【正文】 加冷餐酒會(huì)“33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 ”目的：吸引看房人潮時(shí)間： 9月 24日 ——9 月 30日10月 7日 ——10 月 17日地點(diǎn)：徐家匯港匯室外廣場、南方商城室外廣場形式：靜態(tài)展示、小游戲活動(dòng)發(fā)放 “十七周年晚會(huì) ”入場券，和 VIP卡 房地產(chǎn)資料大全沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費(fèi)用（萬） 租售情報(bào) 封面 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 上海樓市 封面、內(nèi)頁整版 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 單頁樓盤信息 贈(zèng)送 租售情報(bào) 4P跨版軟文 16 新民晚報(bào) 封底半板 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 16 新聞晨報(bào) 封底整板 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 26 上海樓市 內(nèi)頁整版 沿海集團(tuán) 17周年紀(jì)念活動(dòng) 租售情報(bào) 內(nèi)頁跨版 沿海集團(tuán) 17周年紀(jì)念活動(dòng) +產(chǎn)品賣點(diǎn) 平面媒體廣告發(fā)布計(jì)劃沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 市區(qū)售樓處及動(dòng)線市區(qū)售樓處建議設(shè)在徐家匯周邊?？捶縿?dòng)線 1：南丹東路 —— 滬閔路高架 —— 場東路 —— 新南路 —— 春九路 —— 明中路看房動(dòng)線 2：南丹東路 —— 滬閔路高架 —— 滬閔路 —— 銀都路 —— 明興路 —— 明中路沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第一強(qiáng)銷期 —品牌形象全體驗(yàn)、圈層營銷、媒體集中攻擊重要節(jié)點(diǎn)把握：★ 11月 10日二期 A波段開盤 ★ 11月 3日 二期樣板區(qū)全面公開售樓處二期形象系統(tǒng)更新戶外廣告牌更換畫面全新制作樓書、銷售海報(bào)、戶型冊上海樓市租售情報(bào)晨報(bào)、晚報(bào)搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文）第一財(cái)經(jīng)地產(chǎn)欄目合作DM數(shù)據(jù)庫發(fā)放（電信帳單、信用卡金卡客戶）“沿海 中國 17周年 ”上海大劇院萬人慶典晚會(huì)圣誕歡樂送活動(dòng)現(xiàn)場展示媒體整合活動(dòng)促進(jìn)沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 售樓處樓體大條幅沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 道旗 1沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 道旗 2沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 售樓處吊旗沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 指示牌 房地產(chǎn)資料大全沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 名片沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 手提袋 房地產(chǎn)資料大全沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 信封沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 信簽沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 VIP卡沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 禮品杯沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 禮品毛巾沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 目的：讓客戶體驗(yàn)項(xiàng)目所擁有的生活品位時(shí)間： 12月每個(gè)周末地點(diǎn)：現(xiàn)場會(huì)所參與者：意向客戶、部分一期購買業(yè)主形式：圍繞著沿海品牌、產(chǎn)品、的小品、游戲的互動(dòng)酒會(huì)時(shí)間 活動(dòng) 主題 預(yù)算 浙商客戶產(chǎn)品推薦會(huì) A8之下的別墅市鎮(zhèn) 5萬 開發(fā)區(qū)客戶置業(yè)會(huì) 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 5萬 車友會(huì)客戶置業(yè)會(huì) 驅(qū)動(dòng)城市的綠色引擎 5萬圈層營銷沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 時(shí)間 媒體 形式 主題 預(yù)算 新民晚報(bào) 軟文 活動(dòng)現(xiàn)場報(bào)道 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 活動(dòng)現(xiàn)場報(bào)道 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 封底半版 開盤 13萬 新民晚報(bào) 封底半版 開盤 16萬 租售情報(bào) 封面 開盤 10萬 新民晚報(bào) 軟文 區(qū)域熱點(diǎn) ,市場熱捧 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 區(qū)域熱點(diǎn) ,市場熱捧 贈(zèng)送 租售情報(bào) 內(nèi)頁跨版 賣點(diǎn)提煉系列專題 上海樓市 內(nèi)頁跨版 賣點(diǎn)提煉系列專題 12月 待定 07年全市樓盤評選活動(dòng)配合媒體宣傳 20萬 新民晚報(bào) 封底半版 開盤稿 +新年客戶回饋活動(dòng) 16萬 新聞晨報(bào) 封底半版 開盤稿 +新年客戶回饋活動(dòng) 15萬平面媒體發(fā)布計(jì)劃 房地產(chǎn)資料大全沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第二強(qiáng)銷期 —媒體配合，賣點(diǎn)出擊、客戶培育重要節(jié)點(diǎn)把握：★ 1月 12日二期 B波段開盤 ★ 2月 9日 新年聯(lián)歡會(huì)售樓處現(xiàn)場營造春節(jié)節(jié)日氛圍樣板房、樣板區(qū)營造春節(jié)節(jié)日氛圍上海樓市租售情報(bào)新聞晨報(bào)搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文）第一財(cái)經(jīng)地產(chǎn)欄目合作沿海大上?？