【正文】 60。住宅戶型需求q二居室、三居室的戶型需求仍是最旺。%，尤其以三室兩廳兩衛(wèi)為主，%，小部分人選擇了四居室，以四室兩廳兩衛(wèi)為主，%；選擇二居室的比例略超過(guò)三居室，%。分析二居室受歡迎的原因，首先，選擇二居室的住房，擁有總價(jià)相對(duì)低一些的優(yōu)勢(shì)，買(mǎi)房壓力相對(duì)少一些；第二，選擇二居室的人群以年輕人較多，年輕購(gòu)房者的消費(fèi)觀念正日趨成熟；第三，二居室對(duì)投資租賃目的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)手相對(duì)容易些，價(jià)格也適宜。本地房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)動(dòng)向總結(jié)綜上，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)是值得進(jìn)入的！從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言：合肥正處于快速上升期，2006年多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)下歷史新高，并且后續(xù)發(fā)展強(qiáng)勁有力。從城市規(guī)劃發(fā)展角度而言：城市布局由原先的一環(huán)、二環(huán)小片區(qū)規(guī)劃轉(zhuǎn)向沿湖、沿江大片區(qū)規(guī)劃，城市版圖正處于快速擴(kuò)張期，各項(xiàng)建設(shè)將更多由老城區(qū)傾向于新城區(qū)。從房地產(chǎn)發(fā)展周期而言：經(jīng)歷了2002006的沉寂期，2007年正式進(jìn)入了新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期。從房地產(chǎn)供應(yīng)角度而言：主城區(qū)土地供應(yīng)后續(xù)不足。供應(yīng)量主要集中于外圍新城區(qū)域，特別是南部、西部，目前市場(chǎng)新增供應(yīng)量少于市場(chǎng)成交量，這也房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，風(fēng)險(xiǎn)較小。從房地產(chǎn)需求角度而言：剛性需求因城市擴(kuò)張、城市家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生劇變等原因，存在較大規(guī)模的市場(chǎng)需求，同時(shí)，各類(lèi)提升居住品質(zhì)的柔性需求同樣較為可觀。第三部分 其他背景型資訊及研究合肥市房地產(chǎn)政策目前當(dāng)?shù)刂饕康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況及動(dòng)向目前當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)述q合肥目前共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近300家，目前在售項(xiàng)目400余個(gè)。其中主要以合肥本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主90%以上。城市知名企業(yè)及相關(guān)樓盤(pán)q序項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模開(kāi)發(fā)企業(yè)重要特征描述1世紀(jì)陽(yáng)光花園總建56萬(wàn)城改股份公司拉開(kāi)合肥大盤(pán)時(shí)代序幕2新華學(xué)府花園占地481畝總建40萬(wàn)安徽新華房地產(chǎn)公司主打教育品牌3頤和花園總建50萬(wàn)中房合肥公司全國(guó)知名發(fā)展商4綠城桂花園占地500畝總建41萬(wàn)浙江綠城集團(tuán)全國(guó)知名發(fā)展商5阿奎利亞總建118萬(wàn)恒泰地產(chǎn)體量最大的遠(yuǎn)郊風(fēng)格大盤(pán)6上城國(guó)際總建114萬(wàn)祥源集團(tuán)二環(huán)內(nèi)旺銷(xiāo)大盤(pán)外來(lái)大型q房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入本地市場(chǎng)分析從近階段與房地產(chǎn)行業(yè)人員交流中獲悉，少量外地知名品牌企業(yè)存在進(jìn)入合肥市場(chǎng)意向，主要考慮區(qū)域?yàn)闉I湖區(qū)域，地塊意向規(guī)模在1000畝以上。就目前而言，進(jìn)入合肥市場(chǎng)是較為想理的時(shí)機(jī)，一方面為整體市場(chǎng)處于新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期的上升階段，另一方面城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，資金規(guī)模、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、運(yùn)營(yíng)能力各方面均有所欠缺。但大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入合肥市場(chǎng)必須面對(duì)兩大問(wèn)題：一是目前主城區(qū)大規(guī)模地塊極少，適合大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地塊多數(shù)位于較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，如南部沿湖、北部沿水庫(kù)區(qū)域；二是城市規(guī)劃較大程度超前于自然發(fā)展，一旦取得較偏遠(yuǎn)位置的地塊，可能需要等待較長(zhǎng)時(shí)間的培育期。