【正文】 的成熟版塊，從“陽(yáng)城花園”、“陽(yáng)城美景”、“陽(yáng)城書(shū)院”到“陽(yáng)城世家”，即將登場(chǎng)的七期作為這一版塊的終結(jié)者上市，將以前所未有的強(qiáng)勢(shì)集中表現(xiàn)為大華版塊畫(huà)上的完美句點(diǎn)。二、階段促銷(xiāo)策略SP注重的是行動(dòng)，要求目標(biāo)客戶(hù)和相關(guān)人士的親自參與，行動(dòng)導(dǎo)向的目標(biāo)是立即的銷(xiāo)售。在現(xiàn)今上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)更趨理性的大背景下，一般意義上的SP活動(dòng)影響不大，難以產(chǎn)生顯著的效果，對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣作用不大，因此本項(xiàng)目的SP活動(dòng)目標(biāo)要突破傳統(tǒng)SP活動(dòng)在營(yíng)銷(xiāo)推廣中的點(diǎn)綴作用的地位，通過(guò)獨(dú)特SP活動(dòng)的組織策劃，配合有效的媒體推廣，充分利用大眾新聞媒體，力爭(zhēng)在市場(chǎng)上產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，使本項(xiàng)目成為公眾話(huà)題，引起目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，吸引目標(biāo)客戶(hù)到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目的口碑宣傳，為項(xiàng)目營(yíng)造良好的外部環(huán)境。由于在現(xiàn)階段單向地將廣告訊息傳遞給目標(biāo)受眾，往往讓受眾沒(méi)有參與感，難以調(diào)動(dòng)他們的參與積極性，特別是在近期市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)不景氣的背景下，大部分售樓處現(xiàn)場(chǎng)人氣不旺，這十分不利于銷(xiāo)售的快速推進(jìn)，所以本項(xiàng)目SP活動(dòng)主要是通過(guò)活動(dòng)的組織策劃，吸引目標(biāo)市場(chǎng)注意，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，擴(kuò)大知名度。建議各個(gè)階段都穿插SP活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)拉升銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣，營(yíng)造項(xiàng)目火爆銷(xiāo)售的局面?；旧厦總€(gè)銷(xiāo)售階段都有必要開(kāi)展SP促銷(xiāo)活動(dòng)，可以針對(duì)銷(xiāo)售狀況的不同，開(kāi)展適合當(dāng)時(shí)情況的不同的活動(dòng)。往往當(dāng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳時(shí)，開(kāi)展SP活動(dòng)可以帶動(dòng)整個(gè)樓盤(pán)的人氣，也可以起到鼓舞士氣的作用。當(dāng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好時(shí)，SP活動(dòng)的開(kāi)展往往就類(lèi)似于慶功會(huì)，再加上媒體的炒作，可以使銷(xiāo)售更上一層樓。第一階段、五一房展會(huì)（贊助公益活動(dòng)）u u 活動(dòng)主題：“和我們一起成長(zhǎng)”——大華陽(yáng)城世家牽手青少年基金u u 活動(dòng)目的：教育氣質(zhì)是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)產(chǎn)品的“標(biāo)簽”，應(yīng)借此獨(dú)有資源延伸至銷(xiāo)售活動(dòng)中來(lái)，一方面強(qiáng)調(diào)了樓盤(pán)的特有優(yōu)勢(shì)，另一方面也不落于俗套的銷(xiāo)售模式。