【正文】 項目戶均建筑面積超過 82平米， 5個項目戶均建筑面積超過 70平米 ，足見，關(guān)于經(jīng)濟適用房建筑單元面積規(guī)劃存在一定靈活性； ? 產(chǎn)品定位應(yīng)同時兼顧客戶真實需求以及政策指導(dǎo)意見。 建議經(jīng)濟適用房住宅單元面積為 60平米一居（約 25%）、 7580平米小兩居（占總量 40%）、 9095平米兩居（占總量 20%）、 120130平米三居（占總量 15%）， 整體戶均面積約 。 97平米兩居 83平米兩居 130平米三居 項目定位 經(jīng)濟適用房部分產(chǎn)品定位 72 62平米一居 73 一． 項目預(yù)可研總論 二． 項目理解 三． 項目運作背景研究 四． 成功的類似項目操作案例借鑒 五． 項目發(fā)展定位 六． 項目規(guī)劃設(shè)計建議 七． 項目物業(yè)管理建議 八． 項目的開發(fā)模式建議 九． 項目運營和管理建議 一○． 項目投資估算及財務(wù)分析 內(nèi)容提綱 ContentS 建議項目整體以 “ 鄰里中心 ” 為規(guī)劃方式 ，將項目拆分為三個組團分期開發(fā)，同時保持三個組團有機融合。 可參考案例：蘇州工業(yè)園區(qū)生活區(qū) 居住組團 ： 19個居住組團被命名為“鄰里中心”，每個鄰里中心承擔(dān)為半徑 1萬多戶居民服務(wù)的功能。 布局特點 ：這種布局形式，一方面保證了居住區(qū)域的整潔有序，保障了商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施經(jīng)營者的效益同時便了居民 ；盡管 19個組團開發(fā)強度和建筑風(fēng)格各異，但都在始終如一貫徹一個統(tǒng)一的思想，那就是“現(xiàn)代，簡潔，高效，生態(tài)”四原則。 楓情水岸 朗詩國際街 榮域 資料來源：天友建筑 項目規(guī)劃設(shè)計建議 整體規(guī)劃設(shè)計建議 74 規(guī)劃限制條件： 占地面積： 30萬平米， 容積率： ， 限高： 43米； 成本及收益分析：多層建筑具有一定成本優(yōu)勢； 經(jīng)濟適用房盈利能力較強。 建議建筑形式為 多層（ 7層）、小高層（ 12/14層）結(jié)合 ，大致比例為 55%（政府公屋）： 45%（經(jīng)濟適用房） 北京 回龍觀 天津 雙港新家園 天津 盛世嘉園 項目規(guī)劃設(shè)計建議 建筑形式設(shè)計建議 75 荷蘭簡約風(fēng)格 （蘇州工業(yè)園生活區(qū)） 北歐立體主義風(fēng)格 （蘇州工業(yè)園生活區(qū)） 美國白色主義現(xiàn)代風(fēng)格 （美國科技園宿舍） 德國簡約風(fēng)格 （德國保時捷公寓） ? 建筑風(fēng)格的選取應(yīng)與加工區(qū)整體規(guī)劃相契合，且能體現(xiàn)項目整體定位 資料來源：天友建筑 項目規(guī)劃設(shè)計建議 建筑風(fēng)格設(shè)計建議： 現(xiàn)代、簡約 76 綜合考慮項目成本，未來維護費用，建議景觀以常青灌木綠化帶及小品景觀為主，可設(shè)臵小規(guī)模集中綠地 項目規(guī)劃設(shè)計建議 景觀規(guī)劃設(shè)計建議 77 建議項目政府公屋部分為簡裝，配臵部分家具家電；經(jīng)濟適用房部分可局部裝修或 不裝修 。 政府公屋裝修標(biāo)準細節(jié)建議 經(jīng)濟適用房裝修標(biāo)準細節(jié)建議 ? 對公共空間進行統(tǒng)一裝修 ? 對房屋進行統(tǒng)一裝修 ? 廚房、衛(wèi)生間具備直接使用條件 ? 統(tǒng)一配臵空調(diào) ? 電話、有線電視具備直接使用條件 ? 配臵部分家具（床、電視、桌椅等） ? 對公共空間進行統(tǒng)一裝修 ? 對廚房、衛(wèi)生間進行統(tǒng)一裝修 ? 電話、有線電視、寬帶預(yù)留 項目規(guī)劃設(shè)計建議 裝修標(biāo)準設(shè)計建議 78 統(tǒng)籌考慮加工區(qū)未來發(fā)展、本項目常住人口行為及消費特征及周邊區(qū)域未來相應(yīng)商業(yè)規(guī)劃，建議本項目商業(yè)定位為 以服務(wù)居住人口為主 的 內(nèi)向型 社區(qū)配套商業(yè)，以改善人居環(huán)境和城市面貌，營造出一種和諧發(fā)展的商業(yè)氛圍。 項目規(guī)劃設(shè)計建議 配套商業(yè)設(shè)計建議 項目規(guī)劃設(shè)計建議 配套商業(yè)設(shè)計建議 天津市二十五個主要居住區(qū)調(diào)研結(jié)果顯示，目前天津多數(shù)生活區(qū)公共服務(wù)設(shè)施人均指標(biāo)在 ，據(jù)此推算項目所需配套設(shè)施面積約為 1120012022平米區(qū)間。 