【正文】 戶型 40㎡ 價格 9000 元/㎡總房款：409000=36 萬元簽訂 10 年包租合同，9%回報率應(yīng)給投資人的月返款額為：2700 元/月結(jié)合前面的盈虧平衡點(diǎn) %,不難看出，當(dāng)開房率達(dá)到 %以上時，才可能實(shí)現(xiàn)盈利那么我們將開房率設(shè)定在 43%來計(jì)算一下業(yè)主每月的收益可達(dá)到的數(shù)字，如下表：小結(jié)：從上面的計(jì)算，我們可以清楚地看出，當(dāng)開房率達(dá)到 43%時，酒店開始盈利的同時，業(yè)主同樣可以得到高于目前市場預(yù)期的回報，這種結(jié)果無疑是令人振奮的，因此我們得出的結(jié)論是：保證開房率達(dá)到 43%以上，是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利目的關(guān)鍵 但是，我們在看到美好前景的同時，有一個至關(guān)重要的部分不容忽視，那就是市場，通過多年的市場跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)可以盈利是不爭的事實(shí)，但是一個酒店經(jīng)營成功與否，其前三年的經(jīng)營好壞十分重要。而目前的天津酒店市場雖然整體處于略有盈利的狀態(tài)，但深入探究，實(shí)際開房率 43% 50% 60% 70% 80% 90%月客房收入 4515 5250 6300 7350 8400 9450月客房成本 業(yè)主每月實(shí)際收益 2709 3130 3760 4390 5020 5650 24情況不容過分樂觀，目前：天津市酒店業(yè)頭三年開房率的平均值偏低——40%考慮到本項(xiàng)目的自身弱點(diǎn)：1） 、市場認(rèn)知度有待提高，入市后培育期較長；2） 、區(qū)域市場美譽(yù)度有欠完善；3） 、與目前市場上同類產(chǎn)品相比而言，本項(xiàng)目整體競爭力欠缺結(jié)合目前天津市酒店業(yè)頭三年開房率的平均值偏低（40%）,我行認(rèn)為以下幾點(diǎn)對本項(xiàng)目的成功運(yùn)作與長久經(jīng)營至關(guān)重要：1） 、本項(xiàng)目整體的運(yùn)營管理及其實(shí)施效果；2） 、項(xiàng)目銷售率的有效達(dá)成與有力保證；3） 、項(xiàng)目營銷推廣的具體實(shí)施方案九 、 運(yùn) 營 管 理 建 議（一） 、酒店管理公司建議從酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機(jī)制（即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。良好的運(yùn)營模式將建立購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心，我們采用的是目前市場上已經(jīng)成功開發(fā)的產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)營模式：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得的投資收益。正常情況下，一般星級酒店的運(yùn)營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的 30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營業(yè)利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。擁有良好的經(jīng)營方式、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對投資的盈利與否以及盈利大小，具有非常大的影響，如酒店管理公司能夠提供豐富多彩的富有樂趣的創(chuàng)意與活動，則能夠吸引更多的顧客。推薦一：法國雅高酒店管理集團(tuán)法國雅高酒店集團(tuán)是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團(tuán)之一，擁有超過 4000 多間酒店的全球酒店網(wǎng)絡(luò)，業(yè)務(wù)遍布 140 多個國家。以商界和消閑服務(wù)市場提供一系列大眾化以豪華的著名品牌酒店而負(fù)盛名。其在亞洲區(qū)主要酒店品牌包括：索菲特 Sofitel、諾富特 Novotel、美居 25Mercure、宜必思 Ibis、大眾化旅館 Formule 1。從設(shè)計(jì)概念、工程技術(shù)及建筑配套，乃至前期規(guī)劃及專業(yè)的統(tǒng)籌運(yùn)作等一應(yīng)俱全，唯求盡善盡美。其在全球的酒店都位于主要城市的商務(wù)區(qū)域和樞紐地帶，面向商務(wù)往來人士，深深吸引著無論來自國際或是區(qū)域的商務(wù)客人。