【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目做為鄭州最新商業(yè)模式，有著多業(yè)態(tài)、多功能、一站體驗(yàn)式以及先。摸底調(diào)查，對(duì)各主力商家的進(jìn)駐意向有較清晰的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)有商家的深度訪(fǎng)談，我司對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的招商工作充滿(mǎn)信心。招商實(shí)施步驟及階段目標(biāo)。招商推廣計(jì)劃、媒體計(jì)劃、廣告費(fèi)預(yù)算。定位和形象推廣定位最有力的支撐；經(jīng)營(yíng)，可以滿(mǎn)足相對(duì)更廣泛的消費(fèi)人群，可以帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)氛圍；輕人的消費(fèi)需求；個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)形成錯(cuò)位和互補(bǔ)；

　　

【正文】 多業(yè)態(tài)復(fù)合的， 一站式 的，完全生活體驗(yàn)中心的先進(jìn)消費(fèi)模式（ LIFE STYLE CENTER）。 ? 領(lǐng)先的建筑設(shè)計(jì)，超前的規(guī)劃是國(guó)際 STREETMALL致勝的籌碼 論述專(zhuān)業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)和專(zhuān)業(yè)策劃對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功的作用，分別對(duì)商鋪間隔、通道寬度、人流動(dòng)線(xiàn)、功能劃分、業(yè)態(tài)組合、建筑特色、環(huán)境設(shè)計(jì)等問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的分析，突出專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)發(fā)展的重要性。 ? 統(tǒng) 一經(jīng)營(yíng)管理是商家經(jīng)營(yíng)的信心保證 針對(duì)鄭州目前商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理狀況，提出目前所存在的問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)先進(jìn)的物業(yè)管理與專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理的重要性，突出專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理與統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理是商場(chǎng)持久經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)必不可少的有力武器，建立各個(gè)商家進(jìn)駐的信心。 ? 引進(jìn)主力商家是商場(chǎng)持續(xù)旺盛的武器 突出主力商家對(duì)吸引人流、提升商業(yè)價(jià)值與實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的作用，新型的業(yè)態(tài)組合模式將會(huì)引導(dǎo)鄭州的商業(yè)向更高層次發(fā)展，加快鄭州零售商業(yè)的發(fā)展步伐。 ? 挖掘華城項(xiàng)目商業(yè)在未來(lái)利潤(rùn)焦點(diǎn) 分析華城項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展前景，深度挖掘鄭州零售商業(yè)市場(chǎng)的未來(lái)利潤(rùn)焦點(diǎn)，重 點(diǎn)突出鄭州新長(zhǎng)城國(guó)際 STREETMALL 的橫空出世，將會(huì)彌補(bǔ)鄭州的商業(yè)空白與為鄭州的商家提供一個(gè)更有利潤(rùn)空間的財(cái)富平臺(tái)。 五、費(fèi)用預(yù)算 招商費(fèi)用主要包括推廣宣傳費(fèi)用和招商活動(dòng)費(fèi)用兩大部份。根據(jù)《營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告》中測(cè)算出項(xiàng)目的總體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，我司建議招商費(fèi)用占總體的 35％，即 945 x 35％ x 60％（同樣按 60%的比例計(jì)算到明年 5 月份的招商費(fèi)用）＝ 198 萬(wàn)，各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例 建議分配如下： 費(fèi)用構(gòu)成 費(fèi)用安排比例 推廣宣傳費(fèi)用（媒體廣告、招商資料等） 70%（ 138 萬(wàn)） 招商活動(dòng)費(fèi)用（論壇、新聞發(fā)布會(huì)、活動(dòng) 等） 30%（ 60 萬(wàn)） 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，各階段招商費(fèi)用安排應(yīng)有計(jì)劃，除招商管理費(fèi)用以外，其他推廣費(fèi)用和活動(dòng)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)需要，各個(gè)招商階段比重有所側(cè)重， 其比例分配大致為：前期 45%，中期 35%，尾期 20%。采用這種方法的直接原因是前期推廣重在市場(chǎng)的形象，大量的廣告制作、活動(dòng)論壇等一次性投入大，但是兼顧的時(shí)間長(zhǎng)；中、尾期推廣主要是招商策略、招商信息等，具體、針對(duì)性強(qiáng)，所以相對(duì)費(fèi)用少。 備注：具體費(fèi)用預(yù)算明細(xì)將在招商工作前期制定。 