【正文】 題，提出更為科學(xué)的對策和合理的建議,對公司的長期發(fā)展起到推動作用。調(diào)整不可避免，但是中國的房地產(chǎn)融資還處于起步階段，大體上講，以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，多元化的融資渠道日趨活躍，房地產(chǎn)融資市場體系不健全是當(dāng)前的現(xiàn)狀。而國內(nèi)較完整，較系統(tǒng)地研究上市房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的著作較少，本文嘗試從融資的一般理論入手，介紹深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的融資現(xiàn)狀，分析公司在融資過程中遇到的問題，提出完善公司融資行為的對策，希望對公司進(jìn)行融資有所幫助。作者在深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司實習(xí)期間，運(yùn)用所學(xué)相關(guān)專業(yè)理論知識，就融資策略及結(jié)構(gòu)問題進(jìn)行了較為深入的研究。經(jīng)歷了 2008 年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的掃蕩后，理應(yīng)平穩(wěn)復(fù)蘇謹(jǐn)慎投資的 2009 年，中國房地產(chǎn)市場逆市而上，房價瘋漲，舉世矚目。2008年在美國爆發(fā)了次貸危機(jī)。關(guān)鍵詞：融資；房地產(chǎn)融資；融資策略；融資風(fēng)險AbstractListed panies in both countries the economic development of a dominant position in active markets, expand employment, promote economic development, increase national ine, etc. all play a main role in baking. Shenzhen World Union Properties Consultancy Co., Ltd. is a specialized real estate pany to provide integrated services to listed panies. The deterioration of the external environment this year and led the pany39。為了從源頭控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，國家采取了諸如嚴(yán)格控制信貸規(guī)模等一系列調(diào)控措施，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到了影響，如何以最有效的方式獲得資金支持對房地產(chǎn)企業(yè)變得至關(guān)重要。深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司(以下簡稱世聯(lián)地產(chǎn))是一家專門為房地產(chǎn)公司提供綜合服務(wù)的上市公司。s own characteristics encountered in the process of financing a number of problems. Financing strategy is to ensure the realization of business strategy thinking of the purpose of financing, is the enterprise strategy of sustainable development an important part of the financing, corporate financing is the approach taken in the means and specific countermeasures. In this paper, the general theory of finance, bining small sections of the general situation of listed panies to share the World Union Properties Consultancy Limited, represented by the bination of qualitative and quantitative methods, a detailed analysis of the system39。由于全球經(jīng)濟(jì)一體化的形成導(dǎo)致了這場危機(jī)的迅速漫延，從而影響了全球的金融市場。為了控制房地產(chǎn)業(yè)過熱，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，各金融部門連續(xù)采取措施,提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。在借鑒國內(nèi)外相關(guān)問題研究成果的基礎(chǔ)上，針對世聯(lián)地產(chǎn)融資中存在的主要問題提疑問，希望對公司的長期發(fā)展能起到一定的推動作用。通過合理的融資方式，使得企業(yè)能夠獲得充足的資金進(jìn)行項目的開發(fā)和建設(shè)，一方面降低融資的風(fēng)險，另一方面提高項目的獲利能力，最終贏得企業(yè)發(fā)展。如何走出困局，實現(xiàn)突破，這不僅需要政府政策支持，更需要大膽的市場嘗試。（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀最初的ＭＭ理論，由美國的Modigliani和Miller 兩教授發(fā)表于《美國經(jīng)濟(jì)評論》的“資本結(jié)構(gòu)、公司財務(wù)與資本”一文中所闡述的基本思想。新優(yōu)序融資理論考察了不對稱信息對融資成本的影響，發(fā)現(xiàn)不對稱的信息會使公司盡可能少用股權(quán)融資” [2]。莫迪格利亞尼同時指出：“資產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新浪潮，其真正意義并不在于發(fā)行證券本身，而在于這種金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借款人與貸款 人之間，架起了更有效的融資渠道” [3]。密歇根大學(xué)工商管理與房地產(chǎn)金融學(xué)教授Capozza在會上向大家介紹了美國REITs產(chǎn)業(yè)所呈現(xiàn)出的新規(guī)律：“REITs 是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。本課題運(yùn)用定性與定量相結(jié)合、國際比較與實證分析相結(jié)合的方法，以企業(yè)外部融資為重點，分析了我國直接融資方式及其具體融資形式（股票、企業(yè)債券、國債）的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，按照三種不同的方案對我國目前直接融資方式的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測，并就其健康發(fā)展提出了政策建議，主要有：“消除融資中存在的所有制歧視；調(diào)整上市公司的品質(zhì)結(jié)構(gòu)；逐步放棄國有股、法人股不允許上市的做法；實行新股全部可以上市流通；還企業(yè)債券本來面目，大力發(fā)展企業(yè)債券融資；積極穩(wěn)妥地發(fā)展國債融資，加強(qiáng)國債融資規(guī)模的合理界限研究等” [5]。