天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-10 06:55本頁面
【正文】 。 連鎖專賣（專業(yè)）店。 個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。三、深圳市商業(yè)主要經(jīng)營方式 購銷自營商場以購銷的方式自行進(jìn)貨銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 招商1） 出租。2） 保底抽成。3） 純分成。四、深圳市商業(yè)市場狀況和趨勢近年來，深圳的商業(yè)逐漸向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)?；?、連鎖經(jīng)營的方向發(fā)展，市場狀況及發(fā)展趨勢表現(xiàn)如下： 購物百貨業(yè)日趨成熟。專業(yè)市場不斷發(fā)展壯大。五年來，深圳市的專業(yè)市場不論是在數(shù)量上還是在交易量上都有明顯增長，其中電子配套市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鐘表配套市場已成為領(lǐng)先全國的“一哥”。以連鎖經(jīng)營為特征的超級市場沖擊著大批傳統(tǒng)的、獨(dú)立的小型零售企業(yè)。購物廣場MALL概念成為主體的消費(fèi)形式，購物廣場集購物、娛樂、休閑、飲食等多功能于一身，創(chuàng)造了一個(gè)“逛街”的微環(huán)境，滿足消費(fèi)者各式各樣的需求，起到各種功能互補(bǔ)的作用，如銅鑼灣購物廣場、海雅百貨等。 深港商業(yè)趨向一體化。中高檔商業(yè)發(fā)展速度加快隨著深圳經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展及人們消費(fèi)觀念的改變，嘉匯新城、城市中信廣場等大型中高檔購物中心在今年也將相繼開業(yè)，深圳的中高檔商業(yè)將呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢。具有品牌優(yōu)勢、具有先進(jìn)經(jīng)營管理方式的商業(yè)連鎖將是以后商業(yè)的發(fā)展方向，而傳統(tǒng)市場的商業(yè)模式的市場份額將會逐步縮少。景田片區(qū)位于深圳市福田區(qū)的中部，地塊面積為273公頃，總規(guī)劃控制人口為9－，而現(xiàn)在已達(dá)7萬人以上，因此新增規(guī)劃容量約2萬人。就其目前發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)初步形成了集約化、高尚化的綜合社區(qū)概念。天然居具有良好的交通配套，為商業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營提供了一定的硬件支持。三、景田片區(qū)的商業(yè)分布概況景田片區(qū)以住宅為主功能定位，早期片區(qū)內(nèi)無統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商業(yè)裙樓為主，最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會員店，但其位置不屬于景田的中心地帶。從現(xiàn)階段的總體來看，景田的商業(yè)分布有以下特點(diǎn)： 歲寶百貨、山姆會員店共筑景田百貨零售業(yè)。 有規(guī)模、有檔次大型專業(yè)市場較為欠缺。 商業(yè)設(shè)施分布零亂。 中高檔的飲食娛樂業(yè)發(fā)展滯后。而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定檔次的娛樂服務(wù)業(yè)則在景田更為缺乏。目前周邊空置的商業(yè)裙樓有：俊景豪園裙樓、宏浩花園裙樓、景發(fā)花園裙樓、香景大廈裙樓、香麗大廈裙樓等。在靠近萬科金色家園的蓮花北路及景田路的臨街鋪位出租情況則較為理想，且租金水平有一定保證，萬科金色家園周邊的商鋪在150元/m2，因?yàn)榫疤锲瑓^(qū)定位于中高檔住宅片區(qū)，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，商服物業(yè)的租金自然也保持較高的水平。片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。根據(jù)目前掌握到的資料來看，在未來12年內(nèi)將有有第壹世界廣場裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬托家園商業(yè)裙樓、金泰市場等商服物業(yè)將推向市場。天然居所在的景田片區(qū)更是聚集了大量的住宅小區(qū)及政府微利房，整個(gè)片區(qū)已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻姆康禺a(chǎn)開發(fā)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系來看，在區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)成為熱點(diǎn)后，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)必將有大幅度的發(fā)展，南山房地產(chǎn)大開發(fā)的熱潮帶動南山商業(yè)的發(fā)展就是最好的范例。隨著有較強(qiáng)消費(fèi)力的居住人口的不斷增加，景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。未來幾年內(nèi)，除本片區(qū)內(nèi)，香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)將會有大量的商業(yè)物業(yè)推出市場，商業(yè)物業(yè)的競爭將趨于激烈，商業(yè)中心會逐漸形成，誰能把握市場先機(jī)，誰就能引領(lǐng)市場潮流。 第三章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目基本情況位置： 項(xiàng)目位于福田區(qū)景田香梅路山姆會員店對面，屬于天然居項(xiàng)目的商業(yè)配套項(xiàng)目。項(xiàng)目由于是獨(dú)立的商業(yè)開發(fā)地塊，商場開發(fā)可朔性大，宜根據(jù)項(xiàng)目將來的經(jīng)營定位來規(guī)劃設(shè)計(jì)，直接開發(fā)符合經(jīng)營商需求的商業(yè)物業(yè)。二、 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢（Strength）分析178。178。山姆店的輻射區(qū)域廣大，使本項(xiàng)目的可輻射面相應(yīng)增大。 項(xiàng)目臨香梅路及蓮花西路，交通發(fā)達(dá)，公交線路多。 發(fā)展商有較好的品牌知名度，是投資商及承租商的信心保障。 景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將是近年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在住宅銷售成為熱點(diǎn)后，商業(yè)物業(yè)將是市場追捧對象。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可根據(jù)經(jīng)營定位而定，可直接配合經(jīng)營商家的經(jīng)營硬件需求。 片區(qū)內(nèi)大型中高檔專業(yè)市場缺乏，市場空檔明顯。 項(xiàng)目所處的區(qū)域小環(huán)境檔次形象較好，易于將項(xiàng)目包裝成精品商業(yè)物業(yè)進(jìn)行招商及銷售。 商業(yè)氣氛淡薄，整體商業(yè)環(huán)境需加以時(shí)日178。 項(xiàng)目占地面積較小，總建筑面積不大，對引進(jìn)大型的國際性連
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