“取之于消費(fèi)者，回報(bào)于社會(huì)，投身于公益事業(yè)”，使陽(yáng)城世家在獲得良好美譽(yù)度的同時(shí)，也為大華品牌奠定了更為堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。u u 活動(dòng)時(shí)間：2006年五一房展會(huì)期間u u 活動(dòng)內(nèi)容：在五一房展會(huì)期間與青少年基金會(huì)合作，在房展會(huì)上打出“大華陽(yáng)城世家牽手青少年基金”的大型標(biāo)語(yǔ)，陽(yáng)城世家承諾每位客戶(hù)購(gòu)進(jìn)一套陽(yáng)城房子，將由陽(yáng)城世家向青少年發(fā)展基金會(huì)捐助相對(duì)金額的捐款。u u 媒體配合：邀請(qǐng)新聞媒體記者對(duì)此事進(jìn)行報(bào)道，并通過(guò)軟新聞在《新聞晨報(bào)》上追加后續(xù)宣傳。第二階段、維持關(guān)注度（強(qiáng)銷(xiāo)期）u u 活動(dòng)主題：“大華雨中情”u u 活動(dòng)時(shí)間：2006年6月至7月梅雨季節(jié)u u 活動(dòng)禮品：印有“大華陽(yáng)城世家”LOGO的雨傘500把u u 活動(dòng)內(nèi)容：以“陽(yáng)城世家關(guān)心您”的名義，聯(lián)系周邊幾大購(gòu)物商場(chǎng)（九百家居）和中小學(xué)校，在入口處設(shè)置一個(gè)印有“大華陽(yáng)城世家”logo雨傘架，每當(dāng)下雨時(shí)即由大華陽(yáng)城世家在此處為沒(méi)有帶傘的消費(fèi)者和中小學(xué)生免費(fèi)贈(zèng)送雨傘，并由邀請(qǐng)主流媒體（電視臺(tái)、報(bào)刊）軟新聞炒作。u u 活動(dòng)目的：通過(guò)這種形式的為民活動(dòng)，讓周邊地區(qū)老百姓都能感受到陽(yáng)城世家實(shí)實(shí)在在的好處，從而大大提升本項(xiàng)目的美譽(yù)度。另外雨傘是生活中必要之物，下雨時(shí)撐開(kāi)既美觀又實(shí)用，也成為我們一種新的廣告形式，一定能吸引許多關(guān)注的目光。第三階段、夏季創(chuàng)新促銷(xiāo)（強(qiáng)銷(xiāo)期）u u 活動(dòng)主題：“人約黃昏后”——夜間看房u u 活動(dòng)目的：基于大華地區(qū)早已成熟的人氣氛圍，夜晚尤其可看出入住情況。在市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的今天，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推廣更應(yīng)該加強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)新，推廣夜間看樓活動(dòng)。大部分目標(biāo)客戶(hù)沒(méi)有時(shí)間白天看房，夏天快到了，白天炎熱而晚上看房天氣比較涼爽，在夜晚人相對(duì)更為感性，容易被售樓處和樣板間所營(yíng)造出來(lái)的家的溫馨氛圍所打動(dòng)，而且一家人一起看房，更容易決定，能加快成交速度。配合媒體宣傳，以個(gè)性化的售樓模式吸引更多眼球。u u 活動(dòng)時(shí)間：78月u u 活動(dòng)內(nèi)容：仲秋節(jié)前后兩周內(nèi)，售樓部夜間延長(zhǎng)至23：00，同時(shí)準(zhǔn)備冷飲、酒水、月餅、西點(diǎn)等宵夜，可以在小高層的樣板間觀明月賞夜景，在夜間感受自己未來(lái)家的感覺(jué)，用親身感受打動(dòng)客戶(hù)。u u 活動(dòng)組織：活動(dòng)的關(guān)鍵也是充分利用現(xiàn)代大眾媒體，通過(guò)對(duì)活動(dòng)的宣傳推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)后期的旺盛人氣，因此活動(dòng)組織重點(diǎn)在于通過(guò)大眾媒體的推廣，實(shí)現(xiàn)吸引參與活動(dòng)得目標(biāo)客戶(hù)的同時(shí)借此擴(kuò)大知名度，提高美譽(yù)度。