【正文】 與資金籌措 投資估算 投 資 估 算 編 制 說 明 及 依 據(jù)1.《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》中國國際工程咨詢公司1998年編 建 設(shè) 投 資 估 算 編 制 說 明 xx集團(tuán)投資發(fā)展部提供；，流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。建設(shè)投資估算包括設(shè)計(jì)規(guī)模和設(shè)計(jì)方案提出的全部建筑、構(gòu)筑物工程和供電、照明、給排水、消防、空調(diào)通風(fēng)、環(huán)保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設(shè)其它費(fèi)用等；、計(jì)量設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備及信息系統(tǒng)設(shè)備等；、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收交付使用及后評(píng)估等全過程管理所需費(fèi)用；、可行性研究報(bào)告及設(shè)計(jì)文件等所需費(fèi)用；福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算與資金籌措香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部45 %計(jì)； %計(jì)； 8%計(jì)； 15億元。 流 動(dòng) 資 金 估 算本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，鑒于本項(xiàng)目招商特點(diǎn)，本項(xiàng)目各階段建設(shè)期間即可開展招商工作，在建成運(yùn)營(yíng)前即可獲得一定收入，由于本項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)所占流動(dòng)資金較少，因此本項(xiàng)目各建設(shè)期間可以不考慮流動(dòng)資金的投入。福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部46第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 編制說明 遵 循 的 有 關(guān) 法 規(guī)；；；；。 基 礎(chǔ) 數(shù) 據(jù) 和 說 明；項(xiàng)目的建設(shè)期為 3年，從建設(shè)期第一年開始投入運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)期按 17年計(jì)，項(xiàng)目分析計(jì)算期為 20年；；、原材料、燃料動(dòng)力等主要成本數(shù)據(jù)由深圳農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司提供。 財(cái)務(wù)分析 運(yùn) 營(yíng) 收 入 估 算表 111 項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)期間年?duì)I業(yè)收入估算表功能分區(qū) 收費(fèi)模式 租金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積 年租金收入 傭金率 年交易額 年傭金收入 年收入總額福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部47(平方米) (萬元) (萬元) (萬元) (萬元)1．蔬菜批發(fā)區(qū) 租金+傭金80元/平月 58500 5616 % 282900 1414 70292．水果批發(fā)區(qū) 租金+傭金80元/平月 65000 6240 % 459200 2286 85263．干貨區(qū) 租金 40元/平月 123500 5928 59284．凍品區(qū) 租金 100元/平月 90000 10800 108005．加工配送區(qū) 租金 45元/平月 60000 3240 32406．認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū) 傭金 % 300000 3600 36007．果蔬、肉魚精深加工中心租金 30元/平月 118900 4280 4280務(wù)區(qū) 租金 20元/平月 22658 544 544產(chǎn)品儲(chǔ)運(yùn)租金 20元/平月 60000 1440 1440福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部48代理中心10．倉儲(chǔ)區(qū) 租金 15元/平月 60000 1080 1080服務(wù)大樓租金 20元/平月 31508 756 756合計(jì): 47223注: 、水果批發(fā)區(qū)交易量按深圳、香港兩地需求量的 50%設(shè)計(jì)，蔬菜均價(jià)按 ，水果均價(jià)按 。、水果深、港兩地年需求量的 50%經(jīng)估算分別為 、 萬噸。 2022年深圳口岸每年蔬菜、水果進(jìn)出口總額的 70%、30%估算。 2022年蔬菜、水果進(jìn)出口總額分別為 、 億元。表 112 項(xiàng)目建設(shè)期間營(yíng)業(yè)收入估算表（單位：萬元） 2022年 2022年 2022年序號(hào) 區(qū)域傭金 租金 傭金 租金 傭金 租金1 蔬菜批發(fā)區(qū) 424 1685 848 3370 990 39312 水果批發(fā)區(qū) 686 1872 1372 3744 1829 43683 干貨區(qū) 1778 41504 凍品區(qū) 3240 75605 加工配送區(qū) 972 22686 認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū) 2160 2520福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部497 果蔬精深加工中心 14988 肉魚精深加工中心 4499國際農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)運(yùn)代理中心36010 倉儲(chǔ)區(qū) 324 1080 108011 綜合服務(wù)大樓 18912 生活服務(wù)區(qū) 13613 小計(jì) 1110 3881 4380 14184 5339 2598914 合計(jì) 4991 18564 31328 總 成 本 估 算1．外購燃料、動(dòng)力費(fèi)用本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力費(fèi)主要包括所有使用的水費(fèi)和電費(fèi)，參照類似企業(yè)的消耗水平，每平方米占地面積一年消耗 ，水電費(fèi)估算為 1020萬元。2．工資福利費(fèi)用本項(xiàng)目統(tǒng)一管理定員為 500人，人均年工資福利費(fèi)按 ，則年工資福利費(fèi)共計(jì) 2400萬元。