【導讀】本項目做為鄭州最新商業(yè)模式，有著多業(yè)態(tài)、多功能、一站體驗式以及先。摸底調查，對各主力商家的進駐意向有較清晰的認識?，F有商家的深度訪談，我司對項目未來的招商工作充滿信心。招商實施步驟及階段目標。招商推廣計劃、媒體計劃、廣告費預算。定位和形象推廣定位最有力的支撐；經營，可以滿足相對更廣泛的消費人群，可以帶動場內氛圍；輕人的消費需求；個項目的業(yè)態(tài)形成錯位和互補；

　　

【正文】 多業(yè)態(tài)復合的， 一站式 的，完全生活體驗中心的先進消費模式（ LIFE STYLE CENTER）。 ? 領先的建筑設計，超前的規(guī)劃是國際 STREETMALL致勝的籌碼 論述專業(yè)建筑風格設計和專業(yè)策劃對商業(yè)運營成功的作用，分別對商鋪間隔、通道寬度、人流動線、功能劃分、業(yè)態(tài)組合、建筑特色、環(huán)境設計等問題進行專業(yè)的分析，突出專業(yè)的規(guī)劃設計對商場發(fā)展的重要性。 ? 統(tǒng) 一經營管理是商家經營的信心保證 針對鄭州目前商業(yè)的經營和管理狀況，提出目前所存在的問題，強調先進的物業(yè)管理與專業(yè)的商業(yè)管理的重要性，突出專業(yè)的物業(yè)管理與統(tǒng)一的經營管理是商場持久經營旺場必不可少的有力武器，建立各個商家進駐的信心。 ? 引進主力商家是商場持續(xù)旺盛的武器 突出主力商家對吸引人流、提升商業(yè)價值與實現商場統(tǒng)一經營管理的作用，新型的業(yè)態(tài)組合模式將會引導鄭州的商業(yè)向更高層次發(fā)展，加快鄭州零售商業(yè)的發(fā)展步伐。 ? 挖掘華城項目商業(yè)在未來利潤焦點 分析華城項目商業(yè)發(fā)展前景，深度挖掘鄭州零售商業(yè)市場的未來利潤焦點，重 點突出鄭州新長城國際 STREETMALL 的橫空出世，將會彌補鄭州的商業(yè)空白與為鄭州的商家提供一個更有利潤空間的財富平臺。 五、費用預算 招商費用主要包括推廣宣傳費用和招商活動費用兩大部份。根據《營銷執(zhí)行報告》中測算出項目的總體營銷費用，我司建議招商費用占總體的 35％，即 945 x 35％ x 60％（同樣按 60%的比例計算到明年 5 月份的招商費用）＝ 198 萬，各項營銷費用比例 建議分配如下： 費用構成 費用安排比例 推廣宣傳費用（媒體廣告、招商資料等） 70%（ 138 萬） 招商活動費用（論壇、新聞發(fā)布會、活動 等） 30%（ 60 萬） 由于項目開發(fā)經營周期長，各階段招商費用安排應有計劃，除招商管理費用以外，其他推廣費用和活動費用應根據需要，各個招商階段比重有所側重， 其比例分配大致為：前期 45%，中期 35%，尾期 20%。采用這種方法的直接原因是前期推廣重在市場的形象，大量的廣告制作、活動論壇等一次性投入大，但是兼顧的時間長；中、尾期推廣主要是招商策略、招商信息等，具體、針對性強，所以相對費用少。 備注：具體費用預算明細將在招商工作前期制定。 第六章 招商執(zhí)行管理 一、招商標準流程 為了便于更好地開展本項目的招商 工作，我們根據項目的總體營銷戰(zhàn)略和項目定位建立了一個標準的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步驟地進行。 按業(yè)態(tài)將招商團隊分組 多 次 反 復 人員分組 客戶資料收集 聯系目標客戶 發(fā)放資料給目標客戶（預約） 聯系客戶看場地（洽談 ） 客戶填寫租賃意向書、租戶登記表 招商項目組審核客戶認租資格 發(fā)展商最終審核準客戶認租資料 準客戶簽署臨時租賃協(xié)議書，并交付誠意金（待定） 準客戶于指定時間內簽署租賃合同，非準客戶退回誠意金 發(fā)展商協(xié)助租戶辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務等事項 安排租戶進場裝修 市場順利開業(yè) 正式招商前，若準客戶有意向購買商鋪，誠意金可轉化為商鋪的預付款，否則直接轉為商鋪租金或退回 二、招商主體架構 為方便招商工作的組織統(tǒng)籌與日后的客戶服務管理工作的統(tǒng)一性 ,我司將建立一個由項目總監(jiān)負責制的項目小組。與發(fā)展商日常招商銷售工作的協(xié)調、對接由項目總監(jiān)負責，項目小組其他人員工作由項目總監(jiān)根據項目進度需要安排。同致行的招商主體架構設有項目總監(jiān)、策劃師、招商經理、招商主任、招商顧問，其結構如下（根據 項目具體情況可設置多名招商主任和招商顧問）： 三、招商管理控制 招商人員 素 質管理，針對招商人員進行上崗前崗位培訓；招商分類分級等管理手段都是有效的方式 。 招商項目的質量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項目的目標市場定位的 商家。 