【正文】 域 量 主要區(qū)域 量 銷售面積（萬平米） 廣東 廣東 銷售額（億元） 銷售面積（萬平米） 上海 上海 銷售額（億元） 銷售面積（萬平米） 北京 天津 惠州 北京 銷售額（億元） 銷售面積（萬平米） 天津 銷售額（億元） 11 銷售面積（萬平米） 全公司 全公司 銷售額（億元） 區(qū)域分布風(fēng)險(xiǎn) 合生創(chuàng)展作為廣東省廣州市起家的民營企業(yè)，沒能夠逃離珠三角的房地產(chǎn)市場調(diào)整。但多區(qū)域布局分散了銷售風(fēng)險(xiǎn)。 雅居樂銷售情況（按區(qū)域劃分） 2022年 111月 2022年 銷售額 （億元） 廣東 廣東 成都 4 成都 南京 南京 0 海南 全公司 約 90 雅居樂作為廣東省中山市起家的民營企業(yè)，也沒能夠逃離珠三角的房地產(chǎn)市場調(diào)整。但通過出售海南項(xiàng)目權(quán)益獲取了一定的銷售回款。 資料來源： 企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 44 區(qū)域 城市 城市分級(jí) 城市風(fēng)險(xiǎn) 所占比重 區(qū)域比重 珠三角 廣州 大中型成熟型 較低風(fēng)險(xiǎn) % % 海南清水灣 小型培育型 較高風(fēng)險(xiǎn) % 中山 小型成熟型 高風(fēng)險(xiǎn) % 佛山 小型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) % 番禺 小型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) % 增城 小型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) % 花都 小型成熟型 高風(fēng)險(xiǎn) % 從化 小型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) % 南海 小型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) % 順德 小型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) % 恩平 小型成熟型 較高風(fēng)險(xiǎn) % 河源 小型成長型 較高風(fēng)險(xiǎn) % 惠州 小型成熟型 高風(fēng)險(xiǎn) % 三水 小型成長型 高風(fēng)險(xiǎn) % 長三角 上海 大型成熟型 較低風(fēng)險(xiǎn) % % 南京 大中型成長型 中度風(fēng)險(xiǎn) % 中西部 重慶 大型培育型 較低風(fēng)險(xiǎn) % % 成都 大中型成長型 高風(fēng)險(xiǎn) % 西安 大中型成長型 高風(fēng)險(xiǎn) % 環(huán)渤海 沈陽 大中型成長型 中度風(fēng)險(xiǎn) % % 上海 重慶 廣州 南京 沈陽 成都 西安 中度風(fēng)險(xiǎn) 較高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 較低風(fēng)險(xiǎn) 低風(fēng)險(xiǎn) 海口 偏居一隅，使雅居樂深受珠三角調(diào)控之害 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對象為 2022年城市房地產(chǎn)市場情況；紅色深淺漸次表示區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)的影響；所占區(qū)域比重以截止 09年底預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目建筑面積計(jì) 區(qū)域分布風(fēng)險(xiǎn) 45 區(qū)域 城市 城市分級(jí) 城市風(fēng)險(xiǎn) 所占比重 區(qū)域比重 珠三角 廣州 大中型成熟型 較低風(fēng)險(xiǎn) 20% 47% 中山 小型成熟型 高風(fēng)險(xiǎn) 12% 增城及惠州 小型成熟型 高風(fēng)險(xiǎn) 15% 長三角 上海 大型成熟型 較低風(fēng)險(xiǎn) 17% 19% 寧波 中小型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) 2% 環(huán)渤海 北京 大型成熟型 中度風(fēng)險(xiǎn) 16% 32% 天津 大型成長型 較高風(fēng)險(xiǎn) 12% 大連 大中型成長型 較高風(fēng)險(xiǎn) 4% 中西部 太原 大中型成長型 中度風(fēng)險(xiǎn) 2% 2% 上海 廣州 天津 北京 大連 中度風(fēng)險(xiǎn) 較高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 較低風(fēng)險(xiǎn) 低風(fēng)險(xiǎn) 寧波 太原 合生創(chuàng)展也受到區(qū)域布局不平衡的影響，但所幸布局略優(yōu)于雅居樂 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對象為 2022年城市房地產(chǎn)市場情況；紅色深淺漸次表示區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)的影響；所占區(qū)域比重以截止 09年底預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目建筑面積計(jì) 區(qū)域分布風(fēng)險(xiǎn) 46 雅居樂土地儲(chǔ)備161628432957930 94875662492834305001000150020222500300035002022 2022 2022萬平方米01002003004005006007008009001000元 / 平方米總土地儲(chǔ)備面積 新增土地儲(chǔ)備 新增土地樓板價(jià)?在區(qū)域選擇上，合生創(chuàng)展和雅居樂比較類似；但是在選擇城市規(guī)模上合生創(chuàng)展和雅居樂則有很大區(qū)別。 在區(qū)域上，合生創(chuàng)展在城市規(guī)模上更傾向于大中城市，而雅居樂更傾向于在中小城市擴(kuò)張。 