北京龍公館營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-21 21:56本頁(yè)面
【正文】 圍生活氣息濃郁，周邊的同等高尚住宅，讓我的尊貴品味又一次得以彰顯。高綠化率的生活環(huán)境，讓我的 “ 退守 ” 分外寧?kù)o。低樓層，低密度，在現(xiàn)今的社會(huì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比摩天高樓，水泥森林更吸引智者吧。此外，更比提別的軟硬環(huán)境了。 我想，我是可以成為一個(gè)頂級(jí)的公館的。有一天，我會(huì)讓別人以進(jìn)入我而自豪的。第一回合： 市場(chǎng)研判第二回合： 定位延展第三回合：第三回合： 專(zhuān)案推廣專(zhuān)案推廣 總體銷(xiāo)售策略?xún)r(jià)格制定 :比較一 ： 類(lèi)同產(chǎn)品加權(quán)平均 因素 龍頭 HOTEL 樂(lè)瀾寶邸 美景東 方 山水文園 禧福匯 權(quán)重位置 20% 18% 18% 22% 22% 25%交通 12% 10% 11% 13% 13% 15%開(kāi)發(fā)商實(shí)力 10% 10% 10% 12% 10% 15%小區(qū)園林 10% 10% 12% 15% 12% 15%戶型設(shè)計(jì) 6% 7% 8% 9% 8% 10%交房時(shí)間 13% 16% 16% 18% 18% 20%權(quán)重 71% 71% 75% 89% 83% 100%均價(jià) 13000 11500 20220 20220 比較均價(jià) 權(quán)重 20% 25% 25% 30% 100%權(quán)重價(jià)格 最終價(jià)格 比較二 ： 投資回報(bào)測(cè)算法項(xiàng)目名稱(chēng) 戶型 面積（平米） 租金（ RMB元 /月） 元 /平方米 加權(quán) 租金華威酒店公寓 商務(wù)套間 60 11000 70% 豪華套間 70 11000 70% 商務(wù)雙套間 100 15300 70% 豪華雙套間 100 16800 70% 亮馬公寓 一居 42 11000 60% 一居 48 14000 60% 一居 49 14000 60% 一居 59 15000 60% 一居 64 17000 60% 二居 97 23000 60% 金橋國(guó)際公寓 一居 55 12022 70% 一居 65 14000 70% 一居 75 16000 70% 租金 售價(jià) =*350*10=15750元 /平方米價(jià)格確定 :類(lèi)同產(chǎn)品加權(quán) :14442元 /平方米投資回報(bào)測(cè)算 :15750元 /平方米最終定價(jià) :15000元平方米銷(xiāo)售策略方案一 :閃電戰(zhàn) 銷(xiāo)售周期 12個(gè)月為在開(kāi)盤(pán)初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人氣，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購(gòu)房所產(chǎn)生的利息差別及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取 “低開(kāi)高走 ”的銷(xiāo)售戰(zhàn)略。即開(kāi)盤(pán)初期定 5套特價(jià)房，特價(jià)房統(tǒng)一售價(jià) 14000元 /平方米在后期根據(jù)銷(xiāo)售反應(yīng)上調(diào)價(jià)格，最終維持總體均價(jià)水平。銷(xiāo)售節(jié)奏銷(xiāo) 售周期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 *年 1月 *年 2月預(yù)熱 \強(qiáng) 銷(xiāo) 售期 持 續(xù) 期 清 盤(pán) 期 銷(xiāo)售收入 :銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 )預(yù)熱 \強(qiáng)銷(xiāo) 14700 12099 持續(xù)期 15600 7490 清盤(pán)期 16200 1111 合計(jì) 20701 方案二 :步步為營(yíng) 銷(xiāo)售周期 18個(gè)月2022年 3月 2022年 8月銷(xiāo)售節(jié)奏銷(xiāo) 售周期 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月預(yù)熱 \強(qiáng) 銷(xiāo) 售期 持 續(xù) 期 清 盤(pán) 期 銷(xiāo)售收入 :銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 )預(yù)熱 \強(qiáng)銷(xiāo) 8085 15500 12532 持續(xù)期 5880 16400 9643 清盤(pán)期 735 17000 1250 合計(jì) 合計(jì) 14700 23424 方案一 \二對(duì)比分析 :項(xiàng)目名稱(chēng) 方案一 方案二銷(xiāo)售時(shí)間 12個(gè)月 18個(gè)月銷(xiāo)售收入 20701 23424 推廣費(fèi)用 :以總銷(xiāo)售額 2億計(jì)算推廣費(fèi)用比例 :%推廣費(fèi)用總計(jì) :20220*%=240萬(wàn)銷(xiāo) 售周期 費(fèi) 用比例 推廣 費(fèi) 用預(yù)熱 \強(qiáng) 銷(xiāo) 50% 120持 續(xù) 期 30% 72清 盤(pán) 期 20% 48合 計(jì) 240推廣費(fèi)用使用 :推廣媒體選擇銷(xiāo)售周期 選擇媒體預(yù)熱 \強(qiáng)銷(xiāo)SP促銷(xiāo) \短信 \戶外樓頂 \園區(qū)廣告 \高檔酒店內(nèi)刊 \經(jīng)濟(jì)類(lèi)報(bào)紙 \專(zhuān)業(yè)雜志持續(xù)期 SP促銷(xiāo) \短信 \高檔酒店內(nèi)刊 \經(jīng)濟(jì)類(lèi)報(bào)紙 \經(jīng)濟(jì)類(lèi)雜志清盤(pán)期 經(jīng)濟(jì)類(lèi)報(bào)紙 \經(jīng)濟(jì)類(lèi)雜志?