【正文】 圍生活氣息濃郁，周邊的同等高尚住宅，讓我的尊貴品味又一次得以彰顯。高綠化率的生活環(huán)境，讓我的 “ 退守 ” 分外寧靜。低樓層，低密度，在現今的社會，遠遠要比摩天高樓，水泥森林更吸引智者吧。此外，更比提別的軟硬環(huán)境了。 我想，我是可以成為一個頂級的公館的。有一天，我會讓別人以進入我而自豪的。第一回合： 市場研判第二回合： 定位延展第三回合：第三回合： 專案推廣專案推廣 總體銷售策略價格制定 :比較一 ： 類同產品加權平均 因素 龍頭 HOTEL 樂瀾寶邸 美景東 方 山水文園 禧福匯 權重位置 20% 18% 18% 22% 22% 25%交通 12% 10% 11% 13% 13% 15%開發(fā)商實力 10% 10% 10% 12% 10% 15%小區(qū)園林 10% 10% 12% 15% 12% 15%戶型設計 6% 7% 8% 9% 8% 10%交房時間 13% 16% 16% 18% 18% 20%權重 71% 71% 75% 89% 83% 100%均價 　 13000 11500 20220 20220 　比較均價 　 　權重 　 20% 25% 25% 30% 100%權重價格 　最終價格 　 　 　 　 　比較二 ： 投資回報測算法項目名稱 戶型 面積（平米） 租金（ RMB元 /月） 元 /平方米 加權 租金華威酒店公寓 商務套間 60 11000 70% 豪華套間 70 11000 70% 商務雙套間 100 15300 70% 豪華雙套間 100 16800 70% 亮馬公寓 一居 42 11000 60% 一居 48 14000 60% 一居 49 14000 60% 一居 59 15000 60% 一居 64 17000 60% 二居 97 23000 60% 金橋國際公寓 一居 55 12022 70% 一居 65 14000 70% 一居 75 16000 70% 租金 　 　 　 　 　 售價 =*350*10=15750元 /平方米價格確定 :類同產品加權 :14442元 /平方米投資回報測算 :15750元 /平方米最終定價 :15000元平方米銷售策略方案一 :閃電戰(zhàn) 銷售周期 12個月為在開盤初期制造轟動效應、聚集有效人氣，同時也為了體現客戶在不同時期購房所產生的利息差別及風險回報，我司建議采取 “低開高走 ”的銷售戰(zhàn)略。即開盤初期定 5套特價房，特價房統(tǒng)一售價 14000元 /平方米在后期根據銷售反應上調價格，最終維持總體均價水平。銷售節(jié)奏銷 售周期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 *年 1月 *年 2月預熱 \強 銷 售期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　持 續(xù) 期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　清 盤 期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　銷售收入 :銷售周期 銷售率 銷售面積 銷售均價 銷售收入 (萬元 )預熱 \強銷 14700 12099 持續(xù)期 15600 7490 清盤期 16200 1111 合計 20701 方案二 :步步為營 銷售周期 18個月2022年 3月 2022年 8月銷售節(jié)奏銷 售周期 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月預熱 \強 銷 售期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　持 續(xù) 期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　清 盤 期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　銷售收入 :銷售周期 銷售率 銷售面積 銷售均價 銷售收入 (萬元 )預熱 \強銷 8085 15500 12532 持續(xù)期 5880 16400 9643 清盤期 735 17000 1250 合計 合計 14700 23424 方案一 \二對比分析 :項目名稱 方案一 方案二銷售時間 12個月 18個月銷售收入 20701 23424 推廣費用 :以總銷售額 2億計算推廣費用比例 :%推廣費用總計 :20220*%=240萬銷 售周期 費 用比例 推廣 費 用預熱 \強 銷 50% 120持 續(xù) 期 30% 72清 盤 期 20% 48合 計 240推廣費用使用 :推廣媒體選擇銷售周期 選擇媒體預熱 \強銷SP促銷 \短信 \戶外樓頂 \園區(qū)廣告 \高檔酒店內刊 \經濟類報紙 \專業(yè)雜志持續(xù)期 SP促銷 \短信 \高檔酒店內刊 \經濟類報紙 \經濟類雜志清盤期 經濟類報紙 \經濟類雜志?炒做 ?行銷方式 ?通路擴展?客戶細分?推售安排?收、解籌?客戶維系????????2022，奧運，中國專題分析兩條推廣主線兩條推廣主線略 ……………………拾 遺關 于 推廣、宣 傳擁有我，你就可擁有遼遠的視野面對我，你就面對了寬廣的前程得到我，你就可享有都市的繁華只有我，可使你得到細致的關懷酒店式公寓項目的目標客戶，他們多數為二次置業(yè)，不容易受到廣告的左右。因此在推廣策略上首先要樹立項目的品牌，這種品牌不單是來自發(fā)展商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項目的包裝推廣過程前期，就樹立項目美譽度和知名度， 吸引消費者，進而影響銷售 。 首先樹立本案品牌 /產品形象，結合本案準現房的實際情況，將廣告與促銷活動、 多種推廣宣傳手段結合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢，迅速樹立起本案的品牌 /產品形象，從而讓人們口口相傳，最終實現本案在短時間內快速清盤。 北京樓市廣告推廣從以往大而泛的模式，以發(fā)展到單一性訴求 （一個清晰的定 位，一個清晰的消費群體）。宣傳運動 目的強行刺激目標受眾，啟動市場確立品牌鮮明形象刺激市場、引起反應復合式強勢促銷針對性焦點出擊品牌培育品牌擴張我們現在在哪里？ 項目已經是在售樓盤，社會上對本案已經形成部分認知，但品牌形象及定位模糊。我們到哪里去？ 突現本案品牌價值主張及產品實質，結合本案準現房的實際情況，將廣告與促銷活動、多種推廣宣傳手段結合起來，形成立體的宣傳攻勢，迅速樹立起本案品牌鮮明的具有差異化的價值。我們怎么做？ 整合品牌優(yōu)勢，單一性訴求 （一個清晰的定位，一個清晰的消費群體）。形象戰(zhàn)略 產品戰(zhàn)略服務戰(zhàn)略本案基本戰(zhàn)略應用：品牌 /產品 賣點訴求歸納前提第一優(yōu)勢擁有酒店特行許可的公寓， 投資潛力無限品牌 /產品 賣點訴求歸納地段奧運計劃北京 08年奧運會，酒店需求量的大量化環(huán)境社區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，大社區(qū)形態(tài)已形成，購物等消費，均已成氣候。三四環(huán)間，動靜得宜城南空氣相對較好。 環(huán)境優(yōu)美宜人開發(fā)商戶型 44—120 左右平米舒朗、現房龍頭房地產 +投資收益性酒店式公寓物物 理理 買買 點點釋放壓力、解放生活釋放壓力、解放生活心理心理 買買 點點案 名龍公館 龍興公寓萬興城城市烏托邦紫龍騰 臻宅 SLOGEN龍公館， 360度的都市行宮貴之鄰，尊之所…………今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店我們要做的，不是市場的盲從者，去做人云亦云的追隨我們要去做市場的開拓者，讓新時代，從我們的手中萌育報告結束，謝謝觀賞！報告結束，謝謝觀賞！順盈時代順盈時代齊齊 了了