惠州商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案-在線瀏覽
2024-11-06 11:35本頁(yè)面
【正文】 很好的投資回報(bào) 。 ★ ㈥ 一定要讓項(xiàng)目開發(fā)與營(yíng)銷同時(shí)進(jìn)行，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并積極與各個(gè)工廠的食堂聯(lián)系，力爭(zhēng)與之形成緊密的合作關(guān)系（工廠食堂可以降低采購(gòu)成本，我方可以吸引大量的客源），使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分先旺起來(lái)。 選擇有突破性的定位，充分利用項(xiàng)目 所 特有的區(qū) 域有效需 求 優(yōu)勢(shì)， 從而可以 避開項(xiàng)目的 區(qū)域 人流量劣勢(shì) （暫時(shí)） ，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 選擇有突破性的定位，充分利用項(xiàng)目 所 特有的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)， 從而可以 避開項(xiàng)目的交通和人流量劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 （ 2）經(jīng)營(yíng)定位 （市場(chǎng)功能） 經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查分析，結(jié)合貴公司最初定的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)定位，本項(xiàng)目的基本物業(yè) 定位已經(jīng)確定，經(jīng)營(yíng)定位為： 區(qū)域性 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) + 工業(yè) 配套性綜合商業(yè) + 休閑式酒店（棋牌室、俱樂(lè)部） + 公寓（酒店式公寓） 將以上商業(yè)形態(tài)與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況比較，可以發(fā)現(xiàn)基本符合市場(chǎng)需求。 （ 3） 產(chǎn)品 定位 （建筑形式） 通過(guò)貴公司對(duì)項(xiàng)目的介紹（看過(guò)規(guī)劃效果圖），綜合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，總結(jié)以上商業(yè)形態(tài)的特點(diǎn)基本，本人對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 部分根據(jù)其功能特性應(yīng)為開放式結(jié)構(gòu)、低層建筑（一層 或兩層），可以設(shè)計(jì)成多個(gè)進(jìn)出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風(fēng)情況。 綜合商業(yè)和酒店（棋牌娛樂(lè)部） 這部分的建筑形式可以采用多層建筑（ 37 層）設(shè)計(jì)，出于對(duì)建筑成本的考慮建議不要做成小高層（ 812 層）。商業(yè)部分應(yīng)放在首層（若有需要也可以在二樓做部分商鋪），上層為酒店、棋牌俱樂(lè)部等。建議對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做一下市場(chǎng)調(diào)研后再?zèng)Q定是否可以進(jìn)行開發(fā)。如果從建筑成本考慮的話還可以將這部分和商業(yè)酒店放在一起，放在同一棟樓的最上層。 （ 4） 營(yíng)銷定位 （ 價(jià)格定位 ） 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商鋪 由于這一部分的商鋪在區(qū)域內(nèi)具有一定的特殊性和稀缺性，沒(méi)有可參照的物業(yè)供比較，所以采用市場(chǎng)比較定價(jià)法是行不通的，建議這部分物業(yè)的定價(jià)采用成本法來(lái)定價(jià)，根據(jù)建造成本在控制一定 利潤(rùn)率的條件下來(lái)定一個(gè)讓客戶群可以接受的價(jià)格。 綜合商業(yè)部分 本部分是項(xiàng)目的一個(gè)重要利潤(rùn)點(diǎn)，定價(jià)建議采用市場(chǎng)比較法與成本法相結(jié)合的方法。 休閑酒店部分 這一部分則應(yīng)仔細(xì)考慮，若考慮資金的周轉(zhuǎn)利用效率和快速收益套現(xiàn)則可以直接進(jìn)行銷售，若要求更高的投資回報(bào)率則可以選擇自己經(jīng)營(yíng)。但本人曾在珠海做過(guò)一個(gè)類似的項(xiàng)目可供參考借鑒： 當(dāng)時(shí)那個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開工建設(shè)就已經(jīng)有三分之一的 面積 被周邊工廠提前預(yù)定了，據(jù)了解 有的 工廠會(huì)為高級(jí)管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，而調(diào)動(dòng)戶口需要房產(chǎn)， 故很多工廠有此需求 。在調(diào)查以后根據(jù)市場(chǎng)需求再來(lái)論證開發(fā)的可行性。 劃分 方案一： 將 A、 C、 D 三個(gè)單元作為一個(gè)單位整體租售，不考慮分開租售。 劃分 方案三： 將 A、 C、 D 三個(gè)單元分開獨(dú)立租售，互不影響。 三、營(yíng)銷推廣策略 總的 營(yíng)銷原則 是 ： “請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買出去”； 以租帶售，租售并舉；當(dāng)既有客戶租又有客戶買時(shí)，若商鋪銷售價(jià)格能夠達(dá)到預(yù)期制定的價(jià)格，則優(yōu)先銷售；當(dāng)租金價(jià)格相差不大時(shí)，預(yù)租面積
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