合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備140821192 4 7 5 . 1 87007 5 4 . 1 73 5 6 . 1 817110500100015002022250030002022 2022 2022020040060080010001200140016001800總土地儲(chǔ)備面積 新增土地儲(chǔ)備 新增土地樓板價(jià)更多布局于大城市的合生創(chuàng)展未來業(yè)績可能優(yōu)于雅居樂 大城市 VS 小城市 資料來源： 企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 區(qū)域分布風(fēng)險(xiǎn) 47 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群重復(fù)單一，雅居樂恐陷“第二輪海南圈地?zé)帷薄? 雅居樂清水灣周邊項(xiàng)目 開發(fā)商 項(xiàng)目名稱 容積率 建面 （萬平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 物業(yè)類型 主力戶型 (平方米 ) 主要客戶群 銷售情況 本地開發(fā)商 紅勘香水灣 31 公寓 10000 別墅 20220 小高層，別墅 公寓 3686 聯(lián)排 130150 獨(dú)棟 300多 北京、天津、東北、江浙等地； 一期公寓銷售過半，別墅未開售 富力 富力灣 40 公寓 10000 小高層 多層、別墅 公寓 60－ 180 聯(lián)排 230250 獨(dú)棟約 350 北京、重慶、廣州 2022年 9月開盤 本地開發(fā)商 香水灣 1號(hào) 3000050000 別墅 獨(dú)棟 173670 以北京、山西、陜西等華北區(qū)域?yàn)橹? 未售 雅居樂 雅居樂清水灣 900 公寓 8000 (精裝 ) 別墅 13000 （毛坯） 小高層 多層、獨(dú)棟、聯(lián)排 公寓 80120 別墅 178632 北京、香港、澳門 即將內(nèi)部認(rèn)購 ?據(jù)保守測算，清水灣周邊的客戶導(dǎo)入將達(dá)到 60000人以上。 ?據(jù)測算，清水灣周邊將有 20220套左右別墅供應(yīng)。 第二輪海南圈地?zé)幔? 企業(yè) 項(xiàng)目名稱 拿地 時(shí)間 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 投資金額 （億元） 魯能置業(yè) 三亞灣新城項(xiàng)目 2022 687 316 電訊盈科、和黃地產(chǎn) 海棠灣項(xiàng)目 2022 6700 / 50 保利集團(tuán) 60 上海家化 60 恒基中國 陵水縣清水灣文化旅游項(xiàng)目 2022 / / 20 新世界中國 ?？诿利惿陈糜畏康禺a(chǎn)項(xiàng)目 2022 / / 100 雅居樂 陵水縣獲得清水灣項(xiàng)目 2022 979 986 / 太合地產(chǎn) 樂東黎族自治縣濱海項(xiàng)目 2022 667 / / 資料來源： 企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 區(qū)域分布風(fēng)險(xiǎn) 48 開發(fā)商 雅居樂 建筑面積 900萬平方米 項(xiàng)目位臵 海南省陵水縣英州鎮(zhèn) 物業(yè)功能 高爾夫球場、超五星級(jí)國際酒店、多國風(fēng)情溫泉谷、游艇會(huì)、海洋體驗(yàn)展覽館、民族風(fēng)情村等 占地面積 占地 容積率 總體 ，一期 銷售價(jià)格 公寓 8000（精裝修），別墅 13000 功能設(shè)置 12公里最美海岸線 3個(gè) 18洞國際高爾夫球場 6個(gè)超五星級(jí)酒店 16公里景觀大道 主題商業(yè)街、黎苗族風(fēng)情村、海洋體驗(yàn)展覽館、貴族游艇會(huì)、溫泉入戶 雅居樂清水灣項(xiàng)目策劃過于樂觀，不符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況 區(qū)域分布風(fēng)險(xiǎn) 49 2022年和 2022年是房地產(chǎn)市場的上行通道。在土地儲(chǔ)備上，金地并沒有做好準(zhǔn)備 2022年金地以為能夠趕上房地產(chǎn)市場的盛宴，沒想到卻只是剩宴。 2022年準(zhǔn)備好充足的土地，卻沒想到遭遇2022年房地產(chǎn)市場的短期調(diào)整。 為什么受傷的總是金地？ 戰(zhàn)略跟隨者往往容易錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)，金地的戰(zhàn)略變化總是晚了萬科一步 戰(zhàn)略洞察風(fēng)險(xiǎn) 50 金地成為對 2022年房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略判斷失誤的受害者。在利潤方面，五個(gè)城市項(xiàng)目受影響很大 —— 預(yù)計(jì) 20億元虧損 項(xiàng)目名稱 位置 權(quán)益 地價(jià) （百萬元） 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 樓板價(jià) （元 /平方米） （計(jì)劃）開盤價(jià) （元 /平方米） 競品銷售報(bào)價(jià) 深圳龍華新城 寶安區(qū) 100% 861 125739 6848 1000012022 800010000 廣州番禹項(xiàng)目 番禹區(qū) 100% 1590 243989 240803 6603 900011000 50009000 杭州三墩 2 25號(hào)地塊 西湖區(qū) 60% 3070 230366 409258 7501 1100013000 86009300 杭州三墩 41號(hào)地塊 西湖區(qū) 80% 1540 133450 289690 5316 900010000 86009300 天津國際廣場 河?xùn)|區(qū) 100% 332862 6809 1100012022 75008000 武漢京漢大道項(xiàng)目 江岸區(qū) 100% 14794 71020 6878 1100012022 700010000 注：公司強(qiáng)調(diào)番禺項(xiàng)目由于政府推遲交地，公司有退地或修改規(guī)劃條款的可能性。 