第四階段、教師節(jié)活動(dòng)（強(qiáng)銷(xiāo)期）u u 活動(dòng)主題：“獻(xiàn)給老師的問(wèn)候”u u 活動(dòng)目的：充分利用本案的教育資源，為樓盤(pán)贏取最大范圍的美譽(yù)度。u u 活動(dòng)時(shí)間：9月教師節(jié)前后u u 活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)周邊震旦雙語(yǔ)幼兒園、閘北區(qū)第二中心小學(xué)、新和初級(jí)中學(xué)、新中高級(jí)中學(xué)等各大中小學(xué)校的老師，憑教師證購(gòu)買(mǎi)陽(yáng)城世家房子可享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，并可在陽(yáng)城世家售樓中心領(lǐng)取一份禮物，每張教師證限領(lǐng)一份。第五階段、十月房展會(huì)（尾盤(pán)期）u u 活動(dòng)主題：“陽(yáng)城世家驚喜大抽獎(jiǎng)，暢游迪斯尼”u u 活動(dòng)目的：迪斯尼世界聞名，具有極高的親和力和號(hào)召力，利用其強(qiáng)大的知名度和號(hào)召力，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，以此達(dá)到引發(fā)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)和好評(píng)的雙重目的。u u 活動(dòng)內(nèi)容：在十月房展會(huì)期推出這項(xiàng)活動(dòng)，凡在十月三十日之前購(gòu)買(mǎi)陽(yáng)城世家的客戶(hù)，均有機(jī)會(huì)參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，頭等獎(jiǎng)是一張游香港迪斯尼的往返機(jī)票、酒店住宿費(fèi)及迪斯尼門(mén)票。第六階段、年終客戶(hù)答謝（尾盤(pán)期/七期預(yù)熱）u u 活動(dòng)主題：“快樂(lè)圣誕業(yè)主答謝會(huì)”u u 活動(dòng)目的：由于在此階段，六期已經(jīng)基本銷(xiāo)售完畢，項(xiàng)目進(jìn)入到下一期（陽(yáng)城天下）的重點(diǎn)推廣，通過(guò)以老客戶(hù)帶新客戶(hù)的方式，擴(kuò)大客戶(hù)源。三、階段廣告策略為實(shí)現(xiàn)本案的完全銷(xiāo)售，必須在各個(gè)階段詳細(xì)籌備，圍繞銷(xiāo)售周期制定推廣計(jì)劃如下： 品牌造勢(shì)期推廣主題：中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)TOP 10第六名上海北部區(qū)域最成熟的居住中心——大華陽(yáng)城世家——媒體選擇：u u 平面媒體：《新聞晨報(bào)》《新民晚報(bào)》，以及覆蓋面較廣的媒體進(jìn)行投放，以硬性廣告為主軟性廣告為輔；u u 戶(hù)外媒體：樓體巨幅、橫幅u u 網(wǎng)站媒體：強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，增加業(yè)主論壇版面u u 售樓處的再包裝u u 看房現(xiàn)場(chǎng)的整改 產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)期主題：北上海的“古北”濃情大華，成熟后的人居中心一所契合全家理想的房子比您更了解自己的需要成長(zhǎng)中的你，成熟后的你關(guān)注教育就是關(guān)注未來(lái)媒體選擇：u u 平面媒體：手機(jī)帳單、固定電話(huà)帳單、DM直郵廣告的區(qū)域性覆蓋。配合《新聞晨報(bào)》《新民晚報(bào)》覆蓋面較廣的媒體進(jìn)行集中宣傳，以硬性廣告為主軟性廣告為輔； u u 戶(hù)外媒體：樓體巨幅、引導(dǎo)旗（在虹口、寶山等地樹(shù)立）、滬太路、汶水路、場(chǎng)中路沿途高炮。 尾盤(pán)延續(xù)期目的：對(duì)前期銷(xiāo)售的余量盤(pán)進(jìn)行消化，醞釀七期形象。主題：成長(zhǎng)的足跡，記錄大華精神歷程大華陽(yáng)城十年發(fā)展史媒體選擇：u u 平面媒體：手機(jī)帳單、固定電話(huà)帳單、DM直郵廣告的區(qū)域性覆蓋。u u 戶(hù)外媒體：滬太路、汶水路、場(chǎng)中路沿途高炮