【正文】 歸納項(xiàng)目總體形象，明確項(xiàng)目建筑風(fēng)格內(nèi)部及建筑風(fēng)格與園 林景觀風(fēng)格之間的關(guān)系 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格建議 —— 針對(duì)目前鄭州市場(chǎng)高端項(xiàng)目較為普遍及且受關(guān)注度較高的建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 色彩搭配 符合物業(yè)形態(tài) 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 綠城百合、阿卡迪亞 三段式外立面，米黃 、磚紅色 多層、小高層 ARTDECO 建業(yè)一號(hào)城邦、升龍 系列樓盤 黃色、褐色 高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 廣匯 PAMA、陽光新城 灰白色 高層 新中式風(fēng)格 龍泊圣地、美景鴻城 、正弘山 灰白色 高層、多層 異域風(fēng)情 普羅旺斯、紅河谷 米黃色、磚紅色 別墅、多層、小高層 德潤黃金海岸 建業(yè)一號(hào)城邦 ARTDECO風(fēng)格 —— 建筑風(fēng)格建議 中油運(yùn)河上郡 中油運(yùn)河上郡 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 —— 阿卡迪亞 綠城百合 建筑風(fēng)格建議 綠城百合 阿卡迪亞 新中式風(fēng)格 異域風(fēng)情（法式風(fēng)格） 美景鴻城 普羅旺斯 建筑風(fēng)格建議 正弘山 普羅旺斯 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 異域風(fēng)情（西班牙風(fēng)格） 廣匯 PAMA 紅河谷 建筑風(fēng)格建議 陽光新城 紅河谷 參考案例 —— 陽光 100立面風(fēng)格為極簡(jiǎn)主義建筑風(fēng)格，減少大量的立面構(gòu)建，以簡(jiǎn)約主義的利落、爽潔表達(dá)最為精致的生活 ，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。 建筑風(fēng)格建議 長沙陽光 100 長沙陽光 100 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 —— 為跳出市場(chǎng)傳統(tǒng)的立面設(shè)計(jì)手法，契合項(xiàng)目濱水特質(zhì)，我司建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，色彩搭配以黑、白、灰色為主，安臵區(qū)與商品區(qū)保持一致。 建筑風(fēng)格建議 如何布局項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略； 啟動(dòng)區(qū)策略； 營銷中心的包裝建議 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 甲方問題 同致行思考 第四部分 PUD開發(fā)戰(zhàn)略 形象及現(xiàn)金流要求； 體驗(yàn)式營銷設(shè)置； 整體測(cè)算； 思考 —— 項(xiàng)目規(guī)模較大，且屬于較不成熟區(qū)域，前期開發(fā)投入較大，如何滿足現(xiàn)金流的開發(fā)要求？ 多管齊下 PUD開發(fā)模式 產(chǎn)品控制 /資金流 開發(fā)模式 /營銷模式 ?開發(fā)模式 上：注重對(duì)各物業(yè)類型的關(guān)系建立，處理好商業(yè)、公寓、住宅的相互關(guān)系。 ?營銷模式 上 :必須注重樹立整體的營銷思路，建立項(xiàng)目完善的系統(tǒng)形象支持，并在前期營銷的過程中投入較多的財(cái)力、物力和人力促使其建立。 ?產(chǎn)品控制 上：以市場(chǎng)主流和針對(duì)于目標(biāo)客戶群體的產(chǎn)品出現(xiàn)，并盡可能地提高產(chǎn)品附加值，增加產(chǎn)品的含金量。 ?價(jià)格與利潤 之間的權(quán)衡關(guān)系之上：住宅是現(xiàn)金流，商業(yè)是利潤，如何合理地把握其價(jià)格策略和利潤控制是項(xiàng)目快速消化，回籠資金的要素。 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 它是 Planned Unit Development的縮寫，意指“ 計(jì)劃單元綜合開發(fā) ”，是國外房地產(chǎn)開發(fā)常用的模式，即 通過一個(gè)總體的規(guī)劃來控制幾年甚至幾十年的開發(fā) 。