由項目體量推算，未來居住人口約為 ， 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 —— 公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（平方米 /千人）測算 ，項目需要公共服務(wù)設(shè)施約948817952平米； 建議本項目配套商業(yè)建筑面積區(qū)間為 1050014380平米，以 11000平米左右為宜，約占總面積的2% 資料來源：天津思源數(shù)據(jù)庫 項目規(guī)劃設(shè)計建議 配套商業(yè)設(shè)計建議 81 主要商業(yè)業(yè)態(tài)提及率 業(yè)態(tài)種類 示例 提及率 餐飲 大眾餐飲 73% 主題餐飲 47% 西餐 25% 特色餐飲 65% 零售 便利店 54% 煙酒 39% 食品 57% 醫(yī)藥 65% 糧油店 14% 眼鏡 10% 茶店 8% 裝飾建材 5% 服務(wù) 美容美發(fā) 51% 銀行 36% 干洗店 51% 營業(yè)廳 23% 房產(chǎn)中介 14% 汽車美容 20% 數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)庫 ? “ 提及率 ” 反映的是受訪人群對商業(yè)配套的需求程度，但不代表該種業(yè)態(tài)的具體規(guī)模； ? 通過對天津市主要生活區(qū)調(diào)研統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，普通居民對 大眾餐飲、特色餐飲、便利店、食品店、醫(yī)藥、美容美發(fā) 等業(yè)態(tài)需求程度最高； ? 建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇以滿足未來居住人群生活需求的基本業(yè)態(tài)為主，可適當(dāng)增加具有一定區(qū)域輻射性的業(yè)態(tài)，如： 銀行、干洗店、中介服務(wù)等 82 一． 項目預(yù)可研總論 二． 項目理解 三． 項目運作背景研究 四． 成功的類似項目操作案例借鑒 五． 項目發(fā)展定位 六． 項目規(guī)劃設(shè)計建議 七． 項目物業(yè)管理建議 八． 項目的開發(fā)模式建議 九． 項目運營和管理建議 一○． 項目投資估算及財務(wù)分析 內(nèi)容提綱 ContentS 項目物業(yè)管理服務(wù)建議 天津市物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準劃分 83 一級收費標(biāo)準 ： 1元 /月 .平方米 (已包含稅、費 ) 基礎(chǔ)條件 小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 3‰ 的物業(yè)管理服務(wù)用房具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設(shè)施；固定體育活動場館不少于二項設(shè)施 公共秩序維護 設(shè)有中央監(jiān)控室的實施 24小時安全監(jiān)控并記錄及時對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有 應(yīng)急處理預(yù)案。 保潔服務(wù) 公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。 建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 二級收費標(biāo)準 /月 .平方米 (已包含稅、費 ) 基礎(chǔ)條件 小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 3‰ 的物業(yè)管理服務(wù)用房具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設(shè)施；固定體育活動場館不少于二項設(shè)施 公共秩序維護 設(shè)有中央監(jiān)控室的實施 24小時安全監(jiān)控并記錄及時對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有 應(yīng)急處理預(yù)案。 