蛻粜履曷?lián)歡會(huì)參與 07年地產(chǎn)評獎(jiǎng)活動(dòng)現(xiàn)場展示媒體整合活動(dòng)促進(jìn)沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費(fèi)用（萬） 新民晚報(bào) 軟文 獎(jiǎng)項(xiàng)宣傳、新年回饋 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 獎(jiǎng)項(xiàng)宣傳、新年回饋 贈(zèng)送平面媒體發(fā)布計(jì)劃沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第六章 / 定價(jià)策略沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 可比樓盤量化定價(jià)法的步驟：?選擇對本案有參照價(jià)值的樓盤；?分別參考各樓盤對本案的影響力，即影響力權(quán)重值；?分別選擇 “建筑規(guī)模 ”、 “區(qū)域位置 ”等因素將本案和相對應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)行比較，根據(jù)每個(gè)因素所占影響力設(shè)立權(quán)重值；?“打分 ”是本案相對競爭項(xiàng)目的比較因素得分。標(biāo)準(zhǔn)是： 1分為同樣水平， 12分為本案高于競爭項(xiàng)目水平；?得分 =權(quán)重 *打分，根據(jù)每個(gè)因素得分求和，得出每個(gè)項(xiàng)目分?jǐn)?shù)；?比較價(jià)格 =樓盤時(shí)價(jià) *綜合得分；?各樓盤權(quán)重值 =比較價(jià)格 *影響力權(quán)重值；?本案參考均價(jià) =各樓盤權(quán)重值求和。 房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有 成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競爭導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法 四類，本案當(dāng)前最為適宜的定價(jià)策略為可比樓盤數(shù)量化定價(jià)原則。一、價(jià)格研判方法解析 沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 本案位于新橋莘閔別墅區(qū)內(nèi)，選取對象應(yīng)為與本案有同類可比產(chǎn)品的周邊項(xiàng)目。 聯(lián)排產(chǎn)品選取 意墅家、英郡雷丁、心易墅、達(dá)安圣芭芭花園 四個(gè)項(xiàng)目作為定價(jià)參考。 疊加產(chǎn)品選擇 意墅家 作為定價(jià)參考。可對比樓盤選取說明 沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 判 別標(biāo) 準(zhǔn) 權(quán) 重 意墅家 英郡雷丁 心易墅 達(dá)安圣芭芭花園擬 合程度比 較 系數(shù)擬 合程度比 較 系數(shù)擬 合程度比 較 系數(shù)擬 合程度比 較 系數(shù)建筑 規(guī) 模 16% 1 1 地理 環(huán) 境 14% 1 1 周 邊 配套 8% 社區(qū) 規(guī) 劃 14% 1 1 1 對 外交通 14% 1 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 16% 區(qū)域 認(rèn) 知度8% 1 品牌效 應(yīng) 10% 總計(jì) 100% \ \ \ \ 可對比樓盤量化定價(jià) —— 聯(lián)排價(jià)格 沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 本案聯(lián)排產(chǎn)品 8月參考均價(jià)為 8521元 /平方米樓盤名稱 影響力權(quán)重 樓盤時(shí)價(jià) 綜合得分 比較價(jià)格 所占權(quán)重 權(quán)重值意墅家 25% 8845 8527 25% 2132 英郡雷丁 20% 8900 8526 20% 1705 心易墅 40% 9114 8367 40% 3347 達(dá)安圣芭芭花園 15% 9425 8916 15% 1337 本案市場參考均價(jià)： 8521 沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 樓 盤 名稱 影響力 權(quán) 重 樓 盤時(shí) 價(jià) 綜 合得分 比 較 價(jià)格意墅家 100% 7950 7473 本案疊加產(chǎn)品參考均價(jià)為 7473元 /平方米判 別標(biāo) 準(zhǔn) 權(quán) 重 意墅家擬 合程度 比 較 系數(shù)建筑 規(guī) 模 16% 地理 環(huán) 境 14% 周 邊 配套 8% 社區(qū) 規(guī) 劃 14% 對 外交通 14% 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 16% 區(qū)域 認(rèn) 知度 8% 品牌效 應(yīng) 10% 總計(jì) 100% \ 可對比樓盤量化定價(jià) —— 疊加價(jià)格 房地產(chǎn)資料大全沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ? 