國內(nèi)的大盤往往都是采用 “分期開發(fā)” 模式，簡(jiǎn)單切割土地，名稱雖然有聯(lián)系，但項(xiàng)目與項(xiàng)目之間其實(shí)并無聯(lián)系，只是各個(gè)獨(dú)立的小盤，并未體現(xiàn)出大盤應(yīng)當(dāng)具有的優(yōu)勢(shì)、氣魄和輻射力，普遍存在整體性差、規(guī)劃滯后、資源無法共享和社區(qū)感覺不統(tǒng)一等問題。 何謂 PUD？ 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目具備運(yùn)用“ PUD” 開發(fā)模式進(jìn)行組合開發(fā)的潛質(zhì) —— 能極大地縮短開發(fā)周期 保證項(xiàng)目整體物業(yè)的連貫性與協(xié)助性 保證后續(xù)開發(fā)的物業(yè)價(jià)值增長 降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ,提高開發(fā)商利潤率 —— 統(tǒng)一規(guī)劃 （整體性、計(jì)劃性） —— 主題開發(fā) （階段性、功能性） —— 單元開發(fā) （效率性、整合性） 總體戰(zhàn)略思想 —— PUD開發(fā)模式的作用 —— 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 ? 以銷售和資金回籠為第一目標(biāo) ？ ? 以樹立品牌和形象為第一目標(biāo)？ ? 品牌與銷售速度兩者都要 …… ？ √ 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo) 以鮮明的形象、迅速占領(lǐng)市場(chǎng) 以優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，搶占客戶先機(jī) 以高檔的品質(zhì)，獲得市場(chǎng)追捧 高舉高打，平開高走 項(xiàng)目體量較大，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目如何進(jìn)行有效的開發(fā)，才能達(dá)到品牌與銷售速度有效提升的開發(fā)目標(biāo)？ 開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo) 該項(xiàng)目規(guī)模龐大，物業(yè)形態(tài)種類繁多，從本質(zhì)上來講是城市運(yùn)營者，更重要的是 擔(dān)負(fù)完善城市的配套與功能，這是項(xiàng)目的核心價(jià)值所在。 建業(yè) 〃 世紀(jì)華陽項(xiàng)目 [居住、零售商業(yè)、酒店、商務(wù)、景觀、旅游 ] PUD開發(fā)模式實(shí)際運(yùn)用展示 該項(xiàng)目按照地塊分為 10個(gè)計(jì)劃單元 ,按照整體開發(fā)指導(dǎo)思想進(jìn)行綜合開發(fā) 西苑公園 G C3 S B1 B2 A3 A2 A1 A4 A5 G1 C2 C1 整體開發(fā)指導(dǎo)思路 人氣與形象先行 公寓作為 C地塊與 A地塊住宅的 銜接 寫字樓樹立項(xiàng)目形象，與商務(wù)公寓同時(shí)啟動(dòng) 集中商業(yè)作為項(xiàng)目配套，配合主力商家的引入，提升項(xiàng)目價(jià)值 招商先行，貫穿其中 集中商業(yè)的開發(fā)需要滿足一定的居住規(guī)模與主力店及商家數(shù)量具備一定的規(guī)模。 建業(yè)世紀(jì)華陽項(xiàng)目應(yīng)用 PUD開發(fā)模式的參考 —— 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 建業(yè)世紀(jì)華陽項(xiàng)目應(yīng)用 PUD開發(fā)模式的參考 —— 2022年 第 2階段 商業(yè)招商 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 第 3階段 第 4階段 第 1階段 C1住宅 C2住宅 C3住宅 B2集中商業(yè) B1街鋪 A4住宅 A1寫字樓 A3商務(wù)公寓 A2酒店式公寓 A1小戶型公寓 A5住宅 G1公建 G公園 S售樓處 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 入市時(shí)機(jī)建議 建議加快進(jìn)度，保證今年 10月開始正式銷售 開發(fā)背景： 1. 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶爭(zhēng)奪成為決勝的關(guān)鍵。入市時(shí)機(jī)控制較關(guān)鍵 2. 