【正文】 。（二）投資回報方案建議：回報類型設(shè)計： A、投資型 B、享受型 C、投資享受型投資回報方案設(shè)計： 方案 類型 回報方式一 投資型簽訂 10 年包租合同（十天免費住宿），9%回報率,無管理費用，擔(dān)保公司擔(dān)保二 投資享受型簽訂 10 年包租合同,10 年內(nèi)每年 1 個月免費入住+酒店收益分紅（依客房年毛利的 4%計），擔(dān)保公司擔(dān)保三享受型（針對特定人群） 全年入住，客戶需繳納每月管理費（依 40 元/月/平方米計算），擔(dān)保公司擔(dān)保參考對象：C 戶型假定 C 戶型 40㎡ 價格 9000 元/㎡總房款：409000=36 萬元首期房款：36000030%=108000 元單套客房年毛利：350(房價)365（140%運營成本）=33,000 元酒店整體年毛利收入：33000304（套）43%（開房率）=4,313,760 元（三）加盟國際化的國際旅游組織經(jīng)常組織各種盈利性的國內(nèi)、國際會議，如學(xué)術(shù)、旅游年會、以提高酒店的盈利水平，吸引更多的旅客，同時能夠為投資者提供更多的旅游目的地的選擇。Oakwood 仍在不遺余力地保持在服務(wù)公寓管理所處的領(lǐng)先地位的同時，也為其投資者實現(xiàn)盡可能的高回報。B 集團為 Oakwood 的業(yè)務(wù)發(fā)展與資金來源提供了堅強的后盾。B Realty Group）的一個分支機構(gòu)。Oakwood 是美國十大地產(chǎn)投資和管理公司之一的 Ramp。他所管理的房地產(chǎn)價值約 20 億美元，年營業(yè)額預(yù)計要 6 億美金。擁有超過 22022 個酒店式服務(wù)公寓和具有以世界 100 大跨國公司中的 80 家為基礎(chǔ)的跨國集團顧客群，客戶群涵蓋了五百強中的 80％，被認(rèn)可為服務(wù)公寓領(lǐng)域的專家。萬豪國際集團的總部設(shè)于美國首都華盛頓，雇用約 128000 名員工，2022 年財年的營業(yè)額達(dá)到 90 億美元。推薦二：萬豪國際集團萬豪國際集團是全球首屈一指的國際酒店管理公司，萬豪在美國和其他 69 個國家及地區(qū)擁有 2800 多個業(yè)務(wù)單位。從設(shè)計概念、工程技術(shù)及建筑配套，乃至前期規(guī)劃及專業(yè)的統(tǒng)籌運作等一應(yīng)俱全，唯求盡善盡美。以商界和消閑服務(wù)市場提供一系列大眾化以豪華的著名品牌酒店而負(fù)盛名。擁有良好的經(jīng)營方式、豐富的管理經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，具有非常大的影響，如酒店管理公司能夠提供豐富多彩的富有樂趣的創(chuàng)意與活動，則能夠吸引更多的顧客。良好的運營模式將建立購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心，我們采用的是目前市場上已經(jīng)成功開發(fā)的產(chǎn)權(quán)酒店的運營模式：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得的投資收益。 23經(jīng)營利潤分析根據(jù)上面的計算，為保證本項目具有高于其它同類項目的市場競爭力，目的是短期清盤，迅速實現(xiàn)投資回收，我行建議：本項目應(yīng)保證投資回報率在 8%以上，我們建議取 9%：提出這種建議的依據(jù)如下：以參考對象 C 戶型為計算依據(jù)：假定 C 戶型 40㎡ 價格 9000 元/㎡總房款：409000=36 萬元簽訂 10 年包租合同，9%回報率應(yīng)給投資人的月返款額為：2700 元/月結(jié)合前面的盈虧平衡點 %,不難看出，當(dāng)開房率達(dá)到 %以上時，才可能實現(xiàn)盈利那么我們將開房率設(shè)定在 43%來計算一下業(yè)主每月的收益可達(dá)到的數(shù)字，如下表：小結(jié)：從上面的計算，我們可以清楚地看出，當(dāng)開房率達(dá)到 43%時，酒店開始盈利的同時，業(yè)主同樣可以得到高于目前市場預(yù)期的回報，這種結(jié)果無疑是令人振奮的，因此我們得出的結(jié)論是：保證開房率達(dá)到 43%以上，是本項目實現(xiàn)盈利目的關(guān)鍵 但是，我們在看到美好前景的同時，有一個至關(guān)重要的部分不容忽視，那就是市場，通過多年的市場跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)可以盈利是不爭的事實，但是一個酒店經(jīng)營成功與否，其前三年的經(jīng)營好壞十分重要。