【正文】 %。具體指標見下表：表 1011：成本估算表科目 總價 總建面積單價 可售面積單價地價 101450 3248 4494前期費用 1828 59 81建安工程費 77648 2486 3440紅線內(nèi)配套費 7751 248 343政府收費 200 6 9不可遇見費 2186 70 97開發(fā)間接費 23303 746 1032投資合計 214366 6863 9496表 1112：香雪山項目銷售及利潤分類 單價 總價洋房 10000 元/平方米 147812 萬元別墅 20220 元/平方米 140606 萬元商業(yè) 13000 元/平方米 4420 萬元酒店公寓 10000 元/平方米 3648 萬元地下車庫 10 萬元/個 8020 萬元銷售額合計 13489 元/平方米 304506 萬元營業(yè)稅及附加（％） 759 元/平方米 17144 萬元土地增值稅 576 元/平方米 13001 萬元銷售凈收入 12154 元/平方米 274361 萬元稅前利潤 2658 元/平方米 59996 萬元稅前成本利潤率 %企業(yè)所得稅（25％） 664 元/平方米 14999 萬元稅后利潤 1993 元/平方米 44997 萬元稅后成本利潤率 %實投資金回報率 %31 二、敏感性分析地價確定后，本項目成本基本可以確定，故針對稅前利潤與售價進行敏感性分析。具體分析見下表。表 1213：敏感性分析表售價變化 稅前利潤變化 稅前利潤率變化8500 39516 %9000 46342 %9500 53169 %10000 59996 %10500 66822 %11000 73649 %11500 80476 %12022 87303 %由敏感性分析可以看出，本項目抗風(fēng)險能力特別強，在洋房售價下降 15%的情況下，依然有 %的稅前利潤率。三、盈虧平衡點分析保本售價不考慮地下車位銷售情況下，保本銷售均價 10000 元/平方米，按照目前別墅與公寓售價差異比例，公寓保本售價 7100 元/平方米，別墅 15000 元/平方米，商業(yè) 10000 元/平方米。保本銷售率項目平均保本銷售率在 80%左右，按照公寓全賣，別墅銷售 44%時，可打平總成本。按照別墅全賣，公寓銷售 65%時，打平成本。通過保本售價分析和保本銷售率分析，本項目抗風(fēng)險能力較高，具有較強的盈利能力。四、盈利能力分析32 33表 1314：全資金現(xiàn)金流量表序號 年　份 建設(shè)期 合計　 項　目 2022 2022 2022 2022 　序號 1 2 3 41 現(xiàn)金流入 銷售收入2 現(xiàn)金流出 地價 政府收費及前期費用 管理費用 銷售費用 銷售稅金及附加 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 累計凈現(xiàn)金流量5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算指標∶財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%) ￥3738,607000 萬元靜態(tài)投資回收期 年動態(tài)投資回收期 年34 表 1415：自有資金現(xiàn)金流量表序號 年　份 建設(shè)期 合計　 項　目 2022 2022 2022 2022 　　 序 號 1 2 3 4 　1 現(xiàn)金流入 銷售收入 銀行貸款2 現(xiàn)金流出 地價 政府收費及前期費用 管理費用 銷售費用 銷售稅金及附加 所得稅 償還銀行貸款3 凈現(xiàn)金流量4 累計凈現(xiàn)金流量5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算指標∶財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值(I=%) ￥4240,011000 萬元靜態(tài)投資回收期 年動態(tài)投資回收期 年35 36 根據(jù)現(xiàn)金流量分析，本項目全投資和自有資金的內(nèi)部收益率分別為 %和 %，遠高于同期銀行貸款利率，具備較強的盈利能力。同時通過凈現(xiàn)值計算，本項目收益率遠高于市場上資本的平均收益水平。全投資靜態(tài)回收期在 年左右，動態(tài)投資回收期在 年左右，回收期比較短。