【正文】 戶型 40㎡ 價格 9000 元/㎡總房款：409000=36 萬元簽訂 10 年包租合同，9%回報率應(yīng)給投資人的月返款額為：2700 元/月結(jié)合前面的盈虧平衡點 %,不難看出，當開房率達到 %以上時，才可能實現(xiàn)盈利那么我們將開房率設(shè)定在 43%來計算一下業(yè)主每月的收益可達到的數(shù)字，如下表：小結(jié)：從上面的計算，我們可以清楚地看出，當開房率達到 43%時，酒店開始盈利的同時，業(yè)主同樣可以得到高于目前市場預(yù)期的回報，這種結(jié)果無疑是令人振奮的，因此我們得出的結(jié)論是：保證開房率達到 43%以上，是本項目實現(xiàn)盈利目的關(guān)鍵 但是，我們在看到美好前景的同時，有一個至關(guān)重要的部分不容忽視，那就是市場，通過多年的市場跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)可以盈利是不爭的事實，但是一個酒店經(jīng)營成功與否，其前三年的經(jīng)營好壞十分重要。而目前的天津酒店市場雖然整體處于略有盈利的狀態(tài)，但深入探究，實際開房率 43% 50% 60% 70% 80% 90%月客房收入 4515 5250 6300 7350 8400 9450月客房成本 業(yè)主每月實際收益 2709 3130 3760 4390 5020 5650 24情況不容過分樂觀，目前：天津市酒店業(yè)頭三年開房率的平均值偏低——40%考慮到本項目的自身弱點：1） 、市場認知度有待提高，入市后培育期較長；2） 、區(qū)域市場美譽度有欠完善；3） 、與目前市場上同類產(chǎn)品相比而言，本項目整體競爭力欠缺結(jié)合目前天津市酒店業(yè)頭三年開房率的平均值偏低（40%）,我行認為以下幾點對本項目的成功運作與長久經(jīng)營至關(guān)重要：1） 、本項目整體的運營管理及其實施效果；2） 、項目銷售率的有效達成與有力保證；3） 、項目營銷推廣的具體實施方案九 、 運 營 管 理 建 議（一） 、酒店管理公司建議從酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制）尤為重要。良好的運營模式將建立購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心，我們采用的是目前市場上已經(jīng)成功開發(fā)的產(chǎn)權(quán)酒店的運營模式：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得的投資收益。正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的 30%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風險實際非常之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。擁有良好的經(jīng)營方式、豐富的管理經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，具有非常大的影響，如酒店管理公司能夠提供豐富多彩的富有樂趣的創(chuàng)意與活動，則能夠吸引更多的顧客。推薦一：法國雅高酒店管理集團法國雅高酒店集團是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團之一，擁有超過 4000 多間酒店的全球酒店網(wǎng)絡(luò)，業(yè)務(wù)遍布 140 多個國家。以商界和消閑服務(wù)市場提供一系列大眾化以豪華的著名品牌酒店而負盛名。其在亞洲區(qū)主要酒店品牌包括：索菲特 Sofitel、諾富特 Novotel、美居 25Mercure、宜必思 Ibis、大眾化旅館 Formule 1。從設(shè)計概念、工程技術(shù)及建筑配套，乃至前期規(guī)劃及專業(yè)的統(tǒng)籌運作等一應(yīng)俱全，唯求盡善盡美。其在全球的酒店都位于主要城市的商務(wù)區(qū)域和樞紐地帶，面向商務(wù)往來人士，深深吸引著無論來自國際或是區(qū)域的商務(wù)客人。