政府調(diào)控政策不斷，未來市場(chǎng)走勢(shì)充滿太多不確定因素。 3. 拆遷問題的解決應(yīng)快速解決，不能因拆遷拖延了項(xiàng)目的總體開發(fā)節(jié)奏。 面對(duì)以上情況，本項(xiàng)目要降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，需搶占市場(chǎng)、快打快消。 20222022年中原新城項(xiàng)目推售及去化比例 年份 推售體量（㎡） 去化量（㎡） 去化比例 2022 353, 17% 2022 282, 145% 2022 106, 177% 合計(jì) 781, 88% 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 中原新城年開發(fā)量與銷售量對(duì)比 —— 注釋：項(xiàng)目開盤 2022年 12月 整體開發(fā)節(jié)奏 —— 項(xiàng)目整體分期開發(fā)原則 ?各期規(guī)模的確定必須充分考慮市場(chǎng)消化量： 鄭州市場(chǎng)整體消化體量較大，建議一期推盤量約在 2025萬平方米； 本項(xiàng)目需依據(jù)自身開發(fā)目標(biāo)與戰(zhàn)略，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況合理把握分期規(guī)模。 ?各期規(guī)模必須符合項(xiàng)目展示與營銷的需要： 實(shí)景展示是為了打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，營銷是為了實(shí)現(xiàn)盈利，兩者都需要有一定的開發(fā)規(guī)模支撐； 啟動(dòng)區(qū)的選擇和分期的策略必須充分考慮現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)效果、銷售環(huán)境的營造。 ?各期規(guī)模的確定體現(xiàn)了項(xiàng)目節(jié)奏的控制： 項(xiàng)目開發(fā)初期為了樹立項(xiàng)目標(biāo)桿影響，應(yīng)該以快速樹立項(xiàng)目形象、成為市場(chǎng)熱點(diǎn)為目標(biāo)； 后期隨著項(xiàng)目品牌影響力的建立與鞏固，可通過提升價(jià)格來控制銷售速度，實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)； 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 根據(jù) PUD開發(fā)模式，建議本項(xiàng)目開發(fā)周期控制在 56年，分為四個(gè)大的階段、約 五個(gè) 計(jì)劃單元開發(fā)。具體的開發(fā)周期可根據(jù)開發(fā)商的資金鏈及開發(fā)期望而靈活調(diào)整 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 地塊的街鋪隨地塊住宅同步開發(fā) 2022年 2022年 第 2階段 商業(yè)招商 2022年 2022年 2022年 第 3階段 第 4階段 第 1階段 售樓處 安臵區(qū)商業(yè) 住宅產(chǎn)品 C主力店招商 安臵房 婚房公寓 婚房公寓 主題商業(yè)街 住區(qū)商業(yè)配套 寫字樓產(chǎn)品 濱河商業(yè)街 2022年 引入 PUD開發(fā)模式的 客觀條件 —— 由于 PUD開發(fā)模式前期開工量巨大，資金投入較多，且開發(fā)速度要求非常之快，這樣才能跟上市場(chǎng)需求和營銷的需要，因此需要開發(fā)商具有極強(qiáng)的資金實(shí)力、協(xié)調(diào)組織能力和堅(jiān)定的執(zhí)行力。 營銷團(tuán)隊(duì)豐富的管理經(jīng)驗(yàn) 雄厚的資金實(shí)力 較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力 團(tuán)隊(duì)異常堅(jiān)定的執(zhí)行力 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 示范區(qū)包括景觀園林示范區(qū)、樣板體驗(yàn)區(qū)兩大板塊；形成規(guī)模、產(chǎn)生震撼，讓客戶在進(jìn)入示范區(qū)后就可以產(chǎn)生定房的沖動(dòng)。 注意事項(xiàng)： 工程前期就應(yīng)考慮示范區(qū)的營造對(duì)于塔吊等工程施工方面的影響； 考慮將示范區(qū)作為永久建筑，盡量減少后期成本的浪費(fèi)。 示范區(qū)建議 示范區(qū)選址 —— 如此大體量且定位高端的大盤，一定要建立示范區(qū)。