中國(guó)地產(chǎn)融資問題研究-文庫(kù)吧資料
2025-03-30 06:02本頁面
【正文】 金融業(yè)可根據(jù)國(guó)家政策和人民銀行出臺(tái)的有關(guān)管理辦法，對(duì)地產(chǎn)流通的合理資金需求給予直接或間接融資支持。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持.”該文從政策上明確了金融機(jī)構(gòu)可以對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)給予信貸支持?！ ??！ ∥覈?guó)土地流轉(zhuǎn)制度的深化改革使得相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體購(gòu)買土地使用權(quán)的資金需求顯著增加，相應(yīng)刺激了我國(guó)地產(chǎn)融資的快速發(fā)展，但總體上，我國(guó)地產(chǎn)融資的結(jié)構(gòu)過于單一，缺乏專門的管理政策，地產(chǎn)融資的發(fā)展欠規(guī)范。同時(shí)，在實(shí)踐操作中，開發(fā)區(qū)管委會(huì)不能作為借款主體，往往采取成立一家開發(fā)公司作為借款主體的變通方式向銀行籌集資金，貸款雖以擔(dān)保方式為主，但根據(jù)對(duì)商業(yè)銀行的調(diào)查，無論是借款企業(yè)還是擔(dān)保企業(yè)，自有資金往往較少，擔(dān)保企業(yè)不具備真正的擔(dān)保能力，很大程度上還是以政府信用為保證?！ ?對(duì)園區(qū)地產(chǎn)貸款的發(fā)放不規(guī)范由于全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一，地方政府財(cái)力狀況參差不齊，大量對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放信用貸款，長(zhǎng)期看此類貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大量發(fā)放信用貸款，究其主因一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具有政府背景，二是辦理土地抵押過程中存在抵押費(fèi)用和抵押間隔期間的問題。同時(shí)，相當(dāng)部分土地儲(chǔ)備貸款以信用方式發(fā)放，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟時(shí)貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。以東南沿海某市為例，資本金與貸款的比率僅為1：18。 政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資本金不足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的政府背景，其地塊收購(gòu)決策、土地收益分配政策均由地方政府統(tǒng)一決定；國(guó)家對(duì)土地儲(chǔ)備中心缺乏相應(yīng)的管理辦法，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的透明度較低，使金融機(jī)構(gòu)對(duì)其整體運(yùn)營(yíng)情況及風(fēng)險(xiǎn)較難把握?！ ‰m然人民銀行規(guī)定商業(yè)銀行不得為房地產(chǎn)商購(gòu)買土地發(fā)放地產(chǎn)貸款，但實(shí)際上商業(yè)銀行在執(zhí)行此規(guī)定時(shí)存在一定偏差。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資能力較弱，房地產(chǎn)投資基金等融資方式還沒有發(fā)展起來，房地產(chǎn)商融資渠道也較為單一，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資資金主要來源于銀行貸款(含個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)化而來的預(yù)收款)，一般要占70%以上，遠(yuǎn)超過40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)。而我國(guó)《預(yù)算法》明確規(guī)定不允許地方政府舉債，同時(shí)國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)、投資基金市場(chǎng)也不發(fā)達(dá)，狹窄的融資渠道使得貸款成為收購(gòu)儲(chǔ)備土地的主要資金來源?！ ‘?dāng)前，我國(guó)地產(chǎn)融資渠道較為狹窄，表現(xiàn)在：一是政府地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)單一。 地產(chǎn)融資發(fā)展中存在的主要問題同時(shí)，住房制度改革和擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)地資金需求大量增加。在興建園區(qū)過程中，統(tǒng)征土地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在大量信貸需求?！ ?。由于土地成本高昂，房地產(chǎn)商最大資金需求是在核發(fā)土地使用證前，為及時(shí)支付項(xiàng)目土地款以取得土地使用證，房地產(chǎn)商不可避免地通過各種渠道尋求銀行信貸資金的支持。經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招標(biāo)拍賣方式出讓，使得地價(jià)基本在完全竟價(jià)的情況下產(chǎn)生，相應(yīng)促進(jìn)了土地價(jià)格的上漲。從1999年至2001年，全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)款分別達(dá)到114億元、246億元、492億元。與建立政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度相對(duì)應(yīng)的是國(guó)有土地特別是經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的出讓實(shí)行招標(biāo)拍賣，以充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是代表政府統(tǒng)一收購(gòu)需要盤活的土地，成為土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)土地的唯一渠道和機(jī)構(gòu)。為發(fā)揮政府對(duì)土地的調(diào)控作用，提高資源配置效率，以1996年上海建立土地發(fā)展中心為標(biāo)志，我國(guó)政府土地儲(chǔ)備制度逐步建立起來。 地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的原因整體上，我國(guó)對(duì)地產(chǎn)融資的控制是比較嚴(yán)格的。目前，我國(guó)在金融政策的制定過程中，總體上對(duì)地產(chǎn)融資還是采取了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。各項(xiàng)地產(chǎn)貸款中，政府土地儲(chǔ)備貸款、園區(qū)地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量較好；房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)貸款的質(zhì)量相對(duì)較差，%%。 。貸款方式上，地產(chǎn)貸款以擔(dān)保為主，但信用貸款也占到了相當(dāng)?shù)谋壤?002年6月末，%。從目前地產(chǎn)貸款的發(fā)放對(duì)象看，全國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款、園區(qū)地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)商地產(chǎn)貸款基本上三分天下，2002年6月末，、%、%%。在我國(guó)部分地區(qū)，地產(chǎn)貸款增加速度更快，如東部沿海某市1999年至2001年期間，地產(chǎn)貸款年均增幅達(dá)到216%，%%、%。地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的比例隨之增長(zhǎng)，%%?！ ?jù)統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)約有27000多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中只有50多家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，與一千多家上市企業(yè)相比，比例不算高；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)上市公司從1993年2001年在股票市場(chǎng)籌集的資金(包括新發(fā)、增發(fā)、配股等)金額分別為35億元、16億元、13億元、9億元、57億元、18億元、11億元、13億元和21億元，9年來共籌資193億元，相對(duì)于1萬多億元的房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)從股票市場(chǎng)籌集的資金相當(dāng)少?！ 娜谫Y方式上，地產(chǎn)融資可分為直接融資和間接融資。因此本課題分析的主要對(duì)象包括政府土地儲(chǔ)備融資、園區(qū)地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)商地產(chǎn)融資。個(gè)人地產(chǎn)融資，指?jìng)€(gè)人在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)用于購(gòu)買土地使用權(quán)的融資需求。企業(yè)地產(chǎn)融資指房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)中購(gòu)置土地使用權(quán)時(shí)產(chǎn)生的融資需求和非房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)辦過程中購(gòu)買生產(chǎn)建設(shè)區(qū)的土地使用權(quán)時(shí)產(chǎn)生的融資需求。所謂政府地產(chǎn)融資，指相關(guān)機(jī)構(gòu)受政府委托或指派，從事土地收購(gòu)、開發(fā)、出讓過程中產(chǎn)生的融資需求?！ ?我國(guó)地產(chǎn)融資的主
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