調(diào)控政策解析和展望-資料下載頁(yè)
2025-01-22 01:23本頁(yè)面
【正文】 。 1989年，日本政府開(kāi)始施行緊縮的貨幣政策，雖然戳破了泡沫經(jīng)濟(jì)，但股價(jià)和地價(jià)短期內(nèi)下跌 50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入十幾年的衰退期。 ?日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 2022年人民幣升值 2022年資產(chǎn)流向房地產(chǎn) 2022年房?jī)r(jià)上漲 3倍以上 2022年房?jī)r(jià)下降地王拉升房?jī)r(jià) 2022年 ？ 1985年日元升值 1986年資產(chǎn)流向房地產(chǎn) 1987年房?jī)r(jià)上漲 3倍以上 1988年房?jī)r(jià)下降地王拉升房?jī)r(jià) 1991年房地產(chǎn)崩盤 日本 中國(guó) 投機(jī)氛圍濃厚，房?jī)r(jià)非理性暴漲，國(guó)際金融資本的潛伏，眾多的不穩(wěn)定因素存在，如人民幣突破現(xiàn)在的平衡點(diǎn)繼續(xù)升值，那中國(guó)難免走日本當(dāng)年的老路。 ? 日本在 1985年簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”之后之所以出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象，主要原因是因?yàn)槿毡菊ㄟ^(guò)干預(yù)外匯市場(chǎng)，人為迫使日元升值，打擊了出口部門；同時(shí)，日本央行又為刺激經(jīng)濟(jì)采取了非常寬松的貨幣政策，通過(guò)調(diào)低再貸款利率擴(kuò)大流動(dòng)性供給，大量的金融資源流入效率不高的政府貸款項(xiàng)目。出口部門利潤(rùn)率的下降以及金融資源運(yùn)用的低效降低了日本整個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)的收益率水平， 在流動(dòng)性供給大量過(guò)剩的情況下，必然引發(fā)資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫。 新增貸款數(shù)據(jù)050001000015000202202008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月億元020220400006000080000100000當(dāng)月( 億元) 累計(jì)( 億元)?我國(guó)新增貸款自 2022年底由于受到政策的影響，開(kāi)始持續(xù)大幅增長(zhǎng)，而主要的新增貸款的發(fā)放集中在 2022年上半年， 7月之后，新增貸款數(shù)據(jù)全面萎縮。 ?11月份新增貸款累計(jì)已經(jīng)達(dá)到 ，過(guò)度寬松的貨幣政策助長(zhǎng)了投機(jī)行為，導(dǎo)致了樓市的非理性暴漲。 ?天量信貸的投放助推樓市火爆上漲 ? 寬松的信貸政策助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的行為。 2022年初之所以出現(xiàn)以萬(wàn)科為代表的房企大幅度降價(jià)促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題。自 2022年 11月份中央開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開(kāi)發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者， 當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過(guò)程中更加主動(dòng)，住房?jī)r(jià)格必然上升。 ? 土地的供給同樣受到信貸政策的影響。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在今年新增加的 9萬(wàn)億貸款中，有 5萬(wàn)多億貸給了地方政府的融資平臺(tái)。地方政府由于有融資的便利，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個(gè)反常的現(xiàn)象， 在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的 2022年，全國(guó)的土地出讓面積下降了 20%多 ，有些城市的土地出讓面積只完成年初計(jì)劃的 50%左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價(jià)格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價(jià)格的上升必然助漲房?jī)r(jià)的上升。 第四部分 2022年市場(chǎng)猜想 ?政策趨緊， 2022年樓市先揚(yáng)后抑 ? 目前各地的價(jià)格水平已經(jīng)普遍達(dá)到甚至超過(guò)歷史高位，價(jià)格高企也令部分需求再度觀望，延緩入市，同時(shí)，宏觀政策取向在總體維持寬松的前提下，將逐步有全面刺激轉(zhuǎn)向有保有壓的態(tài)度轉(zhuǎn)變，“?！钡氖潜Ｕ闲宰》亢推胀ㄗ宰≠?gòu)房。“壓”的是投機(jī)性購(gòu)房，在目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，的情況下，預(yù)計(jì)相關(guān)政策仍將在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和抑制高房?jī)r(jià)之間平衡， 2022年樓市走向取決于一季度宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。 ? 由于近期已經(jīng)有不少正對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺(tái)，如果明年一季度仍然過(guò)于火爆上漲的話，那更加直接的調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)。 2022年的火爆市場(chǎng)在 2022年一季度仍會(huì)延續(xù) 2022年中國(guó)房地產(chǎn)神話破滅 受 2022年一整年的持續(xù)熱銷，透支了未來(lái)的需求，同時(shí)政策層面已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，因此：
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