第六章 招商執(zhí)行管理 一、招商標(biāo)準(zhǔn)流程 為了便于更好地開(kāi)展本項(xiàng)目的招商 工作，我們根據(jù)項(xiàng)目的總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和項(xiàng)目定位建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步驟地進(jìn)行。 按業(yè)態(tài)將招商團(tuán)隊(duì)分組 多 次 反 復(fù) 人員分組 客戶(hù)資料收集 聯(lián)系目標(biāo)客戶(hù) 發(fā)放資料給目標(biāo)客戶(hù)（預(yù)約） 聯(lián)系客戶(hù)看場(chǎng)地（洽談 ） 客戶(hù)填寫(xiě)租賃意向書(shū)、租戶(hù)登記表 招商項(xiàng)目組審核客戶(hù)認(rèn)租資格 發(fā)展商最終審核準(zhǔn)客戶(hù)認(rèn)租資料 準(zhǔn)客戶(hù)簽署臨時(shí)租賃協(xié)議書(shū)，并交付誠(chéng)意金（待定） 準(zhǔn)客戶(hù)于指定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，非準(zhǔn)客戶(hù)退回誠(chéng)意金 發(fā)展商協(xié)助租戶(hù)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)等事項(xiàng) 安排租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修 市場(chǎng)順利開(kāi)業(yè) 正式招商前，若準(zhǔn)客戶(hù)有意向購(gòu)買(mǎi)商鋪，誠(chéng)意金可轉(zhuǎn)化為商鋪的預(yù)付款，否則直接轉(zhuǎn)為商鋪?zhàn)饨鸹蛲嘶? 二、招商主體架構(gòu) 為方便招商工作的組織統(tǒng)籌與日后的客戶(hù)服務(wù)管理工作的統(tǒng)一性 ,我司將建立一個(gè)由項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)制的項(xiàng)目小組。與發(fā)展商日常招商銷(xiāo)售工作的協(xié)調(diào)、對(duì)接由項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目小組其他人員工作由項(xiàng)目總監(jiān)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要安排。同致行的招商主體架構(gòu)設(shè)有項(xiàng)目總監(jiān)、策劃師、招商經(jīng)理、招商主任、招商顧問(wèn)，其結(jié)構(gòu)如下（根據(jù) 項(xiàng)目具體情況可設(shè)置多名招商主任和招商顧問(wèn)）： 三、招商管理控制 招商人員 素 質(zhì)管理，針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類(lèi)分級(jí)等管理手段都是有效的方式 。 招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位的 商家。 新長(zhǎng)城項(xiàng)目 項(xiàng)目總監(jiān) 策劃經(jīng)理 招商經(jīng)理 招商顧問(wèn) 招商主任 策劃師 招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)有意向的 商家 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來(lái)的隱 性 風(fēng)險(xiǎn) 。 招商項(xiàng)目的進(jìn)度控制，項(xiàng)目籌備階段招商工作有別 于營(yíng)業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商項(xiàng)目的 80%（最少 75%） 以上， 市場(chǎng)才能順利開(kāi)張營(yíng)業(yè)。 四、招商人員選用 （ 一 ） 良好的心理素質(zhì) ? 崇高的事業(yè)心 。 ? 強(qiáng)烈的責(zé)任感 。 ? 堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力 。 意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認(rèn)真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。 ? 良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見(jiàn)。 （二） 具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力 ? 商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué) 科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識(shí)，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商 。 ? 商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的 分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效 。 ? 招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。 （三） 具有良好的現(xiàn)象判斷能力、靈活應(yīng)變能力和局勢(shì)控 制能力 ? 招商人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際招商過(guò)程中的發(fā)生的各種變化，敏銳地抓住市場(chǎng)反饋信息，把握客戶(hù)的心理，做出對(duì)項(xiàng)目招商有利的變化。 ? 招商人員應(yīng)在 招商準(zhǔn)備工作 過(guò)程中 ，了解自身項(xiàng)目的優(yōu)缺 點(diǎn)，了解對(duì)方的招展實(shí)情，并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。 （四） 較佳的團(tuán)隊(duì)精神 招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按 業(yè)態(tài)的不同類(lèi)別 分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。 （五） 招商人員培訓(xùn) 培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實(shí)踐，使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富，能夠勝任招商工作。 ? 要建立招商人員培訓(xùn)的工 作機(jī)制，既要全面規(guī)劃，又要切合實(shí)際的 工作計(jì)劃，更要建立嚴(yán)格的規(guī)章制度。 ? 要 加強(qiáng)招商實(shí)戰(zhàn)。特別是新項(xiàng)目的非主力店群的招商工作，可多 安排 招商人員積極參加與租戶(hù)的溝通，每天由招商主 任 召開(kāi)總結(jié)會(huì)，講解招商 技巧和手段。 第七章 招商準(zhǔn)備工作 一、現(xiàn)場(chǎng)物資準(zhǔn)備 沙盤(pán)（ 項(xiàng)目主體及分體剖面模型沙盤(pán)） 招商手冊(cè)（包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介及各項(xiàng)目?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)及功能圖） 招商單張 現(xiàn)場(chǎng) VI（手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等） 招商細(xì)則（ 商戶(hù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件及其他規(guī)則） 招商流程 招商合同（ 租賃意向書(shū)、委托管理合同、 登記表、相關(guān)協(xié)議等 ） 商業(yè)管理守則 工作人員工作牌 注：《招商銷(xiāo)售整體的物料清單》已經(jīng)提供 二、媒體準(zhǔn)備 印刷品 招商手冊(cè)：突出項(xiàng)目概念，印制力求精致，體現(xiàn)項(xiàng)目形象 DM：目標(biāo)投遞 商戶(hù)資格審查表：標(biāo)準(zhǔn)文本，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)形象 NP（報(bào)紙） 《大河報(bào)》 《鄭州晚報(bào)》《東方今報(bào)》等 —— 當(dāng)?shù)嘏伤蛷V告 CF（影視） 形象廣告：制作 30 秒形象廣告及 10 分鐘專(zhuān)題特輯廣告，在鄭州電視臺(tái)投放，提升項(xiàng)目形象 專(zhuān)題報(bào)道：以電視臺(tái)的專(zhuān)題采訪(fǎng)報(bào)道形式，定 期報(bào)道項(xiàng)目的工程進(jìn)展、項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)理念、超前的配套設(shè)施、主力商戶(hù)的進(jìn)駐等信息 戶(hù)外 路牌：幾大核心商圈、主要道路、人流聚集區(qū)域設(shè)置廣告牌 圍墻：項(xiàng)目工地外圍墻 —— 廣告牌：現(xiàn)場(chǎng)、招商處 三、相關(guān)文件準(zhǔn)備 土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開(kāi)工許可證 投資許可證 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告內(nèi)容包含最新全國(guó)各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目研究、最新房地產(chǎn)行業(yè)分析、走勢(shì)、預(yù)測(cè)以及全國(guó)各地區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、投資可行性研究報(bào)告…… 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤(pán)等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競(jìng)標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等…… 企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 《戴德梁行 2020 年南京星雨花都項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)想》 《戴德梁行 2020 年武漢福星惠譽(yù)沙湖項(xiàng)目研究報(bào)告》 《戴德梁行 2020 年浙江天臺(tái)天都花園項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》 《高盛地產(chǎn) 2020 年北京麗江新城項(xiàng)目周邊居住環(huán)境與目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)健康住宅需求狀況調(diào)查研究報(bào) 告》 《世嘉地產(chǎn) 2020 年蓬萊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目行業(yè)研究匯報(bào)會(huì)與定位討論會(huì)》 《世聯(lián) 2020 年大連軟件園區(qū)域整合營(yíng)銷(xiāo)定位與各地塊初步定位（區(qū)域部分）》 《世聯(lián) 2020 年大連億達(dá)軟件園國(guó)際新城四期項(xiàng)目定位報(bào)告》 《世聯(lián) 2020 年鄭州天倫楊君劉項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及項(xiàng)目定位》 《世聯(lián) 2020 年鄭州鑫苑經(jīng)三路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議》 