江西南昌江中紫金城住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書與最佳價值投資分析-資料下載頁
2025-01-21 21:32本頁面
【正文】 項目用地與周邊環(huán)境空間關(guān)系分析經(jīng)濟技術(shù)指標分析二期用地面積153180二期總建筑面積635120地上總建筑面積510590其中住宅建筑面積510590配套商業(yè)面積11000幼兒園面積3600地下總建筑面積124530凈容積率建筑密度%綠化率%戶數(shù)4509戶停車4509（）住宅按6000元/平米計算，銷售收入是306354萬元；商業(yè)按20000元/平米計算，銷售收入是22000萬元；銷售總收入是328354萬元；。規(guī)劃設(shè)計等按300元/平米計算，；勘察圖紙審查費按照5元/平米計算，；場地平整費按照20元/平米計算，規(guī)劃占地面積153180平米，；公共基礎(chǔ)及人防費用按照260元/平米計算，；。供水供電費按照100元/平米計算，；環(huán)境景觀費用（包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、園藝景觀、綠化小品）按照200元/平米計算，根據(jù)項目的規(guī)劃方案，%，總占地面積153180平米，；。住宅按照1200元/平米計算，；商業(yè)配套按照600元/平米計算，費用為660萬元；幼兒園按照600元/平米計算，費用為216萬元；地下建筑按照1500元/平米計算，；工程管理費（包括監(jiān)理費、招投標費、質(zhì)監(jiān)費）按照20元/平米計算，；。銷售費用包括廣告費、展銷費用和銷售管理費，廣告費和展銷費用按照銷售收入的2%計算。財務(wù)費用主要是從資金角度進行考慮，預(yù)計項目貸款額為40000萬元，貸款時間為3年，利息是7%，則費用為8400萬元。%計算。以上7大項目構(gòu)成項目的總成本。從項目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力較強。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、銷售稅金等。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，土地費用攤銷占30％，和市場上正常的土地成本基本持平，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地在一起的攤銷中價格較好；建安費用占總成本的30％，高于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已占項目費用的比重較大；銷售稅金的比例為8%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用相對較高，占去了3%，控制良好。從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標如下：項目開發(fā)成本：；項目銷售收入：328354萬元；開發(fā)利潤：；成本利潤率：%。項目用地與周邊環(huán)境空間關(guān)系分析經(jīng)濟技術(shù)指標分析二期用地面積153180二期總建筑面積635250地上總建筑面積511370其中住宅建筑面積496770配套商業(yè)面積11000幼兒園面積3600地下總建筑面積123880凈容積率建筑密度%綠化率%戶數(shù)4838戶停車4509（）住宅按6000元/平米計算，銷售收入是298062萬元；商業(yè)按20000元/平米計算，銷售收入是22000萬元；銷售總收入是320062萬元；。規(guī)劃設(shè)計等按300元/平米計算，；勘察圖紙審查費按照5元/平米計算，；場地平整費按照20元/平米計算，規(guī)劃占地面積153180平米，；公共基礎(chǔ)及人防費用按照260元/平米計算，；。供水供電費按照100元/平米計算，；環(huán)境景觀費用（包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、園藝景觀、綠化小品）按照200元/平米計算，根據(jù)項目的規(guī)劃方案，%，總占地面積153180平米，；。住宅按照1200元/平米計算，；商業(yè)配套按照600元/平米計算，費用為660萬元；幼兒園按照600元/平米計算，費用為216萬元；地下建筑按照1500元/平米計算，費用為18582萬元；工程管理費（包括監(jiān)理費、招投標費、質(zhì)監(jiān)費）按照20元/平米計算，；。銷售費用包括廣告費、展銷費用和銷售管理費，廣告費和展銷費用按照銷售收入的2%計算。財務(wù)費用主要是從資金角度進行考慮，預(yù)計項目貸款額為40000萬元，貸款時間為3年，利息是7%，則費用為8400萬元。%計算。以上7大項目構(gòu)成項目的總成本。從項目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力較強。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、銷售稅金等。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，土地費用攤銷占30％，和市場上正常的土地成本基本持平，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地在一起的攤銷中價格較好；建安費用占總成本的30％，高于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已占項目費用的比重較大；銷售稅金的比例為8%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用相對較高，占去了3%，控制良好。從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標如下：項目開發(fā)成本：；項目銷售收入：320062萬元；開發(fā)利潤：；成本利潤率：%。項目最大特點是容積率較低，較低的容積率保證了項目作為高層住宅物業(yè)的純粹性。項目用地面積38萬平米，其中二期有近15萬平米，屬于大、中規(guī)模樓盤，就物業(yè)形態(tài)而言，項目適合做“舒適性”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。項目的物業(yè)形態(tài)是高層住宅和商業(yè)，其產(chǎn)品差異比較小，產(chǎn)品線相對集中，就產(chǎn)品線寬度而言，本方案是項目的最佳選擇。高檔次物業(yè)，實現(xiàn)了很好的項目品牌形象，為開發(fā)商進入房地產(chǎn)領(lǐng)域打出了高品質(zhì)的品牌形象，奠定開發(fā)商高品質(zhì)物業(yè)的品牌基礎(chǔ)，使開發(fā)商一定程度上進入了品牌發(fā)展商的行列。結(jié)合項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只沒有建設(shè)一棟小洋房，這是對地塊資源的浪費。我們認為，70年的住宅公寓是本項目的一個機會的。從經(jīng)濟效益看，項目的成本利潤率為4550%，高出一般的房地產(chǎn)開發(fā)水平。開發(fā)利潤為910億元，具備較強的盈利能力，表明方案具備經(jīng)濟可行性。綜合分析結(jié)論l 具有極高的品牌形象，很好地樹立項目品牌和開發(fā)商品牌；l 規(guī)劃方案一的布局中規(guī)中矩；l 規(guī)劃方案一的景觀締造十分精致，但又不缺大氣，從本質(zhì)上講是本項目的首選方案；l 規(guī)劃方案二未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費；l 盈利能力皆尚可，具備經(jīng)濟可行性；l 投資回收快，資本運營容易，風險較小。49
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