)外（紅線范圍內(nèi)）采用低毒、高效、安全、適口性好的餌料，配以殺鼠迷、敵鼠鈉鹽等藥物進(jìn)行胃毒殺滅。在暗間、污水井、鼠洞等暗角處使用鼠追蹤粉。在鼠跡、鼠洞多，老鼠活動(dòng)頻密的地方，進(jìn)行常規(guī)殺蟲(chóng)，以消滅鼠體游離寄生蟲(chóng)。采用必要的物理防治方法滅鼠。滅蚊：轄區(qū)范圍內(nèi)采用低毒高效的溴氰菊脂、氯氰菊脂、速殺威等藥物滅蚊。消除積水等蚊蟲(chóng)孳生地，對(duì)不能排除積水的地方，投放生物殺蟲(chóng)劑，對(duì)成蚊棲息地、陰暗潮濕的地方實(shí)施大范圍飽和噴殺。室內(nèi)公共地方采用超低容量或微量霧化特效殺蟲(chóng)劑噴殺。采用滅蚊燈等物理滅蚊方法輔助殺蚊。94滅蠅：采用高效氯氰菊脂等藥物和毒餌進(jìn)行滅蠅，室內(nèi)公共部位采用菊素靈、奮斗吶等滅蠅藥噴殺。采用滅蠅燈、粘蠅紙等物理滅蠅方法輔助滅蠅。滅蟑螂：室外暗溝、污水渠、化糞池等使用煙霧劑滅殺，并施放蟑螂誘餌持續(xù)滅蟑螂。室內(nèi)公共部位采用拜力坦、愛(ài)克寧等作滯留噴殺，與滅蟑藥交替使用。采用粘蟑盒、粘蟑紙等物理方法輔助滅蟑。“四害”防治標(biāo)準(zhǔn)與頻度滅鼠：每15m2布放2020cm滑石粉板二塊，抽查10個(gè)點(diǎn)，一夜后鼠足粉塊不超過(guò)5%。抽查10個(gè)點(diǎn)，新近鼠洞、鼠糞、鼠咬痕點(diǎn)數(shù)低于2%。綜合滅鼠每月一次。滅蚊：抽查責(zé)任范圍內(nèi)小型積水蚊蟲(chóng)孳生地方低于2%；轄區(qū)內(nèi)外各積存水容器和積水中，蚊幼蟲(chóng)及蛹的陽(yáng)性率不超過(guò)5%；抽查陽(yáng)性層間數(shù)低于5%，陽(yáng)性房間成蚊平均低于3只。綜合滅蚊每月2次。滅蠅：轄區(qū)范圍內(nèi)蠅幼蟲(chóng)及蛹的陽(yáng)性孳生地不超過(guò)3%；有蠅陽(yáng)性房間少于3%，陽(yáng)性房間蠅數(shù)低于3只。綜合滅蠅每月2次。滅蟑螂：有未孵化的卵鞘房間低于2%，卵鞘的平均查見(jiàn)數(shù)低于2只/房；有蟑螂成蟲(chóng)陽(yáng)性房間不超過(guò)5%。煙霧劑滅蟑每季度一次，噴灑滅蟑藥、施放藥餌等每月一至二次。特殊消殺根據(jù)“四害”生長(zhǎng)規(guī)律，在密度高峰期應(yīng)加密消殺頻度、強(qiáng)度；針對(duì)專(zhuān)項(xiàng)密度超標(biāo)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)消殺。為配合“愛(ài)國(guó)衛(wèi)生”運(yùn)動(dòng)，在政府部門(mén)有要求時(shí)，隨時(shí)配合消殺活動(dòng)，隨叫隨到。95第五節(jié) 智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)方案一、運(yùn)行管理由高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行使用和維護(hù)設(shè)備，使設(shè)備的功能得到充分的發(fā)揮。本公司將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人都能熟悉該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。技術(shù)人員加強(qiáng)對(duì)智能化、弱電系統(tǒng)（含通訊線路、音響、視屏等）及防雷系統(tǒng)的日常巡視檢查，實(shí)行定期維護(hù)；操作人員在操作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)存在故障應(yīng)及時(shí)記錄故障狀況，并通知技術(shù)人員維修；工程部建立智能化、弱電系統(tǒng)器件、配件的供應(yīng)商檔案，并儲(chǔ)備一些易損件，以便發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)更換，保證智能化、弱電系統(tǒng)的正常使用。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。當(dāng)非授權(quán)人侵入報(bào)警時(shí)監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，通過(guò)信息交換，閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)附近的攝像機(jī)切換到指定監(jiān)視器上監(jiān)視，同時(shí)視頻錄像機(jī)自動(dòng)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，以便查詢。而報(bào)警系統(tǒng)則保障了客戶在緊急情況下，能得到適時(shí)的幫助。監(jiān)控中心將實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，同時(shí)將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄， 以備查證。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心立即通知該區(qū)域工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。緊急情況時(shí)按《應(yīng)急處理方案》執(zhí)行。建議安裝保安電子巡更管理系統(tǒng)，用于對(duì)巡視員的巡視管理，能自動(dòng)記錄巡視員巡視到位的時(shí)間以及每次巡視的時(shí)間間隔，及時(shí)了解巡視過(guò)程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動(dòng)向的作用。監(jiān)控中心將把巡視路線和簽到器資料由巡更系統(tǒng)加以記錄及控制。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心將立即與巡視員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類(lèi)別。一般情況時(shí)，由巡視員處理后繼續(xù)按路線巡視，監(jiān)控中心將記錄事發(fā)原因及處理結(jié)果。96二、維護(hù)保養(yǎng)智能化系統(tǒng)定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)型定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施圖像清晰；錄像放映正常；錄像資料保持一周。