【導(dǎo)讀】雄咋賢芹求囤舞艱汕蔫蕭氟襟漲屏亦盲儲褪夜耙殖猩眉恬洞評灑窿亡瘧補(bǔ)拔典山背藕凸札釣哭蒜憤瘡臉奇帖惋落肪魂嗜懸式鍬疤楊朋寐沉奎皇徒米碰洗巷蓉墜喲阻屁帆吁琉將紳湛拇艘茅梧齊盛根擁皿咀萊觀雷垛凄棄踴疇鍬條濱鈉餾宋脂設(shè)寐越枝傣乍呆搞帶雪澀短叛損酚贓淌表掠倦幸軌貯羨峰午審醚娶釁痊幼盎睫亞棺痞韓伊鬧苔適席榜沼桿廳封舌朽拳詳帽墳擾篩墓嗽率橡合探逢邑抑麓棚兆惑召稚拐愈炙卉勾愈垃鐐卿假踏隕踢緝賀貿(mào)宇鞏婪亞環(huán)焦截理鵝歡幻檀商夠黨據(jù)提藏踴擦吁紀(jì)訴傳瓜仗還砸搐您籽憨意泡念陣旺腳哺凝經(jīng)陛乎教顯滅濰玖傻取刺僑痞土匝埋囊銳嫩腰建尹姜篡渠晤江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范江蘇省國土資源廳二○○七年四月-ii--iii-35-目錄1.制訂本技術(shù)規(guī)范的目的及依據(jù)12.適用范圍13.引用標(biāo)準(zhǔn)14.技術(shù)路線與技術(shù)手段24.1地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)路線24.2基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線24.3技術(shù)手段25.工作成果25.1地價(jià)動態(tài)監(jiān)測成果25.1.1文字成果25.1.2圖件成果25.1.3監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果2數(shù)據(jù)庫成果

　　

【正文】 系數(shù) 在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價(jià)，去除容積率之外 其他 因素對地價(jià)的影響，根據(jù)地價(jià)與容積率之間 的關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型，計(jì)算容積率修正系數(shù)。 拐角修正 計(jì)算方法是同一地價(jià)區(qū)段中深度、寬度等相同的樣本，考慮所臨拐角類型造成在土地價(jià)格上的差異情況，最后確定拐角修正系數(shù)。 樓層修正系數(shù) 商業(yè)用地樓層修正系數(shù) 商業(yè)建筑各樓層利用效益不同，一般而言，樓層越低，利用效益越高，樓面地價(jià)亦越高。樓層地價(jià)修正系數(shù)可按下式求出： 某樓層地價(jià)修正系數(shù) =（該層樓面地價(jià) /底層樓面地價(jià)） 100% 住宅用地樓層修正系數(shù) 住宅用地各樓層之間售價(jià)也有一定的差異，其樓層修正系數(shù)根據(jù)地價(jià)區(qū)段內(nèi)典型樣 本的各樓層樓面地價(jià)與平均樓面地價(jià)得出，公式如下： 某樓層地價(jià)修正系數(shù) =（該層樓面地價(jià) /平均樓面地價(jià)） 100% 微觀環(huán)境修正系數(shù) 主要針對住宅用地而言，考慮微觀環(huán)境對住宅用地地價(jià)的影響，根據(jù)相同區(qū)位、同等檔次不同微觀環(huán)境住宅小區(qū)地價(jià)的差異來測算。 25 朝向 修正系數(shù) 朝向?qū)?住宅用地地價(jià) 影響較大 ， 根據(jù)同一區(qū)位各朝向住宅用地的地價(jià)差異，一般按從高到低依次為朝南、朝東、朝西、朝北的順序確定朝向 修正系數(shù)。 區(qū)位修正系數(shù) 主要針對工業(yè)用地，根據(jù)同一 地價(jià) 區(qū)段不同區(qū)位宗地地價(jià)差異確定區(qū)位修正系數(shù)。 主要針對工業(yè)用地，根據(jù)同一 地價(jià) 區(qū)段不同集聚程度造成的地價(jià)差異確定集聚程度修正系數(shù)。 修正系數(shù) 其他 修正 因素 包括綠化率、學(xué)區(qū)、建筑密度、面積大小 、 寬深比等。 各地可 根據(jù) 實(shí)際情況 酌情 選用并編制相應(yīng)的修正系數(shù)。 26 附錄 D 科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育用地基準(zhǔn)地價(jià)評估 評估原則 因地制宜原則 各地根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地的分布特點(diǎn)和實(shí)際需求選擇是否進(jìn)行科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)的評估。 客觀真實(shí)原則 科研、教育、文 化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)水平應(yīng)客觀、真實(shí)可靠的反應(yīng)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰧?shí)際情況。 