【正文】 塔 市場上三居產(chǎn)品集中在 160平左右 ,本項(xiàng)目三居及大三居面積集中在 150— 200平 ,具體指標(biāo)方向建議如下 : ? 主臥開間在 ，進(jìn)深在 . ? 客廳開間在 — , 進(jìn)深在 ? 主衛(wèi)面積以 68平方米為宜； ? 廚房面積在 10平以上，具有韓國風(fēng)情的項(xiàng)目廚房多為開放式。 三居戶型設(shè)計(jì)尺度建議 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)尺度建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 84 項(xiàng)目名稱 面積 （平方米） 主臥 廳 主衛(wèi) 廚房 通透性 建筑 形式 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面積 （平方米） 面積 （平方米） 沈陽天地 116 8 否 板 領(lǐng)先國際 113 4 10 否 板 浦江盛景灣 111 9 否 塔 世茂五里河 149 7 (含主衛(wèi) ) 4 7 7 10 是 板 東森總部商務(wù)廣場 96 — 8 否 塔 SR國際新城 100 — 否 塔 新漢城錦都 90 — 6 否 塔 二居戶型設(shè)計(jì)尺度建議 ? 主臥開間以 ，進(jìn)深在 7米左右 (含主衛(wèi) ) ? 客廳開間在 — ，進(jìn)深在 7— 8米； ? 主衛(wèi)面積保證在 5平方米左右； ? 廚房面積以 810平方米左右為宜。 超高層住宅（ Apartment） 100平以下兩居很難保證舒適度 , 本項(xiàng)目二居產(chǎn)品集中在 120— 140平 ,具體指標(biāo)方向建議如下 : 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)尺度建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 85 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能建議 戶型產(chǎn)品類型 基礎(chǔ)功能 升級功能 彈性增值功能 享受型城市豪宅 （兩室 120－ 140平米） （三室 150－ 160平米） 主臥套件（帶衣帽間 +主衛(wèi)），雙陽臺，衛(wèi)生間帶窗戶 洗衣房、錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)、層高挑高（ 3米）、帶儲藏室 玄關(guān)設(shè)臵小衣帽間、多露臺空間或贈(zèng)送、主次臥室特色窗設(shè)計(jì) 豪華型城市豪宅 （ 180－ 200平米） 主臥套間帶書房、入戶衣帽間、觀景廳或入戶花園設(shè)計(jì)、一梯一戶 次臥套房設(shè)計(jì)、中西廚房、書房觀景 空中院館、主臥 270度觀景，增設(shè)傭人房 類別墅型城市豪宅 （ 220－ 240平米） 全套間設(shè)計(jì)、中西廚房、復(fù)式設(shè)計(jì)客廳挑高 洗衣房、觀景廳、家庭起居室、傭人獨(dú)立入戶 客廳、餐廳、廚房三處觀景 設(shè)計(jì)要求說明 必須滿足 盡力滿足 選擇性滿足 不同面積段戶型功能建議 86 享受型城市豪宅（ 120－ 160㎡ ）戶型設(shè)計(jì)功能例舉 升級功能價(jià)值點(diǎn)：錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)，讓空間更為情趣化；多處贈(zèng)送露臺和飄窗，入戶花園美觀又實(shí)用 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能設(shè)計(jì)建議 180m2 陽臺和飄窗（贈(zèng)送）多處設(shè)臵 客廳上兩步后到達(dá)生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負(fù)了起居室功能。 贈(zèng)送空中露臺，半贈(zèng)送入戶花園，體現(xiàn)一種廊院生活 入戶花園 錯(cuò)層 87 豪華型城市豪宅（ 180－ 200㎡ ）戶型設(shè)計(jì)功能例舉 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能設(shè)計(jì)建議 200m2 轉(zhuǎn)角觀景大廳的設(shè)計(jì)，讓自然延伸到屋內(nèi)。 經(jīng)過陽臺過渡空間進(jìn)入書房，主臥套房靈活性大。 必須保障主臥室?guī)?、入戶衣帽間、觀景客廳設(shè)計(jì)或入戶花園等景觀利用的考量。主臥室 270度景觀陽臺 270度觀景陽臺 88 空中花園 豪華觀景餐廳 錯(cuò)層 +挑空設(shè)計(jì)，形成高 ，餐廳可觀景，陽臺可根據(jù)客戶需要改成客廳等其它功能房間。 類別墅城市豪宅（ 220－ 240㎡ ）戶型設(shè)計(jì)功能例舉 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能設(shè)計(jì)建議 89 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 外立面、公共區(qū)域 大堂：挑高不低于 6米 電梯： IC卡控制進(jìn)出，嚴(yán)格控管 電梯走廊：寬度不低于 ，理石地面、理石墻面 公共區(qū)域建議 采用簡約、穩(wěn)重、典雅高貴的 ART DECO風(fēng)格。 外立面風(fēng)格建議 90 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 住宅區(qū)主入口 獨(dú)特的社區(qū)標(biāo)志物樹立領(lǐng)袖型項(xiàng)目形象 ?入口標(biāo)志性公共空間設(shè)臵標(biāo)志雕塑，體現(xiàn)出宏偉的氣勢，形成視覺的沖擊。 ?大尺度的社區(qū)入口標(biāo)定領(lǐng)袖性項(xiàng)目地位，與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的項(xiàng)目相區(qū)別。 91 智能化系統(tǒng)借鑒案列 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 智能化系統(tǒng) 系統(tǒng)分類 品牌 /特點(diǎn) 描述 綜合住宅信息系統(tǒng) MOX品牌 集可視對講、煤氣報(bào)警、手動(dòng)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、門禁聯(lián)動(dòng)一卡通、信息發(fā)布為一體的多功能綜合系統(tǒng)，為針對大連中心 〃 裕景項(xiàng)目特制產(chǎn)品 安保系統(tǒng) “ 泰科” 安保系統(tǒng) 世界 500強(qiáng)，中國國家博物館（在建）安防最高級別，人民大會堂， CCTV等使用 消防系統(tǒng) “ 能美” 消防系統(tǒng) 世界 500強(qiáng)，日本針對中國市場最先進(jìn)的產(chǎn)品，穩(wěn)定性高和可靠性好，多應(yīng)用于重要場所，很少用于住宅 供水系統(tǒng) 24小時(shí) 生活熱水 裕景采用設(shè)備為德國威樂變頻供水水泵產(chǎn)品，高效節(jié)能環(huán)保，穩(wěn)定性高，幾乎無故障概率，壽命長 供電系統(tǒng) 雙路供電 裕景項(xiàng)目設(shè)臵雙電路電網(wǎng)，東北電網(wǎng)和大連電網(wǎng)，保證社區(qū)永不斷電；并設(shè)臵了頂尖品牌的雙電源電路自動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備，其反應(yīng)時(shí)間最短達(dá) ，為業(yè)主想的更周全 供暖系統(tǒng) 熱水供暖 德國歐文托普公司的分集水器和換熱水器地?zé)岵膳?，自控流量。大連第一家自動(dòng)溫控地暖 大連中心裕景 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 92 ?住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 ?公寓類產(chǎn)品建議 ?商住（ Officetel）產(chǎn)品建議 ?寫字樓（ Office）產(chǎn)品建議 ?住宅（ Apartment）底商建議 分物業(yè)類型產(chǎn)品建議 93 沈陽高端公寓市場整體供應(yīng)率與去化率比較分析 ? 從供銷比例分析中可以看出 , 市場上中小戶型 3060平為供應(yīng)主力區(qū)間 ,而此區(qū)間相對應(yīng)的去化速度也較快 . 6070平做為一居戶型較大做兩居影響舒適性與功能性 ,因此該面積段去化速度比 5060及 7080的較慢 . ? 7080平米市場供應(yīng)雖然所占比例不大 ,但去化率較高 ,服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）可以考慮安排此面積段戶型產(chǎn)品的比例 . 供應(yīng)率 去化率 %%%%%%%%%%%%%%%%3040 40 —50 5060 6070 70 —80 8090 90 以上% % % % % % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% % ?以上為沈陽售價(jià)在 7000以上的高端公寓面積段統(tǒng)計(jì) 市場角度 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 94 ? 在非金廊沿線的公寓市場中，平層面積區(qū)間主力戶型在 40100平米之間； loft公寓面積在 38— 130平米之間， 40— 100平米是容易被消費(fèi)者接納的戶型， 100平米以下中小戶型公寓仍然是市場的主流需求產(chǎn)品。 160 180 20 140 80 100 60 40 萬達(dá)新天地 德郡 7號 亞洲時(shí)尚公寓 鉆石星座 太原時(shí)代 曼哈頓觀邸 東森總部商務(wù)廣場 平層 Loft公寓 沈陽非金廊沿線高端公寓項(xiàng)目主力戶型抽樣統(tǒng)計(jì) 市場角度 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 95 ?金廊沿線在售項(xiàng)目中的主力產(chǎn)品面積區(qū)間均在 4090平之間 .只有皇朝萬鑫項(xiàng)目的面積區(qū)間跨度較大 .從 38600平可自由分割組成，但其主力戶型仍為 150平以下。 從目前金廊公寓市場來看，面積有放大的趨勢。未來面積段將會由 100平以下中小戶型擴(kuò)大到 100160平中大戶型方向發(fā)展，居住的舒適度將會進(jìn)一步提高。 華府天地 皇朝萬鑫 領(lǐng)先國際 30 60 90 0 120 150 200 市場角度 沈陽金廊沿線高端公寓項(xiàng)目主力戶型抽樣統(tǒng)計(jì) 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 96 沈陽公寓類客戶戶室傾向分析兩居17%三居1%其它1%一居81%一居 兩居 三居 其它沈陽市公寓類置業(yè)客戶面積傾向調(diào)研分析66%8%25%1%5 0 平以下 5080平 80120平 1 8 0 平以上沈陽市公寓類臵業(yè)客戶戶型面積需求傾向抽樣分析 抽樣分析： 目前沈陽公寓類客戶仍然以小戶型臵業(yè)為主，兩居以下需求傾向超過 95%； 80平以下戶型需求傾向超過 90%，沈陽公寓市場需求仍然以 90平以下中小戶型面積為主。 客戶角度 ? 