中國(guó)地產(chǎn)融資問(wèn)題研究-文庫(kù)吧
2025-03-09 06:02 本頁(yè)面
【正文】 ，房地產(chǎn)上市公司從1993年2001年在股票市場(chǎng)籌集的資金(包括新發(fā)、增發(fā)、配股等)金額分別為35億元、16億元、13億元、9億元、57億元、18億元、11億元、13億元和21億元，9年來(lái)共籌資193億元，相對(duì)于1萬(wàn)多億元的房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)從股票市場(chǎng)籌集的資金相當(dāng)少。地產(chǎn)融資的方式主要是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行間接融資，下文對(duì)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的分析側(cè)重點(diǎn)是我國(guó)地產(chǎn)貸款問(wèn)題?！ ?我國(guó)地產(chǎn)融資的發(fā)展?fàn)顩r 。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年6月末，%，大大高于同期人民幣貸款的增長(zhǎng)率。地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的比例隨之增長(zhǎng)，%%。保守估計(jì)，2003年末全國(guó)地產(chǎn)貸款余額在1000億元以上。在我國(guó)部分地區(qū)，地產(chǎn)貸款增加速度更快，如東部沿海某市1999年至2001年期間，地產(chǎn)貸款年均增幅達(dá)到216%，%%、%。近年來(lái)地產(chǎn)貸款更是顯出快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 。從目前地產(chǎn)貸款的發(fā)放對(duì)象看，全國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款、園區(qū)地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)商地產(chǎn)貸款基本上三分天下，2002年6月末，、%、%%。期限上，地產(chǎn)貸款以短期為主，2002年6月末的各項(xiàng)地產(chǎn)貸款余額中，%；但園區(qū)地產(chǎn)貸款中中長(zhǎng)期貸款占比較高，2001年末和2002年6月末的園區(qū)地產(chǎn)貸款余額中，%%。貸款方式上，地產(chǎn)貸款以擔(dān)保為主，但信用貸款也占到了相當(dāng)?shù)谋壤?002年6月末，%?！ ?。2002年6月末，全國(guó)各類(lèi)地產(chǎn)貸款余額中，%。各項(xiàng)地產(chǎn)貸款中，政府土地儲(chǔ)備貸款、園區(qū)地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量較好；房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)貸款的質(zhì)量相對(duì)較差，%%?？傮w上，我國(guó)地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量較好，但這與我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有很大關(guān)系，目前，全國(guó)土地和房地產(chǎn)價(jià)格總體趨向上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆及地產(chǎn)貸款急劇擴(kuò)大致使當(dāng)前不良地產(chǎn)貸款率趨向下降；同時(shí)，還應(yīng)看到全國(guó)地產(chǎn)貸款應(yīng)收未收利息有上升的趨勢(shì)?！ ?。目前，我國(guó)在金融政策的制定過(guò)程中，總體上對(duì)地產(chǎn)融資還是采取了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。首先表現(xiàn)在貸款范圍上，《貸款通則》規(guī)定，商業(yè)銀行只允許對(duì)有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，并不得發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于投機(jī)房地產(chǎn)；其次表現(xiàn)在貸款程序上，中國(guó)人民銀行頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號(hào))中，規(guī)定金融機(jī)構(gòu)只能對(duì)四證(《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》)齊全的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)貸款，且房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金需達(dá)30%以上；而在《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào))第一次專(zhuān)門(mén)對(duì)地產(chǎn)貸款作出了規(guī)定：“對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年”，同時(shí)，“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”。整體上，我國(guó)對(duì)地產(chǎn)融資的控制是比較嚴(yán)格的?！ ?地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的原因 。為發(fā)揮政府對(duì)土地的調(diào)控作用，提高資源配置效率，以1996年上海建立土地發(fā)展中心為標(biāo)志，我國(guó)政府土地儲(chǔ)備制度逐步建立起來(lái)。2001年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，要求有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度，進(jìn)一步明確了政府土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)土地市場(chǎng)管理中的地位和作用。政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是代表政府統(tǒng)一收購(gòu)需要盤(pán)活的土地，成為土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)土地的唯一渠道和機(jī)構(gòu)?；I集購(gòu)地資金是征購(gòu)?fù)恋氐年P(guān)鍵所在，壟斷土地收購(gòu)需要巨額資金投入，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金來(lái)源渠道單一，自有資金少，主要依靠銀行貸款，導(dǎo)致政府土地儲(chǔ)備貸款增長(zhǎng)迅速。 。與建立政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度相對(duì)應(yīng)的是國(guó)有土地特別是經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的出讓實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)，以充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。目前全國(guó)開(kāi)展土地招標(biāo)拍賣(mài)活動(dòng)的市縣已經(jīng)達(dá)到1500個(gè)以上。從1999年至2001年，全國(guó)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)款分別達(dá)到114億元、246億元、492億元。2002年上半年，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市都開(kāi)展了國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)，出讓的土地價(jià)款超過(guò)300億元。經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓?zhuān)沟玫貎r(jià)基本在完全竟價(jià)的情況下產(chǎn)生，相應(yīng)促進(jìn)了土地價(jià)格的上漲。2002年二季度，全國(guó)土地交易價(jià)格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，%，土地成本占商品房售價(jià)的比例明顯增加，部分城市已高達(dá)40%45%之重。由于土地成本高昂，房地產(chǎn)商最大資金需求是在核發(fā)土地使用證前，為及時(shí)支付項(xiàng)目土地款以取得土地使用證，房地產(chǎn)商不可避免地通過(guò)各種渠道尋求銀行信貸資金的支持?！ ＝陙?lái)各級(jí)政府均想通過(guò)興建工業(yè)園、科技園、教育園等各類(lèi)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集中。在興建園區(qū)過(guò)程中，統(tǒng)征土地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在大量信貸需求。至2002年6月末，其中主要是保證貸款。同時(shí)，住房制度改革和擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)地資金需求大量增加?！ 〉禺a(chǎn)融資發(fā)展中存在的主要問(wèn)題 地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)單一，資金來(lái)源過(guò)度依賴(lài)銀行貸款 當(dāng)前，我國(guó)地產(chǎn)融資渠道較為狹窄，表現(xiàn)在：一是政府地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)單一。發(fā)達(dá)國(guó)家的土地儲(chǔ)備融資體系一般比較健全，除依靠財(cái)政支持、土地出售收人、銀行貸款等融資方式外，還可以依靠完善的地方政府舉債制度和債券市場(chǎng)，
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