推薦二：萬豪國際集團萬豪國際集團是全球首屈一指的國際酒店管理公司，萬豪在美國和其他 69 個國家及地區(qū)擁有 2800 多個業(yè)務(wù)單位。集團以經(jīng)營及特許經(jīng)營的方式管理萬豪、JW 萬豪、麗斯卡爾頓（RitzCarlton） 、萬麗（Renaissance） 、Residence Inn、萬怡（ Courtyard） 、Towneplace Suites、Fairfield Inn、SpringHill Suites 以及 Bulgari 酒店品牌；通過 Marriott Vacation Club International、Horizons 、麗斯卡爾頓俱樂部（ The RitzCarlton Club）及Marriott Grand Residence Club 等品牌發(fā)展和管理產(chǎn)權(quán)經(jīng)營度假式酒店（ 49家度假式酒店） ；此外經(jīng)營萬豪行政公寓（13 家高級酒店式公寓） ，此外，萬豪 ExecuStay 在 37 個主要市場管理已設(shè)有家具的公寓單位。萬豪國際集團的總部設(shè)于美國首都華盛頓，雇用約 128000 名員工，2022 年財年的營業(yè)額達到 90 億美元。萬豪還被《財富》雜志評為酒店業(yè)最值得敬仰的企業(yè)和最理想工作酒店集團之一推薦三： OAKWOODOakwood 公司在 1962 年創(chuàng)立了美國第一個服務(wù)公寓物業(yè)，目前已經(jīng)成為世界上最大的酒店式公寓的經(jīng)營者。擁有超過 22022 個酒店式服務(wù)公寓和具有以世界 100 大跨國公司中的 80 家為基礎(chǔ)的跨國集團顧客群，客戶群涵蓋了五百強中的 80％，被認可為服務(wù)公寓領(lǐng)域的專家。而且 Oakwood 滿意度接近 90％，并且有 100％的回住率。他所管理的房地產(chǎn)價值約 20 億美元，年營業(yè)額預(yù)計要 6 億美金。它的實力可以稱得上是不折不扣的世界級的管家。Oakwood 是美國十大地產(chǎn)投資和管理公司之一的 Ramp。B 地產(chǎn)集團（Ramp。B Realty Group）的一個分支機構(gòu)。實力雄厚的 Ramp。B 集團為 Oakwood 的業(yè)務(wù)發(fā)展與資金來源提供了堅強的后盾。自從 30 多年前 Oakwood 創(chuàng)立全新的服務(wù)式公寓概念， Oakwood 已經(jīng) 26是服務(wù)公寓行業(yè)的領(lǐng)導者。Oakwood 仍在不遺余力地保持在服務(wù)公寓管理所處的領(lǐng)先地位的同時，也為其投資者實現(xiàn)盡可能的高回報。憑借多年的經(jīng)驗以及在行銷和技術(shù)革新方面的努力，Oakwood 的運營效率，專有系統(tǒng)以及高水準服務(wù)等，使其有別于其他的服務(wù)公寓經(jīng)營者。（二）投資回報方案建議：回報類型設(shè)計： A、投資型 B、享受型 C、投資享受型投資回報方案設(shè)計： 方案 類型 回報方式一 投資型簽訂 10 年包租合同（十天免費住宿），9%回報率,無管理費用，擔保公司擔保二 投資享受型簽訂 10 年包租合同,10 年內(nèi)每年 1 個月免費入住+酒店收益分紅（依客房年毛利的 4%計），擔保公司擔保三享受型（針對特定人群） 全年入住，客戶需繳納每月管理費（依 40 元/月/平方米計算），擔保公司擔保參考對象：C 戶型假定 C 戶型 40㎡ 價格 9000 元/㎡總房款：409000=36 萬元首期房款：36000030%=108000 元單套客房年毛利：350(房價)365（140%運營成本）=33,000 元酒店整體年毛利收入：33000304（套）43%（開房率）=4,313,760 元（三）加盟國際化的國際旅游組織經(jīng)常組織各種盈利性的國內(nèi)、國際會議，如學術(shù)、旅游年會、以提高酒店的盈利水平，吸引更多的旅客，同時能夠為投資者提供更多的旅游目的地的選擇。 27十 、 我 行 代 理 方 式 及 費 用 收 取 ：（一） 、獨家代理銷售 代理傭金：實際成交額 %（二） 、獨家代理銷售及廣告推廣 代理傭金：實際成交額 %（三） 、傭金支付方式 按當月實際回款額一次性支付，每月月底與開發(fā)商財務(wù)對賬，次月 5 日前結(jié)算代理