【正文】 核心體系最大化廣告策略廣告通路建議廣告分階段實(shí)施策略本案定位（市場、主題）售樓部和樣板間項(xiàng)目支撐要素廣告總體費(fèi)用安排消費(fèi)者研究及定位廣告總體營銷推廣策劃思路：主題思想：……非常男女炫公寓，我們有著自己的故事 表現(xiàn)：隨著CONDO生活方式在中國的流行，越來越多的人開始受到一種氣氛的感染。入住之后，很多年輕人發(fā)現(xiàn)，其實(shí)CONDO生活方式就好象在我們周圍四處可見，有一個(gè)更加形象的比喻就是這種生活方式在某種程度上與我們曾有的大學(xué)生活有很多的相似之處，能夠喚起我們心底那些質(zhì)樸的情感，一方面又摻和了我們對自己居所的理想，所以CONDO的每一個(gè)元素，都是我們曾經(jīng)熟悉卻已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去的，每一個(gè)都能激起我們的共鳴，引起我們無數(shù)的聯(lián)想和憧憬。 包裝策略海報(bào)：非常男女的海報(bào)是可以成為裝飾品的墻貼畫，張揚(yáng)的青春和激情，能夠打動無數(shù)的年輕人；樓書：完全產(chǎn)品手冊，沒有一個(gè)多余的字符，沒有一張?zhí)摷俚膱D片樣板間：香港流行的“diy”家私和宜家風(fēng)格是樣板房的首選，放在地上的矮床、金屬的顏色、玻璃的擺設(shè)、燭臺和香氛成了主角。顏色是不可思議的，濃郁的小資情調(diào)成了最好的裝飾品，墻上的網(wǎng)球拍是主人健康的象征，獨(dú)特的看房通道進(jìn)行特殊處理。電梯間的漫華：短短的電梯時(shí)光是你一天最開心的一該，早上給你一天的好心景，晚上一笑解千愁。售樓處：本案的售樓部一反常規(guī)，采用“商場＋酒吧＋銷售中心”的辦法搬到商場里去，現(xiàn)場POP：待討論主題后設(shè)計(jì)帶看盤沿線POIP。 ………… 廣告推廣及媒體組合策略各報(bào)紙、電臺、廣播、雜志、郵遞等的廣告效果優(yōu)劣勢我想大家都已經(jīng)相當(dāng)清楚了，在此我就不做描述，只針對本案推廣中所考慮的媒體進(jìn)行簡單闡述：……報(bào)紙廣告：是目標(biāo)客戶購房的第一來源，但由于其的時(shí)效性和費(fèi)用問題，本案推廣中建議此媒體以另類方式進(jìn)入吸引消費(fèi)者，例如舉辦：非常男女尋人活動……等的軟性文章為主，不考慮硬廣告；……項(xiàng)目現(xiàn)場POP在目標(biāo)客戶的描述中，我們將目標(biāo)客戶鎖定在項(xiàng)目的周邊，因此設(shè)計(jì)新穎而色彩鮮艷的POP包裝是我們本案要采用的重點(diǎn)方式； ……眩目多彩的海報(bào)及單頁的派發(fā)直接投送是一對一溝通最好的方法，本案會以此種推廣方式為主要模式，運(yùn)用大面的傳單派發(fā)吸引人們的眼球， ……極具誘惑力的公關(guān)活動博彩是人們的常性，讓消費(fèi)者有利可圖的活動一定能聚集人氣，各種促銷活動的采用也是本案刺激銷售的法寶； ……不定期策劃、制造新聞點(diǎn)使項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)保持較高的曝光率。 活動營銷及促銷方式分時(shí)期列示：籌備期活動安排：……你好，新街坊海報(bào)派送活動 展開熱烈的海報(bào)派送風(fēng)暴行動，印制大型精美海報(bào)，加上小禮品送到項(xiàng)目周邊的居民手中，請他們到商場內(nèi)的售樓處來看房；……非常男女尋人活動在全市范圍內(nèi)尋找10個(gè)時(shí)尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來出任我們的形象代言人，在銷售期間實(shí)行月薪制，一些平面海報(bào)及宣傳單面可用他們的故事做為設(shè)計(jì)元素，并且他們購房時(shí)可免除15000元（僅限本人使用） ……5000獎(jiǎng)金猜非常男女的長相設(shè)計(jì)三套項(xiàng)目建筑改造方案，由消費(fèi)者投選，在開盤當(dāng)天進(jìn)行抽獎(jiǎng)，抽中者贈送5000元現(xiàn)金或買房抵扣1000元 ……非常男女白金卡訂購活動在未開盤前訂購白金卡一張200元在開盤當(dāng)天可抵1000元現(xiàn)金使用，每套房限用兩張，如不訂購房子，當(dāng)天可轉(zhuǎn)讓，可退換。 開盤期：……香車美女開盤抽獎(jiǎng) 開盤當(dāng)天認(rèn)購的所有客戶有機(jī)會抽取奇瑞一輛，開盤當(dāng)天的歌舞表演。強(qiáng)銷期：……非常男女三人籃球賽……非常男女動感音樂會 ………………以上活動都以能讓消費(fèi)者得到實(shí)際效益為前提。 銷售管理策略……銷售人員的選拔與確認(rèn) 針對本項(xiàng)目的特征，未來的銷售工作人員應(yīng)該真正具備專家式的銷售咨詢服務(wù)水平和能力?；诖它c(diǎn)，我司對于本項(xiàng)目的銷售人員的選拔將采用公司一直執(zhí)行的“競爭上崗，兩度淘汰”制度。在接到代理項(xiàng)目后，將在公司內(nèi)部的銷售精英中實(shí)行公開選拔。銷售人員：形象突出，具有青春朝氣和吸引力，在經(jīng)過系統(tǒng)的跑盤調(diào)研、銷售技巧和專業(yè)知識等內(nèi)容的考試后初步確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)第一輪淘汰； 在進(jìn)行系統(tǒng)筆試、口試、面試進(jìn)行二次淘汰后再確定最終銷售人員的名單銷售管理人員：銷售經(jīng)理應(yīng)在經(jīng)過項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組的審核后方可任用銷售人員的培訓(xùn)：在銷售人員到崗后，我司將對整個(gè)銷售小組進(jìn)行系統(tǒng)全面的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以項(xiàng)目的營銷為主。 推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算由于本案營銷的主題思想沒有確認(rèn)，因此此點(diǎn)暫略，待商議后另行匯整出詳細(xì)報(bào)告。 