【正文】 全日制雙語幼兒園（小哈佛幼兒園）、中德雙語學(xué)校（火炬學(xué)校）、社區(qū)醫(yī)院等，讓孩子贏在起跑線上。利用緊鄰市政中心區(qū)的優(yōu)勢，充分享受城市中心區(qū)（東方紅廣場、湖湘公園等）優(yōu)越的城市配套設(shè)施。實行全地下停車，并可從地下停車場通過電梯直接入戶。平均價格：住宅銷售起價1980元/㎡,均價2200元/㎡。小戶型售價目前售價2400元/㎡。付款方式：一次性98折，住宅提供七成15年的按揭物業(yè)管理：引進(jìn)金世紀(jì)品牌物管，與金僑世紀(jì)苑形成統(tǒng)一住宅小區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，先進(jìn)管理模式，管理專業(yè)科學(xué)、細(xì)致考究，讓全家享受尊貴品質(zhì)生活銷 售 率：累計銷售率50%2．小結(jié). 在湘潭房地產(chǎn)市場陷入較為嚴(yán)重的同質(zhì)化困境時，書香庭苑項目以國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，首創(chuàng)七米架空的文化走廊，加上獨有的文化氣質(zhì)，倡導(dǎo)“生活無限，文化無界”人居理念，將文化融于建筑，給建筑賦予文氣，成就了湘潭的第一個文化特質(zhì)樓盤。書香庭苑給人的不止是空間，更多的是文化帶來的全新的生活方式。 （七）．中瀚財富廣場1．基本情況位 置：吉安路與長新路交匯處交 通：，交通便利。功能定位：該建筑分A B C三座。其中A座共22層，一至三層為商場，四層為會所，配有游泳池，。五層為單身公寓，層高為3米。六至十八層為復(fù)式公寓。十九層至二十二層為SOHO。B座共十四層，一層為賓館大堂，接待和咖啡吧等，二層為大小會議室，辦公室等。三層為中餐廳，廚房。四層為餐廳包廂。五層為卡OK及足浴包廂。六至十層為賓館客房。十一至十四層為復(fù)式公寓。A座與B座的復(fù)式公寓每層有連廊相連。C座共17+1層，一至三層為商業(yè)門面，。四層至十六層為住宅，十七層為復(fù)式住宅。 地下室為地下停車場及設(shè)備用房，設(shè)有兩個出入口。分三個防火分區(qū)。占地面積：14827平方米（ ）建筑面積：總建筑面積67718平方米。其中地上面積為60602平方米，地下面積為7116平方米。綠 化 率：綠化率達(dá)40%容 積 率：開 發(fā) 商： 湘潭市社會家庭福利院湘潭市中瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平均價格：均價2200元/㎡。小戶型售價目前售價2500元/㎡。付款方式：一次性98折，住宅提供七成15年的按揭（八）、湘潭＂東方名苑＂小區(qū)1．基本情況位 置：地處湘潭市河?xùn)|大道與絲綢北路交匯處之東北角，其東鄰寶塔街道辦事處，西鄰湘潭市電業(yè)局，南鄰芙蓉路市委政府，北鄰三大橋。交 通：該區(qū)域交通十分便捷。另外還有數(shù)十輛經(jīng)過到達(dá)市區(qū)或郊區(qū)的小巴。規(guī) 劃：小區(qū)由多層、812層的小高層和24層的高層以及商業(yè)組成全景電梯歐派現(xiàn)代主義建筑群體。低密度、高品位，注重建筑品質(zhì)及詮釋實用生活方式始終貫徹在規(guī)劃設(shè)計中。更為重要的是賦予整個社區(qū)私密居所和公共空間的完美結(jié)合。超寬棟距，大型組團(tuán)景觀系統(tǒng)以及奢華不失實用的五星級會所主體結(jié)構(gòu)建筑近7000平方米，將為未來入住業(yè)主提供多層次活動空間，且大為增強(qiáng)社區(qū)交流，和諧鄰里關(guān)系。可以說未來的東方名苑將徹底改變目前湘潭人居的生活方式。另外，合理有效的商業(yè)功能布局，也改變了目前河?xùn)|區(qū)居住商業(yè)配套功能不足的缺陷。定 位：高檔公寓、酒店、5A級寫字樓以及時尚商業(yè)街構(gòu)成的超大規(guī)模歐派高檔生態(tài)社區(qū)，是匯集世界經(jīng)典景觀設(shè)計，圍繞中心公園建造生活的心靈居所。湘潭房地產(chǎn)領(lǐng)袖風(fēng)范發(fā) 展 商：湘潭多凌華城置業(yè)有限公司占地面積：363330平方米建筑面積：80萬平方米. 其中住宅建筑面積約540000平方米，商業(yè)用房建筑面積約為260000平方米綠 化 率： 35% 容 積 率：總 戶 數(shù)：6000套。