江西省城市規(guī)劃管理技術導則-資料下載頁
2025-01-21 21:32本頁面
【正文】 二、條文中指定應按其他有關標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為“應符合。的規(guī)定”。 附錄二 名詞解釋 建筑容積率（容積率） 指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。 建筑密度 指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。 低層建筑：指高度小于、等于10米的建筑。 多層建筑：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑。 高層建筑：指高度大于24米的建筑。 住宅的層數(shù)劃分為： 低層住宅建筑為一層至三層； 多層住宅建筑為四層至六層； 中高層住宅建筑為七層至九層； 高層住宅建筑為十層至三十層； 高層塔式住宅為面寬小于25米高層住宅； 高層板式住宅為面寬超過25米高層住宅。 公寓式辦公建筑 指單元式小空間劃分，每個單元平均建筑面積大于、等于150平方 米，有獨立衛(wèi)生設備的辦公建筑。 每個單元平均建筑面積小于150平米的，按住宅建筑處理。 一般辦公建筑 指非單元式小空間劃分，按層設置衛(wèi)生設備的辦公建筑。 商業(yè)建筑 指綜合百貨商店、商場、經(jīng)營各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲食等服務業(yè)的建筑。 商住綜合樓 指商業(yè)和住宅混合的建筑。 1商辦綜合樓 指商業(yè)和辦公混合的建筑。 1裙房 指與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑。 1綠地率 指地塊內(nèi)用于綠化種植、環(huán)境美化的用地（包括小塊水面、活動場地，但一般不包括屋頂和曬臺綠地、垂直綠化）與總用地面積之比（用百分比表示）。 1用地面積 按照地塊界線計算的面積。建設用地臨城市主、次干道，按地塊界線和道路紅線的圍合線來計算面積；建設用地臨支路以下小路，按地塊界線和道路中心線的圍合線來計算面積。 1建筑紅線 指建筑物基底位置的控制線。 1道路紅線 城市道路（含住宅區(qū)級）用地的規(guī)劃控制線。 附錄三 計算規(guī)則 建筑面積計算 按國家有關建筑面積的計算規(guī)則計算。（）的設備層，可不計建筑面積；對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由城市規(guī)劃管理部門核定。 建筑容積率計算 （1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；屋頂層建筑面積低于標準層建筑面積1/8的不計；用作開放空間的建筑面積不計；半地下室在室外地面以上部分的高度低于1米的不計。 （2）半地下室在室外地面以上部分的高度超過1米的，按下式計算建筑面積： A’=KA 式中：A’ 折算的建筑面積，K 半地下室地面以上的高度與其層高之 比，A 半地下室建筑面積。 （3）商辦綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標可按商業(yè)建筑的指標執(zhí)行。 （4）商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標按《表二》的規(guī)定執(zhí)行。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標按高層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應至少占兩層以上（含兩層），僅設底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標按多層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行。 建筑基地面積計算 建筑基地的面積以城市規(guī)劃管理部門正式劃定用地范圍的面積為準；城市道路規(guī)劃紅線和河道藍線內(nèi)的面積不得計入。 開放空間的條件和計算 1）開放空間是指在建筑基地內(nèi)，為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場（庫）等公共使用的室內(nèi)外空間（包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺）。開放空間必須同時符合下列條件： a、沿城市道路、廣場留設； b、任一方向的凈寬度在6米以上，實際使用面積不小于150平方米； c、且與基地地面或道路的高差在177。（含177。）； d、提供室內(nèi)連續(xù)開放空間的，且開放地面層； e、向公眾開放綠地、廣場的，應設置座椅等休息設施； f、建設竣工后，應設置相應的標志，并交有關部門管理或經(jīng)批準由建設單位代行管理； g、常年開放，且不改變使用性質(zhì)。 （2）開放空間有效面積的計算公式如下： F=M180。N 式中：F 開放空間的有效面積，M 開放空間向公眾開放的實際使 用面積，N 有效系數(shù)。 有效系數(shù)（N）按下列條件確定： a、室外開放空間在地面層的，其地坪標高與道路或基地地面的高差在177。（含177。）時，N=； b、室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的，其標高與道路或基地地面的高差在++（含+）（）時，N=； c、提供室內(nèi)開放空間，其標高與室外基地地面的高差在177。，或提供室內(nèi)連續(xù)開放空間，+，N=1。 建筑間距計算 除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。 坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。 建筑高度計算 在計算建筑間距時，建筑高度按下列規(guī)定計算： （1）平屋面建筑：指建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱溝，電梯機房、排煙機房和樓梯、出口、水溝等不計建筑高度。 （2）坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊頂。 沿路建筑高度控制 （1）沿路一般建筑高度的控制 H≤（W+S） 見圖一 （2）沿路高層組合建筑高度的控制 a、A≤L（W+S） 見圖二（軸測圖） 圖中斜線部分A為1:（）高度角的投影面積。 HHH3為組合建筑各部分實際高度。 裙房高度應滿足《高層民用建筑及防火規(guī)范》（GB50045－95）中第417條款的要求。 b、在實際應用中，為簡化作圖和計算方法，也可采用下列演化而來的算式和圖三的作圖方法控制建筑高度。 A’≤（W+S） 式中A’為沿路建筑以1:1（即450）高度角的投影面積；HHH3為組合建筑各部分實際高度。 建筑高度控制視線分析方法 根據(jù)建筑文物保護單位的周圍環(huán)境，選擇適當視點確定視線走廊，進行視線分析。視點的距離應大于或等于3H。因現(xiàn)狀條件限制難以按3H視點距離控制高度的，視點距離可適當縮小，但不得小于2H。（見圖四）
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