【正文】 三，按照《物權(quán)法(草案) 》的規(guī)定，通過證明確實自己投資建造了車庫，其也可以主張車庫的產(chǎn)權(quán)?！?　　(三)在約定不明確的情況下，開發(fā)商是否可以舉證而享有車庫的所有權(quán)?　 　　按照《物權(quán)法(草案) 》的規(guī)定，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。筆者認為，此種規(guī)定是不必要的，既然開發(fā)商都是專業(yè)的商人，完全知道如何通過合同來保護自己，通過合同確定車庫產(chǎn)權(quán)歸屬已經(jīng)非常有利于開發(fā)商，如果對此再規(guī)定開發(fā)商舉證證明其對車庫享有所有權(quán)，則有過度保護開發(fā)商之嫌疑。此外，通過事后的證明會引起更大的爭議，如開發(fā)商通過證明車庫是其投資而興建的，主張車庫歸其所有。事實上，車庫已經(jīng)供業(yè)主使用，如果開發(fā)商重新主張車庫產(chǎn)權(quán)，就會破壞原來穩(wěn)定的社會關(guān)系?！?　　在沒有約定或者約定不明的情況下，車庫由業(yè)主共有，此處共有的意思是指全體業(yè)主共同共有，不能理解為每個業(yè)主都當然地對車庫享有單獨的所有權(quán)。所以在全體業(yè)主享有所有權(quán)的情況下，仍然需要通過小區(qū)公約等來進一步明確車庫的使用。也可以通過業(yè)主大會來就車庫歸屬統(tǒng)一投票表決。假如車庫仍然由全體業(yè)主共同使用，由此獲得的收益也應(yīng)當屬于全體業(yè)主共有，其如何使用，仍然需要業(yè)主大會來決定?！?　　四、幾個需要探討的問題　 　　第一，是否要在法律上引入法定的停車位在《物權(quán)法(草案) 》中，并沒有就車庫進行進一步的分類，有許多學者認為，停車位的設(shè)定與否以及配置狀況，會影響區(qū)分所有建筑物整體功能的發(fā)揮，因此，應(yīng)該借鑒我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗引入設(shè)定法定停車位的做法，（在我國臺灣地區(qū)，按是否依法強制規(guī)定為標準，將區(qū)分建筑物附屬的停車場劃分為：法定停車場，自行增設(shè)停車場，獎勵增設(shè)停車場三種。法定停車位是一種屬法律強制必須設(shè)置的停車位，它是法定停車空間及緊急避難空間，性質(zhì)上屬于大廈區(qū)分所有人的共同所有財產(chǎn)，不得單獨轉(zhuǎn)讓，屬于建筑物的共同所有部分，附屬于建筑物，不得單獨轉(zhuǎn)讓。(莊勝榮， 謝天仁. 公寓大廈寶典[M ]. 臺北：書泉出版社， 1998. 119. )）這樣可以在一定程度上減少車庫歸屬的爭議，并以此提高小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。作為區(qū)分所有建筑物配套設(shè)施的法定停車位，僅能供區(qū)分所有權(quán)人共用，不得轉(zhuǎn)讓給非區(qū)分所有權(quán)人，但可以對外出租或為第三人設(shè)定專用權(quán)，以提高停車場的利用率[14]。筆者認為，臺灣地區(qū)將停車位區(qū)分為法定與約定兩種，的確具有一定的合理性。如果法律上規(guī)定了法定停車位，開發(fā)商將具有法定的義務(wù)來設(shè)立一定數(shù)量的停車位，確實可以減少各種糾紛。但是筆者認為，從現(xiàn)實來看，設(shè)立法定停車位仍然面臨較大的問題：一方面，各個小區(qū)中的各個業(yè)主對車位的需求的程度不同，內(nèi)容也有差異，法律很難作出一個整齊劃一的規(guī)定。一旦設(shè)立法定停車位之后，在法律上給開發(fā)商強加了一定的義務(wù)，但是提供法定停車位之后，開發(fā)商又會將該部分成本攤?cè)氲缴唐贩績r格中，這就會在一定程度上刺激商品房價格上漲；即使商品房漲幅不大，對于不需要停車位的業(yè)主來說，也不利于業(yè)主減少住房負擔。