典型項(xiàng)目案例華潤(rùn)?瀾溪鎮(zhèn)——q市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目華潤(rùn)?瀾溪鎮(zhèn)位于合肥是蜀山區(qū)香樟大道與黃山路交匯處。瀾溪鎮(zhèn)是香港華潤(rùn)置地在合肥的首個(gè)鼎力傾情之作。2004年9月14日，華潤(rùn)置地不惜斥資兩億多元，一舉拿下這一200多畝的地塊。瀾溪鎮(zhèn)依山傍水的自然景觀，可謂是獨(dú)一無(wú)二的。房子可以復(fù)制，但自然景觀是不可復(fù)制的，正是這種稀缺的自然資源，帶給了瀾溪鎮(zhèn)獨(dú)特的價(jià)值。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期為九幢景觀洋房；第二期為小高層及高層，主力戶型為三房、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積主要在133~150平方米之間。一層贈(zèng)送70多平方米露臺(tái)及飄窗。開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地合肥有限公司——成立于2004年9月，注冊(cè)資金960萬(wàn)美元。公司開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目——“瀾溪鎮(zhèn)”位于合肥市西南部蜀山腳下，秉承獨(dú)特的法式風(fēng)情，以戶戶帶花園的花園洋房和景觀電梯公寓為主體戶型。占地面積：178。 總建筑面積：178。建筑和規(guī)劃設(shè)計(jì)：法國(guó)歐博建筑與城市設(shè)計(jì)公司178。建筑外立面設(shè)計(jì)：香港善創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司178。景觀設(shè)計(jì)：香港雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司178。展示中心設(shè)計(jì)：Rerearch178。 Architecture Design 形象設(shè)計(jì)：博思堂廣告有限公司178。物業(yè)類(lèi)別：花園洋房、小高層、高層178。容積率:178。 綠化率: 48%178。 金地?國(guó)際城q ——熱點(diǎn)板塊馬鞍山路代表項(xiàng)目該項(xiàng)目位于合肥市南向主干道的馬鞍山南路，與城市一環(huán)路僅有500米。周邊配套相對(duì)完善，公共交通也較為便利。項(xiàng)目基本情況如下： 開(kāi)發(fā)商：178。安徽金大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位：美國(guó)北半球景觀設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司178。建筑設(shè)計(jì)單位：澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司178。占地面積：9萬(wàn)平方米178。 總建筑面積：30萬(wàn)平方米178。 建筑類(lèi)別：高層、小高層、沿街二層商業(yè)178。 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅、普通公寓、挑高公寓、沿街商鋪178。 綠化率39％178。178。項(xiàng)目采用分層推進(jìn)，逐步消化的營(yíng)銷(xiāo)手法，有步驟的推出住宅、公寓和商業(yè)，在一個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)結(jié)束之后，立即推出其它物業(yè)類(lèi)型，以保持市場(chǎng)熱度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持續(xù)銷(xiāo)售，使市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生持續(xù)關(guān)注。同時(shí)，在媒體推廣方面則運(yùn)用高調(diào)入市，立體包裝宣傳的推廣策略。正式入市以前，多使用大型戶外媒體：如戶外展板、T板、公交車(chē)身、站臺(tái)廣告等，以項(xiàng)目形象導(dǎo)入為主。在分期銷(xiāo)售時(shí)，運(yùn)用平面廣告、電視廣告集中投放，造成市場(chǎng)關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶群。 該項(xiàng)目還有一個(gè)引人注目的地方就是其商業(yè)部分的策劃與推廣。商業(yè)部分案名為“金地88街”，延續(xù)金地國(guó)際城的旺銷(xiāo)與市場(chǎng)知名度，在原有的基礎(chǔ)上對(duì)其商業(yè)部分加大宣傳推廣力度，打出“商業(yè)鋪王”的概念吸引市場(chǎng)關(guān)注。同時(shí)，運(yùn)用活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的影響力，邀請(qǐng)相關(guān)在合肥市有相當(dāng)影響力的知名人士和鳳凰衛(wèi)視知名主持人陳魯豫，舉辦“金地88街城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇”，引起了合肥市場(chǎng)的高度關(guān)注，論壇活動(dòng)非常成功。 