自有資金靜態(tài)回收期為 年，動態(tài)回收期為 年，對自有資金的占用時間不長，回收比較迅速，在取得貸款以后，每年的凈現(xiàn)金流均為正值，依靠貸款和銷售回款即可保證項目的正常運作。37 第七部分：優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力高首先，依據(jù)《廣州市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》 ，廣州市空間布局的基本取向為：“南拓、北優(yōu)、東移、西聯(lián)” ，科學(xué)城是廣州市未來城市發(fā)展的重要方向。本區(qū)域?qū)⒊蔀橐援a(chǎn)、學(xué)、研為主，輔以配套少量高級住宅的多功能現(xiàn)代新型城區(qū)，該區(qū)域的樓盤具有巨大的升值空間。其次，P2/P3 地塊毗鄰蘿崗區(qū)政府，未來的蘿崗區(qū)將成為廣州市的后花園，四周公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，規(guī)劃中地鐵四號線，六號線通過該區(qū)域，預(yù)計于 2022 年全線通車，便捷的交通和優(yōu)異的自然環(huán)境使該地區(qū)成為未來最適合居住的生活區(qū)域，樓盤價值得以提升。自然環(huán)境優(yōu)美，有利于打造高端項目蘿崗區(qū)屬山地丘陵地帶，山色清秀，澗水長流，風(fēng)景名勝眾多，常年游人不絕，天鹿湖森林公園、丹水坑風(fēng)景區(qū)、蘿崗香雪公園等風(fēng)景勝地皆在蘿崗區(qū)境內(nèi)。地塊三面依山，空氣質(zhì)量好，具備開發(fā)高端項目的天然優(yōu)勢，同時本項目的規(guī)劃條件為打造高端項目提供了現(xiàn)實的可行性、較好的教育和衛(wèi)生設(shè)施。目前，本區(qū)域已經(jīng)具備比較好的基礎(chǔ)教育資源，比如廣州市第二中學(xué)新校區(qū)，黃陂小學(xué)等。隨著規(guī)劃中的蘿崗區(qū)綜合醫(yī)院的落成，將為本區(qū)域居民提供快捷和高質(zhì)量的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。規(guī)模優(yōu)勢。我司在本項目附近已有林語山莊項目，通過此項目，我司已在本區(qū)域積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗，為本項目的開發(fā)打下了基礎(chǔ)。同時本項目在可進一步鞏固我司通過林語山莊在本區(qū)域形成的品牌效應(yīng)，使公司在該區(qū)域取得更多的競爭優(yōu)勢。二、劣勢項目兩側(cè)各有高壓線走廊經(jīng)過，可能對項目工程進度造成一定的影響。項目周邊配套尚不成熟，目前周邊生活設(shè)施較差，缺乏現(xiàn)有的購物、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生場所，還不是一個完全成熟的生活區(qū)域。38 本區(qū)域房地產(chǎn)市場剛剛起步，廣州本地市民對本區(qū)域的認可程度還有待進一步考察。來自萬科城的直接競爭，萬科城已經(jīng)初具規(guī)模，其成熟的產(chǎn)品設(shè)計和整體實力可能給本項目帶來較大的競爭壓力。三、機會政府?dāng)M投入 600 億元資金，將科學(xué)城打造成東方的“歐洲城” ，科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢主要集中在微電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)等，將吸引大量科技人員、專家學(xué)者、留學(xué)歸國人員、和外籍人士等在此工作和生活，需要較多中高檔公寓和其他中高檔住宅，本項目的推出剛好迎合了這部分需求，同時科學(xué)城為廣州市房地產(chǎn)市場的新熱點，目前進入科學(xué)城的大型房地產(chǎn)開發(fā)商并不多，我司借助本項目，可進一步提高我司在本區(qū)域和整個廣州市的影響力。39 第八部分：結(jié)論和建議根據(jù)以上分析，本地塊位于廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展最迅速的區(qū)域，根據(jù)項目自身規(guī)劃條件和項目區(qū)域發(fā)展定位，本項目可建成高品質(zhì)的高端社區(qū)，將成為我司在廣州乃至全國的標桿性項目。