新長城項目 項目總監(jiān) 策劃經理 招商經理 招商顧問 招商主任 策劃師 招商項目的風險控制，對有意向的 商家 經營穩(wěn)定性要進行一定的調查分析，優(yōu)先選擇經營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽好的經營商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱 性 風險 。 招商項目的進度控制，項目籌備階段招商工作有別 于營業(yè)后的調整性招商，要求在有限的時間段內完成全部招商項目的 80%（最少 75%） 以上， 市場才能順利開張營業(yè)。 四、招商人員選用 （ 一 ） 良好的心理素質 ? 崇高的事業(yè)心 。 ? 強烈的責任感 。 ? 堅韌頑強的意志力 。 意志品質堅強，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。 ? 良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。 （二） 具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力 ? 商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、心理學、社會學、會計與稅收等相關學 科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商 。 ? 商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的 分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效 。 ? 招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。 （三） 具有良好的現象判斷能力、靈活應變能力和局勢控 制能力 ? 招商人員應根據實際招商過程中的發(fā)生的各種變化，敏銳地抓住市場反饋信息，把握客戶的心理，做出對項目招商有利的變化。 ? 招商人員應在 招商準備工作 過程中 ，了解自身項目的優(yōu)缺 點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據主動權。 （四） 較佳的團隊精神 招商是整體運作的，雖然整體項目按 業(yè)態(tài)的不同類別 分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。 （五） 招商人員培訓 培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任招商工作。 ? 要建立招商人員培訓的工 作機制，既要全面規(guī)劃，又要切合實際的 工作計劃，更要建立嚴格的規(guī)章制度。 ? 要 加強招商實戰(zhàn)。特別是新項目的非主力店群的招商工作，可多 安排 招商人員積極參加與租戶的溝通，每天由招商主 任 召開總結會，講解招商 技巧和手段。 第七章 招商準備工作 一、現場物資準備 沙盤（ 項目主體及分體剖面模型沙盤） 招商手冊（包括項目簡介及各項目內部結構及功能圖） 招商單張 現場 VI（手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等） 招商細則（ 商戶準入標準、條件及其他規(guī)則） 招商流程 招商合同（ 租賃意向書、委托管理合同、 登記表、相關協(xié)議等 ） 商業(yè)管理守則 工作人員工作牌 注：《招商銷售整體的物料清單》已經提供 二、媒體準備 印刷品 招商手冊：突出項目概念，印制力求精致，體現項目形象 DM：目標投遞 商戶資格審查表：標準文本，體現專業(yè)形象 NP（報紙） 《大河報》 《鄭州晚報》《東方今報》等 —— 當地派送廣告 CF（影視） 形象廣告：制作 30 秒形象廣告及 10 分鐘專題特輯廣告，在鄭州電視臺投放，提升項目形象 專題報道：以電視臺的專題采訪報道形式，定 期報道項目的工程進展、項目定位與經營理念、超前的配套設施、主力商戶的進駐等信息 戶外 路牌：幾大核心商圈、主要道路、人流聚集區(qū)域設置廣告牌 圍墻：項目工地外圍墻 —— 廣告牌：現場、招商處 三、相關文件準備 土地使用權證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 開工許可證 投資許可證 房地產市場研究報告內容包含最新全國各大城市房地產市場研究、房地產項目研究、最新房地產行業(yè)分析、走勢、預測以及全國各地區(qū)項目市場調研報告、投資可行性研究報告…… 