【正文】 商品性消費(fèi) 文化生活服務(wù)性消費(fèi) 住房及水電消費(fèi) 住房消費(fèi)鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 商業(yè)環(huán)境 新鄉(xiāng)市城市居民可支配收入（可比） 新鄉(xiāng)市城市居民可支配收入（可比） 01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 00 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %總量 5 , 6 9 6 5 , 9 2 6 6 , 5 0 2 6 , 2 3 1 7 , 1 4 6 增速 8 . 1 % 4 . 0 % 9 . 7 % 1 0 . 4 % 1 4 . 7 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 新鄉(xiāng)市各縣（市）區(qū)城鄉(xiāng)居民收入（可比） 2 , 0 0 02 , 0 5 02 , 1 0 02 , 1 5 02 , 2 0 02 , 2 5 02 , 3 0 02 , 3 5 02 , 4 0 02 , 4 5 00 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %8 . 0 %9 . 0 %總量 2 , 1 6 5 2 , 2 2 0 2 , 2 9 4 2 , 4 0 9 增速 8 . 1 % 2 . 5 % 3 . 3 % 5 . 0 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年商業(yè)環(huán)境 新鄉(xiāng)市各縣 (市 )區(qū)城鄉(xiāng)居民收入（可比） 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 項(xiàng)目位置 本案位于新鄉(xiāng)市中原路與勞動(dòng)路交接處，與核心商圈相鄰，地勢(shì)占據(jù) 優(yōu)勢(shì)。 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 本項(xiàng)目所處區(qū)位為新鄉(xiāng)市牧野區(qū)，新鄉(xiāng)市牧野區(qū)環(huán)抱市區(qū)，全區(qū)總面積 方公里，轄區(qū)總?cè)丝?34萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 。區(qū)內(nèi)交通便利，京深高速公路和 107國(guó)道縱貫?zāi)媳?；太（太原?— 石（石臼）鐵路橫貫東西；作為豫北地區(qū)重要城市的牧野區(qū)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面具有得天獨(dú)厚的有利條件。 商業(yè)環(huán)境 ? 核心商圈 ~1公里范圍內(nèi) 劃分依據(jù)： ?專(zhuān)案開(kāi)業(yè)后能夠吸引 80%居民購(gòu)買(mǎi)的范圍 ?專(zhuān)案所屬地區(qū)交通條件便利，門(mén)前公交路線可直接到達(dá) ? 次級(jí)商圈 ~3公里范圍內(nèi) 劃分依據(jù)： 可以吸引 20%~30%居民購(gòu)買(mǎi)的范圍、是位于 平原路 核心 商圈的周 邊 ， 客 群輻射力 較為分散，門(mén)前公交路線可直 接到達(dá) ? 邊緣商圈 3~5公里范圍內(nèi) 新鄉(xiāng)市的購(gòu)物商廈主要集中在平原路，其核心商圈較廣，商場(chǎng)顧客主要來(lái)源于次級(jí)商圈和邊緣商圈中原商貿(mào)城（暫定名）專(zhuān)案所屬地區(qū)，距核心商圈 500米左右，周邊已形成的商業(yè)氣候利于該項(xiàng)目的發(fā)展，因此本案邊緣商圈的劃分是合理的，而且也有競(jìng)爭(zhēng)力的。 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 交通狀況 本案位于新鄉(xiāng)市中原路與勞動(dòng)路交接處，與核心商圈相鄰，并有 10 等多條公交線路抵達(dá)，地理位置十分優(yōu)越。 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 本案地區(qū)公交路線分布 28路 線路長(zhǎng)度 公里 首末車(chē)發(fā)車(chē)時(shí)間 6:15— 21:00(夏季 ) 6:20— 20:00(冬季 ) 行程 東十里鋪 河師大 思達(dá)買(mǎi)超市 東干道口 精神病院 二監(jiān)獄古龍市場(chǎng) 一三四廠 九中 陵園市場(chǎng) 花園派出所 勞動(dòng)橋 人民戲院 新天地服裝購(gòu)物中心 靖業(yè)房產(chǎn) 城里十字 公園西門(mén) 市一中 農(nóng)機(jī)公司 師專(zhuān) 三七一醫(yī)院 文化橋 五一西路冷庫(kù) 解放南橋 商校 朱召 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 本案地區(qū)公交路線分布 10路 首末車(chē)發(fā)車(chē)時(shí)間 6:00— 21:00(夏季 ) 6:10— 20:00(冬季 ) 行程 牧野區(qū)政府 印織廠 二十二所 榮康醫(yī)院 黃河賓館 體育館 八建公司 康復(fù)醫(yī)院 羅莊街 中原紗廠 人民戲院 新天地服裝購(gòu)物中心 天隆城 市政府 人民路小學(xué) 汽車(chē)站南口 新獲路口 電纜廠 市車(chē)管所 變壓器廠炮校 金龍銅業(yè) 沈小營(yíng) 西十里鋪 西環(huán)路口 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 本案地區(qū)公交路線分布 20路 線路長(zhǎng)度 公里 