資料來源： 企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 戰(zhàn)略洞察風(fēng)險(xiǎn) 51 同金地相比， 2022年萬科拿地也略有失誤，但損失量較金地少許多，損失比例則更少 項(xiàng)目名稱 位置 權(quán)益 地價(jià) （百萬元） 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 樓板價(jià) （元 /平方米） （計(jì)劃）開盤價(jià) （元 /平方米） 競品銷售報(bào)價(jià) 天津假日潤園 西青區(qū) 100% 700 229300 384100 1822 60006500 50006000 南京金域藍(lán)灣 江寧區(qū) 100% 1785 272298 544597 3278 6500 47005500 南京金域緹香 建鄴區(qū) 100% 535 48938 97875 5466 1202213000 85009500 福州金域榕郡 晉安區(qū) 100% 2720 166736 383493 7093 住宅 : 850010500 別墅 : 1900021000 60007000 北京金色城品 朝陽區(qū) 100% 1700 60185 149400 11379 17500 1500016000 萬科三季報(bào)披露 07年高價(jià)取得的 5個(gè)項(xiàng)目付出 。其中天津假日潤園項(xiàng)目人民幣 3,100萬元；南京金域藍(lán)灣項(xiàng)目人民幣 16,688萬元；南京金域緹香項(xiàng)目人民幣 6,359萬元；福州金域榕郡項(xiàng)目人民幣 15,目人民幣 12,112萬元 資料來源： 企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 戰(zhàn)略洞察風(fēng)險(xiǎn) 52 從布局上看，金地的“ 3＋ 3”雖然同萬科的“ 3＋ X”異曲同工，但是金地僅僅是在區(qū)域的核心城市零散布局，而萬科卻是核心城市與周邊城市交相輝映 區(qū)域 城市 城市類型 城市風(fēng)險(xiǎn)程度 萬科 金地 長三角 上海 一線城市 較低風(fēng)險(xiǎn) 22 4 杭州 二線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 10 2 南京 二線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 6 2 寧波 二線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 3 1 蘇州 三線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 5 0 無錫 三線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 4 0 鎮(zhèn)江 三線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 1 0 珠三角 廣州 二線城市 較低風(fēng)險(xiǎn) 16 2 深圳 二線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 20 4 福州 二線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 1 0 廈門 二線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 1 0 東莞 三線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 12 2 佛山 三線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 12 1 珠海 三線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 2 1 惠州 三線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 2 0 中山 三線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 1 0 區(qū)域 城市 城市類型 城市風(fēng)險(xiǎn)程度 萬科 金地 環(huán)渤海 北京 一線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 11 2 天津 一線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 11 2 沈陽 二線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 7 2 大連 二線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 3 0 青島 二線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 3 0 鞍山 三線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 3 0 其他 重慶 一線城市 較低風(fēng)險(xiǎn) 1 0 武漢 二線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 12 4 西安 二線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 1 3 長春 二線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 4 0 長沙 二線城市 中度風(fēng)險(xiǎn) 4 0 成都 二線城市 高風(fēng)險(xiǎn) 12 0 南昌 二線城市 較高風(fēng)險(xiǎn) 2 0 合肥 二線城市 低風(fēng)險(xiǎn) 2 0 ?？? 二線城市 較低風(fēng)險(xiǎn) 1 0 資料來源： 企業(yè)年報(bào)