因而在法律上不規(guī)定法定停車位而直接將車庫的歸屬通過約定確定歸屬，實際上是采用市場機制來鼓勵對車位的投資，使得開發(fā)商基于利益驅(qū)動而建造更多的車位。所以，關(guān)鍵的問題是價格的控制問題，而不是擔心車位不足的問題。即便規(guī)定了法定停車位，停車位的價格也應(yīng)當受到限制?！?　　第二，關(guān)于停車位能不能轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有人以外的第三人　 　　有一些學者認為，如果允許開發(fā)商將停車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，則在現(xiàn)代社會的情況下，必然出現(xiàn)停車位的買主剝削小區(qū)業(yè)主，向其收取高額租金的情況。因此，即便在小區(qū)的停車位不可避免地歸屬開發(fā)商所有的情況下，也要規(guī)定開發(fā)商不可將其賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，或?qū)Ｓ惺褂脵?quán)出租給小區(qū)業(yè)主以外的人[15]?！?　　車庫是否可以轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主外的第三人？根據(jù)我國臺灣地區(qū)“民法”的規(guī)定，法定停車位屬于法定停車空間以及緊急避難的空間，屬于建筑物的共同所有部分，附屬于建筑物，不得單獨轉(zhuǎn)讓，任何轉(zhuǎn)讓協(xié)議都是無效的。但如果轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，可以認為該轉(zhuǎn)讓并不妨礙這種停車位的附屬性質(zhì)，所以，轉(zhuǎn)讓是有效的[16]。但《物權(quán)法(草案) 》沒有規(guī)定法定停車位的問題，現(xiàn)實中已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)商將車庫轉(zhuǎn)讓給業(yè)主之外的第三人現(xiàn)象，這樣做產(chǎn)生了一系列問題：其一，因為轉(zhuǎn)讓給第三人，造成小區(qū)物業(yè)管理的困難，也給全體業(yè)主的生活帶來不便，尤其給治安帶來消極影響。其二，由于將車庫轉(zhuǎn)讓給第三人，造成業(yè)主使用車位緊張，最終影響到小區(qū)的生活質(zhì)量。其三，如果允許車庫可以轉(zhuǎn)讓給第三人，這樣就會使整個車庫進入市場機制，勢必造成車庫的價格的上漲，甚至有人認為，自由轉(zhuǎn)讓將會使小區(qū)以外的其他人控制車位的資源， 進而向業(yè)主收取高額壟斷租金[17]，這樣也會對小區(qū)的居民的生活質(zhì)量造成不利影響。筆者認為，小區(qū)的車庫本質(zhì)是小區(qū)的整體環(huán)境的內(nèi)容是附屬于整個小區(qū)的居住的便利而建造的，其應(yīng)該服從于小區(qū)購買專有部分的利用，其也是整個小區(qū)的成員權(quán)的組成內(nèi)容。對于車位的自由轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當在法律上作出嚴格的限制，即車位可以在小區(qū)業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓，但是，不能隨意向小區(qū)業(yè)主以外的其他人轉(zhuǎn)讓。不過，在我國沒有設(shè)定法定停車位的情況下，一方面可以引入法定的優(yōu)先購買權(quán)機制，在提供同樣價格的情況下，業(yè)主優(yōu)先于業(yè)主之外的第三人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因此開發(fā)商在出售車庫的時候，約定通知業(yè)主購買，如果沒有通知而將車庫賣給業(yè)主以外的他人，將導致買賣合同無效；另一方面，對非小區(qū)業(yè)主購買小區(qū)車位作出一定的限制，原則上在盡可能不影響小區(qū)物業(yè)管理的前提下可以出租，畢竟車庫也是個人財產(chǎn)，車庫所有人享有受益的權(quán)利?！?　　