住宅地產營銷策劃內容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項目定位、競標提案、全程策劃、定價、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報告等…… 企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火…… 《戴德梁行 2020 年南京星雨花都項目市場定位及產品設想》 《戴德梁行 2020 年武漢福星惠譽沙湖項目研究報告》 《戴德梁行 2020 年浙江天臺天都花園項目市場研究報告》 《高盛地產 2020 年北京麗江新城項目周邊居住環(huán)境與目標客戶群體對健康住宅需求狀況調查研究報 告》 《世嘉地產 2020 年蓬萊旅游地產項目行業(yè)研究匯報會與定位討論會》 《世聯 2020 年大連軟件園區(qū)域整合營銷定位與各地塊初步定位（區(qū)域部分）》 《世聯 2020 年大連億達軟件園國際新城四期項目定位報告》 《世聯 2020 年鄭州天倫楊君劉項目發(fā)展戰(zhàn)略及項目定位》 《世聯 2020 年鄭州鑫苑經三路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議》 《思源顧問 2020 年北京望京 A1 組團 4地塊產品功能定位簡析》 《萬科 2020 年成都新都項目潛在中高端目標群體研究報告（經營戶）》 《偉業(yè)顧問 2020 年北京星河灣項目前期統(tǒng)計分析》 《興業(yè)證券 2020 年房地產行業(yè)下半年投資策略報告》 《易居 2020 年臨沂市三河源住宅組團項目市場調研及項目定位報告》 《中原 2020 年北京國融大廈商務綜合體項目市場研究及產品定位報告》 《中原 2020 年深圳市新政影響下的寫字樓、商業(yè)、廠房與倉儲市場政策分析》 《中原 2020 年深圳市中洲布吉寫字樓項目可行性分析報告》 《中原地產 2020 年濰坊市富華國際貿易中心項目定位報告》 《北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州房地產發(fā)展形勢分析報告》 《北京京客隆超市連鎖有限公司酒仙橋商業(yè)項目市場定位與經營模式選擇》 《北京擬建酒店及服務 式公寓項目市場及財務可行性研究（ 95）》 《成都西安路新世界 .麗景花園二期市場調查分析以及定位建議》 《東莞東城中心商業(yè)房地產項目商業(yè)部分整體定位思路方案報告》 《高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分項目投資可行性研究報告》 《高收入消費市場形態(tài)和趨勢 奧林匹克花園目標消費群數據分析提案》 《貴州省 XX 招堤風景名勝區(qū)水上四季花園項目可行性研究報告（代項目建議書）》 《杭州富動房地產策劃代理有限公司房地產項目可行性報告內容指引》 《恒大上海市南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項目可行性研究報告 doc45》 《湖南省 XX 市湘南 牲畜屠宰交易加工項目可行性研究報告（ DOC74）》 《金豐易居 2020 年上海青浦圣堡別墅項目市場調研分析報告》 《金豐易居 2020 年重慶融僑集團沙區(qū)鍋爐廠項目前期市場分析報告》 《金華市基業(yè)城北綜合園區(qū)項目產品定位與市場定位建議報告 doc27》 《南寧市高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分 (項目投資可行性研究報告 )》 《寧夏中衛(wèi)市物華家世界商業(yè)定位調研及招商規(guī)劃方案可行性分析報告》 《青島 XXX 片區(qū)王家村房地產項目投資可行性初步分析報告》 《上海海上春天項目企劃案 第二部分傳播定位與廣告策略 (66)》 《上海海上春天項目企劃案 第六部分社區(qū)規(guī)劃與現場布置 (31)》 《上海海上春天項目企劃案 第四部分媒介策略與排期 (53)》 《上海海上春天項目企劃案 第五部分整體促銷活動方案 (50)》 《上海海上春天項目企劃案 第一部分海上春天市場分析 (78)》 《深圳市人民醫(yī)院外科大樓及干部保健病區(qū)工程建設項目可行性研究報告》 《十甫名都歐中經貿商城』項目定位方案 .企業(yè)投資經營項目范圍定位》 《世邦魏理仕 2020 年年海口市龍華路發(fā)展項目市場定位及可行性研究報告》 《 20202020 年遂寧市 30 萬 t 甜橙深加工產業(yè) 化工程可行性報告》 66 頁 《 2020 年達州市主城區(qū)住宅市場需求特征調研報告》 33 頁 《思源經紀 2020 年 9 月天津市房地產市場研究報告》 87 頁 《 2020 年洮南市關于 6 萬噸油用葵花種植加工建設項目可行性研究報告》 43 頁 《 2020 年萊陽市住宅樓市市場調