【正文】 悲嘆、呻吟、咕嚕、臨時(shí)抱佛腳、胡扯、詭辯、挑刺、滴尿、管人閑事、挖人眼珠、直人短處、抄小道、長期等待、小步走路、毒眼看人、撓背、搜索、停歇、糟蹋、碾磨、碾磨、把自己磨得棱角全無。打住這些，去干就是了！ …… 不要費(fèi)心去追求時(shí)尚。去創(chuàng)造你自己的反時(shí)尚。創(chuàng)造你自己的，你自己的世界。 愿景十年品牌砥礪，實(shí)力見證品質(zhì)。 自然起伏的原生坡谷，樣板園林，超高綠化，純北歐理性建筑。 大自在生活社區(qū) —— 山水灣 3期，純美洋房，有你自在！ 獻(xiàn)給自在的長沙人 為什么不快樂點(diǎn)、自信點(diǎn)、有趣點(diǎn)、出名點(diǎn)，或者說成為你想成為的人，做你想做的事？ 為什么不出去散散心，笑一笑，做做夢，或者談場戀愛，或者為家庭做一些什么，為什么不戰(zhàn)勝你的恐懼直到不再害怕，把所有的驚慌置之腦后。為什么不去過你想過的生活，你內(nèi)心深處的那個(gè)期望所在。你應(yīng)該去做，去吧！你有家，也有愛，更有自我！ ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 目標(biāo)受眾：未來 5年打算購房的所有人 長沙市民獲取樓盤信息習(xí)慣 報(bào)刊廣告32%電視廣告13%戶外廣告14%親戚朋友介紹14%宣傳單11%電臺(tái)廣告2%新聞報(bào)道4%房展會(huì)7%INTERNET2%中介機(jī)構(gòu)1%報(bào)刊廣告 電視廣告 戶外廣告 親戚朋友介紹宣傳單 房展會(huì) 新聞報(bào)道 電臺(tái)廣告INTERNET 中介機(jī)構(gòu)恒大華府客戶媒介來源 長沙媒體環(huán)境復(fù)雜，但就購房者而言，報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、巡展、短信 屬于效費(fèi)比最高的五類媒體！ 通過發(fā)售 VIP卡進(jìn)行意向客戶篩分 VIP卡 1萬元 /張 會(huì)員卡 免費(fèi)辦理 ? 凡繳納相應(yīng) VIP卡 的會(huì)員，發(fā)相應(yīng)會(huì)員卡一張。購卡費(fèi)可抵扣房款，且限購一套物業(yè)?？上硎苜彿空劭?． 7折優(yōu)惠。 ? 在辦理會(huì)員卡期間，告知會(huì)員享受的服務(wù)。 ? 擁有 VIP卡者享有優(yōu)先購買權(quán)。 ?VIP卡 作為意向客戶篩分的方法，保證三進(jìn)一的成交比例。 ? 可退卡，僅限開盤后。 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 蓄勢期通過發(fā)售ＶＩＰ卡進(jìn)行意向客戶篩分并在 4月 15日完成前期蓄水客戶 序號 售卡情況 售卡數(shù)量 推出房源數(shù)量 一 優(yōu) 大于 300張 一批房源套全推 二 良 大于 250張 推出 80%房源 三 中 大于 100張 推出 70%房源 四 差 小于 50張 推出 50%房源 一批房源主要面對前期蓄水客戶，可考慮銷控部分熱門房源為 4月 18日的爆發(fā)做基礎(chǔ)。 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 京珠高速公路 萬家麗路 龍湘路 西輔道 賀龍?bào)w校 職工金融大學(xué) 全州健康大藥房鑫華店 鑫裕超市 單位名稱 聯(lián)系方式 地址 賀龍?bào)w校 07314655168 國家級長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)湘龍路 1號 職工金融大學(xué) 07314250322 長沙市北郊星沙鎮(zhèn)土橋 長沙市綠藝園林有限公司 073113874812198 湖南省長沙市長沙縣星沙鎮(zhèn)灰埠居 委會(huì) 全州健康大藥房鑫華店 / / 鑫裕超市 / / 長沙市綠藝園林有限公司 蓄勢期要開始客戶積累，通過對周邊及市中心效益型事業(yè)單位的渠道耕耘，獲取相應(yīng)資源。 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 現(xiàn)場 五一廣場 四方坪 市區(qū)固定占點(diǎn)開始籌備 ? 時(shí)間： 4月 15日之前 ? 銷售目標(biāo)： 發(fā)放普通卡 1000卡，后期轉(zhuǎn)化金卡卡客戶 200組 ? 蓄客方式： 房交會(huì)展示愿景品牌、介紹項(xiàng)目。 ? 要求： 對來訪意向客戶進(jìn)行詳細(xì)的資料登記、發(fā)放普卡 ? 費(fèi)用預(yù)算： 20萬（含展位、布展、展會(huì)期間活動(dòng)費(fèi)用） ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 原則： ? 加強(qiáng)對銷售人員基本功的培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行培訓(xùn)制度及考核制度； ? 強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)的實(shí)戰(zhàn)性，進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)及對不同路線、不同戶型的針對性培訓(xùn)； ? 