中國地產融資問題研究-wenkub
2023-04-08 06:02:10 本頁面
【正文】 土地儲備融資存在一些令人擔憂的問題。(2)房地產開發(fā)企業(yè)、開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的地產融資需求。地產融資需求的產生，往往是基于投資者購買土地所有權(或使用權，視一國土地制度的不同而定)或整理土地而產生的?！ 〉禺a融資屬于房地產融資的總范疇?！ 〉禺a融資問題的提出在土地可以市場化流轉的情況下，購買土地使用權必然需要大量的資金，企業(yè)購買土地使用權的過程中也就相應的產生了融資需求，與之相伴，金融機構涉及地產的業(yè)務也逐漸增加。當前，土地使用權投資占有房地產開發(fā)項目投資相當高的比重，有些城市甚至達到40%50%，在房地產市場日趨活躍的情況下，這類融資已成為地產融資的主體。因而，探索研究制定符合國情的土地金融介入辦法，借鑒目前國際上“土地銀行”的成功經驗，拓寬融資、籌資的渠道，使土地儲備機構真正成為土地的調控器已勢在必行。而我國1991993年期間出現(xiàn)的“房地產熱”，在個別地區(qū)和城市，也出現(xiàn)了典型的地產泡沫現(xiàn)象，導致地產價格暴漲暴跌、商品房大量積壓、土地閑置嚴重，最終反映為銀行資金大量沉淀在房地產項目上。近年來，我國地產融資取得了較大發(fā)展。所謂政府地產融資，指相關機構受政府委托或指派，從事土地收購、開發(fā)、出讓過程中產生的融資需求。個人地產融資，指個人在購買房地產時用于購買土地使用權的融資需求?！ 娜谫Y方式上，地產融資可分為直接融資和間接融資。地產貸款占商業(yè)銀行房地產貸款的比例隨之增長，%%。貸款方式上，地產貸款以擔保為主，但信用貸款也占到了相當的比例，2002年6月末，%。各項地產貸款中，政府土地儲備貸款、園區(qū)地產貸款的資產質量較好；房地產企業(yè)地產貸款的質量相對較差，%%。目前，我國在金融政策的制定過程中，總體上對地產融資還是采取了相對謹慎的態(tài)度?！ ?地產融資迅速發(fā)展的原因政府土地儲備機構的主要職責是代表政府統(tǒng)一收購需要盤活的土地，成為土地一級市場上供應土地的唯一渠道和機構。與建立政府土地收購儲備制度相對應的是國有土地特別是經營性國有土地使用權的出讓實行招標拍賣，以充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用。經營性土地必須通過招標拍賣方式出讓，使得地價基本在完全竟價的情況下產生，相應促進了土地價格的上漲?！ Ｍ瑫r，住房制度改革和擴大內需政策的實施，刺激了房地產市場的持續(xù)火爆，房地產企業(yè)的購地資金需求大量增加。 當前，我國地產融資渠道較為狹窄，表現(xiàn)在：一是政府地產融資結構單一。由于我國房地產企業(yè)上市融資能力較弱，房地產投資基金等融資方式還沒有發(fā)展起來，房地產商融資渠道也較為單一，我國房地產業(yè)投資資金主要來源于銀行貸款(含個人住房按揭貸款轉化而來的預收款)，一般要占70%以上，遠超過40%的國際通行標準?！ ‰m然人民銀行規(guī)定商業(yè)銀行不得為房地產商購買土地發(fā)放地產貸款，但實際上商業(yè)銀行在執(zhí)行此規(guī)定時存在一定偏差。 土地儲備機構具有較強的政府背景，其地塊收購決策、土地收益分配政策均由地方政府統(tǒng)一決定；國家對土地儲備中心缺乏相應的管理辦法，機構運營的透明度較低，使金融機構對其整體運營情況及風險較難把握。以東南沿海某市為例，資本金與貸款的比率僅為1：18。對政府土地儲備機構大量發(fā)放信用貸款，究其主因一是土地儲備機構具有政府背景，二是辦理土地抵押過程中存在抵押費用和抵押間隔期間的問題?！ ?對園區(qū)地產貸款的發(fā)放不規(guī)范 我國土地流轉制度的深化改革使得相關經濟主體購買土地使用權的資金需求顯著增加，相應刺激了我國地產融資的快速發(fā)展，但總體上，我國地產融資的結構過于單一，缺乏專門的管理政策，地產融資的發(fā)展欠規(guī)范?！ ?。因而，今后金融業(yè)可根據國家政策和人民銀行出臺的有關管理辦法，對地產流通的合理資金需求給予直接或間接融資支持。因而，在發(fā)展地產融資的過程中，必須始終注意控制其風險，金融對地產流通的資金支持必須適度，防止地產融資的過度對形成房地產市場泡沫起推波助瀾的負面作用。目前，我國尚無專門的地產融資政策，作為地產主要融資形式的地產貸款，其政策主要體現(xiàn)在整體的房地產貸款政策中，所以當務之急是盡快出臺專門的地產融資政策，將地產融資尤其是地產貸款納入規(guī)范化管理軌道?！ 。龠M地產融資形式多樣化?！ ?2)吸引民間資本投入。2002年10月初，我國首創(chuàng)集團與荷蘭國際集團(1NGGROUP)共同合資成立了“中國房地產開發(fā)基金”，首家合資房地產基金的成立標志著我國房地產金融創(chuàng)新又邁出了重要的一步，引入房地產投資基金對于拓寬房地產業(yè)的融資渠道無疑有重要意義。上市是一些國家房地產企業(yè)籌資的重要渠道，如美國截至2002年10月底，紐約證券交易所上市的房地產類上市公司多達358家。嚴格限定土地儲備貸款的范圍、對象和條件，恰當處理土地儲備機構與地方政府的關系，避免風險過度集中于金融機構；抑制土地炒買炒賣，通過信貸政策導向，引導土地收購儲備制度向規(guī)范化、市場化的方向發(fā)展。商業(yè)銀行還必須要求儲備機構與地方政府一定程度上劃清界限，避免出現(xiàn)財政融資現(xiàn)象。對土地儲備貸款的貸款成數可適當高于對房地產企業(yè)的貸款成數，但要低于個人住房貸款的成數。由于土地儲備中心的主要職責是調控土地市場，任務單一，相應的貸款用途也是確定的，因而土地儲備貸款應堅持專款專用，封閉運行，防止信貸資金被地方政府占用或挪作它用。 、開發(fā)區(qū)的
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