3．其他福利費(fèi)用其他福利費(fèi)用取工資福利的 13%。4．其他管理費(fèi)用福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部50企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費(fèi)用取工資和福利的 20%。5．維修費(fèi)維修費(fèi)按折舊費(fèi)的 5%計(jì)算。建筑安裝工程折舊年限按 20年計(jì),殘值率取 5%；機(jī)器設(shè)備及其他固定資產(chǎn)折舊按 10年計(jì)，殘值率取 5%；其他待攤投資均按二十年計(jì)入折舊估算表，詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表 4—固定資產(chǎn)折舊及其他費(fèi)用攤銷估算表。，對(duì)項(xiàng)目年總成本進(jìn)行估算，詳見財(cái)務(wù)分析輔助表 3—總成本費(fèi)用估算表。 財(cái) 務(wù) 盈 利 能 力 分 析 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%。全部投資現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表見附表 11，由表中結(jié)果可見：所得稅后項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 18%，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 128751萬元，全部投資回收期為 。由附表 12“利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表” ，項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為 %，項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率為 %。 從財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)處于較理想狀態(tài)，項(xiàng)目贏利能力較好。 財(cái) 務(wù) 生 存 能 力 分 析財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表見附表 13，由財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量來看，計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部51因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。 不確定分析 敏 感 性 分 析 和 臨 界 點(diǎn) 分 析影響本項(xiàng)目效益的主要因素為建設(shè)投資、營(yíng)業(yè)收入，對(duì)各敏感因素的分析結(jié)果詳見表 113。表 113 敏感性分析表序號(hào) 不確定因素 變化率（%） 內(nèi)部收益率（%） 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn)(%)基本方案 1820 23 10 20 10 16 1 建設(shè)投資20 15 20 13 10 15 10 21 2 營(yíng)業(yè)收入20 23 由上表可知，對(duì)項(xiàng)目效益影響最大的因素依次為營(yíng)業(yè)收入、建設(shè)投資，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)投資增加 50%，營(yíng)業(yè)收入減少 %時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到效益臨界點(diǎn)。福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部52 盈 虧 平 衡 分 析BEP 生 產(chǎn) 能 力 利 用 率 =年 固 定 成 本 /（ 年 營(yíng) 業(yè) 收 入 年 可 變 成 本 年 營(yíng) 業(yè) 稅 金 及 附加 ） =。 根據(jù)上述公式求得項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的盈虧平衡點(diǎn)率為%，表明項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)出品數(shù)量變化適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十二章 社會(huì)效益分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部53第十二章 社會(huì)效益分析 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 項(xiàng)目所在地概況擬建項(xiàng)目位于xx市。xx市是一座美麗的海濱城市，地理位置優(yōu)越，毗鄰廈門，與臺(tái)灣隔海相望。，其中經(jīng)濟(jì)特區(qū)。深圳東臨大鵬灣，西連珠江口，南與香港接壤，北與東莞、惠州市為鄰。地勢(shì)東南高，西北低，多為低丘陵地，間以平緩的臺(tái)地，西部沿海一帶是濱海平原。主要河流深圳河全長(zhǎng)35公里。年平均降雨量1933毫米。深圳屬亞熱帶海洋性氣候，℃。 深圳市轄6個(gè)縣級(jí)建制區(qū)，即特區(qū)內(nèi)的羅湖、福田、南山、鹽田區(qū)和特區(qū)外的寶安、龍崗區(qū)，市政府駐福田區(qū)。特區(qū)內(nèi)已于1992年完成了農(nóng)村向城市、農(nóng)民向居民的“兩個(gè)轉(zhuǎn)變” 。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，包括。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響通過項(xiàng)目建設(shè)，會(huì)產(chǎn)生的影響如下福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十二章 社會(huì)效益分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部54（1）項(xiàng)目的建成將成功構(gòu)建深圳地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品安全防控體系，完善深圳市“菜籃子”工程戰(zhàn)略布局；有效保障深、港兩地的農(nóng)產(chǎn)品安全穩(wěn)定供應(yīng)，確保深圳一級(jí)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域物流中心的地位，并實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。