首末車(chē)發(fā)車(chē)時(shí)間 6:00— 21:00(夏季 ) 6:10— 20:00(冬季 ) 行程 火車(chē)站 工貿(mào)商廈 平原商場(chǎng) 新天地服裝購(gòu)物中心 北街口 勞動(dòng)橋 花園派出所 中原路口 康復(fù)醫(yī)院 八建公司 體育館 天泉賓館 四技校 東干道口 機(jī)電專(zhuān)科 牧野小區(qū) 思達(dá)買(mǎi)超市 建設(shè)橋 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 目 錄 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 項(xiàng)目定位 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 本項(xiàng)目位于本市老城區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域 、 繁華商圈之邊緣 ，項(xiàng)目周邊有多個(gè)大型社區(qū) 、 但無(wú)高檔住宅 ， 因?yàn)轫?xiàng)目周邊并無(wú)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的零售企業(yè) ， 故雖自然客群較旺 ， 但少有消費(fèi)行為發(fā)生； 本區(qū)域發(fā)展來(lái)看 ， 項(xiàng)目所在地經(jīng)過(guò)衛(wèi)河改造 、 濱河路的建設(shè)等硬環(huán)境的改善 ， 本項(xiàng)目如以規(guī)?；癄I(yíng)銷(xiāo)策略 ， 將可有效地捕捉短期和中長(zhǎng)期市場(chǎng)商機(jī)； 鑒于本項(xiàng)目目前之立地條件與商業(yè)氛圍 ， 若僅僅定位于專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)或大型百貨店 ， 則勢(shì)必難與已經(jīng)成熟 、 具有 “ 核心磁力效應(yīng) ” 之商業(yè)中心抗衡；難以有效吸引客源和營(yíng)造市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) ， 必將面臨競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。 項(xiàng)目定位 可行性論證 DIAOYANBAOGAO 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 本項(xiàng)目建筑規(guī)模宏大 ， 總占地面積接近 10萬(wàn)平米 ， 商業(yè)體量規(guī)劃面積也不算小 （ 擬建設(shè) 50000平米 ） ；若定位于傳統(tǒng)格局的綜合百貨業(yè)態(tài)及效益偏低的綜合超市業(yè)態(tài) ， 由于 “ 規(guī)模不經(jīng)濟(jì) ” 及經(jīng)營(yíng)難度大的因素 ， 勢(shì)必面臨入不敷出 、 經(jīng)營(yíng)虧損 、 難以維計(jì)的危險(xiǎn) 。 本項(xiàng)目總體超大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 ， 恰恰具備了打造多個(gè)不同特色 、 不同優(yōu)勢(shì) 、 錯(cuò)位營(yíng)銷(xiāo) 、 規(guī)?；?、 集約化 “ 量畈主題店 ” 的根本條件 ， 以此可將 “ 一地一市 ” 有效地打造成為 “ 一地多市 ” ， 打造成為迎合現(xiàn)代消費(fèi)需求與趨勢(shì)的 、 多業(yè)態(tài)組合的 、 具有 “ 多面磁場(chǎng)效應(yīng) ” 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的新型商業(yè)中心 。 本項(xiàng)目以其經(jīng)營(yíng)規(guī)模之優(yōu)勢(shì) ， 可打造多業(yè)態(tài)商業(yè)聚合體 ， 同時(shí)考慮到本項(xiàng)目立地條件和本區(qū)域商業(yè)氛圍等因素 ， 過(guò)于前沿的零售業(yè)態(tài)不適宜于本地發(fā)展 ， 以本地現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行組合 ， 強(qiáng)調(diào)商品力以及服務(wù)力 ， 則本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng) 。 項(xiàng)目定位 可行性論證 DIAOYANBAOGAO 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 在詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、未來(lái)發(fā)展進(jìn)行了充分的了解，對(duì)市場(chǎng)及未來(lái)我們的目標(biāo)客群進(jìn)行細(xì)分，充分表現(xiàn)出自己的個(gè)性，與周邊以及傳統(tǒng)核心商圈在經(jīng)營(yíng)上形成差異性、發(fā)展中的領(lǐng)先性。 