【導(dǎo)讀】二．高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)概況·················9. 三.物業(yè)管理整體設(shè)想、策劃與分項(xiàng)管理方案·······················································9. 1．弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念······················9

　　

【正文】 ☆ 2020 年 5 月 32 按開(kāi)發(fā)區(qū)道路清掃保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢查考核評(píng)分細(xì)則進(jìn)行日常道路清掃 項(xiàng)目 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)分方法 人工 清掃 保潔 作業(yè) 認(rèn)真開(kāi)展普掃和巡回保潔作業(yè)，早晨（夏7： 00 冬 8： 00）前必須結(jié)束普掃，及時(shí)進(jìn)行巡回保潔至 20： 00 分。 未開(kāi)展普掃作業(yè)不得分，普掃質(zhì)量不高按廢棄物核定指標(biāo)扣分，未按規(guī)定時(shí)間結(jié)束普掃和開(kāi)展巡回保潔的每人次扣1 分。 路段所有定額人員都必須參加普掃，然后分班保潔。保潔人員年齡不得低于 18 歲和超過(guò) 60 周歲，保潔人員上崗統(tǒng)一著工作服和反光標(biāo)志、佩戴上崗證件，雨雪天氣要統(tǒng)一著雨衣（褲、鞋）作業(yè)，清掃保潔作業(yè)規(guī)范，服務(wù)文明優(yōu)質(zhì)。 普掃巡回保潔人員不足，每缺 1 人扣 1分，保潔員年齡低于 18 歲和超過(guò) 60歲的每人次扣 1 分，保潔員串崗聊天、上崗時(shí)未穿戴工作服和反光帽、未佩戴上崗證、雨雪天未統(tǒng)一著雨衣（褲，鞋）作業(yè)的每人次扣 1 分，保潔人員在道路上焚燒垃圾，將垃圾、灰塵、土、雜物倒入綠化帶、墻邊、路邊以及果皮箱內(nèi)或掃入下水道、河道的每例扣 1 分。 道路清掃保潔人員工具材料齊全，大小掃把每人每月各不少于 3 把 ，保潔車要求人車隨行，保潔車要求密閉，車輛保持清潔，道路清掃物及道路垃圾及時(shí)裝車清運(yùn)。 道路作業(yè)人員工具材料不達(dá)要求每人次扣 1 分，保潔車輛不密封每次扣 1分，無(wú)保潔車視為工具不全，工具不全一人次扣 1 分。 道路、街巷路面保潔質(zhì)量應(yīng)符合要求，垃圾及時(shí)清運(yùn)，無(wú)積存、暴露垃圾，渣土灑漏及時(shí)清理；沿路綠化帶內(nèi)不得有雜物、紙屑、漂浮物，每 100 ㎡不得超過(guò) 4 處；降雪天氣及時(shí)組織掃雪、融雪作業(yè)。 作業(yè)范圍內(nèi)有暴露垃圾堆，大堆垃圾（一板車以上）每處扣 10 分，中堆垃圾 1 ㎡以上每處扣 5 分，小堆垃圾每處扣 1 分，渣土撒漏未及時(shí) 清理的，每次扣 1 分。污染面積超過(guò) 100 ㎡的，每處扣 5 分，路面、未按規(guī)定組織掃雪的每次扣 10 分，未及時(shí)清除積雪的一級(jí)道路每條路扣 5 分，二級(jí)道路每條路扣 2分。 果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施及周圍環(huán)境衛(wèi)生整潔，果皮箱內(nèi)垃圾每日清除，不得外溢。 果皮箱溢滿箱體不潔的每個(gè)扣 1 分。 建筑物表面野廣告及時(shí)清除，粉刷色調(diào)要和原建筑風(fēng)貌一致，粉刷范圍應(yīng)當(dāng)規(guī)范、統(tǒng)一。 野廣告為及時(shí)清除一處扣 1 分。 機(jī)械 清掃 保潔 作業(yè) 機(jī)掃作業(yè)時(shí)間：每天早上 8： 00 完成道路夜間機(jī)械化清掃工作；下午 13： 00 開(kāi)始進(jìn)行一次機(jī)械化保潔 。 未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成清掃任務(wù)每條次扣 5 分。 按規(guī)定的機(jī)掃速度作業(yè)（不超過(guò) 6 公里小時(shí)）。 超過(guò)規(guī)定速度每輛 /次扣 5 分。 不丟掃、不漏掃；作業(yè)時(shí)不揚(yáng)塵、不拋、灑漏、滴；按指定地點(diǎn)傾倒垃圾、污水，不亂倒。 丟，漏掃每米扣 1 分，揚(yáng)塵，拋，灑，漏、滴一次扣 1 分，亂倒垃圾污水一次扣 2 分。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 33 作業(yè)時(shí)刷盤調(diào)整到位，刷盤絲不得短于 12 公分。 刷盤未調(diào)整到位扣 1 分，刷盤絲每短 1公分扣 1 分。 1每天應(yīng)有車輛自檢記錄、出車登記。 無(wú)車輛自檢記錄、出車記錄每次扣 1分。 沖洗 灑水 作業(yè) 1道路 沖洗作業(yè)時(shí)間晚上 23： 00 至次日凌晨 4： 00 前結(jié)束（特殊情況需提前的報(bào)區(qū)執(zhí)法局備案）， 0 度以上天氣灑水降塵，一級(jí)道路上午 9： 30 分后，下午 15： 30 分后各一次，二級(jí)道路每天一次，溫度在 30度以上天氣每天增加一次灑水降塵。 漏沖一條扣 5 分，漏灑一條 /次扣 2 分。 1人行道每月至少?zèng)_洗兩次，沖洗時(shí)間統(tǒng)一確定。 未按規(guī)定沖洗的，每條扣 1 分。 1按規(guī)定速度進(jìn)行沖刷和灑水，沖涮速度不得高于 10 公里 /小時(shí)，灑水速度不得高于 20 公里 /小時(shí)。 超過(guò)規(guī)定每輛 /次扣 5 分。 其他 1發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，按要求反 饋整改情況，無(wú)新聞媒體曝光。 拒簽整改文書(shū)的扣 1 分；整改后未按要求反饋扣 1 分，新聞媒體曝光的問(wèn)題經(jīng)查實(shí)的，每例扣 1 分。 