炒做 ?行銷(xiāo)方式 ?通路擴(kuò)展?客戶細(xì)分?推售安排?收、解籌?客戶維系????????2022，奧運(yùn)，中國(guó)專(zhuān)題分析兩條推廣主線兩條推廣主線略 ……………………拾 遺關(guān) 于 推廣、宣 傳擁有我，你就可擁有遼遠(yuǎn)的視野面對(duì)我，你就面對(duì)了寬廣的前程得到我，你就可享有都市的繁華只有我，可使你得到細(xì)致的關(guān)懷酒店式公寓項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，他們多數(shù)為二次置業(yè)，不容易受到廣告的左右。因此在推廣策略上首先要樹(shù)立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來(lái)自發(fā)展商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過(guò)程前期，就樹(shù)立項(xiàng)目美譽(yù)度和知名度， 吸引消費(fèi)者，進(jìn)而影響銷(xiāo)售 。 首先樹(shù)立本案品牌 /產(chǎn)品形象，結(jié)合本案準(zhǔn)現(xiàn)房的實(shí)際情況，將廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)、 多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái)，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹(shù)立起本案的品牌 /產(chǎn)品形象，從而讓人們口口相傳，最終實(shí)現(xiàn)本案在短時(shí)間內(nèi)快速清盤(pán)。 北京樓市廣告推廣從以往大而泛的模式，以發(fā)展到單一性訴求 （一個(gè)清晰的定 位，一個(gè)清晰的消費(fèi)群體）。宣傳運(yùn)動(dòng) 目的強(qiáng)行刺激目標(biāo)受眾，啟動(dòng)市場(chǎng)確立品牌鮮明形象刺激市場(chǎng)、引起反應(yīng)復(fù)合式強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)針對(duì)性焦點(diǎn)出擊品牌培育品牌擴(kuò)張我們現(xiàn)在在哪里？ 項(xiàng)目已經(jīng)是在售樓盤(pán)，社會(huì)上對(duì)本案已經(jīng)形成部分認(rèn)知，但品牌形象及定位模糊。我們到哪里去？ 突現(xiàn)本案品牌價(jià)值主張及產(chǎn)品實(shí)質(zhì)，結(jié)合本案準(zhǔn)現(xiàn)房的實(shí)際情況，將廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái)，形成立體的宣傳攻勢(shì)，迅速樹(shù)立起本案品牌鮮明的具有差異化的價(jià)值。我們?cè)趺醋觯? 整合品牌優(yōu)勢(shì)，單一性訴求 （一個(gè)清晰的定位，一個(gè)清晰的消費(fèi)群體）。形象戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略本案基本戰(zhàn)略應(yīng)用：品牌 /產(chǎn)品 賣(mài)點(diǎn)訴求歸納前提第一優(yōu)勢(shì)擁有酒店特行許可的公寓， 投資潛力無(wú)限品牌 /產(chǎn)品 賣(mài)點(diǎn)訴求歸納地段奧運(yùn)計(jì)劃北京 08年奧運(yùn)會(huì)，酒店需求量的大量化環(huán)境社區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，大社區(qū)形態(tài)已形成，購(gòu)物等消費(fèi)，均已成氣候。三四環(huán)間，動(dòng)靜得宜城南空氣相對(duì)較好。 環(huán)境優(yōu)美宜人開(kāi)發(fā)商戶型 44—120 左右平米舒朗、現(xiàn)房龍頭房地產(chǎn) +投資收益性酒店式公寓物物 理理 買(mǎi)買(mǎi) 點(diǎn)點(diǎn)釋放壓力、解放生活釋放壓力、解放生活心理心理 買(mǎi)買(mǎi) 點(diǎn)點(diǎn)案 名龍公館 龍興公寓萬(wàn)興城城市烏托邦紫龍騰 臻宅 SLOGEN龍公館， 360度的都市行宮貴之鄰，尊之所…………今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店我們要做的，不是市場(chǎng)的盲從者，去做人云亦云的追隨我們要去做市場(chǎng)的開(kāi)拓者，讓新時(shí)代，從我們的手中萌育報(bào)告結(jié)束，謝謝觀賞！報(bào)告結(jié)束，謝謝觀賞！順盈時(shí)代順盈時(shí)代齊齊 了了
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