【正文】 勢 央企資金安全性高，是維持企業(yè)安全和弱市抄底的有力保障 ? 成本優(yōu)勢 通過央企背景實(shí)現(xiàn)的土地成本控制手段，能夠讓企業(yè)更容易逆勢擴(kuò)張 ?利潤敏感度低 利潤低敏感度能夠讓企業(yè)有更強(qiáng)勢的促銷手段 央企背景帶來的資源配臵能力使得企業(yè)具有抵抗弱市的強(qiáng)大力量 能力一 資源配臵能力 23 2022年保利地產(chǎn)長期借款結(jié)構(gòu) [萬元 ] 借款類型 期末余額 占比 還款期限 12年 23年 35年 5年以上 信用借款 95,000 ％ 95,000 0 0 0 質(zhì)押借款 22,916 0 0 0 22,916 0 保證借款 869,830 ％ 546,030 323,800 0 0 抵押借款 417,100 ％ 172,000 110,100 30,000 105,000 合 計(jì) 1,404,846 100％ 813,030 433,900 52,916 105,000 以保利 2022年年報(bào)數(shù)據(jù)為例，信用貸款和保證貸款合計(jì)約 96億元，約占貸款總量的 69％ 。 %%%%%%%%2022年 2022年 2 0 0 8 年中報(bào) 2 0 0 8 年三季報(bào)中海外 保利中海外歷年土地儲(chǔ)備情況 中海外與保利凈負(fù)債率對(duì)比 數(shù)據(jù)來源 :企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng) 能力一 資源配臵能力 21 同樣是國有企業(yè)，差距為什么這么大？ 中央政府目標(biāo)： 促進(jìn)內(nèi)需，拉動(dòng)房地產(chǎn)需求 地方政府目標(biāo)： 保證財(cái)政，維持房價(jià)穩(wěn)定 ↑45億 保利、中海平均增長 ↓30億 綠地下跌 老板不同 行為不同 受制于地方政府政策，地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在降價(jià)促銷問題上非常猶豫，導(dǎo)致銷售快速下滑。 ? 建筑起家，成本控制產(chǎn)品質(zhì)量都是拿手好戲。 城市 項(xiàng)目名稱 屬性 地價(jià)（億） 樓板價(jià) （元 /平米） 周邊競品售價(jià) （元 /平方米） 上海 南匯區(qū)康橋鎮(zhèn) A區(qū) 20221633 住宅 5,750 14,500 南昌 南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊 住宅 /商業(yè) /辦公 600 3,550 上海 寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)陳富路居住地 塊 住宅 13 3,163 9,500 長春 長春市 02053 020541 住宅 /商服 424 3,475 長春 長春市 020342 文娛 217 3,475 丹東 丹東市賓館溝地塊 商業(yè) /住宅 86 NA 長沙 長沙市天心區(qū)公告號(hào)為 （ 2022） 04號(hào) 住宅 /商業(yè) /公建配套 895 4,150 成都 成都市新都區(qū) XP6 68 住宅 /酒店 621 4,250 長沙 高新區(qū)麗谷工業(yè)園地塊 商業(yè) /住宅 712 4,200 重慶 重慶市九龍坡大楊石組團(tuán) W031/06地塊 住宅 /商業(yè) 719 6,050 重慶 沙坪壩組團(tuán) F分區(qū) F204/02號(hào)宗地 住宅 /商業(yè) 741 5,650 成都 新都區(qū) XG0810， XG0811，XG0812 二類住宅 781 NA 天津 武清區(qū)公告號(hào)為 2022020號(hào)的地塊 住宅 /商服 1,143 5,650 青島 青島市 IC202226 住宅 /商服 2,221 6,700 總計(jì) 保利歷年土地儲(chǔ)備情況 保利 08年新增土地儲(chǔ)備 數(shù)據(jù)來源 :企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng) 能力一 資源配臵能力 20 2527235815236501030280421323990500100015002022250030002022 2022 2022萬平方米050010001500202225003000350040004500元/ 平方米總土地儲(chǔ)備面積 新增土地儲(chǔ)備 新增土地樓板價(jià)資金安全有保障、土地成本大幅下降，中海外在弱市中也大有收獲 ?相關(guān)的失敗經(jīng)驗(yàn)和香港的嚴(yán)謹(jǐn)管理體制對(duì)中海影響極深。 2022年企業(yè)已經(jīng)公布銷售面積的為企業(yè)公布數(shù)值，其余企業(yè)的銷售面積為預(yù)測值。