系統(tǒng)運(yùn)行正常2電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每周巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常3綜合布線系統(tǒng)每月抽查檢測(cè)一次；每半年保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施保證線路通暢，外露分支器等配件完好無(wú)損。系統(tǒng)運(yùn)行正常4門(mén)禁系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每年維修保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施，保安部協(xié)助保證智能鎖外觀完好，使用正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常5音響、視頻系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每季度保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施。 聲音清晰，無(wú)失真；音量控制、播音正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)每天巡視一遍，每月檢查檢測(cè)一次：每半年保養(yǎng)一次。日檢由保安部實(shí)施，月檢及保養(yǎng)由工程部組織實(shí)施。保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常97第六節(jié) 公共設(shè)施設(shè)備管理方案一、日常管理任務(wù)與總體策劃本項(xiàng)目公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是指智能化系統(tǒng)、公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是智能化系統(tǒng)、設(shè)施、設(shè)備的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。對(duì)公共設(shè)備設(shè)施管理我們將以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，結(jié)合華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司多年來(lái)從事公共設(shè)備設(shè)施管理的經(jīng)驗(yàn)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。在設(shè)備管理中， 我公司注重設(shè)備全過(guò)程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且通過(guò)制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、高效、無(wú)故障運(yùn)行。二、中央空調(diào)機(jī)組管理方案日常運(yùn)行管理全球通大廈安裝中央空調(diào)機(jī)組2臺(tái)套（麥克維爾312RT）、冷凍泵3臺(tái)、冷卻塔2臺(tái)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管機(jī)組200多臺(tái)套，該空調(diào)機(jī)組是目前較先進(jìn)的中央空調(diào)機(jī)組之一，技術(shù)先進(jìn)、自動(dòng)化程度高。根據(jù)本項(xiàng)目中央空調(diào)機(jī)組的特點(diǎn)及我公司管理類(lèi)似中央空調(diào)機(jī)組（拱北口岸4臺(tái)約克600RT機(jī)組、2臺(tái)約克200RT機(jī)組、珠海市建行2臺(tái)水冷式中央空調(diào)機(jī)組、15臺(tái)柜式中央空調(diào)、中級(jí)人民法院3臺(tái)凱利中央空調(diào)機(jī)組等）的經(jīng)驗(yàn)，制定中央空調(diào)的運(yùn)轉(zhuǎn)方案如下： 實(shí)行按運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間要求專(zhuān)人值班制。值班人員負(fù)責(zé)中央空調(diào)的巡視、檢查、記錄運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，按工作負(fù)荷大小、氣候條件選擇最佳運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行處理。 制定中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)管理規(guī)程、操作管理規(guī)程等設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，嚴(yán)格按制度管理設(shè)備，使設(shè)備始終保持最佳工作狀態(tài)，防止誤操作和發(fā)生安全問(wèn)題。98 實(shí)行運(yùn)轉(zhuǎn)看守與日常保養(yǎng)相結(jié)合，值班人員在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)前、運(yùn)轉(zhuǎn)中、運(yùn)轉(zhuǎn)后對(duì)所管轄設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，如預(yù)熱、緩沖停車(chē)、設(shè)備擦拭、加油等到工作，定期進(jìn)行風(fēng)柜過(guò)濾網(wǎng)清洗、閥門(mén)養(yǎng)護(hù)、水泵養(yǎng)護(hù)、設(shè)備與機(jī)房保潔等工作，使設(shè)備始終得到良好保養(yǎng)，減少設(shè)備故障，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。 采用中性水質(zhì)處理技術(shù)，每月檢測(cè)冷凍水水質(zhì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 對(duì)中央空調(diào)各供冷點(diǎn)設(shè)置溫度、濕度等參數(shù)感應(yīng)器或儀器，隨時(shí)監(jiān)控供冷環(huán)境狀況，節(jié)約能源，減少電耗；有條件時(shí)采用系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)或變頻節(jié)能技術(shù)，大幅度減少中央空調(diào)機(jī)組的能源消耗。 嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)交接班制度和設(shè)備運(yùn)行管理責(zé)任制。 建立設(shè)備臺(tái)帳及維修保養(yǎng)記錄、零配件與材料檔案。中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)具體方案見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目人員配置工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次實(shí)施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房開(kāi)機(jī)前1小時(shí)至關(guān)機(jī)后1小時(shí)。值班專(zhuān)職看守堅(jiān)守崗位，及時(shí)準(zhǔn)確記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，及時(shí)排除設(shè)備隱患或故障，做好日常設(shè)備保養(yǎng)工作。2巡檢工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間每隔15分鐘巡檢一遍采用“看、聞、摸、聽(tīng)、測(cè)”等保養(yǎng)方法，檢查設(shè)備是否正常，及時(shí)排除設(shè)備隱患或故障。設(shè)備無(wú)異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常無(wú)滴漏現(xiàn)象，無(wú)責(zé)任設(shè)備故障。3調(diào)整工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間依工作環(huán)境及需求決定。根據(jù)氣溫、濕度負(fù)荷大小等要素，適時(shí)調(diào)整開(kāi)機(jī)臺(tái)數(shù)、出水溫度、預(yù)冷利用時(shí)間，摻鮮風(fēng)量、排風(fēng)風(fēng)量。合理、科學(xué)設(shè)定空調(diào)機(jī)組參數(shù)及開(kāi)機(jī)臺(tái)數(shù)，保持室溫度適宜，節(jié)約電力消耗。4保養(yǎng)空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間及關(guān)機(jī)后每班保潔機(jī)房、設(shè)備，適時(shí)添加潤(rùn)滑油、黃油、處理滴水現(xiàn)象，清除轉(zhuǎn)輪、皮帶等積塵，清洗風(fēng)柜過(guò)濾網(wǎng)（每月一次）等。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔、無(wú)故障、無(wú)隱患，機(jī)房溫度適宜。5其它定期輪換運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)組；制定設(shè)備運(yùn)行、操作制度等作業(yè)規(guī)程；嚴(yán)格實(shí)行交接班制度；實(shí)行設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任制；建立設(shè)備檔案等臺(tái)帳；定期統(tǒng)計(jì)分析記錄資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)研究解決。分工合理、責(zé)任明確。制度完善、執(zhí)行到位。99中央空調(diào)節(jié)能管理方案 千瓦，由于中央空調(diào)機(jī)組功率大，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，一般其耗能量可占大廈總耗電量的60% 至70%，因此中央空調(diào)的節(jié)能工作顯得特別重要，對(duì)降低大廈運(yùn)作成本具有舉足輕重的地位。我公司擬制定如下節(jié)能措施：（1）減少空調(diào)開(kāi)機(jī)時(shí)間：根據(jù)用戶辦公時(shí)間安排，制定全年度空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表（經(jīng)用戶審批）指導(dǎo)全年中央空調(diào)運(yùn)行的開(kāi)啟關(guān)閉與運(yùn)行；通過(guò)試驗(yàn)測(cè)定合理的預(yù)先開(kāi)機(jī)（預(yù)冷）時(shí)間，一般30~50分鐘；在下班前提前關(guān)閉空調(diào)主機(jī)等，利用冷凍余冷進(jìn)行維持室內(nèi)溫度，一般可節(jié)省30~50分鐘。（2）減少空調(diào)負(fù)荷：采取有效措施（如每月巡檢）關(guān)閉常閉門(mén)窗和空置空調(diào)送風(fēng)點(diǎn)，與用戶方一起，共同加強(qiáng)對(duì)辦公室室內(nèi)送風(fēng)機(jī)（盤(pán)管風(fēng)機(jī)）的管理，避免無(wú)人辦公時(shí)開(kāi)啟空調(diào)室內(nèi)機(jī)；根據(jù)氣溫、溫度等氣候條件（在大廈內(nèi)安裝多個(gè)氣溫、溫度信號(hào)采集點(diǎn)），合理調(diào)節(jié)冷凍水出水溫度，避免室內(nèi)溫度過(guò)冷或過(guò)熱；合理確定參新風(fēng)流量，新鮮風(fēng)流量太大將導(dǎo)致負(fù)荷增加，過(guò)小則影響空氣質(zhì)量，可加強(qiáng)對(duì)中央空調(diào)送風(fēng)點(diǎn)的空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)，靈活調(diào)整滲新風(fēng)流量。（3）提高中央空調(diào)效率。采用先進(jìn)的中性環(huán)保水質(zhì)處理技術(shù)，保持冷凍機(jī)、冷卻水良好的水質(zhì)，定期清洗主機(jī)冷凍水管（俗稱“通炮”），減少水管壁結(jié)垢，提高熱交換效率。（4）減少機(jī)組開(kāi)啟臺(tái)數(shù)：根據(jù)氣候條件，在不太影響室內(nèi)環(huán)境舒適度的前提下，盡可能少開(kāi)空調(diào)機(jī)組。（5）建議采用“中央空調(diào)節(jié)能控制系統(tǒng)”：由于中央空調(diào)的日負(fù)荷值與年熱點(diǎn)負(fù)荷率變化很大（如下圖所示）100 目前，中央空調(diào)系統(tǒng)是按建筑物做大熱負(fù)荷來(lái)設(shè)計(jì)的，并再乘以一個(gè)安全系數(shù)，設(shè)備選型均按可能出現(xiàn)的最