第三，關(guān)于價格過高問題　 　　現(xiàn)實中存在如下問題，車庫的價格不斷攀升，造成很多業(yè)主無法購買或者租賃停車位。如前所述，如果存在一個充分競爭的市場，不應(yīng)該產(chǎn)生此種問題，但由于在很多小區(qū)中，車位的數(shù)量遠遠少于區(qū)分建筑物的數(shù)量，車位緊張，有些開發(fā)商故意抬高車位價格，牟取不當利益。所以，筆者認為，對車位的價格，政府有關(guān)部門應(yīng)當作出適當?shù)母深A(yù)。在充分的市場中，應(yīng)當通過干預(yù)的方式維護廣大業(yè)主的利益，這對于構(gòu)建和諧小區(qū)，也是十分必要?！?　　車庫的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項具體制度，但是，該制度的設(shè)計不僅關(guān)系到廣大城市居民的權(quán)益保護，也關(guān)系到整個小區(qū)的和諧。在現(xiàn)有的各種解決方案之中，《物權(quán)法(草案) 》的設(shè)計雖然仍存在著缺陷，但相比較而言，是更合理的制度設(shè)計。因而，應(yīng)當在物權(quán)法中繼續(xù)予以堅持。　 【注釋】 　　[1] 陳華彬. 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]. 北京:法律出版社, 1995. 104.　 　　[2] [4]金鳳. 略論住宅小區(qū)車庫的權(quán)屬[J]. 貴州師范大學學報, 2004, (4) : 21。 21.　 　　[3]〔德〕鮑爾, 施蒂爾納. 德國物權(quán)法[M]. :法律出版社, 2004. 24 25.　 　　[5] 梁慧星. 中國物權(quán)法草案建議稿[M]. 北京:社會科學文獻出版社, 2000. 123.　 　　[6] 崔建遠. 小區(qū)車庫的歸屬論[ EB /OL ]. : / /. . /weizhang/default. asp? id = 24820.　 　　[7] [8]伍芬艷. 人防工程權(quán)屬問題亟待解決[ EB /OL ].: / /. titanlaw. / tdrweb / admin / showfile. asp? file _ id = 577.　 　　[9] 王利明. 民法總則研究[M ]. 北京:中國人民大學出版社, 2003. 15.　 [10] 鄧光達. 論物權(quán)法草案對綠地和車庫權(quán)利歸屬制度安排的缺陷[ EB /OL ]. : / /. law lib. / lw/ lw_view. asp? no = 3987.　 [11] Henry Hansmann, Condominium and Cooperative Housing: Transactional Efficiency, Tax Subsidies, and Tenure Choice. Journal of Legal Studies, Vol. XX ( January, 1997) , p. 25.　 [12]庫里達. 窗前綠地樓頂空間停車位是誰的? [ J ].新疆人大, 2005, (8) : 30.　 　　[13]本報記者1索要地下室所有權(quán)業(yè)主終審敗訴[N ].新京報, 2006 06 10.　 　　[14]柴景山. 區(qū)分所有建筑附屬停車位權(quán)屬問題研究[ J ]. 武漢科技大學學報, 2005, (2) : 74.　 [15]石磊. 關(guān)于商品房銷售中停車位和會所權(quán)利歸屬的思考[ J ]. 陜西省行政學院、陜西省經(jīng)濟管理干部學院學報, 2006, (1) : 74.　 [16]莊勝榮, 謝天仁. 公寓大廈寶典[M ]. 臺北:書泉出版社, 1998. 120.　 　　 [17]戴忠喜. 美國法中住宅小區(qū)車庫及停車位、會所、綠地的歸屬[ J ]. 中國房地產(chǎn), 2005, (11) : 13.15 / 1