【正文】 業(yè)務(wù)成本（出租的無形資產(chǎn)） 貸：累計攤銷　借：銀行存款 無形資產(chǎn)減值準備 營業(yè)外支出出售無形資產(chǎn)損失（出售實現(xiàn)損失時）累計攤銷 貸：無形資產(chǎn) 應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅 營業(yè)外收入——出售無形資產(chǎn)收益（出售實現(xiàn)收益時）取得租金收入時：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入發(fā)生相關(guān)支出時：（比如：攤銷無形資產(chǎn)價值）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：累計攤銷借：營業(yè)外支出　　累計攤銷　　無形資產(chǎn)減值準備　貸：無形資產(chǎn)專題五：投資性房地產(chǎn)準則?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的定義所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的特征；、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。，一是成本模式，二是公允價值計量模式?！。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的范圍；；。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益； 該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。該確認條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認條件相同，并無特別之處?？偟脑瓌t：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標準相同。不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成　（1）外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費作為其入賬價值。（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關(guān)準則規(guī)定的按照相應(yīng)的準則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準則的規(guī)定來處理。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。借：其他業(yè)務(wù)成本　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）借：銀行存款　貸：其他業(yè)務(wù)收入借：資產(chǎn)減值損失　貸：投資性房地產(chǎn)減值準備采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理①原則企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。②一般分錄A、期末公允價值大于賬面價值時借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　貸：公允價值變動損益B、期末公允價值小于賬面價值時借：公允價值變動損益　貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動C、收取租金時借：銀行存款　貸：其他業(yè)務(wù)收入另外，采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)――成本”。四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。借：投資性房地產(chǎn)　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）　　投資性房地產(chǎn)減值準備(利潤分配――未分配利潤　　盈余公積)　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　利潤分配――未分配利潤　　　　盈余公積五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出（1）轉(zhuǎn)入改擴建時借：投資性房地產(chǎn)――廠房（在建）　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）　貸：投資性房地產(chǎn)（2）發(fā)生改擴建支出時借：投資性房地產(chǎn)――廠房（在建）　貸：銀行存款　　　或應(yīng)付賬款（3）完工時借：投資性房地產(chǎn)　貸：投資性房地產(chǎn)――廠房（在建）（1）轉(zhuǎn)入改擴建時借：投資性房地產(chǎn)――廠房（在建）　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本　　　　　　　　　　――公允價值變動（2）發(fā)生改擴建支出時借：投資性房地產(chǎn)――廠房（在建）　貸：銀行存款　　　或應(yīng)付賬款（3）完工時借：投資性房地產(chǎn)――成本　貸：投資性房地產(chǎn)――廠房（在建）（二）費用化的后續(xù)支出借：其他業(yè)務(wù)成本　貸：銀行存款等科目 在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；②自用房地產(chǎn)停止自用，改用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。比如過去是辦公用的大樓，現(xiàn)在騰出來作為投資性房地產(chǎn)出租出去；③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；④在建或開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。此處的在建工程并不是指“半拉子”工程，而是達到可使用可出租狀態(tài)的已完工工程。由于不是自用所以沒有轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)中，而是轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)中了。，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。會計分錄為：A．由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）累計折舊（攤銷）　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備　　B．由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）　　投資性房地產(chǎn)減值準備　貸：投資性房地產(chǎn)　　累計折舊（攤銷）　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。會計分錄為：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）　　公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）　貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）　　　公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益），如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額計入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其差額計入資本公積。會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）　　累計折舊（攤銷）公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）　　資產(chǎn)減值準備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時已提減值準備）　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）　　　資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）（一）成本模式下企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。【基礎(chǔ)知識題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元，相關(guān)稅費20萬元，預(yù)計使用壽命為40年，預(yù)計殘值為21萬元，預(yù)計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，假設(shè)公允價值不能可靠估計，且不考慮其他相關(guān)稅費。要求：對該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)進行處理?！敬鸢讣敖馕觥扛鶕?jù)投資性房地產(chǎn)準則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會計處理應(yīng)參照《企業(yè)會計準則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。具體處理如下：① 2005年末累計計提的折舊額＝［3020（211）］247。40=75（萬元）；借：投資性房地產(chǎn) 3020 累計折舊 75貸：固定資產(chǎn) 3020投資性房地產(chǎn)累計折舊 75② 2006年計提的折舊額＝［3020（211）］247。40=75（萬元）；會計分錄如下：A．提取當(dāng)年折舊時：借：其他業(yè)務(wù)成本　 75 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　 75B．收取租金時：借：銀行存款　400 貸：其他業(yè)務(wù)收入　 400③ 2007年1月1日后以3200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，則甲公司處置房產(chǎn)的會計處理如下：借：銀行存款　3200 貸：其他業(yè)務(wù)收入　 3200借：其他業(yè)務(wù)成本 2870　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　 150　　貸：投資性房地產(chǎn)　 3020　　　借：營業(yè)稅金及附加 160　 貸：應(yīng)交稅費―應(yīng)交營業(yè)稅 160（二）公允價值模式下一般分錄如下：借：銀行存款　貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本　貸：投資性房地產(chǎn)――成本　　　　　　　　　――公允價值變動（也可能在借方）借：公允價值變動損益　貸：其他業(yè)務(wù)收入或反之。借：資本公積――其他資本公積　貸：其他業(yè)務(wù)收入專題六：會計科目的新舊對比（內(nèi)容見附一科目及說明）專題七：財務(wù)報告準則（內(nèi)容見附二報表及說明）53 / 53