保潔服務(wù) 小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域 (硬化地面、主次干道 )每天清掃 1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭 1次。 三級收費標(biāo)準 /月 .平方米 (已包含稅、費 ) 基礎(chǔ)條件 小區(qū)封閉，有固定物業(yè)用房，有簡單體育設(shè)施 公共秩序維護 消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 保潔服務(wù) 小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域 (硬化地面、主次干道 )每天清掃 1次，公共區(qū)域玻璃每月擦洗 1次。 四級收費標(biāo)準 /月 .平方米 (已包含稅、費 ) 基礎(chǔ)條件 小區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房；有簡單的綠地、樹木、植物。 公共秩序維護 消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 保潔服務(wù) 公共區(qū)域玻璃每 2個月擦洗 1次。公共樓道每天清掃 1次；扶手每周擦洗 1次，保持干凈整潔。 項目物業(yè)管理服務(wù)建議 天津市區(qū)域物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀 84 區(qū)域 項目名稱 物業(yè)費（元 /平米 *月） 物業(yè)公司 服務(wù)內(nèi)容 市區(qū) 天華里 1 瑞銘物業(yè) 基本服務(wù) 麗苑居住區(qū) 海天物業(yè) 基本服務(wù) 美震格藍春天 美震物業(yè) 基本服務(wù) 東麗區(qū) 城市陽光 天房物業(yè) 基本服務(wù) 頂秀欣園 鴻路澤物業(yè) 基本服務(wù) 秋麗家園 不祥 基本服務(wù) 塘沽區(qū) 歐美小鎮(zhèn) 鴻正大物業(yè) 基本服務(wù) 裕川家園 裕川物業(yè) 基本服務(wù) 貽港城 港通物業(yè) 基本服務(wù) 開發(fā)區(qū) 萬科金域藍灣 2 萬科物業(yè) 基本服務(wù) 萬通新城國際 萬通頂安物業(yè) 基本服務(wù) 萬麗國際公寓 索亞物業(yè) 基本服務(wù) +增值服務(wù) ? 調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，由于目前開發(fā)區(qū)尚無經(jīng)濟適用房項目，各項目物業(yè)費均為自主確定，收費標(biāo)準較高； ? 目前已確定物業(yè)收費標(biāo)準的在售經(jīng)濟適用房項目收費均在 ，以 /平米 *月區(qū)間較為集中； ? 物業(yè)收費標(biāo)準的影響因素主要為： 建筑形式、設(shè)備配臵、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 、物業(yè)管理公司品牌等。 *基本服務(wù)：公共區(qū)域維護、保潔、綠化、工程維修等 項目物業(yè)管理服務(wù)建議 項目物業(yè)管理操作建議 85 參照天津普通商品房物業(yè)收費標(biāo)準，建議通過 招標(biāo) 競聘或 自組 方式為項目提供物業(yè)管理和服務(wù)。項目物業(yè)費用基本標(biāo)準為 /平米 *月，同時提供部分 有償服務(wù) 。 蘇州工業(yè)園明日之星有償服務(wù)維修收費價目表 基本服務(wù)內(nèi)容： 客服中心服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、工程維修等，收取基本物業(yè)管理費 /平米。 有償（增值）服務(wù)內(nèi)容： 維修服務(wù)、物業(yè)代理代辦服務(wù)等，收取相關(guān)費用，費用標(biāo)準另行確定。 86 一． 項目預(yù)可研總論 二． 項目理解 三． 項目運作背景研究 四． 成功的類似項目操作案例借鑒 五． 項目發(fā)展定位 六． 項目規(guī)劃設(shè)計建議 七． 項目物業(yè)管理建議 八． 項目的開發(fā)模式建議 九． 項目運營和管理建議 一○． 項目投資估算及財務(wù)分析 內(nèi)容提綱 ContentS 87 項目的開發(fā)模式建議 政府公屋開發(fā)模式建議關(guān)鍵點 蘇州工業(yè)園政府公屋：優(yōu)租房開發(fā)案例 園區(qū)管理委員會組建 優(yōu)租房管理中心 負責(zé)制定和實施園區(qū)優(yōu)租房規(guī)劃，承擔(dān)園區(qū)優(yōu)租房的統(tǒng)籌管理工作。