中檔產(chǎn)品的價(jià)格水平為城市均價(jià)上下浮動(dòng) 20％，高于中檔價(jià)格水平的定義為高檔產(chǎn)品，低于中檔產(chǎn)品價(jià)格水平的定義為低檔產(chǎn)品。 4 未來的王者 百億企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn) 百億企業(yè)杰出能力 百億企業(yè)基本面數(shù)據(jù) 近期中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境研究 5 百億企業(yè)基本面數(shù)據(jù) ? 盈利能力 ? 償債能力 ? 成長能力 ? 規(guī)模分析 ? 結(jié)構(gòu)分析 ? 銷售量分析 ? 空間結(jié)構(gòu)分析 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ? 存銷比 基本面 土地 儲(chǔ)備 在售 項(xiàng)目 存貨 消化期 6 伴隨著房地產(chǎn)市場下行，百億企業(yè) 2022年盈利能力普遍出現(xiàn)下滑 基本面：盈利能力 銷售毛利率 (%) 銷售凈利率 (%) 凈資產(chǎn)收益率 (ROE) (%) 總資產(chǎn)凈利率 (ROA) (%) 2022 1H2022 3Q2022 2022 1H2022 3Q2022 1H2022 3Q2022 1H2022 3Q2022 1H2022 3Q2022 1H2022 3Q2022 萬科 — — — — — — 中海外 . . . . . . 保利 — — — — — — 碧桂園 . . . . . . 富力 . . . . . . 世茂房地產(chǎn) . . . . . . 金地 — — — — — — 綠城 . . . . . . 合生創(chuàng)展 . . . . . . 雅居樂 . . . . . . 7 銷售衰減和支付土地款增多，造成企業(yè)的凈負(fù)債率普遍上升，部分企業(yè)資金狀況已經(jīng)亮出紅燈 企業(yè) 凈負(fù)債率 資金安全度 （考慮到基本面） 2022 2022 1H2022 3Q2022 1 萬科 % % % % ● 2 中海外 % % % . ● 3 保利 % % % % ● 4 碧桂園 % % % . ● 5 富力 % % % . ● 7 世茂房地產(chǎn) % % % % ● 8 金地 % % % % ● 10 綠城 % % % . ● 11 合生創(chuàng)展 % % % . ● 12 雅居樂 % % % . ● 符號(hào)示意： ● 良好 ● 一般 ● 較差 基本面：償債能力 8 調(diào)整存在時(shí)滯效應(yīng)， 2022年百億企業(yè)尚能維持成長速度 每股收益同比增長率 (%) 銷售收入同比增長率 (%) 凈利潤同比增長率 (%) 股東權(quán)益同比增長率 (%) 總資產(chǎn)同比增長率 (%) 2022 1H2022 3Q2022 2022 1H2022 3Q2022 2022 1H2022 3Q2022 2022 1H2022 3Q2022 2022 1H2022 3Q2022 1 萬科 — — — — — 2 中海外 . . . . . 3 保利 — — — — — 4 碧桂園 . . . . . . 5 富力 . . . . . 7 世茂房地產(chǎn) . . . . . 8 金地 — — — — — 10 綠城 . . . . . 11 合生創(chuàng)展 . . . . . 12 雅居樂 . . . . . 基本面：成長能力 9 資料來源： 企業(yè)年報(bào)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 企業(yè)名稱 06年新增土地 （萬平方米） 07年新增土地 （萬平方米） 08年新增土地 (萬平方米 ） 同比增幅 碧桂園 —— 3855 96 % 金地 127 504 90 % 中海外 650 1030 280 % 綠城 448 1022 383 % 世茂房地產(chǎn) 630 751 319 % 合生創(chuàng)展 270 754 356 % 萬科 1222 1143 735 % 雅居樂 930 948 766 % 保利 385 755 639 % 企業(yè)名稱 2022年新增土地 金額（億元） 2022年新增土地 金額（億元） 同比增幅 碧桂園 % 中海外 % 金地 % 雅居樂 % 萬科 % 保利 % 綠城 % 世茂房地產(chǎn) % 2022年百億企業(yè)對(duì)于土地市場普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，拿地節(jié)奏明顯放慢，在土地購置方面資金投入大幅減少 典型企業(yè) 2022年土地購臵面積一覽表 典型企業(yè) 2022年土地購臵資金投入一覽表 土地儲(chǔ)備：規(guī)模分析 