（四）研究方法及思路①文獻(xiàn)歸納法在閱讀大量的國內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)后，進(jìn)行分類整理，科學(xué)的選取了相關(guān)的文獻(xiàn)資料，將各文獻(xiàn)中的資料有機(jī)的結(jié)合在一起，從而使上市企業(yè)融資制度研究更加深入。企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營的狀況和資金額，以及企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的需要，采用一定的方式，通過各種融資渠道向企業(yè)的債權(quán)人和投資者去籌集資金，滿足企業(yè)資金的需要，以保證企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的行為。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可對融資方式進(jìn)行不同分類。但是受贏利大小和企業(yè)規(guī)模限制。外源融資是企業(yè)獲取資金最主要的方式。債券發(fā)行、股票和銀行信貸發(fā)行這三種方式在凈收益、稅收、發(fā)行成本及對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響有很大的不同，采取何種融資方式，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、企業(yè)的發(fā)展前景和行業(yè)特點來決定企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，以使企業(yè)的市場價值最大化。合理負(fù)債可以達(dá)到融資結(jié)構(gòu)最佳，實現(xiàn)市場價值最大。第三，通過債務(wù)資本的存在給管理者帶來經(jīng)營的壓力與積極性，從而影響企業(yè)市場價值。資金作為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的血液，在企業(yè)的每個環(huán)節(jié)都起著重要的作用。特別是高風(fēng)險、高收益為特征的企業(yè)，創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂，企業(yè)需要不斷的新產(chǎn)品開發(fā)以引領(lǐng)新的市場來贏得機(jī)會，因此創(chuàng)新所需要的資金量大而且迫切。努力開拓市場，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提升國際競爭力歸根結(jié)底都需要雄厚的資金作為基礎(chǔ)。經(jīng)過17年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)市場服務(wù)提供商。 （二）融資能力分析世聯(lián)地產(chǎn)為了進(jìn)行融資，就必須對公司融資能力進(jìn)行分析。它主要包括速動比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)見表34所示。從以上幾個指標(biāo)可以說明公司的短期償債能力比較好。表36 盈利能力指標(biāo)表 （單位：萬元）項目/年份2008年2009年2010年銷售收入154 615332 000478 643利潤總額20 10041 50067 010凈利潤14 10032 00050 230銷售利潤率1314凈資產(chǎn)收益率353132由表36可以看出，公司2009年銷售收入較2008年增加177383萬元，2010年銷售收入較2009年增加146643萬元。主要原因是：一是公司積極開拓市場，完善營銷網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，積極應(yīng)對政策調(diào)控，加快布局二三線城市，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，土地轉(zhuǎn)讓金保持同比增長；二是市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場在嚴(yán)厲的調(diào)控政策中繼續(xù)保持增長態(tài)勢。 它主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)見表35所示。從以上情況可以看出，盡管公司近幾年銷售收入和經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，但經(jīng)營活動所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量并沒有與銷售收入同步增長，尤其是2010年經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，而公司固定資產(chǎn)的增加，加重了現(xiàn)金支出的負(fù)擔(dān)，主要依靠外部籌資來解決。非財務(wù)分析的指標(biāo)有行業(yè)分析、市場競爭能力分析、經(jīng)營者素質(zhì)評價等。 ②市場競爭力分析2009年8月世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所掛牌上市。在房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)外包趨勢加強(qiáng)，各城市交易規(guī)則趨同及交易成本下降三大因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展前景廣闊。周曉華，公司總經(jīng)理，擁有注冊房地產(chǎn)估價師，注冊造價工程師，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)。世聯(lián)地產(chǎn)員工效率較高，人才健全，市場競爭能力強(qiáng)，連續(xù)數(shù)年同行業(yè)排名前三名。伴隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，公司在銀行的可貸資金會越來越少，利率越來越高，給公司帶來嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，形成惡性循環(huán)，所以這樣的消極、被動的融資行為不利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，公司以后要在銀行融資方面要逐步由單一借款向商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)，銀行承兌匯票等多種形式過度，長期借款與單一借款形成合理比例，避免企業(yè)面臨極大的短期還貸壓力。在進(jìn)行融資管理決策時應(yīng)該按以下步驟進(jìn)行循環(huán)決策：是否需要融資融資時間融資金額融資地點融資方式融資期限誰負(fù)責(zé)融資是否需要放棄控制權(quán)融資進(jìn)程怎樣管理是否能獲取所需資金融資評價。如圖41 是否需要融資 融資時間融資金額 融資評價 融資地點 是否獲取所需資金 融資方式融資進(jìn)程怎樣管理 融資期限是否放棄控股權(quán) 誰負(fù)責(zé)融資 融資決策步驟循環(huán)圖41現(xiàn)代融資管理理論認(rèn)為，企業(yè)融資管理的目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，當(dāng)企業(yè)資金成本達(dá)到最低的時候，企業(yè)價值就達(dá)到最大，在此以前，公司的管理者們認(rèn)為只有投資項目