對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的選定，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目所在地現(xiàn)有未拆遷的建材市場(chǎng)約 4000平米，已經(jīng)擁有較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并且形成較強(qiáng)的聚客能力；從新鄉(xiāng)市2022國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)看，新鄉(xiāng)市轄區(qū)擁有居民戶(hù)數(shù) ，居民人均擁有住房面積 ，且 %的居民住房沒(méi)有裝修，而每戶(hù)居民的裝修花費(fèi)平均為 ，以此可以推算新鄉(xiāng)市家裝建材消費(fèi)市場(chǎng)尚有接近 5億元的市場(chǎng)空間；同時(shí)新鄉(xiāng)市 2022年住宅新開(kāi)發(fā)竣工面積達(dá)420799萬(wàn)平方米，本項(xiàng)目所在牧野區(qū)住宅施工面積達(dá) 12117萬(wàn)平方米，特別是 2022年下半年到 2022年至今，新鄉(xiāng)市有接近 200萬(wàn)平米舊城改造項(xiàng)目正在規(guī)劃或建設(shè)中，以此可以做出推斷，建筑建材、家居建材、家具裝飾市場(chǎng)空間在新鄉(xiāng)市有較大潛力。 項(xiàng)目定位 DIAOYANBAOGAO 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 目 錄 DIAOYANBAOGAO 設(shè)店概念 DIAOYANBAOGAO 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 主題店 滿(mǎn)足周邊需求 折扣 服務(wù) 多業(yè)態(tài)聚合 協(xié)調(diào)整體 多元 豐富 商品策略 店鋪概念 目標(biāo)客層 經(jīng)營(yíng)策略 經(jīng)營(yíng)理念 設(shè)店概念的 制定 本案 服務(wù) 多元 豐富 設(shè)店概念 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 目 錄 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 經(jīng)營(yíng)理念 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)理念 經(jīng)營(yíng)策略 店鋪概念 目標(biāo)客層 商品策略 通過(guò)多元業(yè)態(tài)的有效組合吸引不同客層消費(fèi)者的光顧，通過(guò)不同主題的相同量畈式銷(xiāo)售，聚合人氣，做足商氣，以不同類(lèi)別的豐富商品滿(mǎn)足周邊及新鄉(xiāng)市民的購(gòu)物需求。 經(jīng)營(yíng)理念 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 目 錄 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 經(jīng)營(yíng)策略 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 商品力 打造最合理的業(yè)態(tài)組合 、 提供最豐富的商品品類(lèi)，傳達(dá) 高度 的商品信息 、以 人為本合理調(diào)配 各 層 次客群 的真正 所需。 服務(wù)力 全方位的服務(wù)概念、以滿(mǎn)足實(shí)際需求為目的的服務(wù)設(shè)施、貼心的服務(wù)感受與高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的人性化服務(wù)特色。 銷(xiāo)售力 高素質(zhì)、高水平、專(zhuān)業(yè)化的銷(xiāo)售隊(duì)伍，充分將銷(xiāo)售與服務(wù)良好結(jié)合，確保準(zhǔn)確履行設(shè)店經(jīng)營(yíng)理念。 企劃力 準(zhǔn)確了解消費(fèi)心理，充分收集各項(xiàng)資訊，創(chuàng)新包裝各類(lèi)客群的商品、與眾不同的 活動(dòng)、宣傳提案。 形象力 努力創(chuàng)新，突出特色，確保商品和服務(wù)的品質(zhì)，滿(mǎn)足消費(fèi)者真正實(shí)惠的消費(fèi)需求，全力創(chuàng)建本地區(qū)新興商業(yè)模式的標(biāo)板，引領(lǐng)最新的消費(fèi)概念。 經(jīng)營(yíng)理念 經(jīng)營(yíng)策略 店鋪概念 目標(biāo)客層 商品策略 經(jīng)營(yíng)策略 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 目 錄 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 目標(biāo)客層 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 1825歲受訪者 2535歲受訪者 35以上受訪者 來(lái)商場(chǎng)目的 隨便逛逛 38% 36% 32% 受促銷(xiāo)的吸引 8% 15% 8% 購(gòu)買(mǎi)商品 54% 49% 60% 喜歡和誰(shuí)一塊 自己一個(gè)人 10% 26% 7% 和朋友 73% 56% 53% 和同學(xué) 7% 3% 30% 和父母 1% 1% 10% 和愛(ài)人 9% 14% / 平均每月逛商場(chǎng)次數(shù) 最常購(gòu)買(mǎi)的商品 服裝 35% 33% 24% 鞋帽 19% 18% 28% 流行飾品 18% 9% 5% 圖書(shū) 9% 10% 6% 化妝品 6% 20% 20% 珠寶 1% 8% 10% 音像制品 12% 2% 7% 如何解決就餐問(wèn)題 商場(chǎng)就餐 83% 74% 78% 去別的地方就餐 4% 15% 16% 回家就餐 13% 11% 6% 目標(biāo)客層 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 1825歲受訪者 2535歲受訪者 35以上受訪者 如果購(gòu)物時(shí)要征求意見(jiàn) 征求朋友意見(jiàn) 72% 66% 70% 征求父母意見(jiàn) 6%