酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺(tái)可行性報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 12:32本頁面
【正文】 高達(dá)30—40%），這類收入按房費(fèi)收入的10%保守計(jì)算。綜合上述各項(xiàng)收入，1個(gè)150間（套）酒店式公寓每月（按30天計(jì)）經(jīng)營收入為：l 房費(fèi)收入：720000元；l 服務(wù)費(fèi)收入：72000元；l 物業(yè)管理費(fèi)收入：22500元l 其他收入：72000元合計(jì)收入：886500元/月，相當(dāng)于房費(fèi)收入720000元的123%。 成本分析公司連鎖酒店式公寓經(jīng)營平臺(tái)的成本包括兩部分，一部分是前臺(tái)運(yùn)作的直接成本，另一部分是經(jīng)營平臺(tái)后臺(tái)管理的運(yùn)作成本：（1） 前臺(tái)運(yùn)作成本在前面已經(jīng)分析過，包括以下方面：l 薪資成本：基本可以控制在房費(fèi)收入的10%左右（通過控制工作人員數(shù)量和合理安排后臺(tái)管理）；l 水電煤燃料費(fèi)用：可以控制在5—8%（采用分體空調(diào)和取電器控制用電），熱水提供仍舊是個(gè)問題；l 消耗品：3%左右；l 布巾清潔：1%左右；l 營銷推廣（廣告推廣和銷售傭金）：5—8%；l 稅收（按房產(chǎn)租賃計(jì)稅）：5%；l 管理公司管理費(fèi)：2%；l 其他費(fèi)用（維修、保險(xiǎn)、律師等）：1%以上成本合計(jì)占客房收入的32—38%，取中間值35%以方便計(jì)算，按1個(gè)酒店式公寓計(jì)算為252000元/月。（2） 經(jīng)營平臺(tái)后臺(tái)管理運(yùn)作成本包括（預(yù)估）：l 人員成本：按配置20名人員計(jì)，85000元/月l 營業(yè)費(fèi)用：包括辦公室租賃等各類費(fèi)用，按50000元/月計(jì)l 網(wǎng)絡(luò)和設(shè)備日常費(fèi)用：按50000元/月計(jì)l 其他費(fèi)用：按15000元/月計(jì)以上后臺(tái)成本合計(jì)為200000元/月，該成本為經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。由于經(jīng)營平臺(tái)的后臺(tái)管理費(fèi)用為固定費(fèi)用，隨著管理的酒店式公寓數(shù)量的增加，該成本在總費(fèi)用中所占的比例越小。 財(cái)務(wù)分析這里的財(cái)務(wù)分析要分析三個(gè)重要指標(biāo)，一是酒店式公寓本身的財(cái)務(wù)情況，二是對(duì)投資者來說可以取得的收益率，三是扣除投資者的收益后經(jīng)營平臺(tái)的財(cái)務(wù)情況。（1） 酒店式公寓財(cái)務(wù)分析由于酒店式公寓財(cái)務(wù)分析和酒店式公寓的數(shù)量密切相關(guān)，我們不妨分別按數(shù)量10假設(shè)計(jì)算。酒店式公寓毛利估算表酒店式公寓數(shù)量月收入合計(jì)（元/月）月支出合計(jì)（元/月）月毛利（元/月）年毛利（元/年）326595009560001703500204420005443250014600002972500356700001088650002720000614500073740000（2） 投資者的投資回報(bào)分析以上酒店式公寓年毛利分?jǐn)偟矫總€(gè)房間上的話分別為：按3個(gè)酒店式公寓計(jì)算：45427元/年間按5個(gè)酒店式公寓計(jì)算：47560元/年間按10個(gè)酒店式公寓計(jì)算：49160元/年間按每套酒店式公寓客房物業(yè)總價(jià)350000元計(jì)，按年8%的靜態(tài)回報(bào)率測(cè)算，其物業(yè)的年租金收入達(dá)到28000元就可以，相比上述毛利測(cè)算完全可以滿足。（注：該測(cè)算假設(shè)各單套物業(yè)的總價(jià)一致，實(shí)際上懸殊很大，因此實(shí)際市場租金收入回報(bào)率是不相同的，統(tǒng)一按8%測(cè)算有一定的不公平性）（3） 經(jīng)營平臺(tái)財(cái)務(wù)分析扣除投資者每年8%的固定收益回報(bào)，則經(jīng)營平臺(tái)的年毛利分別為：3家酒店式公寓：5家酒店式公寓：1467萬/年10家酒店式公寓：3174萬/年 四：風(fēng)險(xiǎn)篇 法律風(fēng)險(xiǎn)（1） 酒店式公寓經(jīng)營尚無相關(guān)明確法律規(guī)定到目前為止，尚沒有明確的法律法規(guī)對(duì)酒店式公寓的租賃進(jìn)行明確的規(guī)定，我們這里一般遵循房地產(chǎn)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，但在實(shí)際操作中許多情況仍無法明確，如按日出租如何進(jìn)行租賃登記，如何交納稅費(fèi)，公安部門對(duì)其的要求等，這些都值得關(guān)注。