房 型：50多平方米至200多平方米功能各異的主力戶型配套設(shè)施：社區(qū)配套設(shè)有么私家運動俱樂部，健身房，乒乓球室，桌球室，韻律室，家庭休閑走廊，綜合服務(wù)中心，大型百貨超市，周界報警系統(tǒng)（結(jié)合重點部位每2小時的巡查）閉路監(jiān)控系統(tǒng)（24小時中央監(jiān)控系統(tǒng)）對講家庭報警系統(tǒng)，公共背景系統(tǒng)預(yù)計價格：住宅銷售起價2300元/㎡，均價2500元/㎡。.付款方式：一次性98折，首期五成建設(shè)進(jìn)度：預(yù)計2007年10月份開盤2．小結(jié).東方名苑地處湘潭河?xùn)|中心區(qū)核心位置，西臨五星級酒店夢澤山莊，區(qū)位優(yōu)勢獨特，交通網(wǎng)絡(luò)便捷。秉承多凌華城“保障效益必須保證產(chǎn)品效果”.及“以誠為本，以人為和”的經(jīng)營理念，東方名苑注重建筑的品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境，其以一顆感恩的心回報社會，不僅要把最好的房子提供給高收入階層，同時更要給一些目前購買力有限，且追求高品位居住生活的消費者提供最好的房子，、洋樓，而是一座近12000平方米五星級社區(qū)會所、噴泉廣場、綠化設(shè)施等小區(qū)配套工程。也正是在這樣的理念之下，多凌華城秉承把項目資金合理運作，把產(chǎn)品質(zhì)量做到最好的方針。注重每一個程序，每一個細(xì)節(jié)，以高質(zhì)量的產(chǎn)品證明自己的資信實力；并始終把消費者的利益擺在首位，努力提供使消費者滿意的產(chǎn)品，以此來吸引公眾的關(guān)注，促進(jìn)企業(yè)營銷和健康發(fā)展。 “東方名苑”是目前河?xùn)|地區(qū)最值得期盼的樓盤（九）、裕豐新城國際、由13棟小高層和高層組成，總建筑面積約11萬平方米。，綠化率為60%。本項目將于2007年6月竣工。該項目建成后，將成為湘潭首座規(guī)模大、功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美，具有現(xiàn)代風(fēng)格，集景觀休閑一體，文化與生態(tài)并重的高層高檔社區(qū)。1．基本情況位 置：地處芙蓉西路新一佳后，核心地帶升值空間無限交 通：距交通干道建設(shè)南路約200米，距芙蓉西路約100米交通系統(tǒng)發(fā)達(dá).規(guī) 劃：13棟純西班牙風(fēng)情唯美電梯小高層，名流專屬領(lǐng)域，錯搭陽臺，湘潭首創(chuàng)弧形落地窗。近10000平方米地中海水岸風(fēng)情景觀園林，5重景觀設(shè)計，心情與思緒放飛于歐洲新古典中。定 位：具有現(xiàn)代風(fēng)格，集景觀休閑一體，文化與生態(tài)并重的高層高檔社區(qū)。發(fā) 展 商：湘潭電化裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：建筑面積：11萬平方米國際化高尚住宅，其中：、,地下停車位426個。首層五米全架空設(shè)計，首席泛會所理念。綠 化 率： 60% ,建筑密度: %容 積 率：總 戶 數(shù)：1000套。房 型：從61平米的精致一房到252平米的尊貴五房，24種經(jīng)典戶型，專為不同需求的城市精英度身定做配套設(shè)施：社區(qū)配套設(shè)有么私家運動俱樂部，健身房，乒乓球室，桌球室，韻律室，家庭休閑走廊，綜合服務(wù)中心，大型百貨超市，周界報警系統(tǒng)（結(jié)合重點部位每2小時的巡查）閉路監(jiān)控系統(tǒng)（24小時中央監(jiān)控系統(tǒng)）對講家庭報警系統(tǒng)，公共背景系統(tǒng)平均價格：起價1728元/平方米，均價1900元/平方米銷 售 率：累計銷售率75%（十）、九州怡景苑位 置：地處河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在城市交叉路口西北角，東為寶塔路，南為芙蓉路。面 積：用地面積22498平方米，總建筑面積85640平方米。定 位：湘潭市目前最具現(xiàn)代化、新潮流、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的商住一體的住宅小區(qū)。九州?