當(dāng)客房盈虧平衡時，利潤為零，由此可推算出當(dāng)客房開房率為 %時，為酒店客房部分利潤盈虧平衡點。推廣費用：總銷售額的 2%七 、 商 業(yè) 部 分 建 議方案 A：考慮到酒店入住人士的要求，本項目品質(zhì)的保證，我行建議商業(yè)部分自營為主；方案 B：如果想盡快收回投資成本，也可將其銷售商業(yè)部分價格定位 根據(jù)商鋪投資原理，我們一般按:1)、商情 (A、 B、C、D、E)2)、客流量3)、可視性因子4)、樓層5)、交通條件6)、停車條件7)、整個項目規(guī)劃的科學(xué)性8)、硬件條件9)、經(jīng)營商品的類型10)、周邊房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢…… 20將某一些商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行商鋪價格的評估商鋪定價依據(jù)　 商情客流量可視性因子樓層交通條件停車條件整個項目規(guī)劃的科學(xué)性硬件條件經(jīng)營商品的類型周邊房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢合計商鋪 均價權(quán)重 40% 30% 5% 3% 5% 5% 3% 3% 3% 3% 100% 　周邊現(xiàn)有商鋪1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10￥ 12,000￥15000本項目 28 18 5 5 3 3 3 ￥9500￥12022 21天津市現(xiàn)有商業(yè)項目銷售價格參考圖表：天 津 市 內(nèi) 六 區(qū) 商 業(yè) 項 目 均 價15573145181206910794100001426317764和 平 區(qū)河 西 區(qū)南 開 區(qū)河 東 區(qū)河 北 區(qū)紅 橋 區(qū)天 津 市 區(qū)系 列 1 17764 15573 14518 12069 10794 10000 14263 和 平 區(qū) 河 西 區(qū) 南 開 區(qū) 河 東 區(qū) 河 北 區(qū) 紅 橋 區(qū) 天 津 市 區(qū)商業(yè)功能建議：? 實現(xiàn)入住酒店人士的服務(wù)配套；? 對周邊社區(qū)配套的差異化補充； 22商業(yè)業(yè)態(tài)建議：零售購物業(yè)、餐飲、美容美發(fā)、休閑健身、服務(wù)業(yè)、社區(qū)配套業(yè)衛(wèi)國道一側(cè)：零售購物業(yè)、餐飲、美容美發(fā)翠阜新村一側(cè)：服務(wù)業(yè)、休閑健身、社區(qū)配套業(yè)（郵局、干洗、數(shù)碼彩擴）商業(yè)部分銷售周期：預(yù)計銷售周期：35 個月達(dá)成銷售率：85%95%預(yù)熱期：2022 年 8 月1 個月——實現(xiàn)銷售率 15%20%；強銷期：2022 年 9 月—10 月12 個月 ——實現(xiàn)銷售率 55%；清盤期：2022 年 11 月—12 月12 個月 ——實現(xiàn)銷售率 15%20%八 、 本 項 目 利 潤 分 析盈虧平衡點分析：假定本項目客房價為 350 元/天。2）城市發(fā)展論壇暨開盤儀式目的：提高項目市場美譽度，提升區(qū)域地段價值，引爆產(chǎn)權(quán)式酒店投資熱潮。銷售目標(biāo)：實現(xiàn)整體清盤。4）尾盤銷售期：2022 年 12 月廣告形式：硬稿促銷方式：以整套價格銷售。價格策略：根據(jù)客戶積累數(shù)量及反饋情況制定開盤價格，以確保 9000 元/平米均價，并爭取實現(xiàn) 9500 元/平米。推廣費用預(yù)算：全部推廣費用比例的 30%。廣告形式：報刊硬廣、軟文、新聞報道，電視新聞報道（以新聞專訪做為輔助宣傳手段） 。3）開盤強銷期：2022 年 10 月—11 月借助榮信行多種營銷渠道及客戶資源，強力銷售。10 月開盤典禮，簽訂正式合同及委托管理協(xié)議。推廣費用：全部推廣費用比例的 30%。廣告形式：報刊硬廣、軟文、新聞報道，電視新聞報道（以新聞專訪做為輔助宣傳手段）