【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為支撐，以降低項目開發(fā)的風(fēng)險，保證項目開發(fā)的成功。調(diào)研計劃的執(zhí)行人，為圓滿公司調(diào)研小組。銷策略、銷售情況、社會反映，劃因受執(zhí)行時間以及人員安排等條件的限制，采用多種特別的調(diào)研方法進(jìn)行組合調(diào)研。式，最大限度的獲取大量的信息資料，力求資料信息的真實性、準(zhǔn)確性、全面性。專人定點、定時觀察調(diào)研對象的行為活動并記錄。一般隨機(jī)選取詢問對象并進(jìn)行有效的溝通，以獲取最大量和最準(zhǔn)確的信息。使用設(shè)計完好的問卷對典型抽樣的對象進(jìn)行調(diào)研，直接獲得調(diào)研對象的書面資料。探討，以對專業(yè)性很強(qiáng)的調(diào)研內(nèi)容進(jìn)行深入的調(diào)研。資料查詢法——使用圖書、網(wǎng)絡(luò)等查找相關(guān)的調(diào)研成果。

　　

【正文】 者特征 位于縣城東關(guān)，新老城區(qū)相接之處，交通便利 。縣政府的東遷，給東關(guān)帶來巨大的升值潛力，很被消費者看好。商業(yè)、步行街和住宅的結(jié)合，也迎合了消費者的需求。 項目優(yōu)勢 位于縣城東關(guān)，新老城區(qū)相接之處，交通便利。縣政府的東遷，給東關(guān)帶來巨大的升值潛力，很被消費者看好。商業(yè)、步行街和住宅的結(jié)合，也迎合了消費者的需求。 項目劣勢 離現(xiàn)有商業(yè)中心較遠(yuǎn)，人流較少，人氣不夠。周邊商業(yè)形態(tài)簡單，市政配套設(shè)施較少。 綜合點評 新開發(fā)區(qū)的建立，給東關(guān)帶來了很大的商機(jī)，此商城位于新老乘務(wù)的交接處，政府的支持將會使之成為泗縣的政治、商業(yè)中心。 一次性付款優(yōu)惠 850 元， 70%銀行按揭。住宅銷售較快，目前三樓、四樓的住房已售完，消費者看好。 實行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，將能更好的塑造品牌形象，營造商業(yè)氛圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱：文廟商城 項目位置：老縣政府地塊 開發(fā)商 泗縣環(huán)球房地產(chǎn)公司 策劃公司 南京展軒建設(shè)投資咨詢公司 廣告公司 ————— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 項目定位 餐飲、購物、娛樂、文化、休閑 經(jīng)營定位 中高檔商業(yè) 開盤時間 2020 年 5 月底 開業(yè)時間 2020 年 5 月底 建筑特點 框架結(jié)構(gòu) 施工 進(jìn)度 建至三樓 建筑參數(shù) 占地面積 1 萬平米 ，建筑面積 2 萬平米，使用率 60% 鋪位參數(shù) 單鋪面積 40— 50 平米 ，開間進(jìn)深 4m （開間 進(jìn)深） 對外租金 ———— 樓層和總面積 總面積為 萬平米 銷售情況 還未銷售，目前處于前期登記、咨詢中 招商情況 二樓有 90%已租出，二、三樓統(tǒng)一招商，整體出租 項目優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊商業(yè)環(huán)境好，虹都大廈商業(yè)城就在它對面，純商業(yè)的規(guī)劃，使它市場吸引力大。 配有中心廣場，物業(yè)形象較好。 項目劣勢 項目開發(fā)體量較大，偏 離商業(yè)中心區(qū)， 二、三樓統(tǒng)一招商難度相對較大。 綜合點評 此項目的發(fā)展前景好，該靠汴河路商業(yè)鋪面將是各個商家看好的地段，整個商業(yè)城規(guī)模大，商業(yè)集中。二層商業(yè)由開發(fā)商整體招商，三層商業(yè)規(guī)劃為賓館，目前 泗縣缺少中高檔賓館，四層商業(yè)規(guī)劃為網(wǎng)吧、娛樂場所，中心綠化廣場 3000 平米，靠汴河路的底樓門面售價為 10000 元 /平米，靠汴河路的商業(yè)門面售價為 4000— 5000 元 / 平米。 項目名稱：虹都大廈 項目位置：老縣政府對面 開發(fā)商 安徽銀億置業(yè)發(fā)展有限公司 策劃公司 跨世紀(jì)（ 溫州）地產(chǎn)顧問 廣告公司 泗縣康美物業(yè)管理有限公司 物管公司 已建成 項目定位 綜合商業(yè)體 經(jīng)營定位 中高檔商業(yè) 開盤時間 2020 年 11 月 8 日 開業(yè)時間 2020 年 11 月 8 日 建筑參數(shù) 占地面積，約 5000 平米，建筑面積 萬平米，使用率 — ，層數(shù) 15層 鋪位參數(shù) 單鋪面積 35 平米，開間進(jìn)深 米 對外租金 1Ｆ：外埔： 23000— 50000 元 /年，內(nèi)鋪： 20200 元 /年； 3F：整體租給萬得福； ５Ｆ：開發(fā)商自用 ６、７ F:租給天方夜總會； 8— 14Ｆ：整層出租， 150000 元／年，面積為 800 平米 銷售情況 一層：已售６０％，售價為１2020－１６０００元／平米，其中內(nèi)鋪售價為 14000 元／平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二層：已售 30%，售價為 5500 元／平米 三層：未售 招商情況 一樓：外 鋪 有 7 個鋪位未開業(yè)，主要是時尚 潮流品牌專賣，商業(yè)包括有服飾、首飾、鞋類、音響、眼鏡、電器等。