【導讀】結提煉形成了萬科住宅統(tǒng)一技術標準。本標準針對萬科住宅項目存在的主要問題。進行針對性編制,作為設計研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。準共同構成萬科產(chǎn)品標準。關中心、項目公司執(zhí)行。場施工程序化做法,提高住宅開發(fā)綠化建造質量。核,并蓋章出圖。同時包括各項專業(yè)廠家二次設計的審核工作。正圖及每次修改圖紙編號必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。標明雨水管,陽臺落水管的位置。柜、雨水口、地漏、潔具、集水坑等的定位。管線綜合與景觀設計要同步進行,密切聯(lián)動。城郊超級大盤城市片區(qū)規(guī)模10-20萬?與建筑入口之間的豎向處理?；S池、隔油池等的布置應方便檢修和使用。成不利影響,不應對周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。理的路徑供工作人員進出設備用房。,可考慮報建與實際使用分開;應減少對小區(qū)的影響。財務室、客戶接待室,一般結合國家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設計。干擾,可結合地下室空間設置。

　　

【正文】 足感。 4. 中高檔小區(qū)的會所采用半開放式和開放式管理 ,針對不同的項目采用不同的開放形式 ,會所的設置要便于對外經(jīng)營 ,同時要考慮外部消費群體不對社區(qū)住戶安全構成威脅。 ,其相關的服務及配套符合住宅業(yè)主的身心需要。要關注老人和小孩 ,給他們多提供一些活動場地。 費層次 ,確定各自的風格、特色和品位 ,從開放式經(jīng)營做起 ,進而逐步確定會員類型 ,然后再過渡到會員制的路子 ,這類會所更類似于高檔的休閑娛樂場所或針對細分后的特定市場需求而產(chǎn)生的個性化活動場所。設計時要充分考慮到會所經(jīng)營項目的變化。 第二節(jié) 會所兼作售樓處設計要點 ,考慮近期改造為售樓處。 ,應減少對外立面的影響。 廚房、衛(wèi)生間等涉水房間原則上不做改造 ,設計時應統(tǒng)一考慮。 設計時應注意避免結構、水、電做較大的改造。 第三節(jié) 會所兼作售樓處立面設 計要點 、三層建筑 ,大體量豪華會所局部考慮四層 ,體現(xiàn)穩(wěn)重尊貴的身份地位。布局水平展開 ,通過豎向高聳塔樓 ,打破水平線條 ,豐富天際線。通過連續(xù)拱券柱廊 ,體現(xiàn)優(yōu)美的韻律感。 、大氣 ,成為功能與身份體現(xiàn)的結合 4. 細部設計要精致典雅 ,展現(xiàn)形象檔次品位。 ,營造商務休閑娛樂的功能氛圍。 ,注意比例、尺度的處理。屋頂采用紅色西班牙筒瓦、外墻采用淺色的高級涂料、勒腳采用黃色澳洲砂巖。 第四章 配套商業(yè)技術要求 第一 節(jié) 沿街商鋪或步行商業(yè)內(nèi)街 : 10%。 ,次主力店宜布置道街道轉角 ,主入口等重要部位。 ,次主力店宜采取獨立商業(yè) ,一般宜作為餐飲 ,設計應當留好燃氣 ,上下水 ,隔油池。 沿街商業(yè)景觀要充分考慮人行道至商業(yè)店鋪的通達性。 沿街商鋪及景觀應統(tǒng)一設計店招。 沿街商鋪及景觀應統(tǒng)一設計亮化工程。 