第六部分：德盛堂提供服務(wù)細(xì)則列示針對項(xiàng)目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容一、整合推廣部分：類別任務(wù) 具 體 任 務(wù)1項(xiàng)目核心部分樓盤的命名（此項(xiàng)10月內(nèi)完成）LOGO的設(shè)計(jì)確定標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)顏色設(shè)計(jì)基本組合方式2品牌導(dǎo)入設(shè)計(jì)產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點(diǎn)承諾）3產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計(jì)環(huán)境賣點(diǎn)與開發(fā)賣點(diǎn)設(shè)計(jì)賣點(diǎn)選擇、賣點(diǎn)綜合及賣點(diǎn)提煉4產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場力設(shè)計(jì)基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定項(xiàng)目價(jià)目表制定付款方式確定優(yōu)惠折扣的條件和方式不同階段的價(jià)格調(diào)整策略項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達(dá)力設(shè)計(jì)（營銷）籌備期推廣策略及手段引導(dǎo)期推廣策略及手段開盤期推廣策略及手段強(qiáng)銷期推廣策略及手段持續(xù)期推廣策略及手段6傳達(dá)力設(shè)計(jì)之展示中心策略展示接待中心選址展示接待中心風(fēng)格定位展示接待中心設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置接待中心外空間企劃、設(shè)計(jì)布置氛圍營造方式7傳達(dá)力設(shè)計(jì)之樣品屋策略樣板房的戶型選擇樣板房的樓層、景觀選擇室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施室內(nèi)燈光、照明選擇8傳達(dá)力設(shè)計(jì)之工地現(xiàn)場策略工地包裝設(shè)計(jì)建議施工現(xiàn)場布置建議9傳達(dá)力設(shè)計(jì)之動線包裝策略帶看路線選擇建議沿線POP包裝建議10產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（公關(guān)促銷戰(zhàn)術(shù)）公關(guān)促銷目標(biāo)制定公關(guān)促銷活動預(yù)算及投入計(jì)劃公關(guān)促銷活動創(chuàng)意執(zhí)行部門安排11產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（媒體戰(zhàn)術(shù)）媒體戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)制定媒體預(yù)算投入計(jì)劃不同種類、不同時(shí)間媒體選擇不同媒體組合發(fā)布媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排媒體發(fā)布效果監(jiān)控12產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（印刷品戰(zhàn)術(shù)）各項(xiàng)說明書企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷DM企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷樓書企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷其他13產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（戶外）戶外戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)戶外預(yù)算投入安排工地圍墻設(shè)計(jì)不同階段大型看板設(shè)計(jì)不同地點(diǎn)燈箱設(shè)計(jì)旗幟設(shè)計(jì)其他 二、銷售部分類別任務(wù) 具 體 任 務(wù)1銷售部門組織結(jié)構(gòu)策劃確定人員以及質(zhì)量確定銷售部管理方式確定銷售部激勵(lì)模式確定銷售部員工培訓(xùn)方式2房屋銷售相關(guān)文書策劃大、小定金收據(jù)商品房預(yù)售合同房屋租賃合同簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng)3銷售政策策劃項(xiàng)目各單位價(jià)格設(shè)計(jì)付款方式設(shè)計(jì)特殊客戶處理及退房處理流程設(shè)計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)溝通銷售承諾設(shè)計(jì)4現(xiàn)場銷售執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)銷售100問設(shè)計(jì)電話接聽、電話追蹤現(xiàn)場來訪客戶接待樓盤介紹標(biāo)準(zhǔn)帶看樓盤說辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭收取大定、小定直至最后簽約的的流程設(shè)計(jì)各類報(bào)表的填寫銷售檢討會設(shè)計(jì)5銷售測試與銷售控制設(shè)計(jì)項(xiàng)目各期銷售目標(biāo)銷售測試方法確認(rèn)銷售節(jié)奏與價(jià)格走勢把握房源協(xié)調(diào)流程設(shè)計(jì)銷售指標(biāo)分解方式客戶定期統(tǒng)計(jì)分析6銷售工具檢測各種表單及文書價(jià)格表以及統(tǒng)一說辭房號及面積表模型及其他控制類物品7開盤組織策劃開盤時(shí)間選定開盤的銷售目標(biāo)制定開盤造勢活動策劃開盤現(xiàn)場工作流程開盤方式8廣告效果和銷售狀況分析各種媒體來電狀況統(tǒng)計(jì)分析各種媒體來人狀況統(tǒng)計(jì)分析每周每月實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)分析每周每月退戶情況分析每月銷售情況總體分析下一階段銷售計(jì)劃安排與建議9銷售工作總結(jié)銷售每一周期結(jié)束總結(jié)報(bào)告總結(jié)報(bào)告的審核及歸檔下一階段銷售工作建議及安排銷售人員激勵(lì)措施實(shí)施及調(diào)整10反饋與調(diào)整根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計(jì)劃合作協(xié)議書