此次統(tǒng)計(jì)分析樣本為 100位客戶 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 97 樂天世界服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議 ? 根據(jù)沈陽市場高端公寓現(xiàn)狀， loft公寓產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，且可以作為居住類產(chǎn)品資金快速回流保證之一，故規(guī)劃一定比例的 loft公寓是項(xiàng)目成功發(fā)展的有利因素之一。 ? 建議 70— 130平米作為服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品的主力戶型，占比 65%。其中l(wèi)oft二室公寓產(chǎn)品占比 15%。 ? 目前沈陽高端公寓市場主力面積在 90平以下 , 金廊沿線高端公寓面積有擴(kuò)大趨勢在 150平以內(nèi) . 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 居室 面積段 比例 一室 50 ~ 60 10% 60 ~ 70 10% 二室 70 ~ 80 10% 80 ~ 90 15% 二室（ loft公寓） 80 ~ 90 5% 90 ~ 100 10% 三室 110 ~ 120 10% 120 ~ 130 15% 四室 140 ~ 150 10% 150 ~ 160 5% 98 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 產(chǎn)品建議 ?主臥擁有寬闊面積轉(zhuǎn)角落地窗，雙向采光， 雙重景觀； ?客廳設(shè)大面積景觀窗，陽光明媚、視野開拓。 二居 : 邊戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 本案兩居產(chǎn)品尺度 : ?客廳開間 ， ?主臥開間在 — 4米， ?次臥開間不小于 3米 . 一居產(chǎn)品： ? 開間尺度不低于 。 ? 臥室需充足采光。 ? 完整寬敞的浴室系列。 ? 每戶有設(shè)有獨(dú)立工作陽臺 平層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)借鑒 99 平層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)借鑒 三居 : 北側(cè)邊戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?客廳開間 , 絕對采光 , ?次臥景觀陽臺 ,北側(cè)景觀資源盡攬 ?廚房生活陽臺，并預(yù)留儲藏室，平面功能完善； loft戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 層高建議： ? 客廳開間不低于 4米 ,挑空設(shè)計(jì) ? 衛(wèi)浴空間要預(yù)留 2*2米的浴缸 ,超五星級體驗(yàn) 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 產(chǎn)品建議 100 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米） 層高（米） 凈高（米） 鉆石星座 600 太原時(shí)代 850 皇朝萬鑫公寓 1300 領(lǐng)先國際公寓 1200 曼哈頓觀邸 1300 東森總部商務(wù)廣場 600 萬達(dá)新天地 1915； 2915； 3900 德郡 7號 平層 :1431 復(fù)式 :1221 華府天地 亞洲時(shí)尚公寓 平層 :718 復(fù)式 :975 平層 復(fù)式 ____ 公寓項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較 本案服務(wù)式與商住 Officetel標(biāo)準(zhǔn)層面積應(yīng)不低于 1200平，層高不低于 ，凈高不低于 ? 從各項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來看，凈高集中在 ，層高普遍集中在 。 公寓類產(chǎn)品建議 —— 樓體內(nèi) 服務(wù)式（ Serviced Apartment）與商?。?Officetel）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 101 公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 公寓類產(chǎn)品建議 —— 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 建議本案服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2023元 /平；商?。?Officetel）公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)為 500元 /平。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 贈(zèng)送家電 ? 服務(wù)式公寓建議贈(zèng)送洗衣機(jī)及冰箱 裝修主攻方向 ? 衛(wèi)浴與客廳 102 ?住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 ?公寓類產(chǎn)品建議 ?商?。?Officetel）產(chǎn)品建議 ?寫字樓（ Office）產(chǎn)品建議 ?住宅（ Apartment）底商建議 分物業(yè)類型產(chǎn)品建議 103 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 樂天世界商住（ Officetel）產(chǎn)品戶型配比建議 ? 市場角度：目前沈陽