選址依據(jù)為就近啟動(dòng)區(qū)原則，可更直觀的展示項(xiàng)目形象，刺激客群購買 示范區(qū)設(shè)置建議： ?休閑廣場(chǎng)：設(shè)置可參與的桌椅，噴泉等設(shè)施，吸引人氣； ?園林展示：以項(xiàng)目的園林景觀特點(diǎn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行提前景觀效果展示； ?樓體展示：臨近銷售中心 1至 2棟樓體提前施工，將外墻立面提前進(jìn)行展示； ?樣板間：在建筑樓體內(nèi)設(shè)置樣板房，進(jìn)行戶型展示。 示范區(qū)設(shè)臵原則 —— 使客戶在售樓部或參觀過程中能夠預(yù)先感受到園林實(shí)景從而產(chǎn)生購買沖動(dòng)；整體感強(qiáng)，便于園林局部細(xì)化處理；不影響正常施工、有污染阻隔面、處于安全區(qū)內(nèi)、便于日常清潔維護(hù)；符合項(xiàng)目整體工程計(jì)劃 示范區(qū)建議 示范區(qū)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)攻略 —— 樣板房裝修篇 示范區(qū)建議 形式： ?在意營造空間的流暢感和系列感，突出項(xiàng)目特色； ?空間喜愛采用明快色彩，凸顯項(xiàng)目現(xiàn)代簡(jiǎn)約的 風(fēng)格特點(diǎn)； ?家具外形簡(jiǎn)單纖巧，細(xì)節(jié)華麗，配飾多為簡(jiǎn)約的線條處理，擯棄傳統(tǒng)的裝飾藝術(shù)； ?可考慮內(nèi)部運(yùn)用低碳生態(tài)的科技元素，倡導(dǎo)簡(jiǎn)約生活； 目的： ? 通過室內(nèi)居住氛圍營造，讓客戶如同身臨其境，深刻感受到項(xiàng)目舒適、優(yōu)雅、安逸的內(nèi)在氣質(zhì)。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 示范區(qū)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)攻略 —— 導(dǎo)示與停留系統(tǒng) 細(xì)節(jié)顯現(xiàn) 導(dǎo)示系統(tǒng) 社區(qū)停留系統(tǒng) 社區(qū)停留系統(tǒng) 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 銷售部建議 —— 為契合項(xiàng)目生態(tài)、低碳的市場(chǎng)定位，建議在銷售部的設(shè)計(jì)上引入 UV墨水（防紫外線）、熱反射材料、熒光涂料（白天吸光，晚上發(fā)光）、屋頂綠化等低碳科技元素 英國零碳館 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算前提 —— 根據(jù)發(fā)展商提供的項(xiàng)目整體成本為44004500元 /平米（包括安臵區(qū)的建筑面積），我們依據(jù)上限進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)根據(jù)根據(jù)市場(chǎng)制定合理的產(chǎn)品售價(jià) 各類型物業(yè)價(jià)格一覽表 —— 物業(yè)類型 建議售價(jià) 多層 8500元 /㎡ 高層 6800元 /㎡ 寫字樓 9000元 /㎡ 婚房公寓 7000元 /㎡ 街鋪 一拖二均價(jià) 18000元 /㎡ 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 組團(tuán) 占地面積 建筑面積 安置區(qū) 167923 A 98395 B 93734 281202 C 115724 405034 D 28344 99204 小計(jì) 504120 1740796 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目總投資額 —— 總建筑面積 4500元 /㎡ = 項(xiàng)目總銷售額約 ，項(xiàng)目凈利潤約 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 建筑類型 建筑面積 銷售單價(jià) 總銷售額（萬元） 電梯多層 (6F) 8500 137400 高層住宅 (2530F) 6800 487521 公寓 (2430F) 7000 64355 寫字樓（ 25F) 9000 27620 街區(qū)商業(yè) (1— 3F) 18000 217851 五星酒店 (15— 17F) 0 0 車位 80000 44552 小計(jì) 129300 979299 共享成功的展業(yè)華彩！ 同致行（中國） 05/2022 We expect success.