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新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則專題講義-資料下載頁(yè)

2025-03-25 03:18本頁(yè)面
  

【正文】 業(yè)務(wù)成本(出租的無(wú)形資產(chǎn)) 貸:累計(jì)攤銷 借:銀行存款 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 營(yíng)業(yè)外支出出售無(wú)形資產(chǎn)損失(出售實(shí)現(xiàn)損失時(shí))累計(jì)攤銷 貸:無(wú)形資產(chǎn) 應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)外收入——出售無(wú)形資產(chǎn)收益(出售實(shí)現(xiàn)收益時(shí))取得租金收入時(shí):借:銀行存款貸:其他業(yè)務(wù)收入發(fā)生相關(guān)支出時(shí):(比如:攤銷無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值)借:其他業(yè)務(wù)成本貸:累計(jì)攤銷借:營(yíng)業(yè)外支出  累計(jì)攤銷  無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸:無(wú)形資產(chǎn)專題五:投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則 (一)投資性房地產(chǎn)的定義所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。(二)投資性房地產(chǎn)的特征;、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。,一是成本模式,二是公允價(jià)值計(jì)量模式?!。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的范圍;;。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù),應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn):企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益; 該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。該確認(rèn)條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認(rèn)條件相同,并無(wú)特別之處??偟脑瓌t:歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量,在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成?。?)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。按買(mǎi)價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值。(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出,作為入賬價(jià)值。在建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失,直接計(jì)入當(dāng)期損益,不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值,符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)處理。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。在成本模式下,應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,計(jì)提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。借:其他業(yè)務(wù)成本 貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入借:資產(chǎn)減值損失 貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備采用公允價(jià)值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式,就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理①原則企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。②一般分錄A、期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益B、期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)C、收取租金時(shí)借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入另外,采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)――成本”。四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤(rùn))。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。借:投資性房地產(chǎn)  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備(利潤(rùn)分配――未分配利潤(rùn)  盈余公積)  貸:投資性房地產(chǎn)    利潤(rùn)分配――未分配利潤(rùn)    盈余公積五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出(一)資本化的后續(xù)支出(1)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建時(shí)借:投資性房地產(chǎn)――廠房(在建)  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 貸:投資性房地產(chǎn)(2)發(fā)生改擴(kuò)建支出時(shí)借:投資性房地產(chǎn)――廠房(在建) 貸:銀行存款   或應(yīng)付賬款(3)完工時(shí)借:投資性房地產(chǎn) 貸:投資性房地產(chǎn)――廠房(在建)(1)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建時(shí)借:投資性房地產(chǎn)――廠房(在建)  貸:投資性房地產(chǎn)――成本          ――公允價(jià)值變動(dòng)(2)發(fā)生改擴(kuò)建支出時(shí)借:投資性房地產(chǎn)――廠房(在建) 貸:銀行存款   或應(yīng)付賬款(3)完工時(shí)借:投資性房地產(chǎn)――成本 貸:投資性房地產(chǎn)――廠房(在建)(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出借:其他業(yè)務(wù)成本 貸:銀行存款等科目 在下列情況下,當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí),企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):①投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用,相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來(lái)出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn);②自用房地產(chǎn)停止自用,改用于賺取租金或資本增值,相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。比如過(guò)去是辦公用的大樓,現(xiàn)在騰出來(lái)作為投資性房地產(chǎn)出租出去;③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出,相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);④在建或開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。此處的在建工程并不是指“半拉子”工程,而是達(dá)到可使用可出租狀態(tài)的已完工工程。由于不是自用所以沒(méi)有轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)中,而是轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)中了。,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值,以其轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定。會(huì)計(jì)分錄為:A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí):借:投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量)累計(jì)折舊(攤銷)  固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備貸:固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備  B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí):借:固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨(按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量)  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸:投資性房地產(chǎn)  累計(jì)折舊(攤銷)  固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值,轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)分錄為:借:固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量)  公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失) 貸:投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn))   公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)收益),如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值,應(yīng)當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)期損益;如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值,應(yīng)當(dāng)將其差額計(jì)入資本公積。會(huì)計(jì)分錄為:借:投資性房地產(chǎn)(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量)  累計(jì)折舊(攤銷)公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失)  資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備) 貸:固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn))   資本公積(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不得列為收益,而是追加資本公積)(一)成本模式下企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí),應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益(將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入,所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本)?!净A(chǔ)知識(shí)題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開(kāi)始使用的一幢辦公樓用于對(duì)外出租。該資產(chǎn)的買(mǎi)價(jià)為3000萬(wàn)元,相關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元,預(yù)計(jì)使用壽命為40年,預(yù)計(jì)殘值為21萬(wàn)元,預(yù)計(jì)清理費(fèi)用1萬(wàn)元,甲公司采用直線法提取折舊,且未發(fā)生減值問(wèn)題。該辦公樓的年租金為400萬(wàn)元,于年末一次結(jié)清,租賃開(kāi)始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn),營(yíng)業(yè)稅率為5%,假設(shè)公允價(jià)值不能可靠估計(jì),且不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。要求:對(duì)該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)進(jìn)行處理?!敬鸢讣敖馕觥扛鶕?jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,應(yīng)單獨(dú)列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算,其后續(xù)會(huì)計(jì)處理應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。具體處理如下:① 2005年末累計(jì)計(jì)提的折舊額=[3020(211)]247。40=75(萬(wàn)元);借:投資性房地產(chǎn) 3020 累計(jì)折舊 75貸:固定資產(chǎn) 3020投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 75② 2006年計(jì)提的折舊額=[3020(211)]247。40=75(萬(wàn)元);會(huì)計(jì)分錄如下:A.提取當(dāng)年折舊時(shí):借:其他業(yè)務(wù)成本  75 貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊    75B.收取租金時(shí):借:銀行存款 400 貸:其他業(yè)務(wù)收入  400③ 2007年1月1日后以3200萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn),營(yíng)業(yè)稅率為5%,則甲公司處置房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理如下:借:銀行存款 3200 貸:其他業(yè)務(wù)收入  3200借:其他業(yè)務(wù)成本 2870  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  150  貸:投資性房地產(chǎn)  3020   借:營(yíng)業(yè)稅金及附加 160  貸:應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 160(二)公允價(jià)值模式下一般分錄如下:借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入借:其他業(yè)務(wù)成本 貸:投資性房地產(chǎn)――成本         ――公允價(jià)值變動(dòng)(也可能在借方)借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸:其他業(yè)務(wù)收入或反之。借:資本公積――其他資本公積 貸:其他業(yè)務(wù)收入專題六:會(huì)計(jì)科目的新舊對(duì)比(內(nèi)容見(jiàn)附一科目及說(shuō)明)專題七:財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則(內(nèi)容見(jiàn)附二報(bào)表及說(shuō)明)53 / 53
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