內(nèi)鋪以服飾、首飾為主。 二、 三層：江蘇萬得福大型超市；四、五層：商務(wù)辦公（開發(fā)商自用），六七層：天方夜總會； 814：整體出租， 地下一層：大型停車場、專業(yè)市場（摩托、家電） 經(jīng)營狀態(tài) 一樓外鋪：汴河路臨街鋪面，經(jīng)營狀況一般 ，人流較少；中 城街臨街鋪面，生意很旺，人流量大。內(nèi)鋪：只有六家開業(yè)，且經(jīng)營狀況一般，店面冷清。二、三樓：經(jīng)營狀況較差。 管理費 按鋪面的大小由物業(yè)管理公司收取 銷售策略 完全銷售、產(chǎn)權(quán)銷售、部分招商 經(jīng)營者特征 以本地人購置為主，外地人也有 消費者特征 認(rèn)為虹都大廈的商業(yè)有待提高，對其購物環(huán)境較滿意。 項目優(yōu)勢 位于泗縣商業(yè)中心的黃金地段，尤其是靠中城街的鋪面，店面光鮮，具有商業(yè)號召力，周邊商業(yè)種類豐富，是泗縣經(jīng)商的風(fēng)水寶地；消費者公認(rèn)的商業(yè)航母，集百貨、品牌、 電器、服飾、鞋類、休閑娛樂、商務(wù)辦公等為一體的綜合商業(yè)項目；硬件配套設(shè)施齊全，內(nèi)有四部購物電梯，方便舒適。 項目劣勢 房租過高，到內(nèi)鋪，二、三樓購物的人流較少，吸引的人氣不夠 綜合點評 作為泗縣商業(yè)街的龍頭，其規(guī)模是空前的，周邊的商業(yè)環(huán)境也很好，但根據(jù)泗縣人民喜歡就近購買的習(xí)慣，萬得福超市顯得人氣不夠。泗縣的商業(yè)不是很發(fā)達(dá)，其上面的樓層招商較難。租金過高也是其招商困難的一個原因。 綜合點評 泗縣商貿(mào)零售也的發(fā)展落后于商服物業(yè)的開發(fā)速度，目前泗縣的商貿(mào)零售也仍然是以傳統(tǒng)的商業(yè)形式占優(yōu)勢，傳統(tǒng)的商業(yè)街 道和臨街鋪面是主流，擁有部分大型綜合超市和購物中心。 ◆ 商業(yè)開發(fā)體量大，開發(fā)區(qū)域相對集中，將引導(dǎo)商業(yè)中心的東移 ； ◆ 大型商業(yè)綜合體為主，商住兩用； ◆ 銷售情況一般，空置現(xiàn)象依然存在； ◆ 產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，業(yè)態(tài)規(guī)劃和后期經(jīng)營管理不到位； ◆ 銷售價格較高，投資者以本地為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況分析 一、泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展比較緩慢 ，基本還處于起步價的，傳統(tǒng)的、自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)占主導(dǎo)地位，人們的消費觀念并沒有得到改變，街鋪依然是人們購物的首選。傳統(tǒng)商業(yè)將就一種方便，一種隨意性， 它不存在統(tǒng)一的規(guī)劃，是由人們的生活習(xí)慣、出行習(xí)慣以及商戶經(jīng)營習(xí)慣等因素共同作用而形成的。 傳統(tǒng)商業(yè)商品比較單一，檔次較低，價格便宜，這與當(dāng)?shù)氐南M水平相當(dāng)，泗縣的技能攻擊發(fā)展水平?jīng)Q定了其收入水平，收入水平和先飛觀念很大程度上決定了消費水平，同樣，市場是一個講求供需平衡的市場，具有自發(fā)調(diào)節(jié)的功能，需求層面的因素決定了供給層面商業(yè)形態(tài)形式。 消費者和商家是一個相互促進(jìn)的而又對立的個體，有需求才會有相應(yīng)的供給，有供給才會產(chǎn)生相應(yīng)的需求，因此現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的博弈需要一個過程。這就從客觀上決定了泗縣商貿(mào)零 售市場在一段時間同時充斥著傳統(tǒng)商業(yè)的街鋪形式與現(xiàn)代商業(yè)的大賣場、購物中心等。 目前泗縣的商業(yè)中心正在向東移動，從某種意義上來說，是傳統(tǒng)商業(yè)想現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的過渡，但是由于商業(yè)的特殊性 ，新的商業(yè)中心的形成需要一定的時間，但是隨著老城區(qū)改造以及新城區(qū)的建設(shè)，這一時間將會縮短。 綜述：傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)并存，商業(yè)中心逐漸東移，現(xiàn)代商業(yè)體系的建立以及消費理念的傳入正在改變著泗縣人的生活方式。 