【導讀】蒁蚆膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒅蒈螞膄蒅薀袈肀蒄蚃蝕羆蒃莂袆蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肂葿葿羈肆薁螅襖膅蚄羈膃膄莃螄聿膃薅罿肅膃蚈袂羈膂螀蚅芀膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇膂芇蠆蝕膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞肁莁蕆螄羇莁薀羀袃莀螂螃芁荿蒁蚆膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒅蒈螞膄蒅薀袈肀蒄蚃蝕羆蒃莂袆蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肂葿葿羈肆薁螅襖膅蚄羈膃膄莃螄聿膃薅罿肅膃蚈袂羈膂螀蚅芀膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇膂芇蠆蝕膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞肁莁蕆螄羇莁薀羀袃莀螂螃芁荿蒁蚆膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒅蒈螞膄蒅薀袈肀蒄蚃蝕羆蒃莂袆蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇

　　

【正文】 （ 1）“年度計劃”的制定 每年 12 月 15 日前做好下一年度的工程維修（改造）、設備保養(yǎng)計劃，維修（改造）、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、空調(diào)機組、高（低）壓配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡）設施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。 須報計劃的項目是指單項預算費用 2020 元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。各服務中心將編制好的《年度維修（改造） 計劃》送至總經(jīng)理、財務部、工程維修部（送往工程維修部時須附送上用 Excel 編制的計劃表磁盤，下同）。 （ 2）、季度計劃的制定 各 班組 須在年度計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預算 2020 元以上的項目），編制《季度維修（改造）計劃》表，并將計劃表送至總經(jīng)理、財務部、工程維修部。 日常巡視檢查 （ 1）物業(yè)管理員對自己責任范圍的公用設施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查，并作《公用設施巡視記錄》。 （ 2）物業(yè)管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進 行試驗。 計劃外公用設施改造及維護維修 （ 1）、物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。 1）、日常巡視檢查記錄。 2）、客戶投訴記錄。 3）、訪問客戶記錄。 4）、上級指示。 (2)、經(jīng)批準的計劃外項目按規(guī)定實施。 公用設施的搶修 （ 1）、 工程經(jīng)理 當班時，由 工程經(jīng)理 組織實施搶修； 工程經(jīng)理 不在時，由責任 專業(yè)工程師和各班組 組織實施搶修。 （ 2）、必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。 （ 3）、 物業(yè) 所有人力、財力、物力應優(yōu)先滿足搶修的需要。 （ 4）、搶修完畢， 工程經(jīng)理 應向 物業(yè)領(lǐng)導 報告搶修情況，包括： 興業(yè) 物業(yè)管理 有限 公司 18 1)事故原因； 2)損失情況； 3)搶修結(jié)果； 4)搶修費用； 5)糾正和預防措施。 6)除搶修外，公用設施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由 工程經(jīng)理 書面通知并監(jiān)督施工單位或供應商處理。 7)公用設施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查。 8)各專業(yè)工程師 重點檢查項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知 各班組 處理。 9)公司經(jīng)理隨機檢查公用設施的改造及維護維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知 工程經(jīng)理 處理并要求其書面報告處理結(jié)果。 相關(guān)表格記錄 《公用設施一覽表》 《年度維修（改造）計劃》 《季度維修（改造）計劃》 《公用設施巡視記錄》 十七、設備節(jié)能管理辦法 1． 重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內(nèi)容。 2． 工程維修部各專業(yè)管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量、運行情況。 3． 了解各種能源的收費標準。 4． 指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促。 5． 推廣節(jié)能觀念、意識和方法。 6． 不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 7． 應用物業(yè)自 動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，時刻調(diào)整。 8． 加強保溫材料的維護保養(yǎng)。 9． 空調(diào)風量根據(jù)季節(jié)、時間、現(xiàn)場需求 隨時調(diào)整。 10． 照明線路的布置及調(diào)整。 11．燈具的選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率補償器）。 12．升降梯 /電扶梯的智能管理。 13．采用節(jié)能開關(guān)控制照明： 興業(yè) 物業(yè)管理 有限 公司 19 1) 聲控開關(guān) 2) 光控開關(guān) 3)時間控制開關(guān) 4 )延時控制開關(guān) 14．合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率，例如；變壓器最合理的工作負載是80~90%，這時它各方面的利用率最佳。 15．使設備保持良好的運行狀態(tài) 。（潤滑、密封等） 16．采用節(jié)能水龍 十八、設備安全運行制度 機電設備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設備的操作、保養(yǎng)、維修由工程維修部專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持有相應的操作證、上崗證。 智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行 24 小時值班制度值班員必 須密切留意和掌握設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。 機電設備嚴格按照設備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設備完好。 值班員和維修人員應嚴格按照操作管理規(guī)程進行操作和維修。 設備管理人員應了解和掌握設備運行 規(guī)律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發(fā)生。 維修設備時，先準備好材料和采取相應的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設備事故的發(fā)生。 在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。 做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛(wèi)生。 10 供配電設備房必須具備有滅火器材。 相關(guān)文件記錄：無 十九、設備運行記錄管理制度 管理區(qū)域內(nèi)驗收交接應移交有關(guān)機電設備檔案資料，包括設備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等，綜合部檔案室設專柜保管。 建立設備運行檔案柜，保存設備技術(shù)資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。 值班員和維修人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄和各種設興業(yè) 物業(yè)管理 有限 公司 20 備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。 所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊，歸檔管理。 定期對設備管理記錄進行統(tǒng)計分析，掌握設備運行情況。 借閱查找設備管理記錄應辦理相關(guān)手續(xù)。 相關(guān)文件記錄：無 二十、設施設備日常保養(yǎng)規(guī)定 供水、供電、供氣及機電設備是經(jīng)過周密考慮而設計的，不要隨意更改，如未獲批準擅自更改，造成經(jīng)濟損失由 個人 負責。 愛護公共設施、電梯、對講機，教育小孩不要在電梯內(nèi)嬉戲，不要亂按對講機和電梯開關(guān)鍵，如屬人為損壞，當事人負責修理費用，并視損壞程度受到罰款。 相關(guān)文件記錄：無 二十一、設備養(yǎng)護總體要求 工程維修部各專業(yè)工程師分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。 各專業(yè)工程師根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。 3． 維修保養(yǎng)人員根據(jù) 維修 領(lǐng)班 的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設備。 4． 維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。 5． 專業(yè)工程師要進行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應抽查。 6． 在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。 7． 一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。 8． 由 工程經(jīng)理經(jīng)理 跟進維修保養(yǎng)的落實