【正文】 出“商鋪銀行”的投資概念和模式。 大膽創(chuàng)新的廣告媒體推廣 —— 速銷售的催化劑 ? 宣傳手法上大膽創(chuàng)新，運用了集中、擠壓式的廣告投放策略 ? 運用全版繕縞與平面廣告相結(jié)合，通過媒體的不斷造勢，短期內(nèi)迅速樹立項目在商鋪投資市場的領導品牌，迅速引導成交。 第四部分 商務公寓 目標客戶分析 目標客戶來源區(qū)域 目標客戶特征描述 目標客戶心態(tài)分析 檔次定位 —— 中檔偏高 ? 由于超高層建筑體位于深南路邊上 ， 有很好的昭示性 ， 如能樹立較好的形象 ， 將能為提升項目整體檔次奠定一定的基礎； ? 項目周邊缺乏素質(zhì)較高的辦公物業(yè) ， 導致很多中 、 小型公司租賃住宅物業(yè)用作辦公 ， 因此 ， 創(chuàng)造高質(zhì)素的辦公環(huán)境定能填補周邊辦公物業(yè)市場的空缺； ?本項目有相當大的比例是外銷市場 ， 外銷客戶對產(chǎn)品的檔次要求較高； ?定位高檔物業(yè)有助于提升發(fā)展商的品牌 。 戶型定位 由于產(chǎn)品的目標客戶群體為中 、 小型公司 （ 自用 ）或小投資客 ， 因此 ， 標準單元的面積定位為約 50平方米的商務空間 。 各單元之間可以根據(jù)需要隨意合并 ， 組合成為 100平方米 、 150平方米 、 200平方米甚至更大的單位 。 戶型配比 考慮到產(chǎn)品的靈活組合性 、 布置結(jié)構(gòu)的方便 ，因此建議將超高層建筑體標準層設定為統(tǒng)一的平面 ， 客戶可以根據(jù)需要隨意合并 。 我司根據(jù)總建筑面積推算標準層平面面積約為 1300平方米 ， 按每個單元 50平方米 （ 含分攤交通面積 ） 計算 ， 可以布置約 26個標準單元；標準層層數(shù)除去裙樓及架空層部分 ， 按層高 ， 可以布置約 30層 。按照以上計算 ， 建筑物總單元數(shù)為 780個 。 租金定位 根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計算： PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE = /平方米 /月 根據(jù)市場比較法 ， 我司預測本產(chǎn)品租金能夠達到約 70— 75元 /平方米 /月 。 售價定位 根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計算： PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE =11450元 /平方米 綜合考慮其它因素 ， 根據(jù)市場比較法 ， 我司預測本產(chǎn)品售 價能夠達到 10500— 11000元 /平方米 。 營銷概念 目前，深圳市已經(jīng)有許多寫字樓都標榜“ 5A” 、甲級等稱號，但實際上，這些寫字樓還沒有能夠提供真正的“生態(tài)環(huán)境”。而本產(chǎn)品的目標客戶群體是都市的新銳一族，他們是“時尚”的，他們是“熱愛生命”的，他們是最求“健康工作”的 ?? 他們是新一代的商務精英，他們需要“生態(tài)、健康”的產(chǎn)品。因此，我們提出： 生態(tài)商務，健康 . 詮釋：本產(chǎn)品的各項設計（尤其是硬件方面）都是以創(chuàng)造生態(tài)、健康的環(huán)境為出發(fā)點，務求營造一個優(yōu)良的工作空間。 第五部分 住 宅 檔次定位 —— 中高檔精品小戶型 ? 隨著中心區(qū)的成熟 ， 片區(qū)租客戶對高檔小戶型的需要日益增強； ? 項目升值潛力大 ， 優(yōu)良的品質(zhì)對其升值保存值起較大的支撐作用 ? 雖然物業(yè)是小戶型面對投資及過渡居家客戶 ， 但要實現(xiàn)最大利潤物 業(yè)品質(zhì)必需定位到精品； 項目住宅定位 戶型定位 戶型 面積區(qū)間（㎡） 面積比 套數(shù)（約） 套數(shù)比（約） 單房 25－ 30 15％ 250 25％ 一房 35－ 40 27％ 355 35％ 兩房 小兩房 55－ 65 26％ 217 22％ 大兩房 65－ 75 7％ 50 5％ 三房（還建） 85－ 100 25％ 134 12％ 合計 總建 5萬 100％ 1006 100％ ?另外：針對高級商業(yè)精英度身定做少量 （ 約 50套左右 ） 高層復式小戶型單位； （ 參考物業(yè)金色都匯 100%銷售 ， 實現(xiàn)均價 10800元 /平方米 ， 詳見總體部分七大點物業(yè)發(fā)展建議 ） 戶型定位 ?深圳住宅投資主力物業(yè)是小戶型物業(yè) ， 崗廈區(qū)域位于城市中心 ， 租賃市場十分成熟 。 ?從中原三級市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) ， 一房的投資回報率最高 ， 其次是單房 ， 再者是二房 。 ?從中原三級市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) ， 精裝修高檔物業(yè)投資回報率遠高于普通住宅 ； ?中心區(qū) 現(xiàn)有住宅戶型以中 、 大戶型為主 ， 小戶型稀缺 ；另一方面小戶型物業(yè)租賃需求極旺 ， 基本供不應求 ， 小戶型物業(yè)租金一路上揚 ； ?隨著中心區(qū)近百萬平方米寫字樓的開發(fā) ， 將會有越來越多的公司入主中心區(qū) ， 同時也 會帶來大量的租賃客戶群體； ?由于項目品質(zhì)相對較好 ， 價格對于同片區(qū)其它物業(yè)來說有較大幅度提升 ， 因此 適量增加單房 ， 降低普通客戶的投資門檻 。 租金及售價預測 本項目住宅月租金定位在 5560元 /㎡ 之間 根據(jù)中原公司三級市場的成交記錄顯示 ， 項目所在的大皇崗片區(qū)小戶型住宅租金價格呈上升趨勢 ， 目前該片區(qū)的小戶型租金為 4045元 /㎡ ， 眾多利好因素將帶動價格上揚 ，根據(jù)較為合理的拉動系數(shù)可預知 ， 本項目住宅的租金價位可達至 5560元 /㎡ 的水準 。 32353032414045季度數(shù)據(jù)季度數(shù)據(jù) 32 35 30 32 41 40 452022（1 ）2022（2 ）2022（3 ）2022（4 ）2022（1 ）2022（2 ）2022（3 ）2022（4 ）2022（1 ）價格鎖定 根據(jù)前篇對項目住宅租金價格區(qū)間預測 ， 采用租金返算法 ，結(jié)合項目自身情況及片區(qū)發(fā)展趨勢 ， 得出項目銷售均價區(qū)間如下： 8500元 /㎡ — 9000元 /㎡ 之間 銷售進度預測 ?認籌期 23個月 達 2022個以上籌碼 ， 其中包括 500個以上絕對誠意客戶 ， 保證該部分絕對誠意客戶認籌率達 60%以上 （ 300套 ） ； ?開盤 2個月 銷售率要求達到 65%以上 ， 約 570套； （ 保留少量中低樓層單位 ） ?開盤后 3個月 銷售率要求達到 75%80%， 當月銷售約 100套 ； ?此時 ， 住宅部分基本剩余高樓層高價單位對商務公寓銷售不形成競爭； —— 謝 謝！ ——