【正文】 購買土地時(shí)很難達(dá)到“四證”齊全，為解決房地產(chǎn)企業(yè)的合理資金需求與現(xiàn)行政策之間的矛盾，建議調(diào)整我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策：　　(1)對房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)區(qū)的貸款實(shí)行地產(chǎn)貸款、房產(chǎn)貸款區(qū)別管理的政策，對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)房產(chǎn)、項(xiàng)目的貸款基本堅(jiān)持現(xiàn)行的貸款政策，即要求“四證”齊全，但同時(shí)適當(dāng)調(diào)低貸款成數(shù)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)取消可以對期房發(fā)放抵押貸款的住房貸款政策?！　?2)對房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)區(qū)的地產(chǎn)融資需求“開正門”。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大，因而對房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)區(qū)的地產(chǎn)貸款應(yīng)要求較為嚴(yán)格的條件，同時(shí)堅(jiān)持區(qū)別對待、扶優(yōu)限劣的原則支持房地產(chǎn)市場適當(dāng)提高集中程度，淘汰一批規(guī)模小、信譽(yù)差的房地產(chǎn)企業(yè)。在貸款條件上，如要求對房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)區(qū)的地產(chǎn)貸款實(shí)行擔(dān)保貸款方式；或要求商業(yè)銀行各類地產(chǎn)貸款(包括土地儲備貸款)余額不能超過其資本金、貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額的一定比例等，以避免資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)及地產(chǎn)貸款過多引起房地產(chǎn)市場泡沫?！　?。地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)較大，主要表現(xiàn)為政策性風(fēng)險(xiǎn)(主要包括土地產(chǎn)權(quán)制度、土地使用政策、稅收政策、價(jià)格政策和利率政策的變化對地產(chǎn)金融所帶來的風(fēng)險(xiǎn))、市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，為防范地產(chǎn)金融的各種風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)金融監(jiān)管。　　(1)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的變化。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策背景的改變，對地產(chǎn)的影響是巨大而深遠(yuǎn)的。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)(例如石油工業(yè))、土地產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、通貨膨脹率、利率政策、價(jià)格政策，都是地產(chǎn)運(yùn)行的基礎(chǔ)環(huán)境，它們的改變，往往會引起其他因素的連鎖反映，因此單一的應(yīng)對措施往往是無能為力的。政府對這些因素進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，并保證政策的延續(xù)和穩(wěn)定，是防止地產(chǎn)泡沫的首要措施?！　?2)加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管。推動地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此監(jiān)管部門必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，包括銀行的資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險(xiǎn)管理和控制能力等，通過加強(qiáng)監(jiān)管抑制投機(jī)，從源頭上控制投機(jī)資本?！　?3)建立地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。應(yīng)盡快建立起一套科學(xué)、合理的地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，為政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)監(jiān)測和預(yù)防地產(chǎn)泡沫提供依據(jù)，根據(jù)預(yù)測情況及時(shí)調(diào)整地產(chǎn)融資政策如改變貸款成數(shù)等。指標(biāo)體系設(shè)計(jì)應(yīng)遵循全面性、簡捷性、可操作性和重要性，可分為預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)。預(yù)示指標(biāo)是通過分析連續(xù)時(shí)間段內(nèi)指標(biāo)的變化情況，據(jù)以預(yù)測地價(jià)走勢及產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫可能性的指標(biāo)，比如地產(chǎn)貸款增長率／貸款總額增長率、貨幣供應(yīng)量、股價(jià)指數(shù)等。指示指標(biāo)是針對地價(jià)發(fā)生明顯波動的時(shí)期，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的比較分析，判斷是否發(fā)生地產(chǎn)泡沫及衡量其嚴(yán)重程度的指標(biāo)，如地價(jià)增長率／GDP增長率、房價(jià)／家庭年均收入等。滯后指標(biāo)是對地價(jià)波動結(jié)果的統(tǒng)計(jì)性反映，相對于預(yù)示指標(biāo)和指示指標(biāo)來將是一個滯后性指標(biāo)，如地價(jià)總額／GDP等?！　?國家土地管理部門及地方政府需配套解決的問題　　。目前各地土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式主要有三種：一是市場主導(dǎo)型模式，特點(diǎn)是除收購、儲備計(jì)劃向政府報(bào)批、地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定外，其他由市場決定；二是政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合的模式，特點(diǎn)是政府壟斷一級市場，市場土地特別是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)，以招標(biāo)拍賣方式出讓；三是政府主導(dǎo)、土地資產(chǎn)與市場運(yùn)作相結(jié)合的模式，特點(diǎn)是政府規(guī)定用于儲備的土地范圍，政府土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購、儲備，并受政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)部分進(jìn)行管理。由于國家土地儲備部門還沒有制定土地儲備的管理辦法，導(dǎo)致一些土地儲備中心異化為政府的“第二財(cái)政”，偏離了土地儲備中心的根本性目的，銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。要實(shí)現(xiàn)土地儲備貸款的安全運(yùn)行，必須首先確保土地儲備中心的規(guī)范操作，建議國土資源部門出臺相應(yīng)的管理辦法，明確土地儲備中心的目的(調(diào)控目的還是以盈利為目的)、地位(儲備中心是壟斷的還是市場化的)、土地定價(jià)(成本法還是市場競爭決定)、運(yùn)作機(jī)制等問題。　　，提高土地儲備機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。對銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)而言，以盈利為目的的、土地市場壟斷的、可以按照成本法確定土地價(jià)格的土地儲備中心風(fēng)險(xiǎn)是相對較小的；而真正按照一般“土地銀行”的定位和職能操作，不以盈利為目的、土地市場非完全壟斷型的、土地出讓價(jià)格由市場確定的中心，其風(fēng)險(xiǎn)反而較大，因此銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)問題和中心的準(zhǔn)確定位之間存在一定的背離狀態(tài)。同時(shí)，土地儲備中心與地方政府關(guān)系緊密，為減小銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，土地儲備部門應(yīng)擁有一定的財(cái)政資金作為“風(fēng)險(xiǎn)兜底”資金。同時(shí)，根據(jù)土地儲備中心的收益情況提取一定比例補(bǔ)充土地儲備中心的資本金，最終建立土地儲備基金，提高土地儲備機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。　　地產(chǎn)融資從房產(chǎn)融資中獨(dú)立出來，作為一個獨(dú)立的房地產(chǎn)融資品種，在我國尚處于起步階段，隨著我國土地流轉(zhuǎn)制度改革的進(jìn)一步完善和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，地產(chǎn)融資的需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。地產(chǎn)融資和房產(chǎn)融資往往是緊密相連的，但由于地價(jià)走勢對房地產(chǎn)市場整體價(jià)格升降具有決定性作用，單獨(dú)對地產(chǎn)融資進(jìn)行規(guī)范管理對維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要，因此，制定合理的、專門的地產(chǎn)融資政策是必要的，本文對這一問題進(jìn)行了初步探討，提出了一些有針對性的建議，但實(shí)踐總是不斷發(fā)展的，地產(chǎn)融資政策也需要隨著實(shí)踐的發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化而逐步加以調(diào)整和完善。8 / 8