（2） 包回報(bào)容易產(chǎn)生相關(guān)法律問題法律法規(guī)中對(duì)開發(fā)商要求不得以包回報(bào)或變相方式銷售房地產(chǎn)，在目前的實(shí)際操作中尚無有第三方對(duì)包回報(bào)的嘗試，這其中的法律關(guān)系比較容易產(chǎn)生各種問題。（3） 分時(shí)度假產(chǎn)生的相關(guān)法律問題由于分時(shí)度假在中國早期推廣中的一些違規(guī)行為所造成的不良影響，使得中央對(duì)該類問題比較重視，經(jīng)營平臺(tái)的操作中應(yīng)盡量規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并且也要和非法集資等劃清界限。 市場風(fēng)險(xiǎn)（1） 酒店業(yè)對(duì)酒店式公寓的市場反響目前上海的星級(jí)酒店總數(shù)為300家，客房總數(shù)為49900間（套），如果酒店式公寓發(fā)展過快，必然會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響（兩者的稅率相差很多，且酒店?duì)I業(yè)的要求和審批比較嚴(yán)格，進(jìn)入壁壘較高），其主管部門的介入有可能會(huì)給酒店式公寓運(yùn)作帶來不良影響。（2） 房地產(chǎn)市場特別是酒店式公寓市場的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由于酒店式公寓是房地產(chǎn)的一種特殊產(chǎn)品，因此上海房地產(chǎn)市場的波動(dòng)也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生巨大影響，特別是酒店式公寓類物業(yè)的供求情況會(huì)很大程度上影響我們的操作。 運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)（1） 公司沒有酒店式公寓管理操作經(jīng)驗(yàn)公司尚沒有酒店式公寓管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，必須借助專業(yè)的酒店管理公司，這對(duì)公司對(duì)經(jīng)營平臺(tái)的控制有一定的影響。（2） 前期平臺(tái)搭建和銷售渠道組織的工程巨大建立酒店式公寓經(jīng)營平臺(tái)必須要有先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和廣大的銷售渠道，這個(gè)工程前期準(zhǔn)備和投入都比較大。（3） 酒店式公寓本身的局限性對(duì)運(yùn)作產(chǎn)生的影響由于酒店式公寓本身為房地產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)并沒有按酒店設(shè)計(jì)建設(shè)，因此對(duì)設(shè)施、消防、安全等都提出全新的要求，且酒店式公寓都銷售給了單個(gè)的投資者，對(duì)酒店需要整體運(yùn)行的要求還是有一定的難度。 其他風(fēng)險(xiǎn)（1） 其他相關(guān)平臺(tái)對(duì)其的影響公司酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺(tái)并不是獨(dú)立存在的，它與服務(wù)平臺(tái)和投資平臺(tái)息息相關(guān)，另兩個(gè)平臺(tái)的操作都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生一定的影響。（2） 投資客期望的變化由于酒店式公寓必須先銷售再經(jīng)營，因此投資客的期望對(duì)整個(gè)經(jīng)營平臺(tái)的操作和收益有很大的影響，俗話說眾口難調(diào)，數(shù)千投資者期望的變化都會(huì)對(duì)經(jīng)營平臺(tái)的操作產(chǎn)生影響?！獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交
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