調(diào)控政策解析和展望-資料下載頁
2025-01-22 01:23本頁面
【正文】 。 1989年，日本政府開始施行緊縮的貨幣政策，雖然戳破了泡沫經(jīng)濟，但股價和地價短期內(nèi)下跌 50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經(jīng)濟進入十幾年的衰退期。 ?日本的經(jīng)驗教訓(xùn) 2022年人民幣升值 2022年資產(chǎn)流向房地產(chǎn) 2022年房價上漲 3倍以上 2022年房價下降地王拉升房價 2022年 ？ 1985年日元升值 1986年資產(chǎn)流向房地產(chǎn) 1987年房價上漲 3倍以上 1988年房價下降地王拉升房價 1991年房地產(chǎn)崩盤 日本 中國 投機氛圍濃厚，房價非理性暴漲，國際金融資本的潛伏，眾多的不穩(wěn)定因素存在，如人民幣突破現(xiàn)在的平衡點繼續(xù)升值，那中國難免走日本當(dāng)年的老路。 ? 日本在 1985年簽訂“廣場協(xié)議”之后之所以出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象，主要原因是因為日本政府通過干預(yù)外匯市場，人為迫使日元升值，打擊了出口部門；同時，日本央行又為刺激經(jīng)濟采取了非常寬松的貨幣政策，通過調(diào)低再貸款利率擴大流動性供給，大量的金融資源流入效率不高的政府貸款項目。出口部門利潤率的下降以及金融資源運用的低效降低了日本整個資產(chǎn)市場的收益率水平， 在流動性供給大量過剩的情況下，必然引發(fā)資產(chǎn)市場的價格泡沫。 新增貸款數(shù)據(jù)050001000015000202202008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月億元020220400006000080000100000當(dāng)月( 億元) 累計( 億元)?我國新增貸款自 2022年底由于受到政策的影響，開始持續(xù)大幅增長，而主要的新增貸款的發(fā)放集中在 2022年上半年， 7月之后，新增貸款數(shù)據(jù)全面萎縮。 ?11月份新增貸款累計已經(jīng)達到 ，過度寬松的貨幣政策助長了投機行為，導(dǎo)致了樓市的非理性暴漲。 ?天量信貸的投放助推樓市火爆上漲 ? 寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。 2022年初之所以出現(xiàn)以萬科為代表的房企大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自 2022年 11月份中央開始實施適度寬松的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者， 當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。 ? 土地的供給同樣受到信貸政策的影響。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，在今年新增加的 9萬億貸款中，有 5萬多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個反常的現(xiàn)象， 在房地產(chǎn)市場火爆的 2022年，全國的土地出讓面積下降了 20%多 ，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的 50%左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。 第四部分 2022年市場猜想 ?政策趨緊， 2022年樓市先揚后抑 ? 目前各地的價格水平已經(jīng)普遍達到甚至超過歷史高位，價格高企也令部分需求再度觀望，延緩入市，同時，宏觀政策取向在總體維持寬松的前提下，將逐步有全面刺激轉(zhuǎn)向有保有壓的態(tài)度轉(zhuǎn)變，“?！钡氖潜Ｕ闲宰》亢推胀ㄗ宰≠彿?。“壓”的是投機性購房，在目前經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，的情況下，預(yù)計相關(guān)政策仍將在經(jīng)濟發(fā)展和抑制高房價之間平衡， 2022年樓市走向取決于一季度宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的運行。 ? 由于近期已經(jīng)有不少正對房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺，如果明年一季度仍然過于火爆上漲的話，那更加直接的調(diào)控政策或?qū)⒊雠_。 2022年的火爆市場在 2022年一季度仍會延續(xù) 2022年中國房地產(chǎn)神話破滅 受 2022年一整年的持續(xù)熱銷，透支了未來的需求，同時政策層面已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，因此：
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