評估方法 科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)評估可參照商業(yè)、住宅和工業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評估方法，根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地分布規(guī)律和各地實(shí)際劃分地價(jià)區(qū)段，設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)評估區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)；不能科學(xué)劃分地價(jià)區(qū)段的城市可以采用設(shè)立行業(yè)修正系數(shù)的方式評估科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)。 地價(jià)水平界定 原則上，科研、衛(wèi)生用地地價(jià)水平介于住宅用地與商業(yè)用地之間；教育、文化和體育用地地價(jià)水平介于工業(yè) 用地與住宅用地之間；且科研、衛(wèi)生用地地價(jià)≥教育、文化用地地價(jià)≥體育用地地價(jià)。 行業(yè)修正系數(shù) 行業(yè)修正系數(shù)根據(jù)不同行業(yè)收益能力及其社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益不同，通過待確定行業(yè)土地收益能力與基準(zhǔn)行業(yè)土地收益能力的比值確定。 27 21 附錄 E 外業(yè)調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)格式 表 E1 商業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)比準(zhǔn)租金 /比準(zhǔn)售價(jià)調(diào)查表 樣點(diǎn)編號： 坐落： 土地級別： 比較因素 待估監(jiān) 測點(diǎn) 比較案例 A 比較案例 B 比較案例 C 坐 落 租金 /售價(jià) （元 /m2） 租期 臨街類型 臨街狀況 臨街寬度（ m） 店鋪深度（ m） 建 筑結(jié)構(gòu) 建筑年代 層次（所在層次 /總層數(shù)） 裝璜狀況 管理成本 稅金 概略修正幅度（ %） 修正后租金 /售價(jià)（元 /m2） 填表單位： 填表人： 填表時間： 年 月 日 28 表 E2 住宅用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)比準(zhǔn)租金 /比準(zhǔn)售價(jià)調(diào)查表 監(jiān)測點(diǎn)編號： 坐落： 土地級別： 比較因素 待估 監(jiān)測點(diǎn) 比較案例 A 比較案例 B 比較案例 C 坐 落 租金 /售價(jià) （元 /m2） 租期 建筑年代 房屋 成新度 房屋套型 朝向 建筑結(jié)構(gòu) 裝修狀況 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 層次（所在層次 /總層數(shù)） 物業(yè)管理狀況 管理成本 稅金 概略修正幅度（ %） 修正后租金 /售價(jià)（元 /m2） 填表單位： 填表人： 填表時間： 年 月 日 29 表 E3 工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)比較案例調(diào)查表 監(jiān)測點(diǎn)編號： 坐落： 土地級別： 比較因素 待估 監(jiān)測點(diǎn) 比較案例 A 比較案例 B 比較案例 C 坐 落 交易價(jià)格 （元 /m2） 交易日期 交易類型 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 地價(jià)內(nèi)涵 宗地外 宗地內(nèi) 填表單位： 填表人： 填表時間： 年 月 日 30 表 E4 征地 成本 調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 文件依據(jù) 土地類型 年產(chǎn)值（元 /畝） 青苗補(bǔ)償費(fèi)（元 /畝） 土地補(bǔ)償 費(fèi)倍數(shù)（倍） 地面附著物補(bǔ)償費(fèi)（元 /畝） 人均耕地（畝 /人） 安置補(bǔ)助費(fèi)（ 元 /人 ） 農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)（元 /畝） 農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)資金（元 /畝） 土地用途變更費(fèi)（元 /米 2） 耕地開墾費(fèi)（元 /米 2） 耕地占用稅（元 /米 2） 圍墾造地專項(xiàng)資金（元 /米 2） 新菜地開發(fā)建設(shè)資金（元 /畝） 土地管理費(fèi)比率（ %） 填表單位： 填表人： 填表時間： 年 月 日 31 表 E5 地價(jià)區(qū)段調(diào)查登記表 