1市、區(qū)環(huán)衛(wèi)部門組織業(yè)務(wù)會(huì)議不得缺席、遲到、早退，通訊工具保持暢通， 24小時(shí)開(kāi)機(jī)。 會(huì)議缺席每次扣 2 分，遲到早退每次扣1 分。通訊工具關(guān)機(jī)影響工作的，每次扣 2 分。 1建立快速反應(yīng)機(jī)制，出現(xiàn)重大活動(dòng)或者緊急事件時(shí)必須在指定時(shí)間到達(dá)指定地點(diǎn)，并按照要求完成任務(wù)。 沒(méi)有建立快速反應(yīng)機(jī)制的扣 5 分；沒(méi)有按照要求到達(dá)指定位置或者沒(méi)有按照要求完成任務(wù)的，每次扣 10 分。 工作質(zhì)量考核文件 《員工行為準(zhǔn)則》《崗位職責(zé)》《巡視檢查記錄》《月工作質(zhì)量評(píng)估表》 5. 亭廊 、設(shè)施設(shè)備管理方案 亭廊 特別是公共設(shè)備設(shè)施的管理，直接影響到物業(yè)的形象、物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。 （ 1）管理內(nèi)容 景區(qū)的亭廊、 公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)； 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次； 消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 34 配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次； 安全監(jiān)控和火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； 客戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《報(bào)修派工單》，確保維修及時(shí)率與合格率。 （ 2）管理措施 A. 制訂 亭廊 及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程； B. 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)； C. 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； D. 建立維修人員值班制，確保維修及時(shí)率與合格率； E. 加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止； F. 加強(qiáng)共用設(shè)備設(shè)施的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 35 亭廊 維修 在派工板上登記工人去向 據(jù)申報(bào)填《派工單》 工人準(zhǔn)備工具材料持單至現(xiàn)場(chǎng)維修 維修完畢，請(qǐng)附近保安在派工單上簽認(rèn) 交回派工單 維修申報(bào)，填寫(xiě)《維修申報(bào)單》 服務(wù)中心經(jīng)理至現(xiàn)場(chǎng)查看，提出方案，監(jiān)督維修 回訪結(jié)果反饋服務(wù)中心經(jīng)理處理 每星期將匯總派工單交客戶服務(wù)部回訪 工程維修人員匯總派工單輸入電腦 重大維修 項(xiàng)目 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 36 公共 設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 維修部、客戶服務(wù)部日常巡視檢查或其它途 徑 發(fā) 現(xiàn) 問(wèn)題，填《維修申報(bào)單》。 客戶服務(wù)簽收《維修申報(bào)單》。 實(shí)施方案準(zhǔn)備工具材料。 歸檔 保存 維修完畢后，經(jīng)驗(yàn)合格，填寫(xiě)《維修記錄表》。 維修員到現(xiàn)場(chǎng)維修 編制施工方案，報(bào)有關(guān)部門審批。 反饋 監(jiān)督指導(dǎo) 重大項(xiàng)目 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 37 亭廊 本體日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 亭廊 承重及抗震結(jié)構(gòu)部分 。 2. 施工質(zhì)量原因造成的機(jī)構(gòu)問(wèn)題。 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理或維修。 1. 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)受損較輕，由 工程維修 按亭廊 修繕規(guī)定進(jìn)行維修；如受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施。 2. 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商請(qǐng)建設(shè)單位處理。 亭廊修繕標(biāo)準(zhǔn)。 施工技術(shù)規(guī)范。 ，使用正常。 2 亭廊外立面 1. 柱子油漆剝落 2. 柱子質(zhì)量問(wèn)題 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 1. 保修期內(nèi)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商處理。 2. 由 工程維修 按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。 亭廊修繕標(biāo)準(zhǔn)。 繕作業(yè)規(guī)程。 無(wú)脫、無(wú)滲水，整潔統(tǒng)一。 3 亭廊頂 、公廁 公共屋面 。 2. 防水層破損造成屋面滲漏。 3. 避雷設(shè)施脫焊斷裂積水。 