銷售人員嚴(yán)格執(zhí)行區(qū)域、總規(guī)、沙盤、看房班車途中、建筑景觀、樣板間、各類戶型的說辭。 培訓(xùn)方向 ? 品牌優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、品質(zhì)優(yōu)勢 ? 以時(shí)間換空間 ? 逼定技巧、服務(wù)意識 培訓(xùn)方案 ? 銷售培訓(xùn)方案制定（易居中國）； ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 ?接電流程 ?接訪流程 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 從成熟項(xiàng)目的客戶獲知途徑來看，介紹占有相當(dāng)大的比例，且老客戶購買后對項(xiàng)目的認(rèn)可度會(huì)較高，因此需要激發(fā)老客戶介紹新客戶的積極性。 ? 老帶新獎(jiǎng)勵(lì) 老客戶贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)； 新客戶可優(yōu)惠 3000元； ? 產(chǎn)品力的完美展現(xiàn) 口碑營銷的第一步是成交客戶對產(chǎn)品的高度認(rèn)可，因此在 施工工藝、園林呈現(xiàn)、現(xiàn)場銷售氛圍、服務(wù)團(tuán)隊(duì)的跟進(jìn) 等各方面必須做到無懈可擊！ ? 無障礙投訴機(jī)制 保證任何一個(gè)的投訴 最快時(shí)間上達(dá)開發(fā)商決策層 ，不推諉、不瞞哄、不拖延， 將客戶滿意度作為甲乙雙方員工績效的重要考核指標(biāo)。 老帶新激勵(lì) ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 主題活動(dòng)持續(xù)旺場 ? 蓄勢期，結(jié)合本案現(xiàn)場硬件條件的支持和老客戶的鋪墊，售樓處每周結(jié)合項(xiàng)目的 自在山水社區(qū) 的主題，將針對老客戶和新客戶的舉辦小型主題的旺場活動(dòng)，在提升現(xiàn)場人氣的同時(shí)并促進(jìn)成交。具體活動(dòng)方式根據(jù) 實(shí)際的銷售情況來制定活動(dòng)的主題 和優(yōu)惠方式。 蓄勢期媒體安排 工作列項(xiàng) 執(zhí)行時(shí)間 費(fèi)用預(yù)期 戶外畫面更新 3月中旬 1萬 短信投放（銷售信息） 3— 4月 10萬 報(bào)紙（軟文硬廣） 3月下旬 — 4月 30萬 費(fèi)用總計(jì)： 41萬 第二階段： 2022年 4月中旬 6月 第一階段開盤前營銷工作結(jié)束，一批強(qiáng)銷開始，將理念的灌輸與消費(fèi)者生活直接掛鉤，形成互動(dòng)思想，本期營銷手段同樣也是以生活為主題。 賣生活 —— 強(qiáng)銷期 長沙人，你夠自在？ 尋找最自在的長沙人！ 山水是不是感動(dòng)你的第一現(xiàn)場？ 以詢問的語言打動(dòng)消費(fèi)者 以溝通的方式吸引消費(fèi)者 將自在與項(xiàng)目內(nèi)涵掛鉤，導(dǎo)入產(chǎn)品 推廣結(jié)合 —— 爆發(fā)期主題 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 出貨線 媒介創(chuàng)新：加油站形象廣告 廣告位置 廣告位置 廣 告 位 置 時(shí)間： 3月下旬 目的 ： 以項(xiàng)目為中心點(diǎn)的 5公里半徑之內(nèi)的加油站發(fā)布項(xiàng)目形象廣告，進(jìn)行小范圍精確營銷。 執(zhí)行方式： 與加油站工作人員進(jìn)行銷售返點(diǎn)的洽談，通過他們在對有車客戶進(jìn)行詢問時(shí)進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)宣傳。 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 媒介創(chuàng)新：農(nóng)家樂形象廣告 時(shí)間： 3月下旬 目的 ： 在目標(biāo)客戶群集中區(qū)域發(fā)布項(xiàng)目形象廣告，進(jìn)行小范圍精確營銷。 執(zhí)行方式： 與農(nóng)家樂經(jīng)營者進(jìn)行銷售返點(diǎn)洽談，通過他們對目標(biāo)客戶點(diǎn)對點(diǎn)宣傳； 可放置一些項(xiàng)目宣傳資料，如樓書，折頁配合宣傳。 廣告位置 廣告位置 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 媒介創(chuàng)新：西餐廳形象廣告 廣告位置 廣告位置 時(shí)間： 3月下旬 執(zhí)行方式： 與西餐廳主管級別人員進(jìn)行銷售返點(diǎn)洽談，讓他們了解一定的項(xiàng)目信息，在客人提出問題時(shí)可針對客戶進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)宣傳； 可放置一些項(xiàng)目宣傳資料，如樓書，折頁配合宣傳。 可通過愿景會(huì)會(huì)員的形式與其進(jìn)行一些聯(lián)動(dòng)，如打折優(yōu)惠，活動(dòng)舉辦租用場地等。 