金地國(guó)際城項(xiàng)目作為一個(gè)名不見(jiàn)傳的新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商實(shí)力并不雄厚，前期品牌影響力并不深遠(yuǎn)。但由于項(xiàng)目策劃操作較為成功，從而使項(xiàng)目在市場(chǎng)影響力與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均取得理想的效果。元一名城——同區(qū)域熱銷(xiāo)大盤(pán)q元一?名城是香港元一集團(tuán)在合肥投資興建的第九個(gè)項(xiàng)目，占地458畝，總建筑面積約53萬(wàn)平方米。項(xiàng)目位于臨泉路與嘉山路交匯處，項(xiàng)目西臨榮事達(dá)大道，北臨鳳臺(tái)路，東臨規(guī)劃中的淮南路，是一環(huán)附近距離市區(qū)最近規(guī)模最大的大型住宅社區(qū)。距離榮事達(dá)大道僅200米。由于香港元一集團(tuán)前期市場(chǎng)品牌積累時(shí)間較長(zhǎng)，在合肥市場(chǎng)的品牌知名度相當(dāng)高。憑借其品牌知名度、較高品質(zhì)的產(chǎn)品和較高的性價(jià)比，也達(dá)到了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。讓市場(chǎng)再次認(rèn)識(shí)到品牌影響力和產(chǎn)品的重要性。 規(guī)劃中的元一?名城分為A、B、C三個(gè)地塊，整個(gè)項(xiàng)目共分二期開(kāi)發(fā)，首推的A、B地塊為臨泉路與嘉山路交匯處向西延伸至板橋河沿岸的地塊，地塊的總建筑面積約28萬(wàn)平方，將一次性推出約2200戶住宅，為即將購(gòu)房的業(yè)主提供更豐富的戶型選擇。整個(gè)社區(qū)的建筑及園林景觀均以西班牙異域風(fēng)情為設(shè)計(jì)理念，為元一?名城營(yíng)造出極具現(xiàn)代感的西班牙風(fēng)貌。開(kāi)發(fā)商：香港元一集團(tuán)178。建筑設(shè)計(jì)：新加坡雅克筑景設(shè)計(jì)（深圳）有限公司178。景觀設(shè)計(jì)：郭斯顏建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（新加坡）有限公司178。占地面積：458畝178。 總建筑面積：53萬(wàn)平方米178。 建筑類(lèi)別：高層、小高層178。 物業(yè)類(lèi)型：住宅、商鋪178。％178。178。該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃手法較為單一，即采用立體式的集中媒體轟炸，造成市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)的認(rèn)知。開(kāi)盤(pán)以適中的價(jià)格沖擊市場(chǎng)，使其目標(biāo)客戶感覺(jué)物有所值，吸引關(guān)注項(xiàng)目的目標(biāo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為，從而獲得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 元一名城項(xiàng)目入市時(shí)，無(wú)論其廣告力度、媒體范圍、廣告創(chuàng)意都是合肥樓市前所未有的。項(xiàng)目在宣傳時(shí)導(dǎo)入了西班牙風(fēng)格系列，將社區(qū)引入西班牙文化進(jìn)行包裝宣傳。強(qiáng)有力的廣告宣傳、鮮明的推廣主題使合肥居民在較短的時(shí)間內(nèi)，認(rèn)知了元一名城項(xiàng)目。 城市主要宏觀及人均經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表以下指標(biāo)較為全面地表達(dá)了城市的綜合實(shí)力及q房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，* 號(hào)數(shù)據(jù)為衍生數(shù)據(jù)，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截取時(shí)間均為2006年末）GDP水平地方財(cái)政收支總額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年末余額社會(huì)零售消費(fèi)品總額第三產(chǎn)業(yè)增加值全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額基本建設(shè)投資年末常住總?cè)丝?77萬(wàn)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額商品房銷(xiāo)售額商品房施工面積商品房銷(xiāo)售面積商品房新開(kāi)工面積商品房竣工面積進(jìn)出口總額進(jìn)出口總額/gdp *常住人均GDP水平 *22513元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11013元商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格3269元常住居民人均年末儲(chǔ)蓄存款13094元人均GDP/房?jī)r(jià) *可支配收入/房?jī)r(jià) *人均年末儲(chǔ)蓄余額/房?jī)r(jià) *房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn) *第三產(chǎn)業(yè)增加值/GDP *商品房銷(xiāo)售面積/開(kāi)竣工面積 *、