10 注：百億企業(yè) 2022年的數(shù)據(jù)除中海外、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)外，全部來自 CRIC系統(tǒng)； 2022年數(shù)據(jù)全部來自 CRIC系統(tǒng) 2022年百億企業(yè)土地儲(chǔ)備的主要擴(kuò)張方向是 長三角及環(huán)渤海區(qū)域 ，具有較強(qiáng)政府背景的企業(yè)在 X區(qū)域購置土地比重明顯加大 企業(yè)名稱 長三角 環(huán)渤海 珠三角 X區(qū)域 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 保利 25% 25% 22% 32% . 18% 54% 25% 碧桂園 . 19% 100% 23% . 16% . 42% 合生創(chuàng)展 . 8% 100% 26% . 62% . 5% 金地 . 37% . 34% . 14% 100% 15% 綠城 91% 78% 9% 0% . . . 22% 世茂房地產(chǎn) 50% 57% 50% 3% . 5% . 35% 萬科 23% 29% 34% 19% 18% 34% 25% 19% 雅居樂 3% 2% . 1% 97% 92% . 5% 中海外 53% 13% 9% 41% 5% 13% 33% 32% 土地儲(chǔ)備：結(jié)構(gòu)分析 11 增加銷售兩條路徑：擴(kuò)大銷售面積和提高銷售單價(jià)。萬科穩(wěn)穩(wěn)領(lǐng)先，央企全面崛起 排名 企業(yè)名稱 銷售收入 [億元 ] 1 萬科 483 2 中海外 209 3 綠地 190 4 碧桂園 174 5 富力 149 6 保利地產(chǎn) 141 7 合生創(chuàng)展 113 8 雅居樂 102 9 龍湖地產(chǎn) 102 10 世茂集團(tuán) 100 11 金地集團(tuán) 97 12 綠城集團(tuán) 77 排名 企業(yè)名稱 銷售收入 [億元 ] 排名變更 市值變化 [%] 1 萬科 479 → % 2 中海外 234 → % 3 保利 205 ↑（ 3） % 4 碧桂園 175 → 79% 5 富力 160 → % 6 綠地 160 ＊ ↓（ 3） . 7 世茂集團(tuán) 123 ＊ ↑（ 3） % 8 龍湖地產(chǎn) 115 ↑（ 1） . 9 金地 114 ↑（ 2） % 10 綠城 108 ↑（ 2） % 11 合生創(chuàng)展 105 ＊ ↓（ 4） % 12 雅居樂 116★ ↓（ 4） % 2022年度中國房地產(chǎn)企業(yè)百億榜 ＊ 標(biāo)注為預(yù)測值； ★ 雅居樂的 116億銷售收入中包括出售海南項(xiàng)目股權(quán)的 ，扣除這部分收入，實(shí)際收入僅為 。 ?房地產(chǎn)企業(yè)如果能持續(xù)取得超過百億的銷售收入，可售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備至少要能夠連續(xù)提供三年，可售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備總面積超過 420萬平方米，相當(dāng)于同時(shí)運(yùn)營42個(gè) 10萬平方米的大盤。 3 ?房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入超過百億，按每平米 5000元的均價(jià)計(jì)算，在一年中至少要銷售 200萬平方米以上的物業(yè)。 ?憑借成本領(lǐng)先帶來的高安全邊際和產(chǎn)品上的價(jià)值讓渡，碧桂園的經(jīng)營模式為企業(yè)提供了避風(fēng)良港。特別需要關(guān)注的企業(yè)有保利地產(chǎn)、中海外、招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)。 如需索取相關(guān)附件，請(qǐng)聯(lián)系： 862160868033 王海燕 本報(bào)告將 2022年百億企業(yè)作為主要研究對(duì)象，報(bào)告詳細(xì)分析了銷售超過百億的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合易居－企業(yè)研究的方法論，對(duì)企業(yè)經(jīng)營狀況進(jìn)行跟蹤剖析。除特別注明外，均來源于我公司 CRIC數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。2022年度中國房地產(chǎn)企業(yè)百億榜深度分析 易居中國 中國 /上海， 2022年 1月 特別提示：本報(bào)告未經(jīng)易居授權(quán)請(qǐng)勿引用。 特別聲明： 本報(bào)