中國地產(chǎn)融資問題研究-wenkub
2023-04-08 06:02:10 本頁面
【正文】 土地儲(chǔ)備融資存在一些令人擔(dān)憂的問題。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的地產(chǎn)融資需求。地產(chǎn)融資需求的產(chǎn)生，往往是基于投資者購買土地所有權(quán)(或使用權(quán)，視一國土地制度的不同而定)或整理土地而產(chǎn)生的?！ 〉禺a(chǎn)融資屬于房地產(chǎn)融資的總范疇?！ 〉禺a(chǎn)融資問題的提出在土地可以市場化流轉(zhuǎn)的情況下，購買土地使用權(quán)必然需要大量的資金，企業(yè)購買土地使用權(quán)的過程中也就相應(yīng)的產(chǎn)生了融資需求，與之相伴，金融機(jī)構(gòu)涉及地產(chǎn)的業(yè)務(wù)也逐漸增加。當(dāng)前，土地使用權(quán)投資占有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資相當(dāng)高的比重，有些城市甚至達(dá)到40%50%，在房地產(chǎn)市場日趨活躍的情況下，這類融資已成為地產(chǎn)融資的主體。因而，探索研究制定符合國情的土地金融介入辦法，借鑒目前國際上“土地銀行”的成功經(jīng)驗(yàn)，拓寬融資、籌資的渠道，使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)真正成為土地的調(diào)控器已勢在必行。而我國1991993年期間出現(xiàn)的“房地產(chǎn)熱”，在個(gè)別地區(qū)和城市，也出現(xiàn)了典型的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌、商品房大量積壓、土地閑置嚴(yán)重，最終反映為銀行資金大量沉淀在房地產(chǎn)項(xiàng)目上。近年來，我國地產(chǎn)融資取得了較大發(fā)展。所謂政府地產(chǎn)融資，指相關(guān)機(jī)構(gòu)受政府委托或指派，從事土地收購、開發(fā)、出讓過程中產(chǎn)生的融資需求。個(gè)人地產(chǎn)融資，指個(gè)人在購買房地產(chǎn)時(shí)用于購買土地使用權(quán)的融資需求。 從融資方式上，地產(chǎn)融資可分為直接融資和間接融資。地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的比例隨之增長，%%。貸款方式上，地產(chǎn)貸款以擔(dān)保為主，但信用貸款也占到了相當(dāng)?shù)谋壤?002年6月末，%。各項(xiàng)地產(chǎn)貸款中，政府土地儲(chǔ)備貸款、園區(qū)地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量較好；房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)貸款的質(zhì)量相對(duì)較差，%%。目前，我國在金融政策的制定過程中，總體上對(duì)地產(chǎn)融資還是采取了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。 地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的原因政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是代表政府統(tǒng)一收購需要盤活的土地，成為土地一級(jí)市場上供應(yīng)土地的唯一渠道和機(jī)構(gòu)。與建立政府土地收購儲(chǔ)備制度相對(duì)應(yīng)的是國有土地特別是經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的出讓實(shí)行招標(biāo)拍賣，以充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。經(jīng)營性土地必須通過招標(biāo)拍賣方式出讓，使得地價(jià)基本在完全竟價(jià)的情況下產(chǎn)生，相應(yīng)促進(jìn)了土地價(jià)格的上漲?！ ?。同時(shí)，住房制度改革和擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，房地產(chǎn)企業(yè)的購地資金需求大量增加?！ ‘?dāng)前，我國地產(chǎn)融資渠道較為狹窄，表現(xiàn)在：一是政府地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)單一。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資能力較弱，房地產(chǎn)投資基金等融資方式還沒有發(fā)展起來，房地產(chǎn)商融資渠道也較為單一，我國房地產(chǎn)業(yè)投資資金主要來源于銀行貸款(含個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)化而來的預(yù)收款)，一般要占70%以上，遠(yuǎn)超過40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)?！ ‰m然人民銀行規(guī)定商業(yè)銀行不得為房地產(chǎn)商購買土地發(fā)放地產(chǎn)貸款，但實(shí)際上商業(yè)銀行在執(zhí)行此規(guī)定時(shí)存在一定偏差?！ ⊥恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的政府背景，其地塊收購決策、土地收益分配政策均由地方政府統(tǒng)一決定；國家對(duì)土地儲(chǔ)備中心缺乏相應(yīng)的管理辦法，機(jī)構(gòu)運(yùn)營的透明度較低，使金融機(jī)構(gòu)對(duì)其整體運(yùn)營情況及風(fēng)險(xiǎn)較難把握。以東南沿海某市為例，資本金與貸款的比率僅為1：18。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大量發(fā)放信用貸款，究其主因一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具有政府背景，二是辦理土地抵押過程中存在抵押費(fèi)用和抵押間隔期間的問題?！ ?對(duì)園區(qū)地產(chǎn)貸款的發(fā)放不規(guī)范 我國土地流轉(zhuǎn)制度的深化改革使得相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體購買土地使用權(quán)的資金需求顯著增加，相應(yīng)刺激了我國地產(chǎn)融資的快速發(fā)展，但總體上，我國地產(chǎn)融資的結(jié)構(gòu)過于單一，缺乏專門的管理政策，地產(chǎn)融資的發(fā)展欠規(guī)范?！ ?。因而，今后金融業(yè)可根據(jù)國家政策和人民銀行出臺(tái)的有關(guān)管理辦法，對(duì)地產(chǎn)流通的合理資金需求給予直接或間接融資支持。因而，在發(fā)展地產(chǎn)融資的過程中，必須始終注意控制其風(fēng)險(xiǎn)，金融對(duì)地產(chǎn)流通的資金支持必須適度，防止地產(chǎn)融資的過度對(duì)形成房地產(chǎn)市場泡沫起推波助瀾的負(fù)面作用。目前，我國尚無專門的地產(chǎn)融資政策，作為地產(chǎn)主要融資形式的地產(chǎn)貸款，其政策主要體現(xiàn)在整體的房地產(chǎn)貸款政策中，所以當(dāng)務(wù)之急是盡快出臺(tái)專門的地產(chǎn)融資政策，將地產(chǎn)融資尤其是地產(chǎn)貸款納入規(guī)范化管理軌道?！ 。龠M(jìn)地產(chǎn)融資形式多樣化?！ ?2)吸引民間資本投入。2002年10月初，我國首創(chuàng)集團(tuán)與荷蘭國際集團(tuán)(1NGGROUP)共同合資成立了“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，首家合資房地產(chǎn)基金的成立標(biāo)志著我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新又邁出了重要的一步，引入房地產(chǎn)投資基金對(duì)于拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道無疑有重要意義。上市是一些國家房地產(chǎn)企業(yè)籌資的重要渠道，如美國截至2002年10月底，紐約證券交易所上市的房地產(chǎn)類上市公司多達(dá)358家。嚴(yán)格限定土地儲(chǔ)備貸款的范圍、對(duì)象和條件，恰當(dāng)處理土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與地方政府的關(guān)系，避免風(fēng)險(xiǎn)過度集中于金融機(jī)構(gòu)；抑制土地炒買炒賣，通過信貸政策導(dǎo)向，引導(dǎo)土地收購儲(chǔ)備制度向規(guī)范化、市場化的方向發(fā)展。商業(yè)銀行還必須要求儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與地方政府一定程度上劃清界限，避免出現(xiàn)財(cái)政融資現(xiàn)象。對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的貸款成數(shù)可適當(dāng)高于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成數(shù)，但要低于個(gè)人住房貸款的成數(shù)。由于土地儲(chǔ)備中心的主要職責(zé)是調(diào)控土地市場，任務(wù)單一，相應(yīng)的貸款用途也是確定的，因而土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)堅(jiān)持?？顚Ｓ茫忾]運(yùn)行，防止信貸資金被地方政府占用或挪作它用?！ ㈤_發(fā)區(qū)的
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