名稱 單體面積 m2 占比統(tǒng)計 層數(shù) 經(jīng)營內(nèi)容 經(jīng)營模式 主力店 5001000 10% 23 宜餐飲娛樂類 物業(yè)持有 次主力店 300500 10% 23 宜餐飲娛樂類 物業(yè)持有或銷售 基本店鋪 200300 20% 12 非獨立店鋪不宜餐飲類 銷售 100200 20% 12 非獨立店鋪不宜餐飲類 銷售 100 以下 40% 12 非獨立店鋪不宜餐飲類 銷售 第二節(jié) 步行商業(yè)街區(qū)或大型商業(yè)廣場 標準模式 標準模式一般由主商場 (4 層 )+商業(yè)街區(qū) (2~3 層 )+酒店式公寓及酒店構成。標準店為大、中主力店帶動小店模式 ,商業(yè)街以餐飲娛樂及特色主題商業(yè)為主。 如果為星級酒店 (4 星級 /5 星級 )宜單獨設置地塊 ,且宜與商業(yè)街區(qū)或商業(yè)街相鄰。 面積配比 店型及規(guī)模 業(yè)態(tài)及比例 名稱 單個面積 m2 經(jīng)營內(nèi)容 占比統(tǒng)計 備注 大型店 1000020200 超市 25% 持有 .租賃 500010000 精品家居 500010000 百貨 (可與超市組合 ) 中型店 20204000 娛樂中心 (量販 KTV) 25% 持有 .租賃 40006000 休閑中心 (洗浴 +健身 +按摩 )租賃 +銷售 4001000 酒吧 ,咖啡租賃 +銷售 4001000 品牌連鎖餐廳租賃 4001000 網(wǎng)吧電游租賃 +銷售 小型店 30040050% 銷售 200300 銷售 100200 銷售 100 以下 銷售 地下車庫設備層設計要點 超市應有步道到地下車庫。 地下室客用電梯應有門廳 ,設自動開啟玻璃門。 2530平方米之間 ,(分類間 +總間 ,供商場使用 ),卸貨區(qū)應有相應的管理用房 ,垃圾間應設給排水口供清洗 ,應設排氣裝置。兩者盡量統(tǒng)一設置管理用房。卸貨區(qū)應考慮若干裝卸位 ,并注意回車空間 ,大型貨車卸貨平臺 1m 高 ,小型車卸貨平臺 高。 地上部分設計要點 柱網(wǎng)尺寸以 為主網(wǎng) ,邊沿部分依地形 ,造型靈活處理。 外街店鋪室內(nèi)外高差為 150mm,室內(nèi)店鋪室內(nèi)外高差為 15mm。 層高 :普通梁板結構 :一層 5~。二、三層 5~(超市部分的凈高宜在 以上 )。 四層約 (影視廳除外 )。 主商場內(nèi)中庭回廊不設柱子 (除大中庭部分外 )。 主商場內(nèi)街商鋪的店面玻璃墻距柱邊≥ 300mm。 單面走廊寬約 3m,中間走廊寬約 4m。 沿外街的商鋪 ,大型 餐飲店、大型店、中型店內(nèi)預留獨立衛(wèi)生間位置 ,預留上下水口 ,余不設。 結合貨梯位置設置卸貨區(qū)以 5~10?左右垃圾間 ,垃圾間應設給排水、排氣裝置。 公共衛(wèi)生間不設門 ,平面布局 ,采用視線遮擋。 消防疏散設計要點 不超 24 米高的高層裙房按建規(guī)設計 ,所有建筑的耐火等級套規(guī)范低限。 相鄰防火分區(qū)之間借用疏散寬度應達到本區(qū)理論疏散寬度的 30%。 相鄰防火分區(qū)宜共用疏散樓梯。 疏散樓梯宜用半層剪刀梯形式。 設計中須應用“虛擬防火分區(qū)”及“準安全區(qū) 域”的概念。 