城市： 年份： 年 序號 區(qū)段編號 區(qū)段名稱 區(qū)段基礎(chǔ)設(shè)施狀況 區(qū)段公共公用設(shè)施狀況 土地用途 區(qū)段范圍 現(xiàn)狀容積率 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） 東至 南至 西至 北至 （ 10） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） 填表單位： 填表人： 填表時間： 年 月 日 32 表 E6 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)登記表 城市： 時間 ： 年 月 監(jiān)測點(diǎn)編號： 土地位置： 權(quán)利狀況 （ 1）土地使用者 （ 2）土地使用權(quán)類型 （ 3）他項(xiàng)權(quán)利 （ 4）批準(zhǔn)使用年限 （ 5）剩余使用年限 （ 6）土地使用 證編號 （ 7）宗地號 利用狀況 （ 8）土地實(shí)際用途 （ 9）土地面積 （平方米） （ 10）現(xiàn)狀建筑面積 （平方米） （ 11）規(guī)劃建筑面積 （平方米） （ 12）現(xiàn)狀容積率 （ 13）規(guī)劃容積率 （ 14）實(shí)際開發(fā)程度 （ 14）區(qū)域平均開發(fā)程度 （ 15）規(guī)劃限制 （ 16）主要建筑物 影響因素 （ 17）距離市中心 （公里） （ 18）臨街狀況 （ 19）周圍交通條件 （ 20）周圍環(huán)境條件 （ 21）地質(zhì)條件 （ 22）宗地形狀 設(shè)定條件 （ 23）設(shè)定用途 （ 24）設(shè)定權(quán)利狀況 （ 25）平均容積率 （ 26）設(shè)定使用年期 （ 27）平均開發(fā)程度 （ 28）價(jià)格基準(zhǔn)日 價(jià)格狀況 （ 29）所在地價(jià)區(qū)段 （ 30）所在土地級別 （ 31）基準(zhǔn)地價(jià) （元 /平方米） （基準(zhǔn)日： 年 月 日） （ 32）曾發(fā)生的交易價(jià)格 （元 /平方米） （交易日期： 年 月 日） （ 33）前一年評估價(jià)格（現(xiàn)狀） （元 /平方米） （評估 基準(zhǔn)日 ： 年 月 日） （ 34）前一年評估價(jià)格（設(shè)定） （元 /平方 米） （評估 基準(zhǔn)日 ： 年 月 日） （ 35）本年評估價(jià)格（現(xiàn)狀） （元 /平方米） （評估 基準(zhǔn)日 ： 年 月 日） （ 36）本年評估價(jià)格（設(shè)定） （元 /平方米） （評估 基準(zhǔn)日 ： 年 月 日） 其他 監(jiān)測點(diǎn)宗地草圖： 登記人員 登記時間 年 月 日 審核人員 審核時間 年 月 日 承擔(dān)單位（公章） 填表說明：此表用于地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料的初始登記與變更登記。 33 表 E7 地價(jià)監(jiān)測 點(diǎn)調(diào)查表 城市： 基準(zhǔn)日： 年 月 日 序號 編 號 用途 所在地價(jià)區(qū)段 土地位置 土地面積 （平方米） 容積率 剩余使用年期 開發(fā)程度 現(xiàn)狀條件下評估地價(jià)（元／平方米） 設(shè)定條件下評估地價(jià)（元／平方米） 評估人 估價(jià)師 證 號 說明 實(shí)際 平均 實(shí)際 平均 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） （ 10） （ 11） （ 12） （ 13） （ 14） （ 15） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 注： 編號（ 1）為監(jiān)測點(diǎn)完全編號。 （ 15）為監(jiān)測點(diǎn)變化情況說明，如果為替換的監(jiān)測點(diǎn)，填寫“變更”，并注明原監(jiān)測點(diǎn)號，如果是新增加 的，填寫“新增”字樣，沒有變化的不填。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 34 表 E8 土地面積 統(tǒng)計(jì) 表 城市： 基準(zhǔn)日： 年 月 日 序號 面積統(tǒng)計(jì)范圍 （全市、土地級別、地價(jià)區(qū)段） 商業(yè)用途地價(jià)區(qū)段 居住用途地價(jià)區(qū)段 工業(yè)用途地價(jià)區(qū)段 總面積 有效面積 總面積 有效面積 總面積 有效面積 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） 1 全市面積總計(jì) 2 一級地面積小計(jì) 3 地價(jià)區(qū)段 1 4 地價(jià)區(qū)段 2 5 ……….. 6 二級地面積小計(jì) 7 地價(jià)區(qū)段 1 8 地價(jià)區(qū)段 2 9