（2）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，食品安全問題越來越受到社會(huì)的廣泛關(guān)注和各級(jí)政府的高度重視。本項(xiàng)目建設(shè)以保障食品安全供應(yīng)為宗旨，通過建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全保障體系，從流通環(huán)節(jié)對(duì)食用農(nóng)產(chǎn)品實(shí)施監(jiān)控，有效保障深港兩地乃至珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的安全供應(yīng)，并通過示范效應(yīng)，推動(dòng)全國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)食品安全體系的建設(shè)。（3）項(xiàng)目的建設(shè)提供了農(nóng)產(chǎn)品集中交易的場(chǎng)所，以市場(chǎng)為紐帶，把產(chǎn)地與市場(chǎng)連接起來，再通過市場(chǎng)的輻射帶動(dòng)作用，使農(nóng)產(chǎn)品商品化，把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時(shí)，農(nóng)產(chǎn)品通過集中交易，提高了農(nóng)產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對(duì)平抑區(qū)域物價(jià)也具有關(guān)鍵作用。（4）本項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品物流管理的現(xiàn)代化、自動(dòng)化和福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十二章 社會(huì)效益分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部55信息化，將成為我國農(nóng)產(chǎn)品物流配送乃至整個(gè)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對(duì)我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的推動(dòng)作用。項(xiàng)目的建設(shè)和成功的運(yùn)用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個(gè)技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地，它將為政府加強(qiáng)“菜籃子”工程建設(shè)，提供強(qiáng)有力的保障。由此可見，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會(huì)效益明顯。2．負(fù)面影響（1）項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響通過對(duì)項(xiàng)目的環(huán)保分析，項(xiàng)目建設(shè)期間和營(yíng)運(yùn)過程中，產(chǎn)生污水、廢氣、固體廢物和噪聲等污染物，但經(jīng)采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理后，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)造成明顯影響。（2）項(xiàng)目對(duì)外圍城市交通的影響本項(xiàng)目建成后日吞吐量預(yù)計(jì)將達(dá)到 685萬公斤，按貨柜車載重量 20噸計(jì)算，平均每小時(shí)將帶來 1427輛的車流量，節(jié)假日高峰時(shí)段的車流量更可翻一番，達(dá)到 2500輛/小時(shí)左右。平安大道規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為寬 50米的雙向四車道，按有關(guān)道路通行能力標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算其設(shè)計(jì)通行能力應(yīng)為 2941～3460 輛/小時(shí)，雖然大于農(nóng)產(chǎn)品物流園日后可能帶來的最高車流量，但考慮平安大道本身承擔(dān)的市政交通流量，農(nóng)產(chǎn)品物流園建成之后將對(duì)該條道福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十二章 社會(huì)效益分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部56路的交通狀況帶來較大影響。因此，建議拓寬項(xiàng)目地塊周圍的道路，尤其是白泥坑北面工業(yè)用地周圍的道路，從而將平安大道上的一部分交通壓力疏解到丹平路上。丹平路現(xiàn)狀雖較飽和，但已規(guī)劃拓寬為六車道。不過，由于農(nóng)產(chǎn)品物流園的作業(yè)高峰時(shí)間為夜間 10點(diǎn)至早上 7點(diǎn)，這樣在交通運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間段上可與日常的市政交通高峰錯(cuò)開，這對(duì)于農(nóng)產(chǎn)品物流園在該地塊的選址是一個(gè)較為有利的條件。另外，由于大批量的農(nóng)產(chǎn)品配送將主要由農(nóng)產(chǎn)品物流園直接運(yùn)往全市各大需求點(diǎn)，這對(duì)于改善布吉農(nóng)批和梅林一帶的交通狀況將起到一定作用。3．綜合影響通過以上分析，對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)影響作出評(píng)價(jià)，得出項(xiàng)目社會(huì)影響分析表，如表 121。表121 項(xiàng)目社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的結(jié)果 措施建議1對(duì)居民收入的影響有一定影響提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入 　2對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響有一定影響 　 　福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十二章 社會(huì)效益分析香港 xx 集團(tuán)投資發(fā)展部573對(duì)居民就業(yè)的影響有一定影響增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì) 　4對(duì)不同利益群體的影響較小項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的污染物可能會(huì)對(duì)周邊環(huán)境帶來影響確保文明施工，加大環(huán)保力度 5對(duì)弱勢(shì)群體的影