推薦二：萬豪國際集團(tuán)萬豪國際集團(tuán)是全球首屈一指的國際酒店管理公司，萬豪在美國和其他 69 個國家及地區(qū)擁有 2800 多個業(yè)務(wù)單位。集團(tuán)以經(jīng)營及特許經(jīng)營的方式管理萬豪、JW 萬豪、麗斯卡爾頓（RitzCarlton） 、萬麗（Renaissance） 、Residence Inn、萬怡（ Courtyard） 、Towneplace Suites、Fairfield Inn、SpringHill Suites 以及 Bulgari 酒店品牌；通過 Marriott Vacation Club International、Horizons 、麗斯卡爾頓俱樂部（ The RitzCarlton Club）及Marriott Grand Residence Club 等品牌發(fā)展和管理產(chǎn)權(quán)經(jīng)營度假式酒店（ 49家度假式酒店） ；此外經(jīng)營萬豪行政公寓（13 家高級酒店式公寓） ，此外，萬豪 ExecuStay 在 37 個主要市場管理已設(shè)有家具的公寓單位。萬豪國際集團(tuán)的總部設(shè)于美國首都華盛頓，雇用約 128000 名員工，2022 年財(cái)年的營業(yè)額達(dá)到 90 億美元。萬豪還被《財(cái)富》雜志評為酒店業(yè)最值得敬仰的企業(yè)和最理想工作酒店集團(tuán)之一推薦三： OAKWOODOakwood 公司在 1962 年創(chuàng)立了美國第一個服務(wù)公寓物業(yè)，目前已經(jīng)成為世界上最大的酒店式公寓的經(jīng)營者。擁有超過 22022 個酒店式服務(wù)公寓和具有以世界 100 大跨國公司中的 80 家為基礎(chǔ)的跨國集團(tuán)顧客群，客戶群涵蓋了五百強(qiáng)中的 80％，被認(rèn)可為服務(wù)公寓領(lǐng)域的專家。而且 Oakwood 滿意度接近 90％，并且有 100％的回住率。他所管理的房地產(chǎn)價值約 20 億美元，年?duì)I業(yè)額預(yù)計(jì)要 6 億美金。它的實(shí)力可以稱得上是不折不扣的世界級的管家。Oakwood 是美國十大地產(chǎn)投資和管理公司之一的 Ramp。B 地產(chǎn)集團(tuán)（Ramp。B Realty Group）的一個分支機(jī)構(gòu)。實(shí)力雄厚的 Ramp。B 集團(tuán)為 Oakwood 的業(yè)務(wù)發(fā)展與資金來源提供了堅(jiān)強(qiáng)的后盾。自從 30 多年前 Oakwood 創(chuàng)立全新的服務(wù)式公寓概念， Oakwood 已經(jīng) 26是服務(wù)公寓行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。Oakwood 仍在不遺余力地保持在服務(wù)公寓管理所處的領(lǐng)先地位的同時，也為其投資者實(shí)現(xiàn)盡可能的高回報。憑借多年的經(jīng)驗(yàn)以及在行銷和技術(shù)革新方面的努力，Oakwood 的運(yùn)營效率，專有系統(tǒng)以及高水準(zhǔn)服務(wù)等，使其有別于其他的服務(wù)公寓經(jīng)營者。（二）投資回報方案建議：回報類型設(shè)計(jì)： A、投資型 B、享受型 C、投資享受型投資回報方案設(shè)計(jì)： 方案 類型 回報方式一 投資型簽訂 10 年包租合同（十天免費(fèi)住宿），9%回報率,無管理費(fèi)用，擔(dān)保公司擔(dān)保二 投資享受型簽訂 10 年包租合同,10 年內(nèi)每年 1 個月免費(fèi)入住+酒店收益分紅（依客房年毛利的 4%計(jì)），擔(dān)保公司擔(dān)保三享受型（針對特定人群） 全年入住，客戶需繳納每月管理費(fèi)（依 40 元/月/平方米計(jì)算），擔(dān)保公司擔(dān)保參考對象：C 戶型假定 C 戶型 40㎡ 價格 9000 元/㎡總房款：409000=36 萬元首期房款：36000030%=108000 元單套客房年毛利：350(房價)365（140%運(yùn)營成本）=33,000 元酒店整體年毛利收入：33000304（套）43%（開房率）=4,313,760 元（三）加盟國際化的國際旅游組織經(jīng)常組織各種盈利性的國內(nèi)、國際會議，如學(xué)術(shù)、旅游年會、以提高酒店的盈利水平，吸引更多的旅客，同時能夠?yàn)橥顿Y者提供更多的旅游目的地的選擇。 27十 、 我 行 代 理 方 式 及 費(fèi) 用 收 取 ：（一） 、獨(dú)家代理銷售 代理傭金：實(shí)際成交額 %（二） 、獨(dú)家代理銷售及廣告推廣 代理傭金：實(shí)際成交額 %（三） 、傭金支付方式 按當(dāng)月實(shí)際回款額一次性支付，每月月底與開發(fā)商財(cái)務(wù)對賬，次月 5 日前結(jié)算代理