怡景苑由湘潭電機(jī)集團(tuán)投資、湘潭電機(jī)置業(yè)有限公司開發(fā)的高尚完全生活典范社區(qū)，占地面積22800平方米，總建筑面積達(dá)12萬平方米。住宅面積67865平方米，商業(yè)面積12636平方米，專業(yè)寫字樓21000平方米，地下車庫15132平方米（車位263個）,是湘潭市集高檔住宅、購物休閑、娛樂、美食、商務(wù)辦公等多功能為一體的城市中心最大的商住綜合項目。 項目地處湘潭市芙蓉路與寶塔路交匯處，屬湘潭市的中心新城區(qū)，周邊緊靠湘潭市委、市人大、市政府、市政協(xié)、軍分區(qū)、公安局等市級機(jī)關(guān)單位，行政文化氛圍濃郁，獨占多項商務(wù)辦公資源，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。項目地處長株潭三大經(jīng)濟(jì)圈范圍，去長沙40分鐘車程，去株洲只需30分鐘的車程。離市火車站8分鐘車程，離汽車東站僅1公里，5分鐘車程，交通方便快捷。 項目總共由三棟組成。第一棟為高檔專業(yè)寫字樓，其負(fù)二樓為地下停車場，有104個車位，負(fù)一樓為7000平方米的生活超市；一二樓為百貨名店，三四樓為休閑娛樂配套，五至十八樓為湘潭市第一個高檔專業(yè)寫字樓，尤顯其稀缺尊貴。便利的交通、齊全的配套和統(tǒng)一的裝飾規(guī)劃與整個小區(qū)融合在一起，為商務(wù)洽談、會議、休閑娛樂提供便捷服務(wù)。 人性化的設(shè)計、酒店式的物管、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設(shè)施、一站式的生活服務(wù)等多項品質(zhì)使我們九州?怡景苑成為新市府中央的財富匯聚地和高尚生活區(qū)。主力戶型：三室四房，最小面積135平方米，二梯四戶。目標(biāo)客戶：湘潭高收入者，精英、成功人士。價 格：起價1900元/平方米，均價2100元/平方米，物業(yè)管理費：㎡。（十一）、盤龍名府1．基本情況位 置：盤龍名府小區(qū)位于河?xùn)|新城區(qū)的中心地帶，南臨福星路，東臨絲綢北路，北接湘潭三大橋，西連寶塔公園。交 通：緊臨交通主干道絲綢北路，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)、便捷，繁華與寧靜之間自由轉(zhuǎn)換規(guī) 劃：由10棟多層的住宅，商鋪及車庫組成定 位：湘潭市公務(wù)員小區(qū)，是一個集文化性、園林生態(tài)性、娛樂休閑性于一體的新型綠色小區(qū)發(fā) 展 商：湘潭市盤龍地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：，東西長約420米至567米，南北深約110米至390米。建筑面積：總建筑面積234000平方米，為公務(wù)員小區(qū)。綠 化 率：35%容 積 率：總 戶 數(shù)：1000套。房 型：包括90 , 120,140,170,210 ,260等面積不等的各種配套設(shè)施：. 配套設(shè)施齊全，周界報警，閉路監(jiān)控，對講家庭報警，公共廣播背景，四大現(xiàn)代智能保障系統(tǒng)讓您居家無憂，內(nèi)座擁一個2000平方米的既可以健身又可以娛樂的純生態(tài)綠化休閑廣場，小橋流水，鳥語花香讓您感受到大自然的綠色和清新氣息，休閑健身的運動器材讓您能舒緩工作壓力，調(diào)節(jié)身心，享受生活。平均價格：樓盤起價1138元∕平方米，銀行按揭公積金付款方式：一次性98折，首期五成銷 售 率：累計銷售率95%2．小結(jié)盤龍名府的建筑風(fēng)格典雅，內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，外型高低錯落。把新型建筑帶入園林中，把花園融入建筑中，戶戶觀景、景景相融。把建筑風(fēng)格、園林小品、雕塑作為一種當(dāng)?shù)匚幕南笳鱽磉M(jìn)行創(chuàng)意，充分體現(xiàn)小區(qū)的藝術(shù)性、實用性與經(jīng)濟(jì)性。小區(qū)園林設(shè)計中的“玉露幽蘭、清溪品荷、觀云聽綠、聞香拾逸、九曲流觴……”等極具文化特色的景點，無疑是湖湘文化的一種提煉，也是蓮城生活小區(qū)新形象的反映。盤龍名府小區(qū)的設(shè)計注重以人為本的理念，把小區(qū)空間的心理因素及人的生理因素結(jié)合起來考慮。