因本案所在莘閔別墅區(qū)內(nèi)疊加產(chǎn)品供給有限，有主要集中在本案，故為了加強(qiáng)價(jià)格比較效果，以疊加產(chǎn)品、花園洋房、聯(lián)排別墅三種產(chǎn)品進(jìn)行比較后，對本案疊加產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)充修正。判 別標(biāo) 準(zhǔn) 權(quán) 重 聯(lián) 體 別 墅 　 萬科白 馬 花園洋房擬 合程度 比 較 系數(shù) 擬 合程度 比 較 系數(shù)產(chǎn) 品面 積 接受度 20% 戶 型 設(shè)計(jì) 接受度 15% 1 產(chǎn) 品附加 值 30% 產(chǎn) 品價(jià)格 15% 1 居住舒適度 20% 總計(jì) 100% \ \ 市 場 參考價(jià)格 　 \ 8521 \ 8000修正價(jià)格 　 　 7158 　 7440通過修正得出結(jié)論，本案疊加產(chǎn)品參考價(jià)格區(qū)間為 71587440元 /平方米所以本案疊加產(chǎn)品參考價(jià)格區(qū)間為 71587473元 /平方米，加權(quán)平均得：本案疊加產(chǎn)品 8月參考均價(jià)為 7315元 /平方米疊加價(jià)格 補(bǔ)充休正沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ? 本案聯(lián)排產(chǎn)品 07年成交價(jià)格區(qū)間為75988290元 /平方米；平均增幅為 % /月? 本案疊加產(chǎn)品 07年成交價(jià)格區(qū)間為68567499元 /平方米；平均增幅為 % /月本案 歷史價(jià)格回顧沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ? 07年 9月開盤：聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格 8777元 /平方米；疊加產(chǎn)品價(jià)格 7452元 /平方米? 07年 11月開盤：聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格 9311元 /平方米；疊加產(chǎn)品價(jià)格 7733元 /平方米? 08年 1月開盤：聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格 9878元 /平方米；疊加產(chǎn)品價(jià)格 8025元 /平方米各 波段初步定價(jià)沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ? 因本案 9月推出波段有部分水岸景觀產(chǎn)品，故對該波段開盤價(jià)格進(jìn)一步修正。? 根據(jù)市場表現(xiàn)來看，水岸景觀產(chǎn)品與普通產(chǎn)品差價(jià)為 6%7%。? 本案 9月聯(lián)排開盤價(jià)格可適當(dāng)修正為 8777*6%=9304元 /平方米? 其他波段產(chǎn)品價(jià)格則根據(jù)上述價(jià)格基準(zhǔn)及未來市場發(fā)展做相應(yīng)調(diào)整開盤價(jià)格修正補(bǔ)充沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ? 開盤期間（ 9月 10－ 9月 17日）為加快疊加產(chǎn)品銷售速度，保證簽約進(jìn)度給予當(dāng)天認(rèn)購五天內(nèi)簽約的客戶一定幅度的優(yōu)惠。? 疊加別墅每套 3萬元，聯(lián)體別墅每套 ? 由于能滿足以上條件的客戶并不多（預(yù)估在 20套左右，后期可根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)高剩余房源價(jià)格，以保證銷售的產(chǎn)品均價(jià)）開盤優(yōu)惠方式沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 發(fā)放時(shí)間： 9月 1日起開始發(fā)放 VIP卡發(fā)放對象：所有前來售樓處的新客戶、前期所積累的客戶、前期來訪未成交的客戶 VIP卡的發(fā)放沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 9月 10日開盤后，用 10－ 15天消化前期客戶后，開始新的 VIP卡的免費(fèi)申請和發(fā)放，VIP卡發(fā)放截止原則在開盤解籌前 12天。 VIP卡認(rèn)籌策略核心是 VIP卡持有者享有貴賓待遇，享有比普通客戶優(yōu)先選房權(quán)和更多的購房優(yōu)惠、卡面增值等優(yōu)勢，讓客戶即感覺得到實(shí)惠，又滿足了客戶貴賓待遇的虛榮心，積極有利客戶蓄集，尤為適用大盤的營銷推廣工作中。我司在廈門、江西、浙江等地的大盤已經(jīng)多次成功地進(jìn)行了 VIP認(rèn)籌，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)戰(zhàn)能力，成熟的認(rèn)籌運(yùn)作系統(tǒng)，為項(xiàng)目的成功提供保證。附件： VIP卡的策略沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 l 在項(xiàng)目醞釀期及公開期開始發(fā)放 VIP卡，客戶免費(fèi)填寫申請單，經(jīng)審核通過后到售樓處領(lǐng)??；l 開盤時(shí)，針對 VIP客戶進(jìn)行專場的 VIP卡解籌活動(dòng)， VIP客戶憑卡優(yōu)先進(jìn)行選房和認(rèn)購；l VIP客戶憑卡可享受開盤是的購房優(yōu)惠，如疊加別墅優(yōu)惠總價(jià) 30000元，聯(lián)排別墅優(yōu)惠總價(jià) 15000元（具體金額待定）；l 簽約時(shí)， VIP客戶在規(guī)定期限內(nèi)簽約客戶享有更多優(yōu)惠（優(yōu)惠細(xì)案待定），并參與開盤現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)（抽獎(jiǎng)活動(dòng)細(xì)案待定）；l 在持續(xù)期，給前期已購房的老客戶派發(fā)新的 VIP卡，憑此新的 VIP卡購房，享有房款總價(jià)優(yōu)惠政策 附件： VIP卡使用說明沿海 麗水馨庭營銷策劃報(bào)告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 謝謝！