《思源顧問(wèn) 2020 年北京望京 A1 組團(tuán) 4地塊產(chǎn)品功能定位簡(jiǎn)析》 《萬(wàn)科 2020 年成都新都項(xiàng)目潛在中高端目標(biāo)群體研究報(bào)告（經(jīng)營(yíng)戶(hù)）》 《偉業(yè)顧問(wèn) 2020 年北京星河灣項(xiàng)目前期統(tǒng)計(jì)分析》 《興業(yè)證券 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略報(bào)告》 《易居 2020 年臨沂市三河源住宅組團(tuán)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告》 《中原 2020 年北京國(guó)融大廈商務(wù)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告》 《中原 2020 年深圳市新政影響下的寫(xiě)字樓、商業(yè)、廠(chǎng)房與倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)政策分析》 《中原 2020 年深圳市中洲布吉寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 《中原地產(chǎn) 2020 年濰坊市富華國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目定位報(bào)告》 《北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》 《北京京客隆超市連鎖有限公司酒仙橋商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)模式選擇》 《北京擬建酒店及服務(wù) 式公寓項(xiàng)目市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究（ 95）》 《成都西安路新世界 .麗景花園二期市場(chǎng)調(diào)查分析以及定位建議》 《東莞東城中心商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)部分整體定位思路方案報(bào)告》 《高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告》 《高收入消費(fèi)市場(chǎng)形態(tài)和趨勢(shì) 奧林匹克花園目標(biāo)消費(fèi)群數(shù)據(jù)分析提案》 《貴州省 XX 招堤風(fēng)景名勝區(qū)水上四季花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）》 《杭州富動(dòng)房地產(chǎn)策劃代理有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》 《恒大上海市南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 doc45》 《湖南省 XX 市湘南 牲畜屠宰交易加工項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（ DOC74）》 《金豐易居 2020 年上海青浦圣堡別墅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》 《金豐易居 2020 年重慶融僑集團(tuán)沙區(qū)鍋爐廠(chǎng)項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析報(bào)告》 《金華市基業(yè)城北綜合園區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位建議報(bào)告 doc27》 《南寧市高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分 (項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 )》 《寧夏中衛(wèi)市物華家世界商業(yè)定位調(diào)研及招商規(guī)劃方案可行性分析報(bào)告》 《青島 XXX 片區(qū)王家村房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性初步分析報(bào)告》 《上海海上春天項(xiàng)目企劃案 第二部分傳播定位與廣告策略 (66)》 《上海海上春天項(xiàng)目企劃案 第六部分社區(qū)規(guī)劃與現(xiàn)場(chǎng)布置 (31)》 《上海海上春天項(xiàng)目企劃案 第四部分媒介策略與排期 (53)》 《上海海上春天項(xiàng)目企劃案 第五部分整體促銷(xiāo)活動(dòng)方案 (50)》 《上海海上春天項(xiàng)目企劃案 第一部分海上春天市場(chǎng)分析 (78)》 《深圳市人民醫(yī)院外科大樓及干部保健病區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 《十甫名都?xì)W中經(jīng)貿(mào)商城』項(xiàng)目定位方案 .企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目范圍定位》 《世邦魏理仕 2020 年年海口市龍華路發(fā)展項(xiàng)目市場(chǎng)定位及可行性研究報(bào)告》 《 20202020 年遂寧市 30 萬(wàn) t 甜橙深加工產(chǎn)業(yè) 化工程可行性報(bào)告》 66 頁(yè) 《 2020 年達(dá)州市主城區(qū)住宅市場(chǎng)需求特征調(diào)研報(bào)告》 33 頁(yè) 《思源經(jīng)紀(jì) 2020 年 9 月天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》 87 頁(yè) 《 2020 年洮南市關(guān)于 6 萬(wàn)噸油用葵花種植加工建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 43 頁(yè) 《 2020 年萊陽(yáng)市住宅樓市市場(chǎng)調(diào)