奉行“綠色是金” 的原則，將湖水、植物、地被等有機(jī)地與建筑結(jié)合，追求自然的和諧，講究人與自然的協(xié)同發(fā)展。將節(jié)能和環(huán)保做為本次設(shè)計的宗旨，做到了善待自然、愛護(hù)自己的家園，把一個美好的生存環(huán)境交給后代。盤龍名府小區(qū)是一個生態(tài)小區(qū)、文化小區(qū)，也是一個休閑小區(qū)、藝術(shù)小區(qū)。（十二）、金僑世紀(jì)苑中央廣場基本情況位 置：地處河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在城市交叉路口西北角，東為寶塔路，南為芙蓉路。規(guī) 劃: 金僑中央廣場由6棟24層和1棟20層高層以及4層商業(yè)裙樓組成，建筑風(fēng)格內(nèi)斂而大氣，低調(diào)而矜貴。極富藝術(shù)氣質(zhì)的現(xiàn)代高尚高層住宅，通風(fēng)采光極佳，空氣質(zhì)量良好，隔離都市喧囂，寬闊的視野將河?xùn)|新城麗景盡收眼底?！岸　弊中透邩I(yè)街延伸小區(qū)內(nèi)部，沿北面、西面城市干道形成臨街商鋪，既服務(wù)于小區(qū)，又具備充分的開放性。小區(qū)住宅與商業(yè)人流與車流相對獨立，互不干擾。面 積：用地面積22498平方米，總建筑面積85640平方米。定 位：集高檔住宅、高檔公寓、商務(wù)寫字樓、商鋪于一體的地標(biāo)性高層建筑主力戶型：三室四房，最小面積135平方米，二梯四戶。目標(biāo)客戶：湘潭高收入者，精英、成功人士。價 格：起價1700元/平方米，均價1900元/平方米.——綜 述以上樓盤，都是行政中心區(qū)板塊具有代表性的在建或擬建房地產(chǎn)開發(fā)項目。根據(jù)調(diào)查，我們不難發(fā)現(xiàn)，其都具有以下基本特征：行政中心區(qū)板塊新建住宅區(qū)（樓盤）大部分采用高層建筑形式。其容積率低，；密度小，一般在30%以下；綠化率高，一般達(dá)到35%以上。大部分小區(qū)（樓盤）地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)施智能化。功能齊備，水、電、氣等齊全，停車位充足（1：），休閑娛樂場地寬闊（游泳池、會館、中心廣場等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。小區(qū)公建較完善（幼兒園、市場、銀行、郵局、門診所等）。戶型面積多樣，并自有特色。有復(fù)式為主，有點式小高層電梯為主，但總體上以150～250平方米的大戶型為主。推出時機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大。以上幾個小區(qū)推出正值湘潭市高檔小區(qū)旺盛期，高檔樓盤相對競爭強(qiáng)烈，市場需求量大。發(fā)展商實力強(qiáng)、信譽(yù)好。目前，在行政中心區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司主要有三類：一是以“金僑置業(yè)”為代表的本土品牌房地產(chǎn)企業(yè)。“金僑置業(yè)”作為湘潭市唯一的一家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，目前正在行政中心區(qū)板塊開發(fā)建設(shè)金僑中央花園、金僑世紀(jì)苑中央廣場。二是外地“入侵”本土房地產(chǎn)市場的地產(chǎn)豪強(qiáng)，如“東方名苑”的開發(fā)商“多凌華誠”來自浙江，“帝景國際”和“建鑫城市廣場”的開發(fā)商都來自福建。三是有大型國有公司或上市公司作為投資主體的房地產(chǎn)企業(yè)。如“九州怡景苑”、“裕豐新城國際”、“馨鋼花園”等項目的開發(fā)商都有上市公司背景，而“湖湘家園”的投資商則是大型國有企業(yè)。上述企業(yè)一般均具有相對較好的信譽(yù)，較強(qiáng)的實力，市場的接納度較高。通過對以上湘潭河?xùn)|地區(qū)主要房地產(chǎn)項目的縝密調(diào)研和嚴(yán)謹(jǐn)分析，我司認(rèn)為在目前的市場背景下，客戶、市場都發(fā)生較大變化，因此開發(fā)、策劃、營銷理念也必須得以提升才能適應(yīng)市場，并且對于整個策劃過程都具有指導(dǎo)借鑒。市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品