天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-23 06:55本頁(yè)面
【正文】 有多種方案可供選擇：1） 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理家居廣場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)：可以實(shí)現(xiàn)較高的租金收入缺點(diǎn)：178。 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，管理有一定難度。178。 經(jīng)營(yíng)上存在有一定風(fēng)險(xiǎn)178。 招商較為繁鎖2） 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：178。 不需考慮以后的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，不需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)178。 如引進(jìn)國(guó)際知名品牌連鎖，可增加投資者的信心，對(duì)項(xiàng)目的銷售有良好的促進(jìn)作用缺點(diǎn)：178。 可能需給予較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達(dá)不到預(yù)期值。178。 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進(jìn)外地或國(guó)外知名企業(yè)。3） 與品牌家居經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)合作優(yōu)點(diǎn)：178。 經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題可得到解決，經(jīng)營(yíng)招商易于開(kāi)展178。 對(duì)項(xiàng)目的銷售有一定促進(jìn)作用178。 可實(shí)現(xiàn)較理想的租金收入缺點(diǎn)：178。 需尋找品牌連鎖經(jīng)營(yíng)商合作，需支付經(jīng)營(yíng)管理商一定的費(fèi)用。178。 國(guó)際知名家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)不一定會(huì)接受合作方式，而深圳本地家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)則品牌知名度不高。備注：至于與連鎖經(jīng)營(yíng)商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開(kāi)發(fā)商的利益，中原在操作金世界—友誼城百貨、保利城—友誼百貨、龍崗世貿(mào)商城—萬(wàn)佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項(xiàng)目上，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營(yíng)商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。 第五章 銷售策略一、 先招商，后銷售在項(xiàng)目未銷售前先進(jìn)行招商，再銷售是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。二、靈活變通的返租策略通過(guò)返租，使發(fā)展商可控制項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的實(shí)施，是商場(chǎng)興旺的保證。返租年限建議為較短期（三年）。三、區(qū)分銷售面積與經(jīng)營(yíng)面積。178。 將鋪位面積劃分成6—15平方米為主進(jìn)行銷售，使商鋪總價(jià)碼降低，利于吸引投資者，擴(kuò)大投資客戶層面。178。 租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，將多個(gè)鋪位進(jìn)行組合出租。四、通過(guò)精心包裝，將項(xiàng)目包裝成深圳首席投資鋪王。五、利用家居經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)駐不斷造勢(shì)。六、分期分批推出，推高售價(jià)。七、圍繞山姆會(huì)員店進(jìn)行宣傳。八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場(chǎng)前景。 第六章 項(xiàng)目租售回報(bào)分析一、 項(xiàng)目租價(jià)分析根據(jù)中原對(duì)景田片區(qū)的租金調(diào)查，景田片區(qū)臨街商鋪的租金多在80—150元/平方米左右（萬(wàn)科金色家園及萬(wàn)托家園一帶），而項(xiàng)目周邊一帶無(wú)商鋪出租，商業(yè)氣氛明顯不足，影響了項(xiàng)目租金的提升。以中原多年的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，租金以不同租賃方式不同而定： 整體出租如項(xiàng)目整體出租予一家經(jīng)營(yíng)商家，平均租金預(yù)計(jì)僅為50元/平方米左右。每年租金回報(bào)： 50*9000*12=約540萬(wàn)元注：按經(jīng)營(yíng)面積為9000平方米計(jì)算。 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)，分散出租經(jīng)參與其他家居專業(yè)市場(chǎng)的租金價(jià)格，每層租金估算：首層：150元/平方米二層：100元/平方米三層：75元/平方米四層：55元/平方米平均租金預(yù)計(jì)可達(dá)95元/平方米左右。每年租金回報(bào)： 95*9000*12=約1026萬(wàn)元另：發(fā)展商投入一筆商場(chǎng)裝修費(fèi)用。二、售價(jià)初步分析如項(xiàng)目以主題專業(yè)市場(chǎng)的定位或整體租賃予品牌經(jīng)營(yíng)商家，根據(jù)中原對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的銷售經(jīng)驗(yàn)分析，項(xiàng)目整體平均售價(jià)可達(dá)到18000元/平方米左右。項(xiàng)目總銷售額預(yù)計(jì)：18000元/平方米*9000平方米=注：因需采用返租的銷售方式，按市場(chǎng)一般的返租率8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均銷售價(jià)格為18000元/平方米，平均租金為95元/平方米，返租率為8%，如返租3年，來(lái)計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：每年的返租額： 18000元**9000=1296萬(wàn)元/年實(shí)際每年的租金收益： 95*9000*12個(gè)月=1026萬(wàn)元/年發(fā)展商三年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（12961026）*3年=810萬(wàn)元 發(fā)展商實(shí)際收益：—810萬(wàn)=如整體出租實(shí)現(xiàn)的租金收入更低，發(fā)展商要在返租年限內(nèi)補(bǔ)貼更多的金額予投資者。 總述：總體來(lái)講，天然居商業(yè)項(xiàng)目如能引進(jìn)適當(dāng)?shù)陌b定位，仍不失為一個(gè)投資回報(bào)有保證的商業(yè)項(xiàng)目，否則，項(xiàng)目租售前景不容樂(lè)觀。如能以中原豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與發(fā)展商雄厚的實(shí)力結(jié)合，在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、定位、招商上充分介入，天然居商業(yè)項(xiàng)目必將成為深圳商鋪市場(chǎng)又一閃亮明星。深圳中原地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司
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