組建優(yōu)租房管理有限公司主要負責(zé)園區(qū)政府優(yōu)惠出租用房的建設(shè)和租賃管理。建設(shè)方式主要采取 收購改建、代建和自建方式 ，資金主要由 財政 投入：土地出讓收益、財政收入以及公積金資源，基本上能保證單人間，配簡單家具家電，建筑面積 40平米以上，租金標(biāo)準 實行政府指導(dǎo)價 ，租金基數(shù)參照相應(yīng)地塊市場價確定，租金約為市場價的三分之二 ，可全額使用園區(qū) 公積金普通賬戶直接抵扣， 物業(yè)管理費 由租戶自行繳納。 優(yōu)點：運作實體明確；有效解決 “ 新園區(qū)人 ” 和中低收入家庭住房問題；盤活公積金資源；政府有效控制；物業(yè)管理社會化；分配公平化。 缺點：增加政府企事業(yè)單位資金、管理負擔(dān)；房地產(chǎn)開發(fā)缺乏一定的專業(yè)性； 88 政府公屋開發(fā)模式建議關(guān)鍵點 1. 指定或成立專業(yè)事業(yè)單位 負責(zé)政府公屋的相關(guān)優(yōu)惠條件、人員審核、租賃標(biāo)準和管理制度等的 運籌管理 ； 2. 組建或成立 專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司（國資） ，采用 資產(chǎn) （土地、股權(quán)等） 劃撥，注入流動資金 ，啟動公屋建設(shè)， 實現(xiàn)滾動開發(fā) ； 3. 在區(qū)管委會指導(dǎo)下，新組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司進行包括政府公屋在內(nèi)的園區(qū) 公共資源配套 的融資開發(fā)和建設(shè)管理， 有效平衡 各項綜合業(yè)務(wù)的利益，保證國有資產(chǎn) 流動、保值、增值 ，實現(xiàn)企業(yè) 良性發(fā)展 。 4. 以開發(fā)公司作為區(qū)管委會運作政務(wù)公共資源的載體和平臺 ， 實現(xiàn)財政資金的市場化運作，盤活公積金資源， 提高保障性住房資金的使用效率，以企業(yè)為法人導(dǎo)向進行資產(chǎn)運作； 5. 運用優(yōu)惠租金和遞增租金等 市場化手段 提高政務(wù)公屋的 社會公平性和流轉(zhuǎn)效率 。 項目的開發(fā)模式建議 89 經(jīng)濟適用房開發(fā)模式建議關(guān)鍵點 開發(fā)商主導(dǎo)模式：北京 政府主導(dǎo)模式：深圳、鄭州模式 只能由政府組建國資企業(yè)進行經(jīng)濟適用房的投資和開發(fā)、銷售。 由開發(fā)商獲取經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，自籌資金進行建設(shè)、銷售。 優(yōu)點：從 城市布局 的高度作通盤的考慮；可以平抑房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象； 有信譽 ，可以提前預(yù)售，可以保證建設(shè)資金及時到位，不會延期。 缺點：需要政府前期 投入較大的資金 ；不利于競爭有效降低經(jīng)濟適用房成本。 優(yōu)點：有利于利用社會資金建設(shè)經(jīng)濟適用房 減小政府 在這方面的 建設(shè)資金壓力 ；社會競爭有利于 降低 建設(shè)成本，提高資金效率 。 缺點： 商業(yè)利益 為首位； 建設(shè)標(biāo)準 不易控制；容易出現(xiàn)交房、質(zhì)量、高價和售后服務(wù)問題， 有失政府信譽 。 項目的開發(fā)模式建議 90 經(jīng)濟適用房開發(fā)模式建議關(guān)鍵點 北京市經(jīng)濟適用房開發(fā)模式：開發(fā)商主導(dǎo)經(jīng)濟適用房開發(fā)，標(biāo)準實施變樣 注 1：使用面積和建筑面積未包括陽臺面積 注 2：住宅使用系數(shù)不低于 75% 戶型 使用面積 ㎡ 多層建筑面積 ㎡ 高層建筑面積 ㎡ 一室一廳 40～ 45 54～ 60 60～ 66 二室二廳 55～ 60 74～ 80 82～ 88 三室三廳 70～ 80 94～ 107 104～ 117 北京市地方標(biāo)準 《 經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標(biāo)準 》 北京市經(jīng)濟適用住宅現(xiàn)狀指標(biāo) 北京經(jīng)濟適用房建筑面積8 0 ㎡以下, 1 6 .4 0 %