每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 由 工程維修 按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 亭 廊修繕標(biāo)準(zhǔn)。 作業(yè)規(guī)程。 、無(wú)滲漏。 好無(wú)損。 良好。 7 設(shè)備、公廁管理 用房 1. 用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。 2. 不能滿足正常使用。 3. 各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備缺損。 電氣線路。 2. 每 三年 粉 刷 用房。 由 工程維修 按相關(guān)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施 相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程 使用。 設(shè)備完好。 、安全。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 38 共用設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 臺(tái) 公共設(shè) 施維護(hù) 。 每 天 檢查一次， 每周對(duì) 橋梁、親水平臺(tái) 的整體外觀檢查一次 由 工程維修 實(shí)施維修 公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 設(shè)施完好、無(wú)破損 能夠正常使用 2 雕塑、假 山 室內(nèi)外消火栓維護(hù) 每 周 檢查一次 由 工程維修人員具體 實(shí)施 公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 完好、無(wú)缺、無(wú)破損 3 景 區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng) 地面破損、積水。 水泥 、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 加強(qiáng)對(duì)裝修期的檢查， 工程維修 組織維修。 公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損。 4 井、 溝 井蓋破損、堵塞。 污水井、溝及時(shí)清理 由 工程維修人員具體 實(shí)施 公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 物井蓋正常使用、無(wú)堵塞 5 公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌設(shè)施 設(shè)施污染、破損。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。每月清潔保養(yǎng)一次 由清潔、 工程維修 負(fù)責(zé)實(shí)施 景區(qū) 標(biāo)識(shí)制作、安裝及管理規(guī)定 美觀、無(wú)破損。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 39 智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案表 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 供配電系統(tǒng) 保養(yǎng) 零 部 件 易 耗 品 維修、更換。 每天 巡查，每半個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)。每季檢查開(kāi)關(guān)靈敏度及開(kāi)關(guān)緊固件完好情況 由工程維修按供配電系統(tǒng)檢查維護(hù)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 ， 2. 保障安全運(yùn)行。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ◎ 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ☆ 2020 年 5 月 40 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 １ . 變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、電容器、母排、儀表維護(hù)保養(yǎng) ２ .巡回檢查、維保 １ .巡查，每一個(gè)月進(jìn)行每天一次保養(yǎng)。 ２ .每班巡回檢查一次 ３ .每月對(duì)配電柜、配電屏清潔 保養(yǎng)程序?qū)嵤┚S修 高配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 低配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 ， 2. 保障安全運(yùn)行。 ３ .保證電氣設(shè)備安全運(yùn)行 清潔衛(wèi)生、保養(yǎng) 安排清潔保養(yǎng)。 次預(yù)防性試驗(yàn) 高配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 ， 2. 保障安全運(yùn)行。 運(yùn)行環(huán)境 狀況 溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常 2 背景音響及消防緊急廣播系統(tǒng) 音響系統(tǒng) 1. 外觀：日檢、季檢、臨檢。 2. 性能：日檢、月檢、年檢、臨檢。 3. 控制系統(tǒng)：日檢、月檢、年檢、臨檢。 由工程維修按音響、廣播檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。 1. 清潔 2. 符合標(biāo)準(zhǔn) 3. 靈敏 ， 2. 保障安全運(yùn)行。 緊急切換系統(tǒng) 1. 外觀 ：日檢、季檢、臨檢。 2. 性能切換：