立面設計 主商場建筑外立面造型與廣告位布置應協(xié)調 ,求得最佳造型效果和經(jīng)濟效益。 主商場餐飲業(yè)態(tài)應有自然采光與通風 ,余不開窗或少開窗。 立面設計須考慮沿街小店采用分體空調的外機位效果。 第五章 地下車庫技術要求 (不考慮人防 ) 第一節(jié) 地下車庫柱網(wǎng)與單位停車面積指標 獨立式汽車庫的單車面積宜控制在 30 平方米以下 ,車庫平面布置應緊湊 ,減少單車面積指標 地下室設計時先進行停車區(qū)布置 ,設備用房宜集中布置 ,附加在停車區(qū)外 ,進行加法設計。 設計時應安排車道兩面停車 ,允許少量單面停車 ,避免車道邊無停車位。 柱網(wǎng)尺寸參照下圖 地下車庫層高 獨立式汽車庫層高宜控制在 3 米。 柱網(wǎng)布置時宜采用長短跨布置 ,兼顧停車經(jīng)濟性和車庫層高的經(jīng)濟性。 設計時通風專業(yè)應提前參與到方案設計中 ,確定排煙機房位置、風管走向 ,綜合風管走向進行柱網(wǎng)布置。風管從短跨梁下走 ,噴淋管穿梁走 ,以節(jié)約層高。 采光井、下沉式廣場 地下室宜設采光井、下沉式廣場 ,減少后期物業(yè)維護費用 地下室建筑應與景觀進行聯(lián)動設計 ,采光井、下沉式廣場、出地面的樓梯間、汽車坡道、自行車坡道等應減少對景觀的影響。 設采光井、下沉式廣場后 ,能不設機械排煙的地下室防火分區(qū)可不設機械排煙 ,以節(jié)約工程造價。 車庫頂板向兩邊結構找坡排水 ,避免植物根系長期泡在水中腐爛 。地坪同坡度向兩邊找坡 ,水直接匯到集水井 ,取消排水溝做法。集水井間設聯(lián)通管 ,僅在端部井內(nèi)設泵。 地下室防水 地下室防水應優(yōu)先采用混凝土自防水結構 應選用能在潮濕基層上施工的防水材料 變形 縫處止水帶選用鋼板止水帶 ,取消橡膠止水帶做法 所有后澆帶、變形縫處都要采取超前止水做法。 地下室側墻防水做好后 ,砌一皮磚磚墻保護層 ,砌至室外地坪下 500處。 地下車庫與主體通道布置原則 地下車庫與主體建筑地下室宜直接連通 連通通道宜便捷 ,順暢 地下室重要節(jié)點做法 第六章 建材選用標準 備注 砌體材料 外墻 :粘土多孔磚 內(nèi)墻 :加氣混凝土砌塊 ,混凝土小型空心砌塊 保溫材料 XPS 擠塑聚苯板 :適用于外墻及屋面保溫 膠粉聚苯顆粒保溫砂漿 玻璃棉 :適用 于空調風管保溫 門窗 鋁型材 普通型材 ,斷熱型材 (江陰協(xié)記 ,北京宏達 ) 應滿足搞風壓強度計算及工藝要求 玻璃 中空玻璃 :高檔窗空氣層厚度 12 中檔窗空氣層厚度 9 五金件 奧氏體不銹鋼密封件 硅橡膠條、三元乙丙膠條、優(yōu)質橡膠條氯丁橡膠 屋面瓦材 西班牙筒瓦 ,羅曼瓦 ,波紋瓦 防水材料 卷材 :三元乙丙防水卷材 ,氯化聚乙烯橡膠共混防水卷材 ,高聚物改性瀝青防水卷材 ,自粘橡膠改性瀝青防水卷材 涂料 :聚氨酯防水涂料 優(yōu)先選用能在潮濕基層上施工的防水材料 防火材料 防火涂料 ,防火封堵材料 ,防火門窗 外墻石材 砂巖 ,蘑菇石 ,花崗巖 電梯 步道和扶梯采用 迅達 品牌 扶梯設計參數(shù) : 傾角 :30176。 。梯級寬度 :1m。 速度 : 步道設計參數(shù) : 傾角 :12176。 。梯級寬度 :1m。 速度 :垂直梯采用 日立 品牌 載重量 :800kg。1