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 現(xiàn)場 五一廣場 四方坪 不定期巡展全面展開，周一至周四在寫字樓，周末在社區(qū) 開盤活動(dòng) 山水灣主題音樂發(fā)布 活動(dòng)要素 1. 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 4月 18日（開盤日） 2. 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場 3. 活動(dòng)形式：譚盾現(xiàn)場演奏專為山水灣創(chuàng)作的主題音樂 活動(dòng)主題： 山水之聲，自在遐想 ? 主題線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 執(zhí)行方式 邀請譚盾為 項(xiàng)目 創(chuàng)作 主題音樂， 并進(jìn)行 現(xiàn)場演奏 ； 具體形式將以譚盾的演出以及名流冷餐會(huì)為主； 主要邀請人員 譚盾 長沙各大院校音美系的教師 新浪網(wǎng)、晨報(bào)、晚報(bào)、三湘、都市頻道等媒體； 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)； 認(rèn)籌客戶 活動(dòng)后續(xù) 在媒體上進(jìn)行炒作報(bào)道； 在網(wǎng)站上進(jìn)行內(nèi)容更新。 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 譚盾簡介 ? 曾被紐約時(shí)報(bào)評為?本年度國際樂壇最重要的十位音樂家之一?的譚盾，其音樂在世界各地的音樂會(huì)、電臺(tái)和電視臺(tái)中廣泛的演播并產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。他因歌劇 《 馬可 〃 波羅 》 的創(chuàng)新性被德國權(quán)威的 《 歌劇世界 》 雜志授予?最佳作曲家?， 1999年 《 馬可 〃 波羅 》 再為譚盾贏得當(dāng)前世界最有威望的格文美爾作曲大獎(jiǎng)，2022年電影 《 臥虎藏龍 》 配樂獲得奧斯卡最佳原創(chuàng)音樂金像獎(jiǎng)。 ? 譚盾的音樂有力地表達(dá)了一種從沉重的中國歷史中脫穎而出的獨(dú)立精神 ,以及在動(dòng)蕩的當(dāng)代 ...明顯存在于譚盾音樂中的是那些我們置身其中而又久所未聞的自然之聲。 活動(dòng)初步預(yù)算：活動(dòng)初步預(yù)算在 100萬 左右。 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 工作列項(xiàng) 執(zhí)行時(shí)間 費(fèi)用預(yù)期 戶外畫面更新，增添臨時(shí)戶外 36月 20萬 報(bào)紙廣告 4月 5月 60萬 短信投放 4月 — 6月 5萬 產(chǎn)品樓書、戶型單頁、現(xiàn)場物料 4月初 20萬 巡展 34月中旬 20萬 春季房交會(huì) 4月下旬 40萬 網(wǎng)絡(luò) 3—— 6月 10萬 活動(dòng) 4月 18日 100萬 本階段推廣預(yù)算： 275萬 自在作為一種主題已經(jīng)深入人心，我們不再進(jìn)行理念的闡述，而是更直接的進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)節(jié)描述，以打動(dòng)理性客戶。在銷售推廣中，注重引導(dǎo)客戶?細(xì)節(jié)見證品質(zhì)?的觀念，通過廣告展示、現(xiàn)場展示及產(chǎn)品鑒賞會(huì)等，把項(xiàng)目細(xì)節(jié)進(jìn)行充分的渲染、包裝與展示。 第三階段： 2022年 7月 8月 賣細(xì)節(jié) —— 延續(xù)期 重新定義產(chǎn)品內(nèi)容，用大尺度的數(shù)字震撼客戶。 重新定義奢侈品。標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 40%超高綠化，你可以肆意揮霍 什么樣的尺度是舒適？ 50米超寬棟距，寬得讓你無法想象 除了山水，震憾你的還有什么？原生坡地，樣板園林足以感動(dòng)挑剔的你 主題詞：細(xì)節(jié)營造感動(dòng) ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 出貨線 ? 主題線 ? 媒介線 ? 客戶線 ? 活動(dòng)線 工作列項(xiàng) 執(zhí)行時(shí)間 費(fèi)用預(yù)期 報(bào)紙廣告 7— 8月 20萬 短信投放 7— 8月 5萬 網(wǎng)絡(luò) 7— 8月 10萬 本階段推廣預(yù)算： 35萬 3階段推廣費(fèi)用總計(jì)： 351萬 事實(shí)上，本次提案是一次對山水灣品牌價(jià)值的探討。 一個(gè)大體量的地產(chǎn)項(xiàng)目保持旺銷，除了工程的配合，推廣層面的品牌生命力也是一個(gè)不可或缺的元素。 我們站在廣告公司的角度，用顧問公司的手法為本案勾勒出一副生動(dòng)的品牌圖景，結(jié)合具有銷售力的銷售信息，相信在帶給客戶耳目一新的感受的同時(shí)，也能夠?yàn)楸景该雷u(yù)度的提升以及項(xiàng)目的長久發(fā)展起到長期、良性的作用。