二、泗縣主要商業(yè)格局分析 泗縣主要商業(yè)中心位于老城區(qū)，集中了縣城絕大多數(shù)的商業(yè)，同樣也是人流最為旺盛的區(qū)域沒經(jīng)過多年的積 淀，已經(jīng)形成了“二橫三縱”五條主題街道所構(gòu)成的商業(yè)中心區(qū)。 二橫： ◆ 汴河路：商業(yè)業(yè)態(tài)分布較少，屬于以前的行政區(qū)域，集中了一大批的政府行政機(jī)關(guān)；新區(qū)建設(shè)開始以后，隨著機(jī)關(guān)單位的搬遷，這一區(qū)域成了有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，被多數(shù)泗縣人看好； ◆ 中城街：緊鄰汴河路，街道比較窄，但是商業(yè)氛圍比較濃，臨街鋪面生意較好，成為新商業(yè)中心的重要區(qū)域。 三縱： 國防路：主要承載交通職能，商業(yè)業(yè)態(tài)分布以小百貨、摩托汽配、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品等大件商品銷售為主，車流較多； 人民路：泗縣最繁華的路段，也是經(jīng)營狀態(tài)最好，人流最多的路段，位于老城區(qū) 中心地帶，傳統(tǒng)老商業(yè)積聚地帶，目前依然是商業(yè)旺地； 鐵市街： 主要以百貨、蔬菜、水果等為主，街道形象較差，但是由于關(guān)系到人們的日常生活、因此人氣比較旺。 新老商圈并存 傳統(tǒng)的老商圈以泗州商城為中心，分布在人民南路兩側(cè)，人氣比較旺，人們習(xí)慣性購物比較多，但是街面、店面形象比較差，隨著城市的向東發(fā)展，商業(yè)中心逐漸東移。 目前以虹都大廈為中心，包括正在建設(shè)的文廟商城在內(nèi)，正在逐漸的形成新的商業(yè)中心區(qū)，新商圈物業(yè)形象較好，檔次較高，購物環(huán)境比較好，商品種類齊全，但是由于沒有完全形成，在人氣方面依然無法戰(zhàn)勝老商圈。 隨著老乘務(wù)改在的完成，最終兩大商圈將合二為一，完成傳統(tǒng)商業(yè)的改造，也完成有傳統(tǒng)商業(yè)想現(xiàn)代商業(yè)的過渡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、泗縣主要街道商業(yè)業(yè)態(tài)分析 泗縣城區(qū)主要商業(yè)街道業(yè)態(tài)分析表 街道： 國防路 位置： 石梁河以東 人流量： 較多 車道： 雙車道 車流量： 較多 公交線路： 無 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 百貨 建材五金 餐飲娛樂 摩托銷售維修 家具家電 其它 空鋪 合計 數(shù)量（間） 73 57 41 29 22 54 7 283 比例 % 100 租金狀況 租金水平 6000 元 /年，面積在 30 平方米左右 商鋪面積 面積范圍 25— 100 平方米，主流 30 平方米 建筑形式 商住樓 商鋪尺寸 8m（開間 進(jìn)深） 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好，尤其在此路中段，商業(yè)較集中，人氣很旺 空置率 % 品牌店及業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)特征 主要以百貨和建材五金為主，店鋪規(guī)模不大，但較集中，主要以街鋪的形式經(jīng)營 部分商家 新大洲摩托、 大運摩托、豪爵摩托等 綜合點評 綜合點評：國防路是泗縣的南北交通要道承載交通功能，過往車輛較多，商業(yè)氛圍一般，但此街缺乏大中型的商業(yè)店鋪，商鋪以中低檔為主，規(guī)模較小，西側(cè)街道較陳舊，主要以百貨居多。 鋪面租金舉例： 5200 元 /年（百貨店），面積 30 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 街道： 汴河路 位置： 城北，東西走向 人流量： 較多 車道： 雙車道 車流量： 較多 公交線路： 無 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 農(nóng)資商品 文印 餐 飲娛樂 百貨 服飾 其它 空鋪 合計 數(shù)量（間） 10 12 10 10 8 24 3 77 比例 13% % 13% 13% % % % 100% 租金狀況 5000 元 /年（面積以 35 平米左右為例） 商鋪面積 2545 平米不等，主流 30 平米 建筑形式 商住樓 商鋪尺寸 （服飾） （建材） 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況一般，商業(yè)氛圍不濃厚，街面較為冷清 空置率 % 品牌店及業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)特征 靠主商業(yè)區(qū)，但經(jīng)營狀況一般，該街 南邊較北邊相對要繁華一些，南邊主要有大型的購物場所、各種品牌店數(shù)量較少，其中文廟商城處于在建中。 部分商家 萬得福超市、陽光大酒店、光明眼鏡、高科專賣 綜合點評 綜合點評：此路與國防路、人民路、鐵市街相交，與中城街平行，是人流向